Decisões de 2/3 dos condôminos

O que é quórum qualificado de 2/3

Quórum qualificado é o percentual mínimo de votos favoráveis exigido pela lei ou pela convenção para que determinada deliberação seja válida — diferente da maioria simples, que exige apenas mais da metade dos votos dos presentes na assembleia.

No regime jurídico dos condomínios edilícios, o Código Civil estabelece três níveis de quórum:^[1]

• Maioria dos presentes — regra geral para deliberações comuns da assembleia (art. 1.352)
• Dois terços dos condôminos — quórum qualificado, exigido para decisões específicas listadas na lei
• Unanimidade — reservada a situações excepcionalíssimas, como a mudança de destinação do edifício como um todo

A distinção entre esses três níveis não é burocrática — ela reflete a gravidade e o caráter de permanência de cada tipo de decisão. Quanto mais difícil reverter a deliberação, mais alto o quórum exigido pelo legislador.

O quórum de 2/3 é calculado sobre o total de condôminos, não sobre os presentes na assembleia — salvo nas hipóteses em que a própria lei diz "dos presentes". Esta distinção é o ponto mais crítico para o síndico: uma assembleia com 40% de presença nunca atinge 2/3 dos condôminos, ainda que todos os presentes votem a favor.

Para os artigos que tratam de 2/3 em relação à fração ideal (como o art. 1.333), o cálculo é feito sobre as frações, não necessariamente sobre o número de unidades. Quando todas as unidades têm fração ideal idêntica, as duas formas de calcular chegam ao mesmo resultado. Quando as frações são diferentes — comum em condomínios com coberturas ou unidades de diferentes metragens —, o resultado pode divergir.

Quais decisões exigem 2/3 dos condôminos

O Código Civil prevê as seguintes hipóteses principais que exigem quórum de dois terços:^[1]

Alteração da convenção do condomínio — art. 1.351

Esta é a hipótese mais frequente e também a mais mal compreendida. O art. 1.351 do Código Civil estabelece que a convenção somente pode ser alterada por deliberação dos condôminos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais. A lógica é clara: a convenção é a "constituição" do condomínio — mudá-la exige base ampla de concordância.

Não existe exceção para "alterações menores". Qualquer modificação no texto da convenção — seja um artigo inteiro, uma cláusula, ou mesmo uma vírgula que mude o sentido — exige o quórum de 2/3 das frações ideais. Assembleias que aprovam alterações convencionais com maioria simples cometem vício formal que pode tornar a deliberação nula.

O art. 1.351 prevê também que a mudança de destinação do condomínio ou de partes comuns exige aprovação de 2/3 das frações ideais — e, em alguns casos de mudança de destinação radical (ex: de residencial para comercial), pode ser necessária unanimidade, conforme interpretação doutrinária consolidada.

Obras de benfeitoria voluptuária — art. 1.341

O art. 1.341 do Código Civil classifica as obras nas partes comuns em três categorias e define o quórum para cada uma:^[1]

Na prática, a classificação entre "útil" e "voluptuária" pode gerar debate. Uma academia de ginástica, uma piscina ou um espaço gourmet que não existiam no projeto original tendem a ser classificados como voluptuárias, exigindo o quórum de 2/3. Já a reforma de um playground existente ou a instalação de iluminação de segurança tendem a ser classificadas como úteis ou necessárias. Em caso de dúvida, consultar assessoria jurídica especializada antes da assembleia evita questionamentos posteriores.

Mudança de destinação de unidades e partes comuns — art. 1.333 e art. 1.351

O art. 1.333 do Código Civil trata do título constitutivo do condomínio. A partir de sua leitura combinada com o art. 1.351, a doutrina e a jurisprudência consolidam que qualquer mudança de destinação — de uma unidade autônoma, de uma área comum ou do edifício como um todo — exige deliberação com quórum qualificado. Para mudanças de destinação que alterem a convenção, o patamar é de 2/3 das frações ideais.

Exemplos práticos que se enquadram nessa hipótese: transformar o espaço anteriormente destinado a portaria em sala de estar, converter a guarita em vestiário de funcionários, ou alterar o uso de uma vaga de garagem coletiva para outra finalidade.

Outras hipóteses relevantes com quórum qualificado

Além das hipóteses centrais acima, o art. 1.357 do Código Civil prevê que, em caso de sinistro que destrua mais de dois terços da edificação, os condôminos podem deliberar pela não reconstrução — mas essa deliberação exige a aprovação de mais de metade dos condôminos, não dos dois terços. É uma hipótese distinta, citada aqui apenas para evitar confusão com as situações de quórum de 2/3.^[1]

A convenção pode estabelecer quóruns mais elevados do que os previstos no Código Civil — mas nunca inferiores. Um condomínio pode, por convenção, exigir unanimidade para alterar a convenção; não pode exigir apenas maioria simples.

