Como este tema funciona no seu condomínio
Com menos moradores e estrutura enxuta, a convenção tende a ser mais simples — mas não menos importante. O risco maior é redigir sem assessoria jurídica e incluir cláusulas que contradizem o Código Civil ou deixam lacunas que só aparecem quando o conflito já existe. Usar modelo da ABADI como base e adaptar com revisão pontual de um profissional é uma saída razoável.
Com fluxo financeiro mais estruturado e maior diversidade de moradores, a convenção precisa ser mais detalhada. Contratar um advogado especializado em direito condominial passa a ser recomendável — o investimento se paga ao evitar conflitos futuros. A decisão entre adaptar modelo pronto ou redigir do zero merece avaliação antes de convocar a comissão.
Condomínios com múltiplas torres ou blocos de lazer diferenciados precisam de uma convenção mais robusta — a redação do zero aqui quase sempre exige advogado especialista. O processo envolve consulta a moradores, eventuais assembleias prévias e registro em cartório com custo variável por estado.
Redigir uma convenção do zero é o processo pelo qual os condôminos — ou o incorporador, no caso de condomínios novos — constroem o documento que estabelece as regras fundamentais de organização e funcionamento do condomínio. O ponto de partida obrigatório é o art. 1.334 do Código Civil (Lei 10.406/2002), que define o conteúdo mínimo exigido. Aprovada por pelo menos dois terços das frações ideais (art. 1.333), a convenção só produz efeitos perante terceiros após o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Quando faz sentido redigir uma convenção do zero
Redigir do zero faz sentido em três situações: quando o condomínio é novo e ainda não tem convenção registrada; quando a convenção existente está tão desatualizada ou lacunosa que a emenda parcial não resolve; ou quando uma alteração aprovada precisa ser consolidada num documento único. A diferença em relação a uma alteração pontual é que redigir do zero substitui a convenção anterior por completo — e exige o mesmo quórum: dois terços das frações ideais do condomínio, conforme o art. 1.333 do Código Civil.[1]
Dois terços das frações ideais não é o mesmo que dois terços dos presentes na assembleia. Frações ideais correspondem à proporção de cada unidade sobre o terreno e as partes comuns — em condomínios com unidades de tamanhos diferentes, o cálculo muda. Verifique as frações nas matrículas antes de convocar a assembleia de aprovação.
Em condomínios novos, a convenção é geralmente redigida pelo incorporador, que pode subscrevê-la sozinho enquanto detém dois terços das frações ideais. Convenções elaboradas nessa fase frequentemente têm lacunas que os moradores percebem só depois da ocupação. Leia o documento com atenção antes de tomar posse.
O que a convenção precisa ter: a base legal
O art. 1.334 do Código Civil lista o conteúdo mínimo obrigatório de toda convenção condominial.[1] Qualquer convenção que não contenha esses itens está legalmente incompleta:
- A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições — como a taxa condominial é calculada e quando deve ser paga
- A forma de administração — se há administradora, como se dá a gestão e quem tem quais poderes
- A competência das assembleias, forma de convocação e quórum para deliberações — quando é AGO, quando é AGE e qual o quórum para cada decisão
- As atribuições e poderes do síndico — o que o síndico pode decidir sozinho e o que depende de assembleia
- A forma e o quórum para alteração da própria convenção — como mudar as regras no futuro
- O quórum para imposição de penalidades — como multas são aplicadas e quem decide
Além do mínimo legal, uma convenção bem redigida costuma incluir: regras de uso das áreas comuns, disciplina para reformas nas unidades, critérios para fundo de reserva e fundo de obras, e previsão para o conselho fiscal. A fração ideal de cada unidade precisa estar definida ou referenciada na convenção — ela é a base para o cálculo do quórum e, frequentemente, para o rateio das despesas.
Condomínio horizontal: itens adicionais
Condomínios horizontais precisam de cláusulas que o modelo vertical padrão não tem: circulação de veículos nas vias internas, manutenção de jardins e áreas externas privativas, disciplina para animais em áreas abertas e responsabilidades pelo muro ou cerca divisória. Convenções adaptadas de modelo vertical deixam lacunas nessas questões — e lacunas viram conflito.
Como conduzir o processo: etapas práticas
Redigir uma convenção do zero é um processo com seis etapas definidas. O síndico atua como coordenador — não como redator jurídico.
- Diagnóstico da necessidade. Defina por que a convenção precisa ser redigida do zero — e não apenas alterada. Documente os problemas que a convenção atual (ou a ausência dela) gera no dia a dia.
- Formação da comissão de redação. Eleja uma comissão de 3 a 5 moradores dispostos a trabalhar no documento. A comissão não precisa ter advogados — mas precisa ter pessoas com disponibilidade real e disposição para ouvir os demais condôminos.
- Levantamento das necessidades. Colete contribuições dos condôminos antes de redigir — por questionário, reunião aberta ou formulário digital. O objetivo é identificar os temas que mais geram conflito.
- Redação com suporte jurídico (quando aplicável). Em condomínios médios e grandes, envolver um advogado especializado em direito condominial é a abordagem mais segura. Em pequenos, adaptar modelo de entidade reconhecida como a ABADI[2] com revisão pontual é alternativa viável.
- Circulação do texto para comentários. Envie o texto aos condôminos com antecedência. Uma nota explicativa para as cláusulas mais técnicas reduz objeções na assembleia.
- Assembleia de aprovação com quórum adequado. A aprovação exige condôminos que representem pelo menos dois terços das frações ideais.[1] Aceitar procurações e considerar formato híbrido ou virtual — permitido pela Lei 14.309/2022 — aumenta as chances de atingir o quórum.
