Como este tema se aplica no seu condomínio
A estrutura da ata é a mesma de qualquer condomínio — o que muda é o volume de deliberações a registrar. No condomínio pequeno, a assembleia costuma ter pauta enxuta e poucos presentes, então a ata tende a ser curta. O cuidado central aqui é não tratá-la como formalidade dispensável: mesmo com cinco ou seis pessoas votando, a ata é o único documento que prova o que foi decidido.
O modelo não muda, mas a ata fica mais longa porque há mais deliberações e mais votos a registrar. É o porte em que vale a pena padronizar um modelo próprio e nomear um secretário com alguma experiência. Registrar o quórum de cada votação deixa de ser detalhe e passa a ser proteção: com dezenas de unidades, é comum alguém contestar depois a contagem de uma obra ou de uma alteração de convenção.
Mesma estrutura de ata, complexidade muito maior na redação. Assembleias grandes costumam ser híbridas ou virtuais, com pautas longas e votações nominais por unidade. Aqui a ata frequentemente é lavrada por advogado ou administradora, e em alguns casos por tabelião. Em deliberações de quórum qualificado que não fecham numa única noite, entra a ata parcial da sessão permanente — um modelo específico, descrito mais adiante.
A ata de assembleia de condomínio é o documento que registra, de forma resumida e fiel, tudo o que foi decidido em uma assembleia de condôminos — quem participou, qual era a pauta, como cada item foi votado e qual o resultado. É a prova legal das deliberações: sem ata, uma decisão tomada em assembleia praticamente não existe para fins de cobrança, obra ou Justiça. A estrutura da ata é a mesma para a Assembleia Geral Ordinária (AGO), que acontece uma vez por ano para contas, orçamento e eleição, e para a Assembleia Geral Extraordinária (AGE), convocada para uma pauta específica. O que muda entre as duas não é o formato, e sim o conteúdo da ordem do dia. O Código Civil não detalha a forma da ata — quem disciplina isso é a convenção de cada condomínio.[1][2]
O que toda ata de assembleia precisa conter
Toda ata, seja de AGO ou de AGE, precisa registrar oito blocos de informação: data, hora e local; a composição da mesa (presidente e secretário); a verificação de quórum e a chamada (primeira ou segunda); a ordem do dia transcrita; o resumo de cada deliberação com o resultado da votação; eventuais saídas de condôminos durante a reunião; o encerramento; e as assinaturas.[2] Esses elementos não são burocracia: cada um existe para responder a uma pergunta que pode surgir meses depois, quando ninguém mais lembra dos detalhes.
O cabeçalho: data, hora, local e tipo de assembleia
O cabeçalho situa a assembleia no tempo e no espaço, e é por ele que se confere se a reunião respeitou a convocação. Deve trazer o nome completo do condomínio, o endereço, a data por extenso, o horário de início e o tipo de assembleia (ordinária ou extraordinária). É também onde se registra se a assembleia foi instalada em primeira ou em segunda chamada — informação que determina qual quórum de instalação se aplicou.
A mesa: presidente e secretário
A ata precisa nomear quem presidiu a reunião e quem a secretariou, porque são essas duas pessoas que assinam o documento e respondem por ele. O presidente da mesa conduz a votação; o secretário redige a ata. Segundo o SíndicoNet, a responsabilidade pela elaboração da ata é do secretário, cargo geralmente ocupado pela administradora ou por um advogado do condomínio.[2] Em muitos condomínios a boa prática é que o síndico não acumule a secretaria, para preservar a transparência do registro.
A verificação de quórum e a chamada
A ata deve registrar que havia quórum suficiente para deliberar e em qual chamada a assembleia foi instalada. Em primeira convocação, o Código Civil exige a presença de condôminos que representem ao menos metade das frações ideais; não atingido esse número, a assembleia se instala em segunda chamada com qualquer número de presentes.[1] Em pautas com quórum qualificado, vale registrar o percentual atingido em cada votação, não só na abertura.
A ordem do dia transcrita
A ata precisa transcrever a ordem do dia exatamente como constou na convocação, e não pode deliberar sobre nada que não estivesse na pauta. A ata deve seguir o que constou no edital de convocação — decidir, em "assuntos gerais", algo que envolva dinheiro ou mudança nas áreas comuns é justamente o erro que abre a deliberação à impugnação.[2] O bloco de assuntos gerais serve para recados, não para decisões.
