Convenção que contraria a lei: validade

Convenção pode tudo? Os limites da autonomia condominial

A convenção de condomínio tem um poder considerável: obriga todos os condôminos, mesmo os que votaram contra, e pode ser registrada em cartório para valer contra terceiros (art. 1.333 do Código Civil).^[1] Ela define multas, regras de uso das áreas comuns, critérios de rateio e os limites do comportamento de cada morador. Por isso, é comum a percepção de que a convenção "pode tudo".

Essa percepção é errada. A autonomia da convenção tem um teto: as normas imperativas do Código Civil e os direitos fundamentais garantidos pela Constituição Federal. O art. 166 do Código Civil é claro — é nulo o negócio jurídico que violar preceito de ordem pública.^[1] Uma cláusula convencional não deixa de ser um negócio jurídico, e o condomínio não pode, por unanimidade de votos, aprovar uma regra que contrarie a lei.

O limite existe porque há normas que o legislador considerou inegociáveis. São as chamadas normas imperativas — aquelas que valem independentemente da vontade das partes. Ao lado delas existem as normas dispositivas, que as partes podem afastar por acordo. Saber distinguir uma da outra é a chave para entender quando a convenção pode inovar e quando ela está pisando em terreno proibido.

Norma imperativa x norma dispositiva: a distinção que muda tudo

O Código Civil divide-se em dois tipos de normas. As imperativas estabelecem regras que não podem ser afastadas pela vontade dos particulares — qualquer convenção, contrato ou decisão de assembleia que as ignore é nula. As dispositivas, por outro lado, valem como padrão, mas podem ser alteradas por acordo entre as partes.^[2]

Na prática, a dificuldade está em identificar, cláusula por cláusula, a qual categoria ela pertence. Esse é o trabalho de um advogado especializado em direito condominial. Para o síndico, o caminho é mais simples: quando houver dúvida sobre se uma cláusula conflita com a lei, não a aplique antes de buscar orientação jurídica.

Cláusulas comuns que podem contrariar a lei

Algumas situações se repetem em convenções de todo o Brasil. As cláusulas abaixo são exemplos de conflitos frequentes com o Código Civil ou com direitos fundamentais. A lista não é exaustiva — cada caso exige análise individual — mas serve como ponto de partida para o síndico identificar sinais de alerta na convenção do seu condomínio.^[2]

• Proibição genérica de animais
  Cláusulas que proíbem qualquer animal doméstico, de qualquer espécie, independentemente de tamanho ou comportamento, conflitam com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. A proibição absoluta é desproporcional e viola o direito de propriedade. O que a convenção pode fazer — e com legitimidade — é estabelecer regras de comportamento: uso de guia e focinheira nas áreas comuns, restrição de circulação em determinados horários, proibição de raças reconhecidamente perigosas. O STJ tem julgado reiteradamente em favor da possibilidade de ter animais, desde que não cause incômodo aos demais condôminos.^[3]
• Multa acima do limite legal
  O art. 1.336, § 1º, do Código Civil limita a multa por descumprimento das obrigações condominiais a 2% sobre o valor da contribuição. Convenções antigas — especialmente as anteriores ao CC de 2002 — frequentemente estabelecem percentuais maiores. Essa cláusula é nula naquilo que ultrapassa o limite legal. A exceção é a multa por comportamento antissocial, que pode chegar a 10 vezes o valor da taxa, mediante quórum específico de aprovação em assembleia (art. 1.337, parágrafo único, CC).^[1]
• Proibição de locação por temporada (Airbnb)
  A jurisprudência ainda está em formação neste ponto, mas o STJ tem sinalizado que a proibição de locação por temporada por meio de convenção exige quórum qualificado e não pode simplesmente impedir o exercício do direito de propriedade. Restrições de comportamento dos hóspedes são mais defensáveis do que proibições totais de locação.
• Restrição discriminatória ao uso de áreas comuns
  Cláusulas que vedam o acesso de determinados grupos — por exemplo, inquilinos, filhos de moradores com determinada faixa etária ou pessoas com deficiência — às áreas comuns podem violar o princípio constitucional da igualdade e a Lei Brasileira de Inclusão (Lei 13.146/2015). Toda cláusula com viés discriminatório é suspeita.
• Restrição a obras internas na unidade
  A convenção pode regular horários, exigir comunicação prévia e definir normas técnicas para obras internas. O que não pode é proibir o condômino de realizar benfeitorias na sua própria unidade, pois isso interfere indevidamente no direito de propriedade.
• Quórum superior ao legal para obras necessárias
  O CC define quórum máximo para obras necessárias. Convenções que exigem unanimidade para aprovar uma obra de emergência conflitam com esse limite e podem paralisar a gestão do condomínio.

