Como este tema funciona no seu condomínio
O quórum de 2/3 dos condôminos é exatamente o mesmo independente do tamanho do condomínio — é fixado em lei. Na prática, condomínios menores sentem mais dificuldade: com 20 unidades, você precisa de pelo menos 14 proprietários favoráveis. Procurações e assembleia híbrida são aliadas essenciais.
O quórum legal não muda, mas o desafio logístico cresce com o número de unidades. Um condomínio de 100 unidades precisa reunir ao menos 67 votos favoráveis. A mobilização precisa começar semanas antes da assembleia, com comunicação ativa e coleta antecipada de procurações.
Com 200 unidades, o quórum mínimo é 134 condôminos favoráveis — um desafio considerável. Condomínios grandes costumam usar assembleias híbridas ou virtuais, campanhas de engajamento por aplicativo e coleta de votos por correspondência para viabilizar a aprovação.
O quórum para alteração da convenção do condomínio é de dois terços (2/3) dos condôminos, conforme o art. 1.351 do Código Civil (Lei 10.406/2002, com redação atualizada pela Lei 14.405/2022). Esse percentual é calculado sobre o total de condôminos — não apenas sobre os presentes na assembleia — e é um dos quóruns mais exigentes do direito condominial brasileiro.
O que diz o art. 1.351: o quórum de 2/3
A base legal é direta. O art. 1.351 do Código Civil, com a redação dada pela Lei 14.405/2022, estabelece que a alteração da convenção de condomínio depende de aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.[1] O mesmo artigo aplica esse quórum à mudança da destinação do edifício ou de unidade imobiliária.
Dois pontos precisam ficar absolutamente claros desde o início, porque são os erros mais comuns em assembleias que depois acabam sendo anuladas:
- 2/3 dos condôminos, não dos presentes. O quórum é calculado sobre o total de condôminos do condomínio — todos os proprietários de unidades, estejam eles presentes na assembleia ou não. Uma assembleia com 20 pessoas presentes em um condomínio de 60 unidades não tem como atingir o quórum para alterar a convenção, mesmo que todos os 20 votem a favor.
- É o quórum para aprovação, não apenas para instalação. A assembleia pode ser instalada com os quóruns habituais definidos pela convenção para 1ª e 2ª chamada. Mas a deliberação sobre a alteração da convenção exige que 2/3 do total de condôminos se manifestem favoravelmente.
A atualização trazida pela Lei 14.405/2022 clarificou a redação original do art. 1.351 do Código Civil de 2002, que já previa o quórum de 2/3. A alteração legislativa não criou um novo patamar — reafirmou e atualizou a regra existente.[1]
Por que esse quórum é tão alto?
A convenção é o documento mais importante do condomínio — acima do regimento interno e das decisões de assembleia ordinária. Ela define direitos e obrigações dos condôminos, regras de uso das áreas comuns, responsabilidades do síndico e os próprios quóruns para deliberações futuras. Exatamente por ser a "constituição" do condomínio, o legislador exigiu que qualquer mudança contasse com apoio expressivo da maioria dos proprietários, não apenas dos mais participativos.
2/3 dos condôminos: como contar na prática
A contagem parece simples, mas gera debate na prática. Existem dois critérios de cálculo que precisam ser compreendidos:[2]
| Critério | O que significa | Quando se aplica |
|---|---|---|
| Por cabeça | Cada proprietário vale um voto, independentemente do tamanho da sua unidade | Quando a convenção não prevê critério diferente e as unidades têm frações ideais similares |
| Por fração ideal | O voto é ponderado pela fração ideal de cada unidade no total do terreno e das áreas comuns | Quando a convenção adota esse critério, ou quando há unidades com frações ideais muito diferentes (coberturas, lojas, duplex) |
A distinção importa especialmente em condomínios com unidades de tamanhos muito diferentes. Em um edifício onde uma cobertura corresponde a 8% da fração ideal total, o proprietário dessa unidade pode ter peso equivalente a quatro apartamentos menores se o cálculo for por fração ideal.
