Como este tema funciona no seu condomínio
O quórum para eleição do síndico é o mesmo, independentemente do tamanho do condomínio — está no Código Civil e na convenção de cada um. Em condomínios pequenos o desafio prático é atingir quórum mínimo de instalação, já que reunir condôminos exige esforço extra. A eleição não muda de regra, mas exige mais articulação prévia.
Com mais unidades, atingir o quórum de primeira chamada fica mais factível — mas também mais exigente quando a convenção pede maioria absoluta de todos os condôminos. Nesse porte a segunda chamada é frequentemente usada como recurso planejado, não como improvisação. Vale verificar o que a convenção diz antes de convocar.
Em condomínios grandes a assembleia de eleição costuma exigir convocação ativa — ligações, e-mails, comunicados físicos — para atingir o quórum. A assembleia híbrida ou virtual (Lei 14.309/2022) é aliada importante nesses casos. Mesmo assim, as regras de quórum do Código Civil e da convenção se aplicam normalmente.
O quórum para eleição do síndico é a maioria dos votos dos condôminos presentes na assembleia, conforme o art. 1.352 do Código Civil (Lei 10.406/2002) — salvo se a convenção do condomínio exigir um número maior, como maioria absoluta de todos os condôminos. O art. 1.347 regula o mandato do síndico (dois anos, renovável), mas não define o quórum de eleição; quem faz isso é o art. 1.352, de aplicação geral para deliberações condominiais.
O que diz o Código Civil sobre eleição do síndico
O ponto de partida para entender o quórum de eleição é o próprio Código Civil. Dois artigos precisam ser lidos juntos porque cada um regula um aspecto diferente — e a confusão entre eles é frequente.[1]
O art. 1.347 estabelece que o síndico é eleito em assembleia, para mandato de dois anos, renovável. O que ele não diz é qual quórum é necessário para essa eleição. A lacuna é proposital — o Código Civil preferiu centralizar as regras de votação em outro artigo.
O art. 1.352 é esse outro artigo. Ele trata das deliberações condominiais em geral e fixa que as decisões são tomadas pela maioria dos votos dos condôminos presentes na assembleia — não de todos os condôminos do condomínio, mas dos que compareceram e têm direito a voto. Essa é a regra padrão que se aplica à eleição do síndico quando a convenção nada diz em contrário.
"Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais." (art. 1.352, Código Civil)[1]
O trecho acima tem uma camada a mais: a maioria dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Isso significa que o quórum de instalação da assembleia (a reunião precisa ter condôminos que somem ao menos metade da fração ideal total) e o quórum de deliberação (maioria dos presentes) são dois requisitos diferentes que precisam ser cumpridos em sequência.
Na prática cotidiana: se a assembleia foi instalada com o quórum correto de presença, a eleição do síndico se define pela maioria dos votos de quem está na sala — não de todos os condôminos do prédio.
Qual o quórum para eleição: o que se aplica na prática
Traduzindo a lei para o dia a dia da assembleia, o processo de eleição do síndico funciona assim:[1]
- A assembleia precisa ser instalada com quórum suficiente. Em primeira chamada, o Código Civil exige a presença de condôminos que representem pelo menos metade das frações ideais. Se esse número não for atingido, a assembleia não pode ser aberta.
- Com a assembleia instalada, a eleição ocorre por maioria dos presentes. Se 30 condôminos comparecem e têm direito a voto, o candidato que obtiver 16 ou mais votos está eleito — desde que não haja regra diferente na convenção.
- Cada condômino tem votos proporcionais à sua fração ideal, salvo se a convenção adotar o critério de um voto por unidade. Verifique o que a convenção do seu condomínio determina.
Um ponto importante: o quórum de eleição do síndico não é o mesmo que o quórum de aprovação de obras ou alteração de convenção — estes têm quóruns qualificados específicos. A eleição do síndico segue o quórum geral de deliberação, que é o mais simples do Código Civil.
Isso significa que, em tese, é possível eleger um síndico com um número relativamente pequeno de votos — desde que a assembleia tenha sido instalada corretamente e a convenção não exija mais. Esse é um motivo frequente de contestação: condôminos ausentes questionam a validade de eleições com poucos presentes, embora a lei não exija que a maioria dos condôminos compareça, apenas que a fração ideal mínima seja representada.
