Quórum por unidade vs por fração ideal

O que é fração ideal e por que ela importa no voto

A fração ideal é a parte que cada unidade representa no conjunto do condomínio — no terreno, nas áreas comuns e nas instalações compartilhadas. Ela é calculada quando o empreendimento é incorporado e registrada na escritura de cada unidade. Uma cobertura com 200 m² de área privativa, por exemplo, terá uma fração ideal maior do que um apartamento de 50 m² no mesmo edifício.^[1]

O art. 1.331 do Código Civil deixa claro que a fração ideal de cada unidade corresponde à sua parte proporcional nas partes comuns. Ela serve a dois propósitos distintos no dia a dia do condomínio:

• Rateio de despesas: em muitos condomínios, as despesas extraordinárias são rateadas pela fração ideal — quem tem unidade maior, paga proporcionalmente mais
• Peso do voto: quando a convenção ou a lei assim determina, a fração ideal define quanto "pesa" o voto de cada condômino em uma assembleia

É importante não confundir os dois usos. Um condômino pode votar por unidade (um voto igual) e ao mesmo tempo pagar despesas proporcionais à sua fração. São critérios independentes, aplicáveis a contextos diferentes, definidos em documentos diferentes. Misturar os dois é uma fonte comum de confusão em assembleias.

Quando o tema é votação, o que importa é o que a convenção e o Código Civil determinam especificamente para aquela pauta — não como as despesas são rateadas.

O critério do Código Civil: quando conta por unidade

O art. 1.352 do Código Civil — Lei 10.406/2002 — define o critério padrão para deliberações em assembleia de condomínio: a maioria dos votos dos condôminos presentes, sendo que cada condômino conta com um voto, independentemente do tamanho de sua unidade.^[1]

Isso significa que, na regra geral do Código Civil, um condômino com um studio de 35 m² e um condômino com uma cobertura de 180 m² têm exatamente o mesmo peso de voto. O critério é democrático no sentido estrito: uma unidade, um voto.

Esse é o ponto de partida. Mas o mesmo art. 1.352 abre espaço para que a convenção estabeleça critério diferente. Por isso, a convenção de cada condomínio é sempre a primeira referência a consultar antes de uma assembleia.

Quórum de instalação vs quórum de aprovação

Antes de entrar na diferença entre unidade e fração ideal, vale esclarecer dois conceitos que o síndico precisa dominar:

• Quórum de instalação: quantos condôminos precisam estar presentes (ou representados) para que a assembleia possa começar. Pode ser contado por unidade ou por fração — depende do que a convenção determina para esse ponto.
• Quórum de aprovação: quantos votos são necessários para que uma decisão seja aprovada. Aqui também o critério — por unidade ou por fração — varia conforme o tipo de deliberação.

O Código Civil define quóruns específicos para diferentes tipos de decisão. Algumas exigem unanimidade, outras maioria qualificada (dois terços, por exemplo), outras maioria simples dos presentes. O critério de contagem — por unidade ou por fração — é separado do percentual exigido. Os dois precisam ser verificados juntos antes de abrir a votação.

Quando a fração ideal entra na contagem

Há situações em que o próprio Código Civil usa a fração ideal como critério de votação — e não o número de unidades. O art. 1.352, em sua parte final, prevê essa possibilidade para casos específicos, e outros artigos da lei condominial estabelecem deliberações que se calculam com base nas frações ideais.^[1]

O exemplo mais direto é o quórum para aprovação de obras de benfeitorias voluptuárias (aquelas que não são necessárias nem úteis, apenas de embelezamento), que o Código Civil condiciona ao voto de dois terços dos condôminos — e aqui o entendimento jurídico predominante é que se conta por fração ideal. Decisões que alteram a estrutura do edifício, que envolvem o conjunto das frações ou que tratam da própria convenção frequentemente adotam o critério proporcional.^[2]

Além da lei, a convenção do condomínio pode estabelecer que determinadas pautas sejam votadas pela fração ideal. Quando isso ocorre, o síndico precisa saber o percentual de fração ideal que cada unidade representa para calcular corretamente se o quórum foi atingido.