O que o síndico faz quando identifica uma cláusula inválida

O síndico não é advogado e não precisa agir como tal. Mas tem uma responsabilidade específica: não pode aplicar mecanicamente uma cláusula que claramente viola norma imperativa. Fazer isso — mesmo de boa-fé — pode gerar responsabilidade civil ao condomínio e ao próprio gestor.^[2]

O caminho prático quando o síndico identifica uma cláusula suspeita:

1. Não aplicar a cláusula imediatamente. Suspender a aplicação até obter orientação jurídica não é descumprir a convenção — é agir com prudência diante de norma aparentemente inválida.
2. Buscar orientação jurídica. Um advogado especializado em direito condominial consegue, em poucos dias, identificar se a cláusula realmente conflita com norma imperativa e qual é a extensão da invalidade.
3. Comunicar o problema à administradora. Se o condomínio tem administradora, ela deve ser informada para que o assessor jurídico parceiro seja acionado.
4. Registrar a situação. O síndico deve documentar — por e-mail ou ata — que identificou a questão e que está tratando dela. Essa documentação protege o gestor caso alguém questione a não aplicação da cláusula.
5. Encaminhar a correção para assembleia. Se a cláusula for confirmada como inválida, a solução definitiva é promover uma assembleia para alteração da convenção, com o quórum específico exigido (art. 1.351, CC: dois terços dos condôminos).

Um ponto importante: o síndico que inadvertidamente aplicou uma cláusula inválida no passado não responde automaticamente por isso. A responsabilidade surge quando há dolo ou negligência manifesta — por exemplo, quando o síndico insiste em aplicar uma cláusula depois de receber orientação jurídica de que ela é nula.

Como corrigir: da assembleia à revisão judicial

A forma mais limpa e definitiva de corrigir uma cláusula inválida na convenção é a via da assembleia. O art. 1.351 do Código Civil estabelece que a alteração da convenção exige aprovação de dois terços dos condôminos — um quórum alto, mas que confere legitimidade à mudança e encerra a discussão.^[1]

O processo envolve três etapas:

1. Preparação. O síndico, com apoio jurídico, elabora o texto substitutivo da cláusula. O texto deve ser claro, refletir o que a lei permite e, sempre que possível, resolver o problema prático que deu origem à cláusula original — de forma juridicamente válida.
2. Convocação. A assembleia para alteração da convenção deve conter no edital de convocação a indicação expressa do que será alterado, com o texto atual e o texto proposto disponibilizados com antecedência suficiente para que os condôminos possam analisar.
3. Deliberação e registro. Aprovada a alteração com dois terços dos condôminos, a convenção emendada deve ser levada ao cartório de registro de imóveis para atualização, o que garante eficácia contra terceiros.

Quando a assembleia não consegue o quórum qualificado, a alternativa é a via judicial. Qualquer condômino pode ajuizar ação declaratória de nulidade de cláusula da convenção. O juiz não altera a convenção — apenas declara a nulidade da cláusula específica. O efeito prático é o mesmo: a cláusula deixa de ter eficácia. Esse caminho, porém, está fora do escopo de atuação direta do síndico — é decisão dos condôminos que se sentirem prejudicados.

Para aprofundar a hierarquia entre os instrumentos normativos do condomínio, o artigo hierarquia-entre-convencao-regimento-e-codigo-civil traz a estrutura completa dessa relação.