Quórum para alteração da convenção

O que diz o Código Civil sobre alteração da convenção

A regra para alterar a convenção condominial está no art. 1.351 do Código Civil (Lei 10.406/2002), que estabelece:^[1]

"A convenção somente poderá ser modificada por aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, salvo quando se tratar de matéria relativa a acessibilidade de pessoas com deficiência, mobilidade reduzida, idosos ou gestantes, que poderá ser modificada mediante aprovação da maioria das pessoas presentes em assembleia."

A redação é direta, mas carrega uma distinção que gera confusão frequente: o artigo fala em "2/3 dos votos dos condôminos", não em "2/3 dos presentes na assembleia". Isso significa que o cálculo parte do total de unidades do condomínio, independentemente de quantas pessoas compareçam à reunião.

Exemplo prático: em um condomínio com 60 unidades, a alteração da convenção só é aprovada com o voto favorável de, no mínimo, 40 condôminos. Se apenas 30 unidades estiverem representadas na assembleia, o quórum ainda não está atingido — mesmo que todos os presentes votem a favor.

O art. 1.333 do mesmo Código Civil é igualmente importante neste contexto: ele determina que a convenção, para ter eficácia em relação a terceiros, deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.^[1] Uma convenção alterada sem o novo registro tem validade entre os condôminos — mas pode não ser oponível a compradores futuros ou a credores que não tenham conhecimento das novas regras.

A exceção de acessibilidade

A lei prevê uma exceção relevante: quando a alteração da convenção trata de acessibilidade para pessoas com deficiência, mobilidade reduzida, idosos ou gestantes, o quórum cai para maioria simples dos presentes na assembleia. O objetivo é facilitar a adaptação dos condomínios a essas demandas, que têm apelo de interesse coletivo mais amplo. Trata-se de um quórum verdadeiramente diferenciado — não exige 2/3 do total, apenas maioria dos presentes.

Quórum de 2/3: o que significa na prática

A distinção entre "2/3 dos condôminos" e "2/3 dos presentes" é o ponto que mais gera equívocos em assembleias — e o erro pode invalidar toda a deliberação.

O Código Civil usa a expressão "2/3 dos votos dos condôminos", o que a doutrina e a jurisprudência interpretam de forma majoritária como o total de condôminos do condomínio.^[2] Não é o quórum de instalação da assembleia que define o universo de votos — é a totalidade das unidades autônomas.

Como o voto é exercido por unidade (cada unidade tem direito a um voto, independentemente do número de proprietários), o cálculo é objetivo: total de unidades × 2/3, arredondado para cima quando o resultado não for número inteiro.

Fração ideal ou número de unidades?

Condomínios com unidades de tamanhos muito diferentes podem ter convenções que atribuem votos proporcionais à fração ideal. Nesses casos, o cálculo de 2/3 incide sobre o total de frações ideais. Se a convenção for omissa, aplica-se o padrão do Código Civil: um voto por unidade autônoma.

Condômino inadimplente pode votar?

O art. 1.335, III do Código Civil veda o direito de voto ao condômino em débito com o condomínio. Unidades com inadimplência não computam como votos favoráveis — mas o total de unidades permanece como base de cálculo do quórum.^[1]

Alteração simples x mudança de destinação: quóruns diferentes

Nem toda modificação da convenção exige o mesmo quórum. O art. 1.351 do Código Civil distingue claramente dois casos:

A mudança de destinação é o caso mais restritivo. Ela ocorre quando o condomínio pretende alterar a natureza do uso das unidades ou das áreas comuns de forma estrutural — por exemplo, transformar um condomínio residencial em comercial, ou converter uma área comum em unidade autônoma. Para esse tipo de alteração, todos os condôminos precisam concordar: a unanimidade é inafastável por convenção.

Já a alteração simples abrange a grande maioria dos ajustes que os condomínios precisam fazer: atualização de regras sobre animais, revisão dos critérios de multa, reformulação das normas de uso de áreas comuns, ajuste de prazo de convocação de assembleia, inclusão de novas obrigações para locatários, entre outros. Para todos esses pontos, o quórum de 2/3 dos condôminos é suficiente.

O que conta como "mudança de destinação"

A linha entre alteração comum e mudança de destinação nem sempre é clara, e há casos em que a jurisprudência foi acionada para resolver a dúvida. Como regra de precaução, se a alteração pretendida modifica o uso estrutural de uma área ou unidade de forma permanente — especialmente se impacta o direito de propriedade individual de algum condômino —, é prudente buscar orientação jurídica antes de convocar a assembleia com o quórum de 2/3. Alterar a convenção com o quórum errado pode resultar na nulidade da deliberação.

Como conduzir a assembleia para alterar a convenção

Dado que o quórum de 2/3 do total de condôminos é elevado, o planejamento é parte essencial do processo.

1. Elabore a proposta com precisão. O texto alternativo da cláusula que se pretende alterar deve estar pronto antes da convocação. A assembleia delibera sobre texto específico — não sobre intenção vaga.
2. Convoque com antecedência mínima de 10 dias e inclua o texto proposto no edital. Para alterações de convenção, convocar com 15 a 20 dias dá mais margem para participação.
3. Colete procurações antes da assembleia. Condôminos que não possam comparecer podem outorgar procuração. Estimular a entrega prévia reduz a dependência da presença física.
4. Verifique o quórum antes de abrir a sessão. Some presentes e representados por procuração. Sem 2/3 do total, a deliberação não é válida.
5. Registre na ata: total de unidades, presentes e representados, votos favoráveis, contrários e abstenções.

Atenção sobre segunda convocação: a segunda chamada permite instalar a assembleia com qualquer número de presentes, mas não reduz o quórum de deliberação. O art. 1.351 exige 2/3 dos condôminos para a modificação da convenção — em primeira ou segunda convocação, esse número não muda.^[2]

O que fazer após a aprovação: registro e validade

A aprovação da alteração em assembleia é apenas a primeira etapa. Para que as mudanças na convenção tenham plena eficácia — inclusive em relação a terceiros, como compradores de unidades e credores —, é necessário registrar o novo texto no Cartório de Registro de Imóveis competente.^[1]

O fluxo após a aprovação tem quatro etapas essenciais:

1. Lavre a ata da assembleia com registro do total de unidades, presentes, votos favoráveis e contrários. Essa documentação é requisito para o registro.
2. Elabore o texto consolidado da convenção — não apenas as cláusulas alteradas, mas a convenção integralmente atualizada. O cartório registra o documento completo.
3. Registre no Cartório de Registro de Imóveis. A convenção consolidada acompanhada da ata é protocolada no cartório onde o condomínio está matriculado. Custos e procedimentos variam por estado.
4. Comunique os condôminos com cópia da convenção atualizada após o registro.

A convenção alterada mas não registrada tem validade?

Sim — entre os condôminos, a convenção alterada produz efeitos desde a aprovação em assembleia. O registro é o que garante a oponibilidade a terceiros de boa-fé. Isso significa que um comprador de unidade que consultou a matrícula no cartório e não encontrou a nova convenção registrada pode, em tese, argumentar que não está sujeito às novas regras. Na prática, recomenda-se o registro o quanto antes para evitar esse tipo de conflito.