O debate sobre qual critério prevalece é antigo no direito condominial brasileiro. A orientação mais segura é verificar o que a convenção do próprio condomínio estabelece. Na ausência de previsão expressa, a tendência jurisprudencial é pelo cálculo por fração ideal — o que está alinhado com a forma como outros quóruns do Código Civil são calculados.[3]
Como lidar com condôminos inadimplentes
O art. 1.335 do Código Civil veda que o condômino em débito com o condomínio participe das deliberações em assembleia. Isso significa que condôminos inadimplentes, embora sejam proprietários, estão impedidos de votar. No cálculo do quórum de 2/3, a questão é: esses condôminos entram ou não entram no denominador da fração?
A posição mais adotada na prática é que o total de condôminos aptos a deliberar serve como base de cálculo — ou seja, inadimplentes são excluídos do denominador. Isso facilita atingir o quórum em condomínios com inadimplência alta, mas exige que a ata registre com precisão quantos condôminos estavam aptos a votar no momento da assembleia.
Diante de qualquer dúvida sobre o critério de contagem específico do seu condomínio, o mais prudente é consultar um advogado especializado antes de convocar a assembleia — não depois.
O que pode ser alterado na convenção — e o que não pode
Atingir o quórum de 2/3 abre a porta para mudanças na convenção, mas não para qualquer tipo de mudança. O próprio Código Civil estabelece limites que a assembleia não pode ultrapassar, mesmo com unanimidade.[1]
| Pode ser alterado pela assembleia com 2/3 | Não pode ser alterado por assembleia |
|---|---|
| Quórum para eleição e destituição do síndico | Direito de propriedade sobre unidades individuais |
| Regras de uso das áreas comuns | Fração ideal de cada unidade (exige escritura e registro) |
| Valor e periodicidade da taxa condominial | Supressão de direitos garantidos em lei (acesso a áreas comuns, voto, etc.) |
| Atribuições do conselho fiscal e do subsíndico | Discriminação por etnia, religião, gênero ou outros critérios ilegais |
| Regras sobre animais de estimação e reformas | Obrigações que contrariem o Código Civil ou legislação federal aplicável |
| Penalidades por descumprimento do regulamento | Destinação do edifício (residencial para comercial) — exige quórum qualificado e aprovação dos interessados |
Um ponto de atenção especial: a mudança de destinação do edifício (de residencial para comercial, por exemplo) também está sujeita ao art. 1.351 — o mesmo quórum de 2/3 —, mas envolve questões adicionais de zoneamento municipal e pode exigir alteração na matrícula do imóvel. Não é apenas uma decisão de assembleia.
Outro limite importante: a assembleia não pode criar na convenção regras que sejam mais restritivas do que a lei ou que violem direitos fundamentais. Uma cláusula que impede moradores de cor ou religião específica de usar áreas comuns é nula de pleno direito, independentemente de quantos votos recebeu.
Como reunir 2/3: estratégias práticas
Atingir 2/3 dos condôminos é o maior obstáculo prático da alteração de convenção. A experiência de condomínios que conseguiram aprovação mostra que o resultado depende muito do que acontece antes da assembleia — não só do dia da votação.[2]
Prepare o terreno com antecedência
A minuta da nova convenção deve circular entre os moradores com pelo menos 30 dias de antecedência, acompanhada de uma explicação clara do que muda e por quê. Condôminos que recebem a convocação sem entender o que está sendo votado tendem a não comparecer ou a votar contra por precaução. Apresentações em reuniões informais, grupos de mensagens e circulares escritas ajudam a construir confiança antes do voto.
Use procurações de forma estratégica
O art. 1.334, §2º do Código Civil admite que o condômino seja representado na assembleia por procurador. Coletar procurações específicas para a deliberação sobre a convenção é uma das formas mais eficazes de viabilizar o quórum. A procuração precisa ser específica para aquela assembleia e para aquela pauta — uma procuração genérica pode ser questionada.[1]
A estratégia mais usada em condomínios que enfrentam dificuldade de quórum é iniciar a coleta de procurações antes mesmo de marcar a assembleia. Quando o síndico já tem procurações que, somadas aos condôminos que pretendem comparecer, alcançam 2/3, a assembleia está praticamente garantida antes de ser convocada.
