Como os artigos 1.331 a 1.358 se aplicam ao seu condomínio
A lei é idêntica para qualquer tamanho de condomínio. Em condomínios pequenos, o síndico morador é quem mais precisa conhecer esses artigos — porque quase sempre atua sem assessoria jurídica de plantão. Saber onde está cada regra no Código Civil é uma proteção prática para o dia a dia da gestão.
Com administradora contratada, o síndico já tem orientação operacional. Mas a administradora não substitui o conhecimento do próprio síndico sobre as regras do Código Civil — especialmente nas decisões de assembleia, nos conflitos com condôminos e nas discussões sobre convenção e regimento.
Em condomínios grandes, os artigos 1.331 a 1.358 são invocados com mais frequência — em assembleias contestadas, em análise de quórum, em discussões sobre fração ideal e em negociações com condôminos inadimplentes. Ter assessoria jurídica especializada faz sentido, mas o síndico ainda precisa saber do que está sendo falado.
Os artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil (Lei 10.406/2002) formam o núcleo legal do condomínio edilício no Brasil. É nesse bloco de 28 artigos que a lei define o que é um condomínio, como as unidades e áreas comuns se relacionam, quais são os direitos e deveres dos condôminos e como a gestão deve ser conduzida — da assembleia ao síndico, do conselho fiscal às multas. Entender esse mapa é o ponto de partida para qualquer síndico que queira tomar decisões com segurança jurídica.[1]
Por que o síndico precisa conhecer o Código Civil
O Código Civil não é uma leitura para advogados. É o documento que define as regras do jogo em qualquer condomínio edilício do Brasil — vertical ou horizontal, de 10 unidades ou de 500. Síndico que não conhece pelo menos o mapa básico desses artigos está gerindo no escuro: tomando decisões sem saber se tem amparo legal, conduzindo assembleias sem saber qual é o quórum exigido, aplicando multas sem ter clareza sobre o limite permitido.
Isso não significa que o síndico precisa virar especialista em direito condominial. Significa que ele precisa saber o suficiente para reconhecer quando uma situação está coberta pela lei, quando a convenção pode (ou não pode) ser mais restritiva do que a lei, e quando chamar um advogado.[2]
Há também um aspecto prático relevante: condôminos que querem contestar uma decisão do síndico, questionar uma assembleia ou exigir seus direitos vão recorrer a esses artigos. Conhecê-los é, também, a defesa do síndico.
Uma nota sobre a Lei 4.591/64
Antes do Código Civil de 2002, a principal lei do condomínio era a Lei 4.591/1964, que regulava condomínios em edificações e incorporações imobiliárias.[3] Com o novo Código Civil, os artigos 1.331 a 1.358 passaram a ser a referência principal. A Lei 4.591/64 não foi revogada integralmente — ela ainda vigora nos pontos que não conflitam com o Código Civil, especialmente nas partes sobre incorporação imobiliária. Mas para a gestão cotidiana do condomínio já constituído, o Código Civil é a fonte primária.