Modelo comentado de ata de assembleia ordinária
A ata de AGO segue a sequência abertura → mesa → quórum → ordem do dia → deliberações → encerramento → assinaturas, com a ordem do dia típica da assembleia anual: prestação de contas, orçamento e contribuições, e eventual eleição do síndico e alteração do regimento interno.[1] O modelo abaixo é um ponto de partida comentado — os trechos entre colchetes devem ser substituídos pela realidade do seu condomínio.
Estrutura campo a campo da ata de AGO
Cada linha do modelo corresponde a um dos blocos obrigatórios. A coluna da direita explica por que aquele campo existe e o que ele protege.
| Seção da ata | Texto-modelo (preencher entre colchetes) | Por que existe |
|---|---|---|
| Abertura | "Aos [dia] dias do mês de [mês] de [ano], às [hora], em [segunda] convocação, no [local], reuniram-se em Assembleia Geral Ordinária os condôminos do [Condomínio X], conforme edital de convocação de [data]." | Situa a assembleia no tempo, no espaço e na chamada; vincula a reunião ao edital. |
| Mesa | "Assumiu a presidência dos trabalhos o(a) Sr.(a) [nome], que convidou o(a) Sr.(a) [nome] para secretariar a reunião." | Identifica quem conduz e quem redige — os signatários responsáveis pela ata. |
| Quórum | "Verificada a lista de presença, constatou-se a presença de [nº] unidades, representando [%] das frações ideais, suficiente para deliberar." | Comprova que a assembleia podia funcionar e deliberar. |
| Ordem do dia | "Passou-se à ordem do dia: 1) prestação de contas do exercício; 2) previsão orçamentária e fixação da taxa; 3) eleição do síndico; 4) alteração do regimento interno." | Transcreve a pauta do edital; delimita o que pode ser decidido. |
| Deliberações | "Item 1: apresentadas as contas, foram aprovadas por [nº] votos a favor, [nº] contra e [nº] abstenções." | Registra o resultado de cada votação, item a item. |
| Encerramento | "Nada mais havendo a tratar, foi encerrada a assembleia às [hora], lavrando-se a presente ata, que vai assinada pelo presidente e pelo secretário." | Marca o fim dos trabalhos e abre as assinaturas. |
| Assinaturas | "[Nome], Presidente — [Nome], Secretário(a)." | Dá validade ao documento; os signatários respondem por sua fidelidade. |
Como registrar a prestação de contas e o orçamento
A prestação de contas e o orçamento são o coração da AGO, e a ata deve registrar o resultado da votação de cada um separadamente. Não basta escrever "as contas foram aprovadas": registre quantos votaram a favor, quantos contra e quantas abstenções houve, porque a aprovação de contas tem efeito de quitação da gestão do síndico. No item do orçamento, a ata deve consignar o valor aprovado da taxa condominial e a data a partir da qual passa a vigorar.
Como registrar a eleição do síndico
A eleição do síndico, quando estiver na pauta, precisa constar na ata com o nome do eleito, o resultado da votação e o prazo do mandato. A eleição se dá por maioria dos presentes e o mandato não pode exceder dois anos, permitida a recondução.[1] Registre também quem compõe o conselho fiscal, se eleito na mesma assembleia. É um campo que costuma ser consultado o ano inteiro — vale escrevê-lo sem ambiguidade.
Modelo comentado de ata de assembleia extraordinária
A ata de AGE tem exatamente a mesma estrutura da ata de AGO — abertura, mesa, quórum, ordem do dia, deliberações, encerramento e assinaturas — e muda apenas no conteúdo da ordem do dia, que é específica e restrita ao motivo da convocação.[1] A AGE é convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos para tratar de um assunto que não pode esperar a assembleia anual: uma obra, uma alteração de convenção, a destituição do síndico.
Estrutura campo a campo da ata de AGE
O modelo abaixo reaproveita os mesmos blocos da AGO, com a abertura e a ordem do dia ajustadas ao caráter extraordinário da reunião.