Considere assembleia híbrida ou virtual
A Lei 14.309/2022 regulamentou definitivamente as assembleias virtuais e híbridas em condomínios. A participação remota facilita significativamente a obtenção do quórum de 2/3, porque condôminos que moram fora da cidade, que têm dificuldade de locomoção ou que simplesmente não conseguiriam comparecer presencialmente podem votar pela plataforma digital.[4]
Para que a assembleia híbrida seja válida para a alteração da convenção, a plataforma precisa registrar a identidade dos participantes, o teor dos votos e a ata digital com as assinaturas eletrônicas correspondentes. Não basta uma reunião por videochamada sem registro formal.
Documente cada voto com precisão
A ata de uma assembleia que altera a convenção é um documento que provavelmente será registrado em cartório e poderá ser questionado judicialmente. Ela precisa registrar: o total de condôminos existentes, o total de condôminos aptos a deliberar (excluídos os inadimplentes), quantos estavam presentes ou representados, e o resultado da votação com os números exatos. Ata incompleta ou imprecisa é ponto de vulnerabilidade que pode invalidar toda a deliberação.
Alteração de convenção vs alteração de regimento interno
A confusão entre convenção e regimento interno é frequente — e pode levar o síndico a exigir quórum errado para a deliberação errada. As diferenças são relevantes:[2]
| Convenção de condomínio | Regimento interno |
|---|---|
| Documento constitutivo do condomínio | Normas operacionais do dia a dia |
| Hierarquia superior — prevalece sobre o regimento | Não pode contrariar a convenção |
| Alteração exige 2/3 dos condôminos (art. 1.351 CC) | Alteração por maioria simples dos presentes, salvo se a convenção exigir mais |
| Deve ser registrada em cartório após aprovada | Não precisa de registro cartorial |
| Trata de direitos de propriedade, frações, quóruns, taxas | Trata de horários, uso de salão, barulho, reformas |
O regimento interno pode ser alterado com muito mais facilidade do que a convenção. O quórum padrão é maioria simples dos presentes, mas atenção: se a convenção do condomínio estipular um quórum maior para a alteração do regimento, essa regra prevalece. Antes de convocar a assembleia, verifique o que sua convenção determina sobre isso.[2]
Um erro clássico é tentar incluir no regimento interno regras que são matéria de convenção — como alterar a fórmula de cálculo da taxa condominial ou mudar as regras de eleição do síndico. Mesmo que a aprovação do regimento seja mais fácil, esse tipo de mudança só é válido se feito na convenção, com o quórum de 2/3.
Após a aprovação: o registro é obrigatório?
Tecnicamente, a convenção alterada pela assembleia produz efeitos entre os condôminos desde a aprovação. Mas o registro em cartório de registro de imóveis é necessário para que as mudanças sejam oponíveis a terceiros — como compradores de unidades, financeiras e credores. A Súmula 260 do STJ reconhece validade à convenção não registrada entre os próprios condôminos, mas o registro continua sendo a forma mais segura de garantir a eficácia plena das mudanças.[3]
Sinais de que a assembleia pode ser invalidada
Se você está planejando ou acabou de realizar uma assembleia para alterar a convenção, fique atento a estas situações de risco:
- O quórum foi contado apenas sobre os presentes, não sobre o total de condôminos do condomínio
- A ata não registra o número total de condôminos nem quantos estavam aptos a deliberar
- Condôminos inadimplentes foram incluídos na votação como se fossem aptos a votar
- A assembleia foi "mantida aberta" por dias ou semanas para coletar mais votos — prática rejeitada pelos tribunais
- As procurações utilizadas eram genéricas ou não faziam referência à pauta específica
- A assembleia virtual não utilizou plataforma com registro de identidade e voto conforme a Lei 14.309/2022
- A nova convenção não foi levada a registro em cartório após aprovada
- A minuta da nova convenção não foi disponibilizada com antecedência suficiente na convocação
Caminhos para conduzir a alteração da convenção
Alterar a convenção requer planejamento e, frequentemente, apoio profissional. Dois caminhos são os mais comuns.
O síndico lidera o processo com apoio da administradora para elaborar a minuta, gerir a coleta de procurações e organizar a assembleia.