Com menos unidades, atingir dois terços é factível — mas o risco maior não é o quórum, é a qualidade do texto. Cláusulas mal redigidas aparecem só quando o conflito já existe. Mesmo em condomínios pequenos, uma revisão jurídica pontual vale o custo.
Com mais unidades, a mobilização para o quórum exige convocação ativa, uso de procurações e possivelmente mais de uma data disponível. A comissão precisa ser organizada — com cronograma e registro das contribuições recebidas. O advogado especializado, nesse porte, se paga pela prevenção de litígios.
O processo é necessariamente mais longo: assembleias prévias por bloco, votação em formato híbrido ou virtual e acompanhamento do registro em cartório com maior volume documental. O custo do registro varia significativamente por estado — solicite estimativa ao cartório antes de iniciar.
Aprovação e registro: como formalizar
A ata da assembleia deve registrar: data, local e formato da reunião; condôminos presentes e representados por procuração com as frações ideais; confirmação do quórum de dois terços; e a deliberação de aprovação, referenciando a versão específica do texto votado.
Após a aprovação, a convenção segue para registro no Cartório de Registro de Imóveis. Erros formais — ata com redação imprecisa sobre o quórum, cláusula que contraria o Código Civil — resultam em devolução. Ter advogado ou administradora acompanhando o pedido evita esse atraso. A convenção aprovada já vale entre os condôminos antes do registro — o que o registro confere é a oponibilidade perante terceiros: compradores futuros e inquilinos só ficam vinculados às regras após esse ato.[1]
Quanto custa e quem precisa de advogado
O custo de redigir uma convenção do zero depende do porte do condomínio e da contratação ou não de assessoria jurídica.
Usar modelo da ABADI como base e contratar uma consultoria jurídica pontual para revisão reduz o custo em comparação com a redação integral. Como referência de mercado, uma revisão pontual de convenção pode variar entre R$ 500 e R$ 2.000, dependendo da região e da complexidade. O advogado não é obrigatório por lei — mas o custo de uma cláusula mal redigida costuma superar o da assessoria.
A redação integral com assessoria jurídica especializada em direito condominial é a abordagem recomendada. Como referência de mercado, honorários para redação completa com acompanhamento da assembleia e do registro tipicamente variam entre R$ 2.000 e R$ 6.000 — com variação por estado e pelo histórico do profissional. Esse custo é dividido entre as unidades, tornando o investimento por condômino relativamente baixo.
Advogado especialista em direito condominial é quase sempre necessário. O custo do registro em cartório varia conforme a tabela de custas do estado e o valor atribuído ao imóvel — solicite estimativa diretamente ao cartório da circunscrição. O custo total do processo (assessoria + registro) deve ser aprovado como despesa extraordinária antes da contratação.
O custo da assessoria é rateado como despesa extraordinária — desde que aprovado em assembleia antes da contratação. Apresentar o orçamento na assembleia evita questionamentos posteriores.
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Perguntas frequentes
Como fazer a convenção de condomínio do zero?
O processo envolve seis etapas: diagnóstico da necessidade, formação de comissão de redação, levantamento das contribuições dos moradores, redação do texto (com ou sem advogado, conforme o porte), assembleia de aprovação com quórum de dois terços das frações ideais, e registro no Cartório de Registro de Imóveis. O síndico coordena o processo — não precisa ser o redator jurídico, mas precisa mobilizar a comissão e garantir que o cronograma avance.
Precisa de advogado para fazer a convenção de condomínio?
Não é obrigatório por lei. Mas em condomínios médios e grandes, a assessoria de advogado especializado em direito condominial é fortemente recomendada. Uma convenção com cláusulas que contradizem o Código Civil, que omitem itens do conteúdo mínimo obrigatório (art. 1.334) ou que geram interpretações conflitantes pode causar problemas muito mais caros do que o custo da assessoria. Em condomínios pequenos, adaptar modelo de entidade reconhecida com revisão pontual é uma alternativa viável.
Como aprovar uma convenção nova em assembleia?
A aprovação exige que condôminos representando pelo menos dois terços das frações ideais do condomínio concordem com o texto — conforme o art. 1.333 do Código Civil. Isso não é dois terços dos presentes, mas dois terços do total de frações. Para alcançar esse quórum, é fundamental enviar o texto com antecedência, aceitar procurações e, em condomínios maiores, considerar o formato híbrido ou virtual autorizado pela Lei 14.309/2022.
Quanto custa registrar a convenção em cartório?
O custo varia por estado — as tabelas de custas são definidas pelas Corregedorias de Justiça de cada estado, calculadas sobre o valor atribuído ao imóvel ou o valor venal das unidades. Consulte diretamente o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição para obter uma estimativa com base nos documentos do condomínio.
Posso usar modelo de convenção pronto?
Sim — modelos de entidades reconhecidas como a ABADI são um ponto de partida válido. O problema está em usar o modelo sem adaptação: cláusulas genéricas que não refletem as características do condomínio e omissões sobre temas relevantes são os riscos mais comuns. Um modelo funciona bem como estrutura base; não funciona como documento final sem revisão cuidadosa.
Como criar a convenção de um condomínio novo?
Em condomínios na fase de incorporação, a convenção é geralmente redigida pelo incorporador, que pode subscrevê-la sozinho enquanto detém pelo menos dois terços das frações ideais — conforme o art. 1.333 do Código Civil. Convenções elaboradas nessa fase frequentemente têm lacunas que os moradores percebem só após a ocupação. Leia o documento com atenção antes de tomar posse.