Tabela resumo: quórum por tipo de decisão

2/3 do total ou 2/3 dos presentes: a diferença

Esta é a distinção mais importante — e mais frequentemente ignorada — na condução de assembleias que exigem quórum qualificado. O erro pode tornar a deliberação nula.

Quando o Código Civil diz "dois terços dos condôminos" (art. 1.341 para obras voluptuárias), o cálculo é feito sobre o total de condôminos do condomínio, independentemente de quantos compareceram à assembleia. Se o condomínio tem 90 unidades, a deliberação precisa de pelo menos 60 votos favoráveis — independentemente de quantos estão presentes.

Quando o Código Civil diz "dois terços das frações ideais" (art. 1.351 para alteração da convenção), o raciocínio é análogo: calcula-se sobre o total das frações ideais do edifício. Se um condômino tem fração ideal proporcional ao tamanho de sua unidade, seu voto tem peso diferente de quem tem unidade menor.

Uma assembleia que aprova a alteração da convenção com base apenas nos votos dos presentes — ainda que unanimemente — comete vício formal se esses presentes não representam 2/3 das frações ideais. A deliberação pode ser anulada judicialmente por qualquer condômino que não tenha comparecido ou que tenha votado contra, dentro do prazo prescricional aplicável.

Como apurar corretamente o quórum

O secretário da assembleia deve registrar, no início da reunião, o total de condôminos e o percentual de frações ideais presentes ou representados por procuração. Para deliberações que exigem 2/3, é necessário verificar:

1. Qual é o total de unidades e de frações ideais do condomínio (consta na matrícula do imóvel ou na convenção)
2. Quantas unidades estão presentes ou representadas por procuração válida
3. Se esse número atinge ou supera o patamar de 2/3 (sobre frações ideais para o art. 1.351; sobre condôminos para o art. 1.341)
4. Se a pauta não atingir o quórum mínimo, a assembleia não pode deliberar sobre aquele item — ela pode ser encerrada e uma nova convocação deve ser feita

A procuração de condômino ausente é um recurso importante para atingir o quórum: um condômino pode ser representado por outro condômino (ou por terceiro, se a convenção permitir), e o voto do procurador conta como voto do outorgante para fins de apuração do quórum.

Como calcular e verificar o quórum de 2/3

O cálculo prático do quórum de 2/3 é simples, mas precisa ser feito corretamente antes da assembleia — não no meio dela.

Cálculo por número de unidades

Quando o dispositivo legal fala em "condôminos" (art. 1.341), a base de cálculo é o número total de unidades do condomínio. Em um condomínio de 60 unidades, 2/3 corresponde a 40 unidades. Em um condomínio de 90 unidades, 2/3 corresponde a 60 unidades. A fórmula é: total de unidades × 0,666... arredondado para cima.

Cálculo por fração ideal

Quando o dispositivo legal fala em "frações ideais" (art. 1.351), a base de cálculo é o somatório das frações ideais dos condôminos presentes ou representados. Em um condomínio onde todas as unidades têm a mesma fração ideal, o resultado é idêntico ao cálculo por unidades. Quando as frações diferem — como em edifícios com coberturas duplex ou unidades de diferentes tamanhos —, o cálculo precisa ser feito sobre as frações, não sobre o número de portas.

A convenção do condomínio deve especificar a fração ideal de cada unidade. Em condomínios com frações desiguais, a administradora deve manter uma planilha atualizada para uso direto nas assembleias.

Procurações: o que vale e o que não vale

O Código Civil permite que condôminos se façam representar em assembleia por procuração. Para fins de quórum, o voto do procurador conta como voto do outorgante. Uma procuração genérica ("representa o condômino do ap. X em todas as assembleias de 2026") é aceita pela maioria das convenções, mas algumas exigem procuração específica por assembleia. O síndico deve verificar o que diz a convenção antes de aceitar ou recusar procurações.

O mesmo condômino não pode acumular representação de número excessivo de outras unidades — algumas convenções impõem limite. O síndico deve estar atento a esse ponto para evitar concentração artificial de votos.

O que fazer quando a votação não atinge 2/3

Quando a assembleia não consegue reunir os 2/3 exigidos — seja por baixa presença, seja porque os votos favoráveis ficam abaixo do patamar — há um caminho estruturado a seguir.