O que cada bloco de artigos regula: mapa rápido
Os 28 artigos do capítulo sobre condomínio edilício não foram distribuídos aleatoriamente. Eles seguem uma lógica: primeiro definem o que é o condomínio e como ele se constitui, depois tratam dos direitos e deveres de quem vive nele, e por fim estabelecem como a gestão funciona. O quadro abaixo organiza esse mapa:[1]
| Artigos | Tema central | O que o síndico encontra aqui |
|---|---|---|
| 1.331 | Definição de condomínio edilício e partes comuns | O que é unidade autônoma, o que são partes comuns, o que é fração ideal |
| 1.332 | Instituição do condomínio | Como o condomínio nasce juridicamente: ato de instituição com especificações obrigatórias |
| 1.333 | Convenção condominial | O que deve constar na convenção, quórum para aprovação (2/3 das frações ideais) e eficácia |
| 1.334 | Conteúdo obrigatório da convenção | O que a convenção deve disciplinar: quotas, encargos, forma de administração, sanções |
| 1.335 | Direitos dos condôminos | Usar e desfrutar da unidade e partes comuns, votar em assembleia e ser eleito |
| 1.336 | Deveres dos condôminos | Contribuir com as despesas, não perturbar, não fazer obras que comprometam a estrutura |
| 1.337 | Multa por descumprimento reiterado | O condômino antissocial e o limite de multa: até 5x a contribuição por comportamento reiterado |
| 1.338 | Uso exclusivo de partes comuns | Quando um condômino pode usar partes comuns com exclusividade mediante contribuição específica |
| 1.339 | Alienação das partes comuns | Partes comuns não podem ser alienadas separadamente das unidades autônomas |
| 1.340 | Despesas de conservação de partes comuns de uso exclusivo | Quem usa exclusivamente uma parte comum é quem paga sua conservação |
| 1.341 | Obras nas partes comuns | Quórum para aprovação de obras: úteis (maioria), voluptuárias (2/3), necessárias (urgentes = síndico decide) |
| 1.342 | Instalação de novos equipamentos | Aprovação por maioria absoluta para instalar equipamentos novos nas partes comuns |
| 1.343 | Obras nas unidades | O que o condômino pode e não pode fazer dentro da própria unidade |
| 1.344 | Contribuição proporcional às despesas | Rateio por fração ideal como regra; convenção pode estabelecer critério diferente |
| 1.345 | Obrigação de pagar cotas mesmo em caso de alienação | Quem compra uma unidade assume as dívidas condominiais anteriores — a cobrança segue o imóvel |
| 1.346 | Seguro da edificação | Obrigação do condomínio de contratar seguro da edificação — responsabilidade do síndico |
| 1.347 | Síndico: eleição e mandato | Eleição em assembleia, mandato de até 2 anos, renovável, síndico não precisa ser condômino |
| 1.348 | Atribuições do síndico | As nove obrigações legais do síndico: convocação, representação, prestação de contas e mais |
| 1.349 | Destituição do síndico | Maioria absoluta pode destituir o síndico por irregularidades, falta de contas ou má administração |
| 1.350 | Assembleia geral ordinária (AGO) | Obrigatoriedade da AGO anual: aprovação do orçamento e eleição quando necessário |
| 1.351 | Quórum para alteração da convenção e do regimento | Modificar convenção exige 2/3; modificar regimento exige maioria simples |
| 1.352 | Quórum geral nas assembleias | Maioria dos condôminos presentes para deliberações em geral |
| 1.353 | Segunda convocação de assembleia | Se não houver quórum na 1ª convocação, 2ª convocação pode ser feita no mesmo dia, meia hora depois |
| 1.354 | Condômino inadimplente não vota | Quem está em débito com o condomínio perde o direito de voto em assembleia |
| 1.355 | Assembleias especialmente convocadas | Qualquer condômino pode solicitar convocação de assembleia extraordinária pelo quórum previsto |
| 1.356 | Conselho fiscal | Composição (3 membros), mandato (até 2 anos), atribuição (parecer sobre as contas do síndico) |
| 1.357 | Extinção do condomínio por destruição | O que acontece juridicamente se a edificação for destruída ou demolida |
| 1.358 | Desapropriação do condomínio | Como se dá a indenização em caso de desapropriação do imóvel pelo poder público |
Os artigos que o síndico usa com mais frequência
Nem todos os artigos do bloco têm o mesmo peso na rotina da gestão. Alguns são consultados regularmente; outros entram em cena apenas em situações excepcionais. Os que aparecem com mais frequência nas decisões do dia a dia são:
Art. 1.335 e 1.336 — Direitos e deveres dos condôminos