O papel da convenção: quando ela exige mais
O Código Civil funciona como piso mínimo — ele define o quórum mais baixo que pode ser adotado. A convenção do condomínio pode ir além e exigir quórum mais rigoroso para a eleição do síndico.[2]
É comum encontrar convenções que exigem:
- Maioria absoluta de todos os condôminos (não só dos presentes) — nesse caso, é necessário obter mais da metade dos votos de todos que têm direito a voto no condomínio, presentes ou não
- Dois terços dos presentes — mais rigoroso que a maioria simples, mas mais fácil de atingir do que maioria absoluta de todos
- Votação secreta obrigatória — não altera o quórum numérico, mas define como os votos são colhidos
- Ausência de inadimplência para o candidato — condição de elegibilidade, não de quórum, mas igualmente relevante
O síndico — ou quem está organizando a assembleia — precisa ler a convenção antes de convocar a eleição. Realizar uma eleição com quórum inferior ao exigido pela convenção torna a escolha contestável por qualquer condômino nos meses seguintes.
Se a convenção for omissa (não menciona quórum específico para eleição do síndico), aplica-se o art. 1.352 do Código Civil — maioria dos presentes com instalação válida. Silêncio da convenção não é proibição: é aplicação da regra geral.
Eleição com candidato único e com mais de dois candidatos
Dois cenários fogem do formato padrão de dois candidatos e merecem atenção:[2]
Candidato único
Mesmo quando há apenas um candidato, a assembleia precisa ser instalada com quórum correto e a votação formal precisa ocorrer. A aclamação é comum na prática, mas tecnicamente o Código Civil não dispensa o processo deliberativo. O candidato único precisa obter a maioria dos votos dos presentes — votos em branco e abstenções contam para o total mas não favorecem o candidato.
Se a convenção exigir maioria absoluta de todos os condôminos, o candidato único precisa atingir esse número — e a ausência de oposição não baixa o quórum.
Mais de dois candidatos
Com três ou mais candidatos, é possível que nenhum deles obtenha maioria dos presentes na primeira rodada. A convenção deve prever como tratar empates e situações em que nenhum candidato atinge a maioria. Soluções comuns são:
- Segundo turno entre os dois mais votados
- Votação por eliminação (o menos votado sai até restar um com maioria)
- Eleição por pluralidade simples (mais votado vence, mesmo sem maioria absoluta)
Se a convenção for silente sobre esse cenário, a assembleia pode deliberar no momento sobre como proceder — mas qualquer solução adotada deve ser registrada em ata e aprovada pelos presentes antes da votação principal, para evitar questionamentos posteriores.
Eleição em segunda chamada: é possível?
Sim. A segunda chamada é amplamente usada e legalmente aceita para assembleias condominiais. Quando a primeira chamada não atinge o quórum de instalação, a convocação já prevê um segundo horário — geralmente 30 minutos depois — em que a assembleia pode ser instalada com qualquer número de presentes.[1]
O art. 1.352 do Código Civil prevê essa situação: em segunda convocação, a assembleia é instalada com qualquer número de condôminos. O quórum de deliberação, no entanto, continua valendo — a eleição ainda precisa da maioria dos votos dos presentes (ou do quórum da convenção, se for maior).
Na prática, isso significa que uma assembleia de segunda chamada com apenas 5 condôminos presentes pode eleger um síndico com 3 votos. Isso é legal, desde que a convocação tenha seguido as regras e a convenção não proíba expressamente. A validade jurídica está garantida — mas a legitimidade política pode ser questionada pelos ausentes, especialmente se o resultado for polêmico.
Por isso, síndicos experientes investem em mobilização antes da assembleia: comunicar, lembrar, facilitar a participação. Eleição com quórum mínimo legal é válida, mas começa a gestão com base fraca.
Eleição vs destituição: quóruns diferentes
Uma confusão frequente é equiparar o quórum de eleição ao de destituição do síndico. São procedimentos distintos, com bases legais diferentes e quóruns diferentes.[1]
| Procedimento | Base legal | Quórum padrão (Código Civil) | Observação |
|---|---|---|---|
| Eleição do síndico | Art. 1.347 + art. 1.352 | Maioria dos votos dos presentes (com instalação válida) | Convenção pode exigir mais |
| Destituição do síndico | Art. 1.349 | Maioria absoluta de todos os condôminos | Quórum mais alto, exige justa causa ou voto dos condôminos |
A destituição tem quórum deliberadamente mais rigoroso — maioria absoluta de todos os condôminos, não apenas dos presentes. Isso reflete uma escolha do legislador: destituir quem foi legitimamente eleito exige representatividade maior do que eleger.
O inverso também vale: o fato de o síndico ter sido eleito com poucos votos (em segunda chamada com baixa presença, por exemplo) não facilita sua destituição. Para destituir, sempre será necessária a maioria absoluta de todos os condôminos, independentemente de como a eleição ocorreu.
Na prática, isso significa que eleições com quórum mínimo criam gestores com mandato estável juridicamente — mas potencialmente vulneráveis politicamente, já que qualquer contestação pública sobre a legitimidade da eleição pode contaminar os dois anos de mandato.
