Convenção condominial: o que é e qual sua função

O que é a convenção condominial

A convenção condominial é o documento fundador do condomínio: é a norma interna mais importante que o condomínio tem, com força obrigatória para todos os condôminos, possuidores e pessoas que usam o imóvel — sejam proprietários, inquilinos ou visitantes habituais.^[1]

Uma forma prática de entendê-la: se o Código Civil é a Constituição Federal do direito condominial, a convenção é a Constituição do condomínio. Ela não pode contrariar o Código Civil — mas, dentro do que a lei permite, ela é quem manda. O regimento interno, por sua vez, é o regulamento que detalha as regras da convenção no dia a dia. A hierarquia é: Código Civil acima de tudo, convenção abaixo da lei, regimento interno abaixo da convenção.

É importante não confundir a convenção com outros documentos que o condomínio produz. A ata de assembleia registra decisões tomadas em reunião. O regimento interno detalha regras de convivência. O contrato com a administradora rege uma relação específica. Nenhum desses documentos tem a hierarquia nem a abrangência da convenção. Se houver conflito entre eles, prevalece a convenção — salvo quando o Código Civil determinar diferente.

Outro ponto relevante: o síndico não cria a convenção e não pode alterá-la sozinho. A convenção é elaborada pelos próprios condôminos ou pelo incorporador na fase de lançamento do empreendimento, e qualquer alteração exige quórum qualificado em assembleia — tema tratado em artigo específico desta base.^[1]

Para que serve: a função prática da convenção

A função central da convenção é dar ao síndico e aos condôminos uma base de regras clara, estável e juridicamente vinculante para resolver conflitos e tomar decisões.

Na prática do dia a dia, o síndico recorre à convenção em situações como:

• Determinar se uma multa pode ou não ser aplicada, e em qual valor
• Definir se determinada obra depende de aprovação em assembleia ou pode ser decidida pelo síndico
• Esclarecer quais áreas são de uso comum e quais são de uso exclusivo
• Orientar o cálculo da taxa condominial e o rateio de despesas extraordinárias
• Resolver dúvidas sobre o mandato do síndico e as atribuições do conselho fiscal
• Embasar a cobrança judicial de condômino inadimplente
• Disciplinar o uso de vagas de garagem, salão de festas e demais áreas compartilhadas

Em conflitos entre moradores, a convenção é o primeiro documento a ser consultado. Quando um condômino questiona uma decisão do síndico, a convenção é o parâmetro que define quem tem razão. Quando um vizinho acusa o outro de descumprir uma regra, é na convenção — e no regimento interno, que a complementa — que se busca o fundamento para agir.

Por isso, síndicos experientes costumam ter a convenção sempre acessível, em formato digital e impresso, e conhecem pelo menos os capítulos que tratam das competências do síndico, das penalidades e das regras de assembleia. Não é necessário memorizar o texto inteiro — mas saber onde procurar a resposta certa é parte do ofício.

O que a convenção precisa ter por lei

O art. 1.334 do Código Civil lista o conteúdo mínimo obrigatório que toda convenção condominial precisa ter.^[1] São eles:

1. A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos — ou seja, como é calculada e como deve ser paga a taxa condominial de cada unidade
2. Sua forma de administração — se há administradora, como se dá a gestão, quem tem quais poderes
3. A competência das assembleias — o que cada tipo de assembleia pode e não pode decidir
4. As sanções a que estão sujeitos os condôminos — as multas previstas e em quais situações se aplicam
5. O regimento interno — pode fazer parte da convenção ou ser um documento separado a ela subordinado

Além desses itens obrigatórios, a convenção costuma conter outros pontos igualmente relevantes na prática, como a descrição das áreas comuns e exclusivas, as regras de uso das dependências, as atribuições do síndico, do subsíndico e do conselho fiscal, e os critérios para convocação e realização de assembleias.

Quando a convenção é omissa sobre um ponto específico — por exemplo, se ela não menciona animais de estimação — é o Código Civil e, em alguns casos, o regimento interno que preenche a lacuna. Se nenhum documento interno tratar do assunto, a assembleia pode deliberar sobre ele, e essa deliberação fica registrada em ata com validade enquanto não for alterada.

Convenção x regimento interno: entenda a diferença

Convenção e regimento interno são documentos distintos, com finalidades e pesos diferentes. Confundi-los é um dos erros mais comuns — e mais custosos — na gestão condominial.