São os artigos que fundamentam a maior parte das interações entre síndico e moradores. O art. 1.335 define o que o condômino tem direito a exigir — usar e desfrutar da unidade, usar partes comuns, votar e ser eleito. O art. 1.336 define o que o condômino deve fazer — e é nele que mora a base legal para cobrar contribuições, aplicar multas e exigir que o morador não perturbe o sossego dos demais.[1]
Art. 1.337 — O condômino antissocial
Este artigo define a multa mais alta prevista em lei para comportamento condominial: até cinco vezes o valor da contribuição mensal para o condômino que, de forma reiterada, descumpre os deveres do art. 1.336. A aplicação exige aprovação em assembleia por três quartos dos condôminos. É o artigo acionado nas situações mais graves de conflito — quando advertências e multas ordinárias não surtiram efeito.[1]
Art. 1.341 — Obras nas partes comuns
Cada tipo de obra tem seu quórum, e confundir um com o outro pode anular uma decisão assemblear. Obras necessárias urgentes o síndico pode ordenar sozinho; obras úteis precisam de maioria; obras voluptuárias exigem dois terços. É o artigo mais consultado antes de levar qualquer reforma ou benfeitoria para votação em assembleia.[1]
Art. 1.345 — A dívida segue o imóvel
Este é o artigo que mais impacta as discussões sobre inadimplência e compra de imóvel em condomínio. Ele estabelece que o adquirente de uma unidade condominial responde pelos débitos do alienante, inclusive juros e multas. Na prática: quem compra um apartamento com dívida condominial assume essa dívida — e o síndico pode cobrar do novo proprietário. É um artigo importante também para quem está comprando: um ponto que toda due diligence imobiliária deve verificar.[1]
Art. 1.348 — Atribuições do síndico
É o artigo mais citado em ações judiciais contra síndicos e em pedidos de destituição. Lista as nove obrigações legais do cargo. Qualquer síndico deveria ser capaz de enunciá-las de memória — porque elas definem tanto o que ele deve fazer quanto os limites do que pode ser exigido dele.[1]
Art. 1.354 — Inadimplente não vota
Simples e direto, este artigo é fundamental para a condução correta de assembleias. O condômino em débito com o condomínio perde o direito de participar das votações. Aplicar essa regra com consistência evita contestações posteriores sobre a validade das deliberações.[1]
O que o Código Civil não resolve (e onde buscar)
O Código Civil é o piso legal — define as regras fundamentais que nenhuma convenção pode contrariar. Mas há lacunas importantes que os artigos 1.331 a 1.358 não preenchem:
- LGPD e proteção de dados: o Código Civil não trata do tratamento de dados pessoais no condomínio — câmeras, cadastros, comunicações. Essa é uma área coberta pela Lei Geral de Proteção de Dados (Lei 13.709/2018).
- Relações de trabalho: porteiros, zeladores e funcionários da limpeza são regidos pela CLT, não pelo Código Civil. Convenções coletivas e legislação trabalhista específica se aplicam.
- Normas técnicas de manutenção: AVCB, PMOC, inspeção predial — cada um desses temas tem regulamentação própria em normas estaduais e municipais, além das normas ABNT. O Código Civil não desce a esse nível de detalhe.
- Incorporação imobiliária: para questões sobre a entrega do empreendimento pelo incorporador, vícios construtivos no período de garantia e relação com a construtora, a Lei 4.591/1964 e o Código de Defesa do Consumidor continuam sendo as referências centrais.
- Assembleias virtuais: o Código Civil não regulamentou especificamente as assembleias por videoconferência. A validade dessas reuniões depende do que a convenção de cada condomínio permite.
Quando a situação sair do escopo dos artigos 1.331 a 1.358, o caminho é buscar a norma específica — ou um advogado especializado em direito condominial.
Código Civil, convenção e regimento: a ordem de prevalência
Uma dúvida recorrente entre síndicos e condôminos é: quando o Código Civil diz uma coisa e a convenção diz outra, qual prevalece? A resposta tem uma lógica clara.[2]
O Código Civil está no topo da hierarquia. Nenhuma convenção pode contrariar o que ele estabelece — e se contrariar, a cláusula da convenção é nula de pleno direito. Por exemplo: o art. 1.337 estabelece o limite de cinco vezes a contribuição para a multa por comportamento antissocial. Uma convenção que estabelecesse dez vezes seria inválida nesse ponto.
A convenção ocupa o segundo nível. Ela pode ser mais restritiva do que a lei — pode proibir animais de estimação, por exemplo, mesmo que o Código Civil não trate do assunto. Mas não pode flexibilizar o que a lei impõe como piso mínimo. A convenção também tem hierarquia sobre o regimento interno.
