Despesas de conservação: rateio obrigatório

O que são despesas de conservação em condomínio

Despesas de conservação são os gastos destinados a manter o que já existe funcionando — não a melhorar, ampliar ou substituir por algo novo. Essa distinção é o ponto de partida para entender por que o rateio é obrigatório e onde estão os limites dessa obrigatoriedade.

Na prática do dia a dia condominial, entram nessa categoria:

• Limpeza e higienização das áreas comuns (corredores, garagem, salão de festas, piscina)
• Manutenção preventiva e corretiva de equipamentos coletivos — elevadores, bombas de água, portões automáticos, interfones
• Reparos na estrutura e nos acabamentos das áreas comuns — pintura de corredores, conserto de calçadas, troca de lâmpadas
• Serviços de jardinagem e manutenção de áreas verdes externas
• Dedetização, desinsetização e controle de pragas nas partes comuns
• Manutenção de sistemas de segurança coletivos (câmeras, alarmes, interfones)
• Salários e encargos trabalhistas dos funcionários do condomínio dedicados à conservação

O critério central é este: se o gasto existe para manter o estado atual das áreas comuns, é despesa de conservação. Se existe para criar algo que não existia ou melhorar substancialmente o que existe, passa para a categoria de benfeitoria — e aí as regras mudam.

Despesas ordinárias x despesas extraordinárias

As despesas de conservação integram, em sua maioria, o bloco das chamadas despesas ordinárias — aquelas que se repetem mensalmente e compõem o orçamento regular do condomínio. A taxa condominial que cada morador paga todo mês serve exatamente para cobrir esse tipo de gasto.

Isso tem implicação direta para os locatários (inquilinos): segundo o art. 23, inciso XII, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), despesas ordinárias de condomínio são encargo do inquilino — não do proprietário. Já as despesas extraordinárias, como grandes reformas estruturais, são encargo do proprietário.^[1] Essa distinção ordinário/extraordinário é o ponto de litígio mais comum entre proprietários e inquilinos, e o síndico frequentemente é chamado a esclarecer o enquadramento de uma despesa específica.

Por que o rateio é obrigatório: o que diz a lei

A obrigatoriedade do rateio de despesas de conservação não está sujeita à vontade individual de cada condômino — ela é imposta diretamente pelo Código Civil. O art. 1.336, inciso I, da Lei 10.406/2002 é claro:^[1]

"São deveres do condômino: I — contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção."

Três elementos desse dispositivo merecem atenção especial do síndico:

1. "São deveres" — não "poderão ser" nem "é recomendável que sejam". A contribuição é dever legal, não opção.
2. "na proporção das suas frações ideais" — o critério padrão de rateio é a fração ideal de cada unidade. Quem tem uma unidade de fração maior paga mais.
3. "salvo disposição em contrário na convenção" — a convenção pode adotar outro critério (rateio igualitário por unidade, por exemplo), mas precisa fazê-lo explicitamente. Na ausência de previsão específica na convenção, o critério da fração ideal prevalece.

O art. 1.336 também estipula, em seus parágrafos, as consequências do não pagamento. O condômino inadimplente fica sujeito a juros moratórios de 1% ao mês (se a convenção não estabelecer taxa maior) e multa de 2% sobre o débito.^[1]

O art. 1.340 e as despesas das partes de uso exclusivo

Há um caso específico que merece atenção separada: as despesas relativas a partes do condomínio que servem a apenas um condômino ou a um grupo deles. O art. 1.340 do Código Civil estabelece:^[1]

"As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve."

Na prática: se apenas alguns condôminos têm acesso a uma área — como uma vaga de garagem coberta de uso exclusivo, uma cobertura com área de lazer privativa, ou um mezanino de uso restrito — as despesas de conservação dessa área específica são obrigação de quem a usa, não de todos os condôminos. Esse princípio é frequentemente invocado em disputas sobre rateio de conservação de coberturas, garagens privatizadas e áreas de lazer de uso exclusivo.

Atenção: o art. 1.340 não cria exceção à obrigatoriedade do rateio — ele define quem paga, não se alguém pode se recusar a pagar. A despesa continua sendo obrigatória; a discussão é sobre a distribuição.

Condômino que não usa a área precisa pagar?

Sim. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é consolidada nesse ponto: o condômino não pode se eximir da contribuição para despesas das áreas comuns alegando que não usa determinada instalação. Piscina, academia, salão de festas — o uso eventual ou a preferência pessoal por não utilizar não elimina a obrigação de contribuir para a conservação.

O fundamento é lógico: a conservação das áreas comuns beneficia o condomínio como um todo, inclusive na manutenção do valor patrimonial de cada unidade. Mesmo quem não usa a piscina se beneficia do fato de o condomínio ter uma piscina bem conservada quando chegar o momento de vender ou alugar seu apartamento.

Como o rateio é calculado

O cálculo do rateio segue o critério definido na convenção do condomínio. Dois modelos são os mais comuns:

Na prática, muitos condomínios adotam um modelo misto: parte das despesas é rateada por fração ideal (geralmente as de estrutura e áreas comuns gerais) e parte é rateada igualmente por unidade (como o consumo de água quando não há hidrômetro individual). A convenção deve especificar o critério para cada tipo de despesa — quando não especifica, o critério da fração ideal se aplica.

