Como este tema funciona no seu condomínio
Os itens obrigatórios da convenção são os mesmos independentemente do tamanho do condomínio — todos definidos no art. 1.334 do Código Civil. Em condomínios pequenos, a convenção tende a ser mais enxuta no detalhamento das sanções e do regimento interno, o que frequentemente gera lacunas práticas. Vale revisar se os incisos obrigatórios estão presentes, mesmo que em versão simplificada.
Com mais unidades e maior diversidade de perfis de moradores, as cláusulas de sanções e as regras de competência da assembleia ganham relevância real. Convenções antigas e genéricas costumam gerar conflitos — o momento de revisão é quando um conflito sem norma clara aparece pela primeira vez.
A complexidade financeira e de governança torna a convenção um documento de gestão, não só de conformidade. Cláusulas sobre administração, competência de assembleia e sanções precisam ser detalhadas o suficiente para sustentar decisões com valor jurídico — imprecisões nesses pontos são fonte frequente de litígio.
A convenção de condomínio é o documento que rege a vida coletiva do condomínio edilício. Seu conteúdo mínimo obrigatório está definido no art. 1.334 da Lei 10.406/2002 — o Código Civil brasileiro —, que estabelece seis elementos que toda convenção deve conter: a cota condominial e a forma de pagamento, a forma de administração, as competências da assembleia (com quórum e modo de convocação), as sanções aplicáveis a condôminos e possuidores, e as normas do regimento interno. Uma convenção que não contenha esses itens está incompleta — e essa incompletude tem consequências práticas diretas na gestão diária.
O que o Código Civil exige na convenção
O art. 1.334 do Código Civil determina quais elementos toda convenção condominial deve conter, além das cláusulas do art. 1.332 (que regem a instituição do condomínio).[1] O artigo usa o verbo "determinará" — ou seja, não é sugestão, é obrigação.
Uma vez registrada em cartório, a convenção obriga todos os que detenham a propriedade, a posse ou qualquer direito sobre as unidades — inclusive inquilinos e ocupantes a título precário. Alterá-la depois exige quórum de dois terços das frações ideais. O síndico que quiser revisar o documento deve começar verificando se os cinco incisos do art. 1.334 estão presentes e funcionais. Esse é o piso mínimo de validade — não o teto de uma boa convenção.
Os itens obrigatórios: um a um
A seguir, cada inciso do art. 1.334 do Código Civil, com o texto legal e o que ele significa na prática de gestão do condomínio.[1]
Inciso I — Cota condominial e forma de pagamento
O texto da lei: "a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio". A convenção deve dizer como cada unidade contribui para as despesas — se proporcionalmente à fração ideal, se igualmente entre todas as unidades, ou segundo outro critério — e como esse pagamento é realizado: data de vencimento, penalidades por atraso e quem recebe os recursos. Sem cota definida, qualquer cobrança pode ser contestada.[1]
Inciso II — Forma de administração
O texto da lei: "sua forma de administração". A convenção precisa definir como o condomínio é gerido — se por síndico morador, síndico profissional ou administradora — e delimitar as atribuições do síndico, o prazo do mandato e as condições de substituição. Convenções genéricas ("o condomínio será administrado por um síndico eleito em assembleia", sem mais detalhes) geram dúvidas sobre o que o síndico pode fazer sem autorização da assembleia — fonte frequente de conflitos de governança.[1]
Inciso III — Competência da assembleia, convocação e quórum
O texto da lei: "a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações". A convenção deve dizer quais decisões exigem assembleia (e quais o síndico pode tomar de forma autônoma), como e com quanto de antecedência os condôminos são convocados, e qual é o quórum necessário para cada tipo de deliberação. O Código Civil define alguns quóruns mínimos — como dois terços para alterar a convenção —, mas deixa à convenção a tarefa de detalhar os demais. Convenções que não especificam quórum para aprovação do orçamento anual ou para destituição do síndico criam espaço para contestações jurídicas.[1]
Inciso IV — Sanções aplicáveis a condôminos e possuidores
O texto da lei: "as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores". A convenção deve listar as infrações e as respectivas penalidades — advertência, multa, e em casos extremos a aplicação da multa por comportamento antissocial prevista no art. 1.337 do Código Civil. Sem esse capítulo bem redigido, o condomínio fica sem instrumentos eficazes para lidar com descumprimentos reiterados.[1]
Um ponto de atenção: a convenção não pode criar sanções que o Código Civil não autoriza — como proibição de uso de áreas comuns pelo inadimplente, que é vedada expressamente pelo art. 1.335, III. As sanções previstas devem ter base legal, e o processo de aplicação (quem notifica, qual é o prazo de defesa, como se aplica a multa) deve estar descrito para que a cobrança seja juridicamente sustentável.
