O que é quórum e como contar

O que é quórum em condomínio

A palavra "quórum" vem do latim e significa, literalmente, "dos quais" — era usada em documentos que exigiam a presença de determinado número de pessoas para que um ato fosse válido. No contexto condominial, o significado prático é esse mesmo: sem o número mínimo de participantes, a assembleia não tem força para decidir nada.

O quórum funciona como uma garantia coletiva. Ele existe para que decisões que afetam todos os moradores não sejam tomadas por um grupo muito pequeno que, por acaso, apareceu na reunião. É um mecanismo de representatividade — não de burocracia.

Em termos simples: imagine que seu condomínio tem 40 unidades. Se apenas 3 condôminos aparecerem à assembleia, eles não podem decidir aprovar uma obra cara ou mudar a taxa de condomínio em nome de todos os outros 37. O quórum é o freio que impede isso.

Há um equívoco muito comum que vale esclarecer logo: quórum não é a mesma coisa em todos os momentos da assembleia. Existe o quórum para a assembleia começar — o quórum de instalação — e existe o quórum para cada pauta ser aprovada — o quórum de deliberação. Confundir os dois é origem de muita assembleia que parece válida mas depois é contestada.^[1]

Dois momentos do quórum: instalação e deliberação

Essa é a distinção mais importante que um síndico precisa dominar sobre quórum. Os dois momentos têm regras diferentes, objetivos diferentes, e confundi-los pode invalidar uma assembleia inteira.

Quórum de instalação: para a assembleia começar

O quórum de instalação é a quantidade mínima de condôminos presentes ou representados para que a assembleia seja declarada aberta e possa deliberar sobre qualquer ponto da pauta.

O Código Civil (Lei 10.406/2002) estabelece em seu art. 1.352 que a assembleia em primeira convocação se instala com a presença de condôminos que representem pelo menos metade das frações ideais.^[1] Se esse número não for atingido, a assembleia precisa ser convocada novamente — a segunda chamada — e, nesse caso, instala-se com qualquer número de presentes.

Na prática, isso significa que quase toda assembleia acaba acontecendo em segunda convocação, que costuma ser marcada com 30 minutos de diferença da primeira (ou conforme a convenção determinar). A segunda chamada é válida e legal — mas o síndico precisa registrar corretamente na ata que a assembleia foi instalada em segunda convocação por falta de quórum na primeira.

Quórum de deliberação: para a pauta ser aprovada

O quórum de deliberação é diferente: é o número de votos necessários para que uma decisão específica seja tomada. Ele é calculado sobre os presentes na assembleia — não sobre o total de condôminos do condomínio.

O art. 1.352 do Código Civil estabelece que, em regra, as deliberações são aprovadas pela maioria de votos dos condôminos presentes.^[1] Isso significa que, se 20 condôminos estiverem presentes, 11 votos a favor são suficientes para aprovar uma pauta ordinária.

Aqui mora um equívoco frequente: "maioria dos presentes" é diferente de "maioria de todos os condôminos". Se 20 de 100 condôminos foram à assembleia e 11 votaram a favor, a pauta é aprovada — mesmo que 80 condôminos não tenham comparecido. Esse é o funcionamento padrão e legal. Mas certas matérias específicas exigem quórum qualificado — como alteração de convenção ou obras de grande valor — e aí o cálculo muda.

Contar por unidade ou por fração ideal?

Esta é uma das perguntas mais práticas — e frequentemente mais confusas — sobre quórum. A resposta depende do que a convenção do condomínio determina, e o síndico precisa verificar isso antes de cada assembleia.

Contagem por unidade (um condômino, um voto)

Na contagem por unidade, cada unidade tem direito a um voto, independentemente de seu tamanho ou valor. Um apartamento de 40 m² vale o mesmo que um de 120 m² na contagem do quórum. Esse é o critério mais simples de entender e aplicar, especialmente em condomínios onde todas as unidades têm tamanho semelhante.

Contagem por fração ideal

A fração ideal é a participação proporcional de cada unidade no todo do condomínio — calculada com base na área privativa e outros critérios definidos na convenção ou na incorporação. Uma unidade maior tem fração ideal maior e, portanto, mais peso nas deliberações.

O Código Civil usa o critério de fração ideal como referência para o quórum de instalação (art. 1.352: "condôminos que representem pelo menos metade das frações ideais").^[1] Mas a própria lei abre espaço para que a convenção estabeleça critérios diferentes.