Uma forma simples de decidir o que vai em cada documento: se a regra é estrutural — diz respeito a como o condomínio funciona enquanto instituição, como as taxas são calculadas, como o síndico é eleito, que penalidades existem —, vai na convenção. Se a regra é operacional — o horário do salão de festas, as regras de uso da piscina, o procedimento para entrada de mudanças —, vai no regimento interno.

Em muitos condomínios, especialmente nos mais antigos, convenção e regimento interno estão reunidos em um único documento. Isso é aceitável juridicamente — o próprio Código Civil prevê essa possibilidade no art. 1.334 —, mas pode complicar as atualizações: ao juntar tudo, qualquer alteração nas regras operacionais pode exigir o mesmo quórum qualificado da convenção.

A convenção vale para todo mundo — mesmo quem não votou

Um dos aspectos mais importantes da convenção condominial é seu efeito vinculante amplo: ela obriga não apenas quem votou pela sua aprovação, mas todos que venham a ocupar as unidades do condomínio.^[1]

O art. 1.333 do Código Civil é direto nesse ponto: a convenção aprovada por dois terços dos condôminos obriga a todos os condôminos. E, após o registro em cartório, ela passa a ter efeito também perante terceiros — ou seja, quem comprar ou alugar uma unidade no condomínio fica vinculado à convenção, mesmo que nunca tenha participado de nenhuma assembleia, mesmo que discorde de alguma regra, mesmo que diga não ter sido informado.

Isso tem consequências práticas importantes:

• Um inquilino não pode alegar desconhecimento da convenção para justificar descumprimento de regras
• Um condômino que comprou o imóvel após a aprovação da convenção está sujeito às mesmas regras
• O síndico pode cobrar multas previstas na convenção independentemente de o condômino infrator ter votado contra aquela regra em assembleia

Por isso, é boa prática que o síndico forneça cópia da convenção e do regimento interno a novos moradores — proprietários e inquilinos — no momento em que tomam posse da unidade. Não é uma obrigação expressa em lei federal para todos os casos, mas é uma medida que evita conflitos futuros e demonstra transparência na gestão.

O registro em cartório e o efeito perante terceiros

A convenção só produz efeito perante terceiros depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente — conforme determina o art. 1.333 do Código Civil.^[1] Antes do registro, ela é válida entre os condôminos que a aprovaram, mas não pode ser oposta a um comprador ou locatário que alegue desconhecê-la.

Na prática, a convenção do condomínio é registrada junto com a especificação do condomínio (a matrícula do empreendimento) no momento do lançamento ou da instituição formal do condomínio. Convenções posteriores ou alterações substanciais também precisam ser averbadas ou registradas para ter efeito pleno perante terceiros.

Se o condomínio não sabe se sua convenção está registrada — situação que ocorre em empreendimentos antigos ou em loteamentos convertidos em condomínio informalmente —, é possível verificar junto ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado, consultando a matrícula do empreendimento.

O que fazer quando a convenção é antiga e está defasada

Muitos condomínios operam com convenções elaboradas há décadas, que não refletem mudanças na lei, no perfil dos moradores ou nas necessidades do condomínio. É comum encontrar convenções que ainda tratam de porteiros como obrigação absoluta, que não mencionam animais de estimação, que têm multas em valores irrisórios ou que guardam silêncio sobre tecnologias hoje corriqueiras.

Uma convenção desatualizada não perde sua validade. Ela continua sendo a norma do condomínio até que seja formalmente alterada. O problema é quando uma regra da convenção entra em conflito com a legislação atual — nesse caso, a lei prevalece sobre a convenção, e o síndico precisa agir conforme a lei mesmo que a convenção diga coisa diferente.

Exemplos práticos desse conflito:

• Convenções mais antigas que proibiam animais de estimação de forma absoluta passaram a conviver com entendimentos jurídicos e do STJ que limitam essa proibição, especialmente para animais de pequeno porte que não causem incômodo comprovável
• Convenções omissas sobre assembleias virtuais passaram a ser aplicadas à luz da Lei 14.309/2022, que regulamentou o formato
• Multas fixadas em múltiplos de salário mínimo são inaplicáveis nesse formato desde a Constituição de 1988 — a convenção precisa ser atualizada para usar outro parâmetro

O síndico que identifica uma convenção desatualizada tem algumas opções: pode operar dentro das regras existentes enquanto convoca assembleia para atualização; pode consultar o advogado do condomínio sobre quais cláusulas ainda têm validade; e pode usar as deliberações de assembleia para preencher lacunas que a convenção não cobre — sem contradizê-la.

A atualização formal da convenção — o processo, o quórum necessário e os passos práticos — é tratada em artigo específico desta base.