Sinais de que a eleição pode ser contestada depois
Se você está organizando uma assembleia de eleição e reconhece dois ou mais itens abaixo, vale rever o processo antes de realizá-la:
- A convocação não menciona claramente que pauta inclui eleição do síndico
- O prazo mínimo de convocação previsto na convenção não foi respeitado
- A convenção exige quórum específico para eleição, mas ninguém verificou qual é
- Nenhum candidato foi formalmente inscrito antes da assembleia (em condomínios onde a convenção exige)
- A segunda chamada não consta explicitamente na convocação, com horário definido
- Há condôminos inadimplentes participando da votação sem verificação prévia
- A assembleia usou critério de "um voto por unidade" sem que a convenção preveja isso
- O resultado da votação não foi registrado com os números exatos na ata
Como organizar uma eleição segura juridicamente
Dois caminhos para garantir que a eleição do síndico seja sólida e não contestável.
Conduzir a eleição com os recursos do próprio condomínio, seguindo a convenção e o Código Civil.
- Ponto de partida: ler a convenção para identificar quórum específico, prazo de convocação e regras de candidatura
- Convocação: incluir na pauta explicitamente "eleição do síndico", o horário de segunda chamada e o prazo mínimo exigido
- Ata: registrar número de presentes, fração ideal representada, votos de cada candidato e o resultado com os números exatos
- Faz sentido quando: a eleição é tranquila, a convenção é clara e não há disputas políticas relevantes
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- Vantagem: profissional experiente garante que todos os requisitos formais são cumpridos e assina a ata como secretário
- Faz sentido quando: há disputa entre candidatos, histórico de contestações jurídicas no condomínio, ou a convenção tem regras complexas
- Resultado típico: eleição conduzida dentro do processo correto, ata lavrada por quem conhece os requisitos legais
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Perguntas frequentes
Qual o quórum para eleger o síndico?
O quórum padrão é a maioria dos votos dos condôminos presentes na assembleia, conforme o art. 1.352 do Código Civil. Para isso, a assembleia precisa ser instalada com condôminos que representem ao menos metade das frações ideais do condomínio (em primeira chamada). Se a convenção exigir quórum maior — como maioria absoluta de todos os condôminos —, esse critério prevalece sobre a regra geral do Código Civil.
Síndico pode ser eleito sem maioria absoluta de todos os condôminos?
Sim, desde que a convenção não exija maioria absoluta. O Código Civil não exige que a maioria dos condôminos esteja presente — exige apenas que os presentes representem ao menos metade das frações ideais na primeira chamada. Com a assembleia instalada, a eleição ocorre por maioria dos votos dos presentes. Muitos síndicos são eleitos com votação representando uma minoria do total de condôminos do condomínio, o que é legal, mas pode gerar questionamentos de legitimidade.
A eleição do síndico pode ser em segunda chamada?
Sim. Quando a primeira chamada não atinge o quórum de instalação, a assembleia pode ser aberta em segunda chamada com qualquer número de presentes. O quórum de instalação cai, mas o quórum de deliberação (maioria dos presentes) continua valendo. A segunda chamada precisa estar prevista na própria convocação, com horário definido — não pode ser convocada no momento em que se constata a falta de quórum.
Dois candidatos e empate: como desempatar a eleição do síndico?
O Código Civil não define critério de desempate para eleição de síndico. A convenção do condomínio pode prever um critério (condômino mais antigo, novo voto, sorteio). Se a convenção for omissa, a assembleia pode deliberar no momento sobre como proceder — registrando o critério escolhido em ata antes do novo voto. Sem regra prévia, qualquer solução adotada na hora fica sujeita a contestação; por isso, convenções atualizadas costumam prever esse cenário.
O quórum de eleição é diferente do quórum de destituição?
Sim, e de forma significativa. Para eleição, o quórum padrão é maioria dos presentes (art. 1.352). Para destituição, o Código Civil exige maioria absoluta de todos os condôminos — não só dos presentes, mas de todos que têm direito a voto no condomínio (art. 1.349). Destituir é mais difícil do que eleger, mesmo que a eleição tenha ocorrido com poucos votos.
O art. 1.347 define o quórum de eleição do síndico?
Não. O art. 1.347 regula o mandato do síndico (dois anos, renovável) e os requisitos para o cargo (pode ser condômino ou não, pessoa física ou jurídica), mas não define o quórum necessário para a eleição. Esse papel cabe ao art. 1.352, que trata das deliberações condominiais em geral. A eleição do síndico segue o mesmo quórum geral das demais deliberações, salvo quórum especial previsto na convenção.