Convenção desatualizada: o que fazer

Por que a convenção fica desatualizada

A maioria das convenções de condomínio foi redigida entre as décadas de 1970 e 1990, com base na Lei 4.591/1964. O problema é que, em janeiro de 2003, entrou em vigor o Código Civil de 2002 (Lei 10.406/2002), que passou a reger os condomínios edilícios a partir do art. 1.331.^[1] Qualquer convenção elaborada antes dessa data carrega, em maior ou menor grau, pontos que conflitam com a legislação atual.

Mas o problema não se limita ao ano de 2002. Mesmo convenções mais recentes podem estar desatualizadas em relação a temas que se tornaram relevantes nos últimos anos:

• Assembleias virtuais — a Lei 14.309/2022 autorizou expressamente a realização de assembleias por meios eletrônicos, mas convenções antigas exigem assembleia presencial^[2]
• Animais de estimação — o entendimento jurídico evoluiu significativamente; proibições absolutas em condomínio têm sido afastadas pelos tribunais
• Uso de espaços compartilhados — salão de festas, academia, espaços de coworking e recarga de veículos elétricos muitas vezes não estavam nem previstos
• Regras sobre moradia por temporada — plataformas como Airbnb criaram um debate que convenções antigas simplesmente não contemplam
• Quórum para obras e decisões específicas — o Código Civil fixou quóruns que, em alguns casos, diferem do que estava na convenção anterior

Em condomínios horizontais, a defasagem tende a ser ainda mais abrangente. Convenções antigas costumam ter lacunas sobre o uso de espaços externos, jardinagem de áreas comuns, regras para circulação de veículos nas vias internas e manutenção de áreas verdes — categorias que não existem ou são irrelevantes nos verticais, mas que representam parte significativa da gestão cotidiana nos horizontais.

Como diagnosticar o que precisa ser revisado

O primeiro passo não é convocar assembleia — é fazer um diagnóstico. O síndico ou a comissão de revisão precisa identificar com precisão o que está desatualizado antes de apresentar qualquer proposta aos condôminos. Sem esse mapeamento, a assembleia vira um debate caótico sem resultado.

Os dez pontos a examinar em qualquer convenção com mais de dez anos:

1. Quórum de alteração da própria convenção — se a convenção exige mais de 2/3 para ser alterada, essa cláusula contraria o art. 1.351 do Código Civil e não pode prevalecer sobre a lei
2. Quórum para obras voluptuárias e úteis — o Código Civil diferencia obras necessárias, úteis e voluptuárias, com quóruns distintos; convencões antigas frequentemente não fazem essa distinção
3. Forma da assembleia — se o texto exige assembleia presencial e nada diz sobre meios eletrônicos, isso conflita com a Lei 14.309/2022
4. Proibição absoluta de animais — cláusulas que proíbem quaisquer animais têm sido afastadas pela jurisprudência e pelo STJ
5. Penalidades por infração — o Código Civil (art. 1.336 e 1.337) fixou multas máximas; convenções que preveem multas acima desses limites têm as cláusulas conflitantes afastadas
6. Destinação das unidades — restrições ao uso das unidades para finalidades residenciais ou comerciais mistas precisam estar alinhadas com o Código Civil
7. Forma de convocação — convocações por edital afixado na portaria podem não ser suficientes; a prática atual exige comunicação por escrito a cada condômino
8. Fundo de reserva — se a convenção não prevê fundo de reserva ou fixa percentual abaixo do recomendado, isso pode comprometer a capacidade de gestão
9. Administração e mandato do síndico — prazo de mandato, possibilidade de reeleição e regras para destituição precisam estar compatíveis com o Código Civil
10. Temas completamente ausentes — recarregamento de veículos elétricos, câmeras de vigilância, uso de aplicativos de gestão, assembleias virtuais, plataformas de aluguel por temporada

Após esse diagnóstico, é possível classificar os pontos em dois grupos: os que precisam de correção porque conflitam com a lei atual, e os que precisam de atualização porque não contemplam a realidade do condomínio.

O que prevalece quando a convenção contraria a lei

Esta é a pergunta que mais gera dúvida — e a resposta é direta: a lei prevalece sobre a convenção.^[1] Quando uma cláusula da convenção contraria norma imperativa do Código Civil ou de outra lei federal, essa cláusula é inválida independentemente de a convenção ter sido registrada e de o condomínio nunca ter atualizado o texto.

