Maioria simples, qualificada e unânime

Os três tipos de maioria em assembleia de condomínio

Antes de qualquer votação em assembleia, o síndico e os condôminos precisam saber qual é o critério de aprovação da matéria em pauta. Aprovar uma deliberação com quórum insuficiente é um dos motivos mais comuns de impugnação de assembleia — e o erro costuma vir da confusão entre os três tipos de maioria.

Em termos simples, a diferença entre eles é esta:

• Maioria simples — basta que a maioria dos condôminos presentes na assembleia vote a favor. O universo de referência são os presentes, não o total de condôminos do condomínio.
• Maioria qualificada — exige uma fração específica do total de condôminos (em geral dois terços), independentemente de quantos estejam presentes na assembleia. Aqui o universo de referência é o total.
• Unanimidade — todos os condôminos precisam concordar. No Código Civil de Condomínios, ela aparece apenas em situações muito específicas.

A distinção mais importante — e a que mais gera assembleias impugnadas — é entre "maioria dos presentes" e "maioria de todos os condôminos". São critérios completamente diferentes. Uma assembleia com 30 presentes em um condomínio de 100 unidades pode aprovar uma matéria por maioria simples com apenas 16 votos. Para uma matéria de maioria qualificada de dois terços, seriam necessários votos favoráveis de 67 condôminos — o que pode nem estar presente na sala.^[1]

Maioria simples: o padrão das deliberações ordinárias

A maioria simples é o critério padrão para as deliberações cotidianas do condomínio. O art. 1.352 do Código Civil estabelece que as deliberações da assembleia serão tomadas, em regra, pela maioria dos votos dos condôminos presentes, salvo quando o próprio Código exigir quórum diverso.^[1]

Um detalhe importante: o art. 1.352 também determina que os votos são proporcionais às frações ideais de cada unidade, salvo disposição em contrário da convenção. Isso significa que, em condomínios que seguem a regra geral do Código, cada condômino não tem necessariamente um voto de peso igual — quem tem maior fração ideal tem maior peso no resultado. Quando a convenção estabelece que cada unidade equivale a um voto, essa proporcionalidade deixa de ser aplicada.

Exemplos de matérias aprovadas por maioria simples dos presentes:

• Aprovação do orçamento anual e do valor da taxa condominial
• Aprovação das contas do síndico (prestação de contas ordinária)
• Eleição do síndico, quando a convenção não exige quórum qualificado
• Aprovação de obras necessárias (conservação e manutenção regular do edifício)
• Deliberações sobre convivência e uso de áreas comuns não cobertas por quórum especial

Uma observação relevante: "maioria simples" não é o mesmo que "50% mais um de todos os condôminos do condomínio". Essa confusão é muito comum. A maioria simples do Código Civil é calculada sobre os presentes — e a assembleia pode deliberar em segunda convocação com qualquer número de presentes, desde que o quórum de instalação seja atingido conforme a convenção.^[1]

Maioria qualificada: quando o Código Civil exige mais

Para determinadas matérias mais sensíveis — que afetam substancialmente o patrimônio ou a estrutura do condomínio —, o Código Civil exige uma proporção maior de votos favoráveis. Essas situações são o que a prática chama de "maioria qualificada".

O Código Civil trabalha principalmente com dois patamares de maioria qualificada: dois terços do total de condôminos e três quartos do total de condôminos. Cada um aparece em matérias específicas.^[1]

Dois terços do total de condôminos

O art. 1.341 do Código Civil trata das obras no condomínio e estabelece quóruns diferenciados conforme a natureza da obra. Para obras voluptuárias — aquelas que apenas embelezam ou aumentam o conforto sem ser indispensáveis —, a aprovação exige votos favoráveis de dois terços dos condôminos.^[1]

O art. 1.349 estabelece que a destituição do síndico por irregularidade na administração ou excesso de despesas exige aprovação de dois terços dos condôminos. Esta é uma das matérias mais delicadas da vida condominial — e o quórum elevado existe justamente para evitar destituições motivadas por disputas políticas sem respaldo da maioria real do condomínio.^[1]