Inciso V — Regimento interno
O texto da lei: "o regimento interno". O inciso V exige que a convenção estabeleça as regras básicas de convivência e uso das áreas comuns, ou que remeta expressamente ao regimento interno como instrumento complementar. É aqui que a maioria das convenções antigas falha: ou ignora o regimento completamente, ou inclui regras tão genéricas que não resolvem nada na prática. Um regimento interno bem construído não repete o que a lei determina — ele detalha o que a lei deixa em aberto: horários das áreas comuns, uso da piscina, protocolo para obras nas unidades, procedimentos para reserva do salão de festas.[1]
O que vai na convenção x o que vai no regimento
Uma das confusões mais comuns na revisão de documentos condominiais é misturar o que pertence à convenção com o que pertence ao regimento interno. Os dois documentos têm funções distintas e quóruns de alteração diferentes.[2]
| Convenção de condomínio | Regimento interno |
|---|---|
| Caráter constitutivo — regras estruturais do condomínio | Caráter operacional — detalha como as regras funcionam no dia a dia |
| Alteração exige dois terços das frações ideais (art. 1.351 CC) | Alteração exige maioria simples dos presentes em assembleia |
| Define: cota condominial, administração, sanções e competência da assembleia | Detalha: horários das áreas comuns, regras de obras, protocolo de mudança |
| Registrada em cartório — obriga proprietários, possuidores e qualquer detentor | Não precisa de registro em cartório para valer |
A regra prática: tudo que for estrutural e de difícil alteração vai na convenção. Tudo que for operacional e que pode precisar de ajuste com frequência vai no regimento. Regras sobre horário da piscina não deveriam estar na convenção — mas a existência de regras sobre uso de piscina e as sanções por descumprimento precisam estar.
Como verificar se a convenção do seu condomínio está completa
Revisar uma convenção existente começa pelo checklist dos itens obrigatórios. A sequência abaixo pode ser usada pelo síndico ou pelos membros do conselho fiscal para fazer um diagnóstico rápido do documento.
- Localize o texto registrado em cartório. A versão válida é a registrada — não a versão Word que circula por e-mail. Se não houver cópia digital disponível, solicite ao cartório ou à administradora.
- Verifique os cinco incisos do art. 1.334. Para cada inciso, confirme se há um capítulo ou cláusula correspondente com conteúdo real — não apenas uma menção genérica.
- Identifique cláusulas contrárias ao Código Civil. Convenções antigas frequentemente contêm regras superadas pela lei — como proibição de animais de pequeno porte ou regras de cobrança que conflitam com os arts. 1.336 e 1.337 do CC. Cláusulas contrárias à lei são nulas, mas sua presença cria confusão operacional.
- Avalie se o regimento interno existe e está atualizado. Se a convenção remete ao regimento mas o documento não existe formalmente, o condomínio opera com uma lacuna contestável.
- Verifique a data. Uma convenção anterior ao Código Civil de 2002 pode conter dezenas de cláusulas revogadas. Documentos com mais de 15 anos merecem revisão jurídica completa.
Em condomínios horizontais, verificar também se há cláusulas sobre acesso de terceiros pelas vias internas, manutenção de áreas verdes externas e uso das vias particulares — itens inexistentes em verticais mas fonte frequente de conflito no horizontal.