Na prática, isso significa que o síndico não pode aplicar uma cláusula inválida só porque "sempre foi assim". Se a convenção prevê uma multa de 30% sobre a contribuição condominial e o Código Civil limita essa multa a 2% (art. 1.336, § 1º), a multa máxima aplicável é 2%, mesmo que ninguém nunca tenha questionado a cláusula.^[1]

A hierarquia é clara:

1. Normas legais imperativas (Código Civil, leis federais específicas)
2. Convenção do condomínio (dentro dos limites que a lei permite)
3. Regimento interno (dentro dos limites que a convenção permite)
4. Decisões de assembleia (dentro dos limites dos três anteriores)

Cláusulas que conflitam com normas imperativas não precisam ser retiradas da convenção para perderem efeito — elas já são inválidas. Mas mantê-las no texto gera confusão e pode levar o síndico ou os condôminos a tentar aplicá-las indevidamente. Por isso, a atualização da convenção continua sendo importante mesmo que as cláusulas inválidas tecnicamente já não valham.

Outro ponto importante: a convenção pode ir além do que a lei exige, desde que não contrarie a lei. Por exemplo, o Código Civil não obriga a criação de um conselho fiscal, mas a convenção pode torná-lo obrigatório. O que a convenção não pode é restringir direitos que a lei garante ou ampliar obrigações acima do que a lei permite.

Atualização parcial ou nova convenção: como decidir

Quando o diagnóstico está pronto, o síndico e a comissão precisam decidir entre duas estratégias: emendar a convenção existente (atualização parcial) ou redigir uma nova convenção do zero.

Como regra prática: se a convenção tem mais de 20 anos e os pontos de desatualização identificados no diagnóstico passam de cinco, a nova convenção tende a ser a solução mais eficiente no longo prazo. O documento ficará mais claro, mais coerente e mais fácil de aplicar. O esforço adicional da redação nova é compensado pela qualidade do resultado.

Se os pontos de desatualização são poucos e bem delimitados — por exemplo, apenas o quórum de assembleia e a proibição de animais —, a atualização parcial é suficiente e mais viável politicamente.

Como conduzir o processo de atualização

O caminho para atualizar a convenção tem etapas definidas. Seguir a sequência correta evita retrabalho e garante que o resultado seja juridicamente válido.

1. Forme uma comissão de revisão

O síndico não precisa redigir a nova convenção sozinho — nem deve. O ideal é uma comissão com três a cinco condôminos dispostos a participar ativamente do processo, de preferência com perfis complementares (alguém com experiência jurídica, alguém com vivência administrativa, alguém que represente os interesses dos moradores). A comissão será responsável por conduzir o diagnóstico, elaborar a minuta e apresentar a proposta na assembleia.

2. Envolva um advogado especialista em condomínios

A revisão jurídica da minuta não é opcional — é a etapa que garante que o novo texto não vai gerar novos conflitos com a legislação. Um advogado especialista em condomínios identifica pontos que a comissão pode não perceber e garante que a linguagem das cláusulas seja juridicamente precisa.

3. Elabore a minuta e consulte os condôminos antes da assembleia

Antes de convocar a assembleia, distribua a minuta a todos os condôminos com antecedência suficiente para que possam ler e enviar sugestões. Esse passo é crucial para reduzir resistências na assembleia: condôminos que participaram da elaboração tendem a apoiar o resultado. O prazo mínimo razoável é de 15 a 20 dias antes da assembleia.

4. Convoque a assembleia específica para aprovação

A assembleia para aprovação da convenção (ou de alteração dela) deve ser convocada especificamente para esse fim. O art. 1.351 do Código Civil exige a aprovação de 2/3 dos condôminos — não apenas dos presentes, mas de 2/3 da totalidade dos condôminos do condomínio.^[1] Esse quórum é alto e exige convocação ativa: comunicar os condôminos ausentes, lembrar da data por mais de um canal, garantir que procurações estejam em ordem para quem não puder comparecer.

5. Registre em cartório

A convenção aprovada — seja nova ou emendada — precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente (o mesmo em que o condomínio está registrado). Sem esse registro, a convenção não produz efeitos perante terceiros, como locatários, compradores de unidades e prestadores de serviço que nunca assinaram nada.^[1] A ata da assembleia que aprovou a mudança e a minuta assinada devem acompanhar o pedido de registro.

O prazo e o custo do registro variam por estado e cartório. Em São Paulo, por exemplo, o processo costuma ser concluído em algumas semanas. Vale contatar o cartório antes para saber a documentação exigida e eventuais taxas.

6. Comunique todos os condôminos e atualize os documentos internos

Após o registro, distribua o novo texto da convenção a todos os condôminos — inclusive locatários, por meio dos proprietários. Atualize também o regimento interno, se necessário, para que não haja contradições entre os dois documentos. Guarde uma cópia registrada com carimbo do cartório nos arquivos do condomínio e disponibilize o documento no aplicativo de gestão condominial, se houver.