Dois terços presentes na assembleia

O art. 1.353 trata da segunda convocação: quando a assembleia não se instala em primeira chamada, ela pode ser realizada em segunda convocação, e as deliberações podem ser tomadas pela maioria dos votos dos presentes. A exceção são matérias que o Código expressamente exige quórum específico — essas mantêm o critério próprio mesmo em segunda convocação.^[1]

A importância de ler o artigo correto

Um erro frequente em assembleias é aplicar o quórum errado por não distinguir quando o Código fala em "condôminos" (total) e quando fala em "condôminos presentes". A diferença pode mudar completamente o resultado de uma votação. Sempre que houver dúvida, o caminho mais seguro é consultar o artigo específico do Código Civil que regula aquela matéria — ou pedir orientação à administradora antes da assembleia.

Unanimidade: quando ela aparece no Código Civil de Condomínios

A unanimidade — aprovação de todos os condôminos, sem exceção — é o quórum mais raro no Código Civil de Condomínios. Diferentemente do que alguns síndicos imaginam, ela não é exigida para nenhuma das deliberações ordinárias de assembleia.

O art. 1.351 é o principal artigo que toca nesse tema. Ele estabelece que a alteração da convenção e do regimento interno exige aprovação de dois terços dos votos dos condôminos — não unanimidade.^[1] Isso resolve uma dúvida muito comum: não é preciso que todos concordem para mudar a convenção.

A situação em que o Código Civil de fato exige concordância próxima à unanimidade é a desafetação de área comum para incorporação ao patrimônio particular de um condômino — mas esse é um caso extremamente incomum e fora da realidade da maioria dos condomínios residenciais.

Na prática condominial cotidiana, a unanimidade pode aparecer em dois contextos diferentes:

• Por decisão da própria convenção — se a convenção do condomínio determina que certas matérias exigem unanimidade, esse quórum é obrigatório para aquela deliberação específica. A convenção pode sempre ser mais restritiva do que o Código Civil, mas nunca mais permissiva.
• Como meta de governança — em condomínios com forte cultura de consenso, alguns síndicos buscam a unanimidade em decisões importantes mesmo quando a lei não exige. Isso não é obrigatório, mas pode reduzir conflitos posteriores.

O ponto central a reter: o Código Civil não exige unanimidade para as deliberações típicas de assembleia — obras, eleições, aprovação de contas, alteração de convenção. Quando alguém afirmar que "precisa de unanimidade" para uma dessas matérias, é necessário verificar se essa exigência está na convenção do condomínio ou se é uma interpretação equivocada da lei.^[1]

Tabela de referência: matéria × tipo de maioria exigido

A tabela abaixo organiza as principais matérias de assembleia e o quórum que o Código Civil estabelece para cada uma. Use como guia de referência — para cada deliberação concreta, confirme sempre o artigo específico.^[1]

Nota importante sobre obras necessárias: obras indispensáveis à conservação e manutenção do edifício (obras necessárias) podem ser realizadas pelo síndico independentemente de assembleia quando urgentes, e exigem apenas aprovação por maioria simples quando não urgentes. O art. 1.341 diferencia obras necessárias, úteis e voluptuárias — e apenas as voluptuárias exigem quórum de dois terços.^[1]

O que acontece quando a convenção exige quórum mais alto que o Código Civil

A convenção do condomínio pode sempre ser mais exigente do que o Código Civil — ela pode estabelecer quóruns maiores para determinadas matérias. O que ela não pode é ser mais permissiva: se o Código exige dois terços, a convenção não pode estabelecer que basta a maioria simples para aquela mesma matéria.

Na prática, muitos condomínios têm convenções antigas que estabelecem quóruns maiores do que o Código atualmente exige — às vezes por influência de legislações anteriores ao Código Civil de 2002. Nesses casos, o quórum da convenção prevalece. Antes de conduzir uma votação em matéria sensível, o síndico deve verificar tanto o que diz o Código quanto o que diz a convenção do condomínio.^[2]