| Seção da ata | Texto-modelo (preencher entre colchetes) | O que muda em relação à AGO |
|---|---|---|
| Abertura | "Aos [dia] de [mês] de [ano], às [hora], em [segunda] convocação, no [local], reuniram-se em Assembleia Geral Extraordinária os condôminos do [Condomínio X], convocada por [o síndico / 1/4 das unidades] para tratar de [assunto], conforme edital de [data]." | Declara que é extraordinária e indica quem a convocou e por quê. |
| Mesa e Quórum | Idênticos à AGO. | Sem alteração. |
| Ordem do dia | "Ordem do dia: deliberar sobre [pauta única e específica — ex.: aprovação da obra de impermeabilização da laje]." | Pauta restrita ao motivo da convocação; sem itens de rotina. |
| Deliberações | "Posta em votação, a matéria foi aprovada por [nº] votos, correspondentes a [%] das unidades, atingido o quórum de [maioria simples / maioria absoluta / dois terços] exigido." | Em pauta de quórum qualificado, registrar o percentual sobre o total de unidades. |
| Encerramento e Assinaturas | Idênticos à AGO. | Sem alteração. |
Quando a ata da AGE exige cuidado redobrado
Em assembleias que tratam de temas polêmicos, a ata deve detalhar como cada unidade votou. Segundo o SíndicoNet, em pautas como destituição de síndico, não aprovação de contas e aprovação de grandes benfeitorias, fazer constar quais unidades votaram em quais opções evita dúvidas no futuro e prova que um quórum qualificado foi atingido.[2] É o que se chama de votação nominal — mais trabalhosa, porém mais segura.
A opção do tabelião em assembleias sensíveis
Em assembleias com decisões de grande impacto, o condomínio pode contratar um tabelião para lavrar a ata na hora, dando fé pública ao documento. Essa é uma alternativa quando o condomínio tem histórico de atas contestadas ou vai deliberar sobre mudanças visíveis no regramento, como uso das unidades para locação de curtíssima temporada.[2] Alguns empreendimentos de alto padrão são obrigados por convenção a ter tabelião em todas as assembleias; na maioria, é uma escolha pontual.
O que muda entre a ata de AGO e a de AGE
A diferença entre a ata de AGO e a de AGE está na pauta, não na forma. A AGO é a assembleia anual obrigatória, com ordem do dia padrão — contas, orçamento, eleição — convocada uma vez por ano pelo síndico; a AGE é convocada quando surge uma demanda específica, com pauta restrita ao motivo da convocação.[1] Quem domina a estrutura de uma domina a da outra.
Tabela comparativa: ata de AGO x ata de AGE
A tabela resume o que é igual e o que muda entre os dois tipos de ata.
| Aspecto | Ata de AGO | Ata de AGE |
|---|---|---|
| Frequência | Anual e obrigatória | Sempre que necessário |
| Quem convoca | Síndico (ou 1/4 das unidades, se ele não o fizer) | Síndico ou 1/4 das unidades |
| Ordem do dia | Padrão: contas, orçamento, eleição, regimento | Específica: o motivo da convocação |
| Estrutura da ata | Abertura, mesa, quórum, pauta, deliberações, encerramento, assinaturas | A mesma |
| Assinaturas | Presidente e secretário | Presidente e secretário |
Por que a estrutura é a mesma nos dois casos
A estrutura é idêntica porque a função da ata é a mesma: provar o que foi decidido. Tratar AGO e AGE como documentos radicalmente diferentes leva ao erro de improvisar a ata da AGE — quando, na prática, basta adaptar a ordem do dia do mesmo modelo.
Como registrar deliberações e votações
O registro de cada deliberação deve responder a três perguntas: o que foi votado, qual foi o resultado e qual quórum se aplicava. Uma ata bem-feita permite que qualquer condômino, lendo meses depois, entenda exatamente o que o condomínio decidiu — sem precisar de quem estava presente para explicar.[2] Esse é o teste prático de uma boa ata: ela é autoexplicativa.
Registrar votos a favor, contra e abstenções
Cada votação deve trazer o número de votos a favor, contra e as abstenções, e não apenas a palavra "aprovado". A abstenção tem efeito diferente do voto contrário na contagem de alguns quóruns, então registrá-la separadamente evita disputa posterior. Em decisões de rotina aprovadas sem oposição, basta consignar "aprovada por unanimidade dos presentes" — mas, havendo divergência, os números importam.
Registrar o quórum atingido em matérias qualificadas
Em obras úteis, obras de lazer e alteração de convenção, a ata deve registrar o percentual sobre o total de unidades, não apenas sobre os presentes. Maioria absoluta (metade mais um de todas as unidades) é exigida para obras úteis; dois terços de todas as unidades, para obras voluptuárias e para alterar a convenção.[1] Anotar na ata que a votação atingiu, por exemplo, "67% das unidades" é o que prova depois que o quórum qualificado foi alcançado.
O que NÃO deve entrar na ata
A ata é um resumo das decisões, não a transcrição da discussão — bate-bocas e questões pessoais entre moradores não precisam constar. O risco mais grave é o oposto: distorcer a realidade. Quem assina uma ata que não corresponde ao que aconteceu se expõe ao crime de falsidade ideológica, segundo advogados especializados em condomínios.[2] Fidelidade ao que foi decidido é a regra de ouro.