Como o síndico verifica as frações ideais

As frações ideais de cada unidade constam na convenção do condomínio e no registro de incorporação do empreendimento. Em condomínios administrados por administradora, esse dado também costuma estar disponível no sistema de gestão. Antes de uma assembleia em que a fração ideal seja relevante, é boa prática o síndico ou a administradora ter em mãos a tabela completa de frações por unidade — ela será necessária para confirmar o quórum na hora da contagem.

Como a convenção pode alterar o critério

O Código Civil define a regra geral, mas a convenção condominial pode ir além — desde que não contrarie disposição expressa da lei. Isso significa que uma convenção bem redigida pode determinar, pauta por pauta, se o voto é por unidade ou por fração ideal.^[1]

Convenções mais antigas — anteriores ao Código Civil de 2002, que entrou em vigor em janeiro de 2003 — foram elaboradas com base na Lei 4.591/1964, que tinha suas próprias regras de quórum. Nesses casos, pode haver conflito entre o que a convenção determina e o que a lei atual exige. A orientação predominante é que as regras do Código Civil de 2002 prevalecem sobre as convenções antigas quando há conflito direto — mas as cláusulas da convenção que não conflitam com a lei continuam válidas.^[2]

O que fazer quando a convenção é anterior a 2003

Se o condomínio tem convenção antiga e há dúvida sobre qual critério se aplica a uma pauta específica, o caminho mais seguro é consultar um advogado especializado antes da assembleia — não durante. Fazer a votação com o critério errado pode levar à anulação da deliberação, o que significa refazer a assembleia e todo o processo de convocação.

Condomínios com convenções antigas também podem aproveitar a AGO para incluir na pauta a atualização da convenção, adequando-a ao Código Civil atual. Esse processo exige quórum qualificado (em geral, dois terços dos condôminos), mas garante clareza para todas as assembleias futuras.

Impacto prático: quem ganha poder de voto em cada modelo

A escolha entre votar por unidade ou por fração ideal não é neutra — ela redistribui poder de voto entre os condôminos. Entender esse impacto ajuda o síndico a conduzir a assembleia com transparência e a responder eventuais questionamentos.

Exemplo numérico hipotético (valores ilustrativos, não reais)

Para tornar a diferença concreta, considere um condomínio hipotético com 10 unidades: 8 apartamentos padrão com fração ideal de 8% cada (total: 64%) e 2 coberturas com fração ideal de 18% cada (total: 36%). Os valores são puramente ilustrativos.

Votação por unidade: cada um dos 10 condôminos tem 1 voto. Para aprovação por maioria simples, são necessários 6 votos. Os 8 proprietários dos apartamentos padrão têm maioria confortável (8 votos vs 2 votos das coberturas).

Votação por fração ideal: os 8 apartamentos padrão somam 64% das frações; as 2 coberturas somam 36%. Para aprovação por maioria (mais de 50%), os proprietários de coberturas precisam convencer apenas 2 dos 8 demais condôminos para obter maioria — ou podem bloquear aprovações se se somarem a outros com frações menores. O poder de cada cobertura (18%) é mais de duas vezes o de cada apartamento padrão (8%).

Esse exemplo hipotético ilustra por que o critério de votação importa: em um condomínio com grande disparidade de frações, a mudança de critério pode inverter o resultado de uma votação. Não há um critério "mais justo" do que o outro — há argumentos legítimos para os dois lados. O que importa é que o critério esteja definido com clareza na convenção e seja aplicado consistentemente pelo síndico.

Condomínios horizontais e mistos: quando a distorção é maior

Em condomínios horizontais com lotes de áreas muito diferentes — o que é comum em empreendimentos que misturam casas compactas e terrenos grandes —, a votação por fração ideal pode gerar concentração de poder de voto ainda mais expressiva do que em verticais. O proprietário de um terreno de 500 m² em um condomínio fechado pode ter fração ideal cinco vezes maior do que o de um terreno de 100 m², o que, em votações por fração, equivale a cinco votos hipotéticos.

Em condomínios de uso misto (residencial e comercial), a convenção geralmente define frações ideais distintas para unidades comerciais e residenciais. O sistema de pesos torna-se especialmente relevante em pautas que afetam os dois grupos de forma diferente — como mudanças no horário de funcionamento de elevadores de serviço ou reformas em áreas de acesso compartilhado.