Pautas que não chegam ao quórum em segunda chamada

A segunda chamada de assembleia, prevista em quase todas as convenções, resolve o problema do quórum de instalação da assembleia — mas não resolve o quórum de deliberação. Se a convenção exige que a assembleia se instale com 1/4 dos condôminos em segunda chamada, isso significa que a reunião pode acontecer com esse número de presentes; mas a votação sobre a alteração da convenção, por exemplo, ainda precisará de 2/3 das frações ideais para produzir efeito. Esses são dois quóruns diferentes — o de instalação e o de deliberação.

Uma assembleia que se instala em segunda chamada com 20% dos condôminos não pode alterar a convenção por maioria dos presentes. O quórum de deliberação do art. 1.351 não cede à segunda chamada.

O que o síndico pode fazer

Quando uma pauta importante exige 2/3 e a assembleia não consegue esse número, as alternativas práticas são:

1. Agendar nova assembleia com convocação reforçada. Uma comunicação mais antecipada, com explicação clara do que está sendo decidido e por que importa, tende a elevar a participação. Em condomínios com aplicativo de gestão, o envio de push notifications e lembretes escalonados nos dias anteriores aumenta a adesão.
2. Coletar procurações antes da assembleia. O síndico ou membros do conselho podem, nos dias anteriores à assembleia, coletar procurações de condôminos que não poderão comparecer mas que desejam votar. Cada procuração coletada é um voto a mais para atingir o quórum.
3. Usar o formato híbrido ou virtual. Assembleias híbridas ou inteiramente virtuais, permitidas pela Lei 14.309/2022, tendem a elevar significativamente a participação, especialmente em pautas relevantes. Condôminos que não se deslocariam até o salão de festas conectam-se pelo celular.
4. Revisar a pauta para verificar se ela realmente exige 2/3. Algumas pautas chegam à assembleia classificadas erroneamente como "alteração de convenção" quando poderiam ser tratadas como ajuste de regimento interno — que em geral exige quórum menor. Uma assessoria jurídica pode ajudar a fazer essa distinção antes de convocar a reunião.
5. Registrar em ata que o quórum não foi atingido. Quando a assembleia se reúne mas o quórum de deliberação não é alcançado, o secretário deve registrar isso em ata: que a pauta X não foi deliberada por insuficiência de quórum, e não que foi "rejeitada". A distinção é juridicamente importante: rejeição é deliberação; insuficiência de quórum é ausência de deliberação.

O que acontece se a assembleia deliberar sem o quórum correto

Deliberação tomada com quórum insuficiente é anulável — não nula de pleno direito, mas passível de anulação judicial a pedido de qualquer condômino que não tenha concordado. O prazo para propor a ação anulatória pode variar conforme a natureza da deliberação, mas o risco de ter a decisão desfeita judicialmente anos depois é real, especialmente quando envolve obras de grande valor ou alterações na convenção.

Por isso, a verificação prévia do quórum não é formalidade: é proteção jurídica para o síndico e para os condôminos que votaram a favor.

Como planejar a convocação para garantir o quórum qualificado

A convocação de uma assembleia com pauta que exige 2/3 merece preparação diferente das assembleias rotineiras. O prazo mínimo de convocação previsto na convenção é o limite inferior — não o ideal.

Boas práticas de preparação incluem:

• Comunicar a pauta com antecedência maior do que o mínimo legal. Se a convenção exige 10 dias de antecedência, convocar com 20 ou 30 dias para pautas de alto impacto permite que condôminos se organizem, tirem dúvidas e decidam se comparecem ou delegam procuração.
• Explicar o que está sendo decidido em linguagem acessível. "Alteração do art. 22 da convenção" diz pouco. "Mudança na regra de uso da área de festas" é mais compreensível e eleva o interesse de quem leria o edital e deletaria.
• Indicar claramente que a pauta exige 2/3 dos condôminos. Quando os moradores entendem que a presença deles — ou de seu procurador — é necessária para que a decisão seja válida, a taxa de adesão tende a ser maior.
• Disponibilizar minutas ou textos propostos com antecedência. Para alteração de convenção, circular o texto da alteração proposta antes da assembleia evita que a reunião se prolongue excessivamente em debates sobre redação — e permite que condôminos formem opinião antes de votar.

Em condomínios horizontais, onde as unidades são geograficamente mais dispersas, a logística de comunicação individual é mais trabalhosa. O uso de aplicativo condominial ou de grupo de comunicação gerido pela administradora compensa parte dessa dificuldade.