Decisões que exigem unanimidade

O que é unanimidade no Código Civil de condomínios

O Código Civil organiza as deliberações em condomínio em três níveis de quórum: maioria simples dos presentes (regra geral), quórum qualificado de dois terços de todos os condôminos (para decisões relevantes) e unanimidade (para as situações mais graves). A unanimidade é o nível mais alto e raramente exigido — justamente porque é o mais difícil de atingir.

A lógica por trás disso é clara: algumas decisões criam consequências físicas ou jurídicas irreversíveis que afetam diretamente o patrimônio individual de cada condômino. Nesses casos, o legislador entendeu que não é justo impor uma alteração a alguém que não concordou — e por isso exigiu que todos concordem.^[1]

É fundamental não confundir unanimidade com outros quóruns qualificados. O quórum de dois terços, por exemplo, é exigido para alteração da convenção e mudança de destinação do edifício — mas não é unanimidade. Um artigo dedicado a esse quórum específico está disponível em "Decisões que exigem dois terços dos condôminos".

Unanimidade de todos os condôminos, não dos presentes

Este é o ponto mais importante — e o mais frequentemente mal interpretado. Quando a lei exige unanimidade, ela fala em condôminos, não em condôminos presentes. A distinção é enorme na prática.

Se um condomínio tem 80 unidades e 60 condôminos comparecem à assembleia, a unanimidade dos presentes seriam 60 votos favoráveis. Mas a unanimidade legal exige os 80 votos — incluindo os 20 que não apareceram. Condôminos ausentes não equivalem a votos favoráveis: ausência é abstenção, não consentimento.^[1]

Isso tem uma consequência prática importante para o síndico: em decisões que exigem unanimidade, a convocação precisa alcançar e convencer cada condômino individualmente antes da assembleia. Não basta ter quórum de presença para instalação — é preciso ter o voto de todos.

A representação por procuração conta

Um condômino que não pode comparecer pode se fazer representar por procurador. A procuração é válida e o voto do representante conta como se fosse o próprio titular. Isso facilita a obtenção da unanimidade em condomínios grandes, onde é natural que parte dos proprietários resida em outras cidades ou no exterior.

O cuidado aqui é verificar a validade da procuração antes da assembleia: ela precisa autorizar especificamente a votação em assembleia de condomínio, conter a identificação do outorgante, e estar assinada com firma reconhecida quando a convenção exigir.

Quais decisões exigem unanimidade

O Código Civil estabelece uma única hipótese expressa de unanimidade em seu capítulo sobre condomínio edilício. A Lei 4.591/1964 acrescenta outra. Fora essas situações legais, qualquer exigência de unanimidade precisa estar prevista expressamente na convenção do próprio condomínio.^[1][2]

A construção de novo pavimento (art. 1.343 do CC)

O art. 1.343 do Código Civil é a hipótese mais relevante de unanimidade no direito condominial.^[1] Ele trata de duas situações distintas, mas com o mesmo fundamento:

• Construção de outro pavimento no edifício existente — acrescentar um andar ao prédio, elevando a construção. É a chamada "obra suntuária" no sentido amplo: a edificação ganha volume físico que não existia antes.
• Construção de outro edifício no solo comum — erguer uma nova edificação no terreno de uso coletivo, destinada a novas unidades autônomas.

Em ambos os casos, o fundamento é o mesmo: a obra cria novas unidades autônomas ou altera de forma permanente a estrutura da propriedade comum. Nenhum condômino pode ter sua proporção patrimonial reduzida ou sua visão, insolação ou circulação prejudicadas sem que tenha expressamente concordado. Daí a exigência de unanimidade.

Vale notar que a lei fala em "aprovação da unanimidade dos condôminos" — não em aprovação em assembleia. Na prática, a aprovação costuma ser formalizada em assembleia específica para esse fim, mas o que importa é que todos os condôminos votem a favor, seja presencialmente, seja por procurador.