O papel da assembleia na aprovação do orçamento

A obrigatoriedade do rateio não significa que o síndico pode lançar qualquer despesa sem controle. O orçamento anual do condomínio — que detalha as despesas previstas de conservação — deve ser aprovado em assembleia geral ordinária (AGO). Despesas extraordinárias significativas precisam de deliberação em assembleia específica, com quórum adequado.^[2]

Isso cria uma proteção para o condômino: se uma despesa de conservação não estava prevista no orçamento aprovado e seu valor é relevante, o síndico precisa convocar assembleia para deliberar sobre ela antes de realizá-la. O condômino tem direito de questionar despesas não aprovadas — não para se recusar ao rateio, mas para exigir que o processo legal de aprovação seja cumprido.

Despesas de conservação x benfeitorias: a diferença importa

Conservação e benfeitoria parecem conceitos próximos, mas têm tratamentos jurídicos e práticos completamente diferentes no direito condominial. Confundi-los é um erro comum que gera conflitos desnecessários em assembleia.

A distinção nem sempre é simples. Uma troca de elevador pode ser conservação (quando o equipamento chegou ao fim da vida útil e precisa ser substituído para manter a segurança) ou benfeitoria (quando o equipamento funciona mas o condomínio quer um modelo mais moderno). O critério a aplicar é: a intervenção é necessária para manter o que existe funcionando em condições adequadas? Se sim, é conservação. Se é uma melhoria sobre o estado atual, é benfeitoria.

Essa distinção tem peso prático direto para o síndico. Quando um condômino questiona uma despesa específica, o argumento correto é: esta despesa está prevista no orçamento aprovado em assembleia, integra as despesas de conservação das áreas comuns, e seu rateio é obrigatório por lei independentemente de aprovação adicional. Se a despesa for benfeitoria, o caminho é outro — e nesse caso o condômino tem razão em exigir aprovação em assembleia.

O que fazer quando o condômino se recusa a pagar

O condômino que se recusa a pagar as despesas de conservação é tecnicamente inadimplente — e o caminho para o síndico é o mesmo caminho de qualquer inadimplência condominial. A recusa não muda o enquadramento jurídico: não há na lei nenhuma previsão que permita ao condômino deixar de contribuir porque discorda de uma despesa específica.

O processo de cobrança segue etapas claras:

1. Notificação formal. O primeiro passo é notificar o condômino inadimplente por escrito, informando o valor devido, o período em aberto e as consequências do não pagamento. Muitos condomínios fazem isso via administradora, com carta registrada ou notificação no aplicativo condominial com confirmação de leitura.
2. Aplicação de encargos. O condômino inadimplente fica sujeito, automaticamente, a juros de 1% ao mês e multa de 2% sobre o débito — conforme o art. 1.336, §1º, do Código Civil.^[1] A convenção pode estabelecer taxa de juros maior, desde que não ultrapasse o limite legal.
3. Protesto e negativação. Após certo período de inadimplência, o condomínio pode protestar o débito e incluir o condômino em cadastros de inadimplentes — o que aumenta a pressão para regularização sem necessidade imediata de ação judicial.
4. Ação de cobrança. Persistindo a inadimplência, o síndico — autorizado pela convenção ou por deliberação em assembleia — pode ajuizar ação de cobrança. O condomínio tem a seu favor a possibilidade de penhora da própria unidade condominial para satisfação do débito, conforme o art. 1.335 do Código Civil.^[1] O detalhamento do processo judicial é tema de artigo próprio no domínio jurídico.

Uma observação importante: o condômino inadimplente perde o direito de voto nas assembleias enquanto não regularizar sua situação, conforme o art. 1.335, inciso III, do Código Civil.^[1] Isso é relevante porque alguns condôminos que questionam despesas tentam usar o voto em assembleia para aprovar a exclusão de sua cota — o que não é possível enquanto estão inadimplentes.

Quando o condômino questiona a despesa, não apenas se recusa a pagar

Há uma diferença entre o condômino que simplesmente não paga e o condômino que questiona formalmente a legitimidade de uma despesa. Este segundo caso merece tratamento diferenciado.

Se o questionamento é sobre o valor ou a necessidade de uma despesa específica, o caminho correto é: o condômino paga o que é devido (para não entrar em inadimplência) e registra sua contestação formalmente — seja por escrito ao síndico, seja solicitando que a questão seja pautada na próxima assembleia. O pagamento sob protesto não implica concordância; apenas evita que o condômino acumule encargos enquanto aguarda a discussão.

O síndico deve responder a questionamentos formais com documentação: nota fiscal da despesa contestada, contrato do fornecedor, previsão no orçamento aprovado. Transparência é o instrumento mais eficaz para encerrar contestações de boa-fé.

Condomínio horizontal: atenção a despesas de vias internas e áreas externas

Em condomínios horizontais, as despesas de conservação incluem categorias que não existem no vertical: manutenção de vias internas, iluminação de ruas do condomínio, jardinagem extensiva de áreas comuns externas e conservação de portaria perimetral. O volume pode ser significativamente maior — e a obrigatoriedade de rateio é exatamente a mesma. Nesse tipo de condomínio, é ainda mais importante que o orçamento seja detalhado e aprovado formalmente em assembleia, para que cada condômino compreenda o que está pagando.