Na prática de mercado, a maioria das assembleias de condomínios residenciais opera com a lógica de um voto por unidade — mas a fração ideal entra no cálculo do quórum de instalação conforme o Código Civil. O síndico precisa ter em mãos a convenção e, se necessário, consultar a administradora para entender como o cálculo é feito no seu condomínio específico.^[2]

Condomínio horizontal: a lógica é a mesma

Em condomínios horizontais — de casas ou sobrados em "fechado" —, a contagem segue a mesma lógica: por unidade ou por fração ideal conforme a convenção determine. A diferença está apenas na lista de unidades, que inclui casas em vez de apartamentos. O síndico deve verificar a convenção do próprio condomínio para confirmar o critério adotado.

O que diz o Código Civil sobre quórum

O Código Civil — Lei 10.406/2002 — é a base legal do quórum em condomínios. Dois artigos concentram as regras fundamentais:^[1]

Art. 1.352: trata das deliberações em assembleia. Estabelece que as deliberações são aprovadas pela maioria de votos dos condôminos presentes, computados os votos proporcionalmente às frações ideais. Em primeira convocação, a assembleia se instala com a presença de condôminos que representem pelo menos metade das frações ideais. Em segunda convocação, instala-se com qualquer número.

Art. 1.353: trata da segunda convocação de forma específica. Confirma que, quando a assembleia não se reunir em primeira convocação por falta de quórum, pode ser convocada novamente e se instalará com qualquer número de presentes — e as deliberações tomadas nessa segunda convocação são plenamente válidas.

Vale destacar o que o Código Civil estabelece como critério geral para deliberação: maioria de votos dos condôminos presentes. Isso é o piso. Para determinadas matérias, a lei exige mais — como dois terços dos condôminos para alteração da convenção (art. 1.351) ou quórum específico para obras de grande impacto. Mas esses quóruns por matéria são tema de artigos próprios; aqui o foco é a lógica geral.

Um detalhe técnico importante: o Código Civil usa "frações ideais" como unidade de medida para o quórum de instalação, não "número de condôminos". Isso significa que, em tese, um condômino que possui duas unidades (e portanto duas frações ideais) pode ter peso diferente de outro que possui apenas uma unidade, dependendo de como a convenção regula essa situação.^[2]

O papel da convenção: ela pode exigir mais

O Código Civil define o piso legal do quórum — o mínimo que a lei exige. Mas a convenção do condomínio pode estabelecer regras mais rigorosas. Isso é legal e relativamente comum.

Por que uma convenção faria isso? Porque em determinados condomínios os condôminos podem ter decidido, quando da constituição do condomínio ou em revisão posterior, que certas matérias exigem mais participação para serem aprovadas. É uma decisão de governança.

Exemplos de situações em que a convenção pode ser mais exigente que o Código Civil:

• Exigir quórum de instalação de dois terços em vez de metade das frações ideais para assembleias que tratem de obras de grande porte
• Definir que alterações no regimento interno exigem dois terços dos votos, enquanto o Código Civil poderia permitir maioria simples
• Estabelecer um período mínimo entre a primeira e a segunda convocação maior do que os 30 minutos que costumam constar nas convenções mais simples

O ponto crucial é este: o síndico precisa ler a convenção antes de cada assembleia. Não basta conhecer o Código Civil. Se a convenção é mais exigente e o síndico aplica só o piso legal, a assembleia pode ser contestada posteriormente pelos condôminos que se sentirem prejudicados pela decisão tomada.

Outro ponto que a convenção define: o que acontece em caso de empate nas votações. O Código Civil não resolve esse cenário de forma expressa para condomínios — a convenção precisa prever. Alguns condomínios adotam o critério de que o presidente da mesa (normalmente o síndico) tem o voto de minerva; outros preveem nova votação em outro momento. Sem essa previsão, empates viram fonte de conflito.^[2]

O que acontece quando a assembleia não atinge quórum

Quando a primeira convocação não atinge o quórum de instalação, a assembleia não pode deliberar. A saída legal é a segunda convocação, que, como visto, instala-se com qualquer número de presentes.

Mas e se nem a segunda convocação tiver quórum? Tecnicamente, a segunda convocação instala-se com qualquer número — então, mesmo com um único condômino presente, ela pode ser aberta. Na prática, uma assembleia com um ou dois presentes, embora formalmente válida, tem baixíssima representatividade e suas decisões podem ser contestadas com base em vícios de convocação ou irregularidades processuais. O ideal é sempre tentar mobilizar a participação antes, não depois.

Para pautas que exigem quórum qualificado de deliberação — como dois terços para alteração de convenção — se os votos suficientes não aparecerem, a pauta simplesmente não é aprovada naquela assembleia. Não há "exceção de segunda chamada" para o quórum de deliberação qualificado. A pauta vai para outra assembleia, com nova convocação e nova tentativa de reunir o número necessário de votos.