A ata na assembleia virtual e na sessão permanente
Em assembleias eletrônicas, a ata só é lavrada depois da soma e divulgação de todos os votos, conforme a Lei 14.309/2022.[3] Quando uma matéria de quórum qualificado não é atingida e a assembleia é convertida em sessão permanente, a lei exige lavrar uma ata parcial do segmento presencial, com a transcrição circunstanciada dos argumentos, que é enviada aos ausentes; ao final, a ata definitiva é redigida em seguimento à parcial, consolidando todas as deliberações. A continuação ocorre em até 60 dias e o processo todo deve se encerrar em até 90 dias da abertura.[3]
Erros comuns ao usar um modelo pronto
O erro mais comum é copiar um modelo sem ajustá-lo à realidade do condomínio — mantendo nomes, datas ou cláusulas que não correspondem ao que aconteceu. Um modelo é ponto de partida, não camisa de força: ele organiza a estrutura, mas o conteúdo precisa refletir a assembleia real.[2] Os erros abaixo são os que mais transformam uma ata em documento contestável.
Confundir o modelo de ata com o edital de convocação
O edital de convocação e a ata são documentos diferentes, com funções diferentes. O edital é o convite que antecede a assembleia e fixa a pauta; a ata é o registro do que aconteceu depois. Copiar a pauta do edital para a ata é correto — mas a ata precisa ir além, registrando os resultados das votações que o edital, por definição, ainda não tinha.
Deixar a ata genérica demais
Uma ata que apenas diz "aprovadas as contas e o orçamento" sem números é fraca como prova. Quanto mais específica — valores, percentuais, votos, nomes dos eleitos —, mais a ata se sustenta diante de uma contestação. A clareza e a objetividade não significam vaguidão: a ata deve ser concisa, mas completa nos pontos que decidem alguma coisa.[2]
Ignorar o prazo de divulgação da convenção
A ata deve ser divulgada aos condôminos dentro do prazo, que costuma estar na convenção. Há previsão histórica de divulgação em até oito dias, mas a própria convenção do condomínio pode fixar prazo diferente.[2] Atrasar a divulgação gera desconfiança e, em deliberações sensíveis, encurta o tempo de quem quiser questionar a decisão dentro do prazo legal.
Sinais de que a sua ata pode ter problema
Antes de assinar e divulgar a ata, passe por esta lista. Cada item é um ponto onde a ata pode se tornar frágil como prova:
- A ata registra "contas aprovadas" sem informar votos a favor, contra e abstenções
- Uma obra útil ou alteração de convenção foi registrada sem o percentual atingido sobre o total de unidades
- A ata decide algo que não estava na ordem do dia do edital, tratado em "assuntos gerais"
- Não consta se a assembleia foi instalada em primeira ou em segunda chamada
- Falta a assinatura do presidente ou do secretário da mesa
- O modelo foi copiado de outro condomínio e ficaram nomes, datas ou cláusulas que não são deste
- A ata transcreve discussões pessoais em vez de resumir apenas as decisões
- Em assembleia virtual, a ata foi redigida antes da soma e divulgação de todos os votos
Caminhos para produzir uma ata segura
Dois caminhos práticos para o síndico que quer uma ata que sustente as decisões da assembleia.
Montar um modelo padrão do condomínio e preenchê-lo a partir da convocação e da lista de presença.
- Antes da assembleia: partir de um modelo com os blocos fixos (abertura, mesa, quórum, ordem do dia, deliberações, encerramento, assinaturas) e colar a pauta do edital
- Durante a assembleia: anotar item a item o resultado de cada votação — votos a favor, contra, abstenções e o quórum atingido nas matérias qualificadas
- Depois: conferir a ata contra o edital, colher as assinaturas do presidente e do secretário e divulgar no prazo da convenção
- Faz sentido quando: a pauta é de rotina, sem temas polêmicos nem quórum qualificado de alto risco
Contar com administradora ou assessoria jurídica condominial para lavrar a ata em assembleias sensíveis.
- Tipo de suporte: Administradora de Condomínios ou Consultoria Jurídica Condominial (disponíveis no oHub) para redigir e revisar a ata
- Vantagem: redação por quem entende o que e como deve constar, votação nominal bem registrada e respaldo em pautas de destituição, obras de grande valor ou alteração de convenção
- Faz sentido quando: a assembleia trata de tema polêmico, quórum qualificado ou já houve ata contestada no condomínio
- Resultado típico: ata fiel, completa e difícil de impugnar, com a opção de lavratura por tabelião nos casos de maior risco
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Perguntas frequentes
Como fazer uma ata de assembleia de condomínio?