A modificação de fachada por condômino (art. 10, § 2º da Lei 4.591/1964)

A Lei 4.591/1964 — que ainda coexiste com o Código Civil em pontos específicos — prevê que o condômino que queira fazer obra que modifique a fachada da sua unidade precisa da aquiescência da unanimidade dos condôminos.^[2]

O ponto prático aqui é diferente do art. 1.343: trata-se de uma obra que um único condômino quer fazer na sua unidade, mas que afeta visualmente o todo. A troca de janelas por um modelo diferente, a instalação de toldos, a alteração da cor ou do revestimento externo — todas essas intervenções alteram a aparência do prédio como um todo, e por isso exigem que ninguém se oponha.

Na prática, a obtenção dessa unanimidade costuma ser feita por consulta direta a cada condômino, documentada por escrito, sem necessidade de convocar assembleia formal — embora a assembleia seja a forma mais segura de registrar o processo.

O que não exige unanimidade — mas é frequentemente confundido

Duas situações merecem atenção especial porque o briefing do condomínio e até advogados incorretamente as classificam como hipóteses de unanimidade:

Alteração da convenção e mudança de destinação. Até a promulgação da Lei 14.405/2022, o art. 1.351 do Código Civil exigia unanimidade para ambas. Com a nova redação, o quórum caiu para dois terços dos votos dos condôminos.^[1] É uma mudança legislativa relevante: convenções aprovadas antes de 2022 podem ainda prever unanimidade por força da convenção — mas a lei já não exige mais.

Alteração das frações ideais. Esta hipótese não tem previsão expressa de unanimidade no Código Civil. O entendimento doutrinário e jurisprudencial dominante é de que a alteração das frações ideais exige a concordância de todos os condôminos afetados, por se tratar de modificação de direito real individual — mas não há artigo do CC que expresse isso com as palavras "unanimidade". Condomínios que precisem rever frações ideais devem buscar orientação jurídica específica.

Unanimidade de condôminos x maioria dos presentes: a diferença

A confusão entre esses dois conceitos é frequente — e cara. Uma decisão tomada com base em unanimidade dos presentes, quando a lei exige unanimidade de todos os condôminos, é nula e pode ser anulada judicialmente por qualquer condômino, mesmo que não tenha comparecido à assembleia.

Há um detalhe técnico importante para as deliberações de dois terços: o cálculo é feito sobre as frações ideais, e não sobre a contagem de unidades. Um condômino que possui duas unidades tem o dobro do peso na votação de um condômino com uma unidade — salvo disposição diversa da convenção.^[1]

No caso da unanimidade, o mesmo princípio se aplica: cada unidade precisa de um voto favorável, independentemente de quantas unidades um único titular possuir. Um condômino com três unidades precisa votar a favor em relação a cada uma delas — mas seu voto contrário em relação a uma única unidade já impede a aprovação.

O que fazer quando um condômino vota contra

Quando uma decisão exige unanimidade e um condômino vota contra — ou se recusa a comparecer e não envia procurador —, a decisão está bloqueada. Não existe, no direito brasileiro atual, mecanismo legal que force um condômino a concordar com uma obra que exige unanimidade.

O caminho que o síndico e os demais condôminos têm é a negociação. Entender a razão da recusa é o primeiro passo. Em muitos casos, a oposição tem fundamento legítimo: o condômino teme impacto na sua insolação, na valorização da sua unidade, ou no uso de áreas comuns que ele já utiliza. Quando o projeto é ajustado para mitigar essas preocupações, a resistência tende a ceder.

Há situações, porém, em que a recusa é estratégica — um condômino que discorda da gestão do síndico ou que está em conflito com outros moradores usa o voto contrário como instrumento de pressão. Nesses casos, o caminho é político: resolver o conflito subjacente antes de tentar a deliberação.

O condômino pode ser compelido a aprovar uma obra?