O regimento interno está no terceiro nível. Regula o uso cotidiano das partes comuns, horários, procedimentos — os detalhes operacionais que a convenção não precisa detalhar. Não pode contrariar nem o Código Civil nem a convenção.
Essa hierarquia tem um corolário prático importante: o síndico não pode aplicar uma regra do regimento que contradiga a convenção, nem uma regra da convenção que contradiga o Código Civil. Quando há conflito entre os documentos, a norma superior prevalece — e a decisão de qual norma superior afasta qual regra inferior pode, em casos mais complexos, demandar análise jurídica.
O que a convenção pode fazer diferente do Código Civil
O Código Civil, em vários artigos, usa expressões como "salvo disposição diversa da convenção". Isso significa que a convenção pode estabelecer regras diferentes das previstas na lei para aqueles pontos específicos. Os exemplos mais comuns:
- O critério de rateio das despesas (art. 1.344) pode ser diferente da fração ideal se a convenção assim determinar
- O quórum para determinadas deliberações pode ser elevado pela convenção, mas não pode ser reduzido abaixo do que a lei exige
- A convenção pode prever que o síndico seja obrigatoriamente condômino, embora o Código Civil não exija isso (art. 1.347)
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Perguntas frequentes
O que dizem os artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil?
Esses 28 artigos formam o capítulo do Código Civil (Lei 10.406/2002) dedicado ao condomínio edilício. Eles definem o que é o condomínio e como ele se constitui, estabelecem direitos e deveres dos condôminos, regulam obras, rateio de despesas, seguros e inadimplência, e disciplinam a gestão — síndico, assembleia, quórum, conselho fiscal. São a base legal de qualquer condomínio vertical ou horizontal com unidades autônomas e áreas comuns no Brasil.
Quais artigos do Código Civil regulam o condomínio?
O bloco principal é os artigos 1.331 a 1.358, que tratam especificamente do condomínio edilício. Outros artigos do Código Civil podem ser aplicados ao condomínio de forma complementar — como os que tratam de obrigações, contratos e responsabilidade civil — mas os 28 artigos desse capítulo são os que definem as regras específicas da vida condominial.
O Código Civil substituiu a Lei 4.591/64?
Parcialmente. O Código Civil de 2002 revogou os artigos da Lei 4.591/1964 que tratavam especificamente do condomínio edilício — como direitos, deveres, gestão e assembleias. Mas a Lei 4.591/64 continua vigente nos pontos que não conflitam com o Código Civil, especialmente nas regras sobre incorporação imobiliária. Para a gestão do condomínio já constituído, o Código Civil é a referência principal.
Quais são os direitos do condômino segundo o Código Civil?
O art. 1.335 define três direitos fundamentais: usar e desfrutar livremente da unidade autônoma e partes comuns (dentro das limitações do uso normal), votar nas assembleias do condomínio, e participar da administração do condomínio — inclusive ser eleito síndico. O exercício desses direitos, no entanto, está condicionado ao cumprimento dos deveres do art. 1.336: quem está inadimplente, por exemplo, perde o direito de voto (art. 1.354).
Quais são os deveres do condômino segundo o Código Civil?
O art. 1.336 estabelece quatro deveres principais: contribuir com as despesas do condomínio conforme sua fração ideal ou critério da convenção; não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma ou cor da fachada, paredes externas ou esquadrias; e não usar a unidade de forma prejudicial ao sossego, salubridade, segurança ou bons costumes. O descumprimento pode gerar multas — com limite legal no próprio Código Civil.
Qual artigo do Código Civil trata do síndico?
O síndico é tratado principalmente nos arts. 1.347, 1.348 e 1.349. O art. 1.347 define eleição em assembleia e mandato de até dois anos (renovável). O art. 1.348 lista as nove atribuições obrigatórias do cargo. O art. 1.349 prevê a destituição por maioria absoluta quando há irregularidades, falta de prestação de contas ou administração inconveniente.