A ata deve registrar, na ordem: data, hora e local; o nome do presidente e do secretário da mesa; a verificação de quórum e se a assembleia foi instalada em primeira ou segunda chamada; a ordem do dia exatamente como constou no edital; o resumo de cada deliberação com o resultado da votação; eventuais saídas de condôminos; o encerramento; e as assinaturas do presidente e do secretário. A redação é responsabilidade do secretário, cargo geralmente ocupado pela administradora ou por um advogado. A ata deve ser um resumo fiel das decisões — não a transcrição das discussões — e seguir o que constou na convocação.
Qual é o modelo de ata de assembleia ordinária?
A ata de Assembleia Geral Ordinária (AGO) segue a sequência abertura, composição da mesa, verificação de quórum, ordem do dia, deliberações, encerramento e assinaturas, com a pauta típica da assembleia anual: prestação de contas, previsão orçamentária e fixação da taxa, eleição do síndico e eventual alteração do regimento interno. Cada deliberação deve registrar o resultado da votação — votos a favor, contra e abstenções. No item da eleição, a ata informa o nome do eleito e o prazo do mandato, que não pode exceder dois anos. A estrutura é a mesma de uma ata extraordinária; muda apenas o conteúdo da ordem do dia.
O que precisa ter na ata de assembleia extraordinária?
A ata de Assembleia Geral Extraordinária (AGE) tem a mesma estrutura da ordinária, com a ordem do dia restrita ao motivo da convocação — uma obra, uma alteração de convenção, a destituição do síndico. A abertura deve declarar que é extraordinária e indicar quem a convocou (o síndico ou um quarto das unidades) e o assunto a deliberar. Em pautas polêmicas ou de quórum qualificado, a ata deve registrar como cada unidade votou (votação nominal) e o percentual atingido sobre o total de unidades, para provar que o quórum foi alcançado.
Qual a diferença entre ata de AGO e ata de AGE?
A diferença está na pauta, não na forma. A AGO é a assembleia anual obrigatória, com ordem do dia padrão (contas, orçamento, eleição), convocada uma vez por ano pelo síndico. A AGE é convocada sempre que surge uma demanda específica que não pode esperar a assembleia anual, com pauta restrita ao motivo da convocação, pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. A estrutura da ata — abertura, mesa, quórum, ordem do dia, deliberações, encerramento e assinaturas — é idêntica nos dois casos. Por isso, quem domina o modelo de uma sabe redigir a outra, bastando ajustar a ordem do dia.
Como registrar a votação de cada item na ata?
Cada deliberação deve constar com o que foi votado, o resultado e o quórum aplicável. Registre o número de votos a favor, contra e as abstenções — não apenas a palavra "aprovado" —, porque a abstenção pode ter efeito diferente na contagem de certos quóruns. Em matérias de quórum qualificado, como obras úteis (maioria absoluta) ou alteração de convenção (dois terços), anote o percentual atingido sobre o total de unidades, não apenas sobre os presentes. Em pautas polêmicas, vale registrar como cada unidade votou. Esse detalhamento é o que prova, no futuro, que o quórum exigido foi efetivamente alcançado.
Quem deve assinar a ata da assembleia?
A ata deve ser assinada pelo presidente e pelo secretário da mesa, cargos escolhidos no início da assembleia pelos presentes. O síndico não precisa aprovar a ata para que ela tenha validade. Quem assina responde pela fidelidade do documento: assinar uma ata que não corresponde ao que aconteceu na assembleia expõe o signatário ao crime de falsidade ideológica. O registro em cartório só é obrigatório quando a convenção do condomínio assim exigir; fora isso, é uma opção para dar fé pública à ata, especialmente em deliberações sensíveis.
Fontes e referências
- Brasil. Código Civil — Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, arts. 1.334, 1.347, 1.350, 1.351, 1.353, 1.354 e 1.355 (condomínio edilício — convocação e realização das assembleias ordinária e extraordinária, quórum de instalação, deliberações e eleição do síndico). Planalto.gov.br.
- SíndicoNet. Como deve ser a Ata de Assembleia Condominial: partes da ata, responsabilidade do secretário, votação nominal em pautas polêmicas, opção de tabelião, assinaturas e prazo de divulgação. SíndicoNet.
- Brasil. Lei 14.309, de 8 de março de 2022 (assembleias condominiais por meios eletrônicos e sessão permanente — lavratura da ata eletrônica após a apuração dos votos e ata parcial do segmento presencial, com continuação em até 60 dias e prazo total de 90 dias). Planalto.gov.br.