Não existe previsão legal no Código Civil para compelir um condômino a aprovar uma obra que exige unanimidade. A recusa, por si só, não é abuso de direito nem gera obrigação de indenizar os demais condôminos — a menos que fique demonstrado que o exercício do direito de voto contrário teve como único propósito causar dano, sem nenhum fundamento legítimo (teoria do abuso do direito, art. 187 do CC).^[1]

Na prática, o reconhecimento de abuso do direito nesse contexto é raro e exige demonstração robusta de que a recusa foi maliciosa e sem fundamento. É um caminho judicial longo e incerto — razão pela qual a negociação direta com o condômino continua sendo a alternativa mais eficiente.

E se o condômino for incapaz ou tiver representação disputada?

Quando uma unidade pertence a um menor, a uma pessoa interditada, a um espólio ou a uma pessoa jurídica, o voto precisa ser exercido pelo representante legal devidamente habilitado. Em casos de disputas de inventário ou de representação, a situação pode bloquear a obtenção da unanimidade enquanto a questão representativa não for resolvida. O síndico deve exigir a comprovação da legitimidade do representante antes de computar qualquer voto em decisões que exijam unanimidade.

Unanimidade na prática: como conduzir a assembleia

Quando uma pauta exige unanimidade, a assembleia precisa de uma preparação diferente da convocação comum. O objetivo não é apenas informar os condôminos sobre a data e o local — é garantir que cada um deles chegue com posição formada e, idealmente, já favorável à proposta.

1. Mapeie os condôminos com antecedência. Antes mesmo de convocar, o síndico deve ter a lista atualizada de todos os proprietários — inclusive os que não residem no condomínio. Unidades locadas, em inventário ou com procuração antiga precisam de atenção especial.
2. Comunique o projeto em detalhes antes da assembleia. Condôminos que chegam na assembleia sem entender o que está sendo votado tendem a votar contra por precaução. Um memorial descritivo claro, enviado com antecedência suficiente, reduz esse risco.
3. Identifique os possíveis votos contrários antes da reunião. Conversas individuais com condôminos que têm histórico de oposição a grandes projetos permitem antecipar objeções e ajustar o projeto ou as condições antes de colocá-lo a votação formal.
4. Facilite procurações para ausentes. Condôminos que não poderão comparecer devem ser contatados com antecedência suficiente para outorgar procuração a um representante. O síndico pode — e deve — facilitar esse processo, enviando modelo de procuração junto com a convocação.
5. Documente cada voto individualmente na ata. Para decisões que exigem unanimidade, a ata precisa registrar o voto de cada condômino (ou seu representante) individualmente, com identificação clara. Um registro genérico de "aprovado por unanimidade" sem os nomes pode ser contestado posteriormente.

Quando a convenção cria outras hipóteses de unanimidade

A lei não impede que a convenção do condomínio seja mais restritiva do que o Código Civil. Uma convenção pode, por exemplo, exigir unanimidade para a aprovação de qualquer obra em área comum acima de determinado valor, ou para a contratação de administradora. Nesse caso, a convenção prevalece — e o síndico deve verificá-la antes de convocar qualquer assembleia com essa pauta.

O inverso, porém, não é possível: a convenção não pode reduzir o quórum de unanimidade previsto em lei. Se a lei exige unanimidade para novo pavimento, a convenção não pode baixar esse quórum para dois terços.^[1]

Quando a convenção pode criar outros requisitos de unanimidade

A convenção do condomínio tem autonomia para acrescentar hipóteses de unanimidade além das previstas em lei — mas não para suprimir as que a lei já prevê. É uma via de mão única: a convenção pode ser mais restritiva, nunca mais permissiva do que o Código Civil.

Na prática, há convenções que exigem unanimidade para: instalar sistemas de câmera em áreas internas, alterar o regulamento de uso das vagas de garagem, modificar horários de funcionamento de áreas de lazer, ou aprovar obras acima de determinado valor. Todas essas cláusulas são válidas — e o síndico que as ignora expõe o condomínio a nulidades.

A recomendação prática é simples: antes de qualquer assembleia com pauta significativa, o síndico deve reler a seção da convenção que trata de quóruns. Isso evita a situação embaraçosa — e juridicamente custosa — de ter uma deliberação anulada por quórum insuficiente.