- Ponto de partida: reunião informal com o conselho para mapear quais pontos da convenção precisam mudar e por quê
- Apoio disponível: administradora orienta sobre prazos, convocação e formalidades do registro cartorial
- Faz sentido quando: as mudanças são consensuais e o condomínio tem boa comunicação interna
- Risco principal: minuta mal redigida que, mesmo aprovada, cria ambiguidades interpretativas futuras
Um advogado especializado em direito condominial elabora ou revisa a minuta, orienta sobre quórum e preside ou assessora a assembleia.
- Tipo de profissional: advogado com experiência em direito condominial (disponível no oHub)
- Vantagem: minuta tecnicamente sólida, assembleia conduzida dentro dos requisitos legais e menor risco de impugnação
- Faz sentido quando: as mudanças são controversas, envolvem direitos de propriedade ou a convenção vigente é muito antiga
- Resultado típico: convenção aprovada com segurança jurídica e registrada corretamente em cartório
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Perguntas frequentes
Qual o quórum para mudar a convenção do condomínio?
O quórum é de dois terços (2/3) dos condôminos, conforme o art. 1.351 do Código Civil (Lei 10.406/2002, atualizado pela Lei 14.405/2022). Esse percentual é calculado sobre o total de condôminos do condomínio — não apenas sobre os presentes na assembleia. Se o condomínio tem 60 unidades, são necessários votos favoráveis de pelo menos 40 proprietários, independentemente de quantos compareçam.
O quórum de 2/3 é calculado por unidade ou por fração ideal?
Depende do que a convenção do condomínio determina. Na ausência de previsão expressa, a tendência jurídica é pelo cálculo por fração ideal — ou seja, cada voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade no condomínio. Em condomínios com unidades de tamanhos semelhantes, a diferença é pequena. Em edifícios com coberturas ou unidades com frações muito maiores, a distinção pode ser decisiva. Antes de convocar a assembleia, verifique sua convenção e, se houver dúvida, consulte um advogado.
A convenção pode ser alterada na segunda chamada?
A segunda chamada define o quórum para instalar a assembleia — não o quórum para aprovar a alteração da convenção. Mesmo em segunda chamada, com qualquer número de presentes, a deliberação sobre a convenção ainda exige 2/3 do total de condôminos aptos a votar. Se os presentes na segunda chamada não somarem esse percentual, a alteração não pode ser aprovada naquela assembleia.
A assembleia pode ficar "aberta" até juntar os 2/3?
Não. A prática de manter a assembleia "em aberto" ou "em sessão permanente" por dias ou semanas para acumular votos é rejeitada pela jurisprudência brasileira, incluindo decisões do STJ. A assembleia deve ser deliberativa no momento em que ocorre. O caminho correto é coletar procurações antes da assembleia e, se necessário, reagendar a votação para quando houver condôminos suficientes representados.
O síndico pode convocar assembleia para mudar a convenção?
Sim. O síndico tem competência para convocar assembleias gerais extraordinárias (AGE), inclusive para deliberar sobre alteração de convenção. A convocação deve seguir as formalidades previstas na própria convenção — prazo, forma de notificação, indicação da pauta — e incluir a minuta da convenção proposta para que os condôminos possam analisar antes de votar.
O quórum para alterar a convenção é o mais alto do Código Civil?
Está entre os mais altos. O art. 1.351 exige 2/3 dos condôminos para alterar a convenção ou mudar a destinação do edifício. Para comparação, a eleição do síndico pode ser feita por maioria simples dos presentes (art. 1.347), e obras voluptuárias exigem 2/3 dos condôminos (art. 1.341). A unanimidade só é exigida em situações extremas, como a extinção do condomínio (art. 1.357 e seguintes). O quórum de 2/3 do total — não dos presentes — é de fato o patamar mais exigente para deliberações ordinárias de assembleia.
Fontes e referências
- Brasil. Código Civil — Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, art. 1.351 (com redação dada pela Lei 14.405/2022). Planalto.gov.br.
- SíndicoNet. Como alterar a Convenção e Regulamento interno do condomínio. SíndicoNet.
- SíndicoNet. Atualização de regimento interno e convenção do condomínio — Rodrigo Karpat. SíndicoNet.
- Brasil. Lei 14.309, de 8 de março de 2022 (assembleias virtuais e híbridas em condomínios). Planalto.gov.br.