Sinais de que a convenção do condomínio precisa de revisão
Se você se reconhece em três ou mais situações abaixo, é provável que a convenção do condomínio esteja criando mais problemas do que resolvendo:
- A última versão da convenção tem mais de dez anos e nunca foi revisada
- O síndico tomou uma decisão relevante e alguém questionou "a convenção permite isso?"
- O condomínio tentou aplicar uma multa e o condômino contestou sem que houvesse resposta clara
- Uma assembleia foi realizada e a validade da deliberação foi questionada por falta de quórum
- O condomínio nunca teve um regimento interno formal
- A convenção proíbe algo que os tribunais já reconheceram como direito do condômino
Caminhos para revisar ou atualizar a convenção
A revisão de uma convenção pode ser conduzida internamente, com apoio jurídico especializado, ou por meio de uma combinação dos dois caminhos.
O síndico e o conselho fiscal fazem o diagnóstico inicial usando o checklist dos incisos do art. 1.334, levantam os pontos de lacuna e preparam uma minuta de alterações para submetê-la à assembleia.
- Perfil necessário: conselheiro ou síndico com disposição para ler o documento e comparar com a lei vigente
- Faz sentido quando: a convenção é relativamente recente e as lacunas são pontuais — uma cláusula desatualizada ou uma omissão específica
- Risco principal: sem conhecimento jurídico, é difícil identificar cláusulas tácita ou explicitamente revogadas pela lei — o que pode resultar em uma revisão que não elimina os problemas de fundo
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- Vantagem: visão completa dos riscos jurídicos, familiaridade com jurisprudência do STJ e dos tribunais estaduais, redação clara e tecnicamente sustentável
- Faz sentido quando: a convenção tem mais de dez anos, houve conflitos jurídicos recentes, ou o condomínio quer uma revisão completa que previna litígios futuros
- Resultado típico: nova convenção com todos os incisos obrigatórios atendidos, linguagem atualizada e regimento interno complementar revisado
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Perguntas frequentes
O que deve conter a convenção de condomínio?
Pelo art. 1.334 do Código Civil, a convenção deve conter: a cota proporcional e a forma de pagamento das contribuições, a forma de administração, a competência das assembleias com modo de convocação e quórum, as sanções aplicáveis a condôminos e possuidores, e as normas do regimento interno. Uma convenção que não contemple esses itens está incompleta — o que pode gerar problemas em cobranças, aplicação de multas e validade de assembleias.
O que diz o art. 1.334 do Código Civil sobre a convenção?
O art. 1.334 da Lei 10.406/2002 estabelece que a convenção determinará: a cota proporcional e o modo de pagamento das contribuições, a forma de administração, a competência das assembleias com sua forma de convocação e o quórum exigido para deliberações, as sanções aplicáveis a condôminos e possuidores, e o regimento interno. O verbo "determinará" indica obrigação — não faculdade.
A convenção pode não ter regras sobre multas?
Não. O inciso IV do art. 1.334 obriga que a convenção defina as sanções às quais estão sujeitos condôminos e possuidores. Sem esse capítulo, o condomínio não tem base legal para cobrar multas — e qualquer multa aplicada poderá ser contestada. A convenção deve descrever também o processo de aplicação: quem notifica, qual o prazo de defesa e como a multa é cobrada.
Quórum de assembleia precisa estar na convenção?
Sim. O inciso III do art. 1.334 exige que a convenção defina a competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum para deliberações. O Código Civil define alguns quóruns mínimos — como dois terços para alterar a convenção —, mas deixa à convenção a definição dos demais. Assembleias realizadas sem quórum previsto no documento ficam expostas à contestação judicial.
O que acontece se a convenção não tiver todos os elementos obrigatórios?
A ausência dos itens não torna a convenção automaticamente nula, mas cria lacunas práticas: cobranças podem ser contestadas, multas ficam sem base, assembleias têm validade questionável e o síndico fica sem instrumentos claros para gerir conflitos. Como orientação prática, as disputas mais custosas em condomínios têm origem em omissões documentais que uma revisão preventiva resolveria.