Penhora de unidade por dívida condominial

O que é penhora e como ela aparece na cobrança condominial

Quando um condômino acumula dívidas de condomínio e as tentativas extrajudiciais de cobrança não surtem efeito, o síndico — representando o condomínio — pode ajuizar uma ação de execução de título extrajudicial. A convenção do condomínio, combinada com a ata de assembleia que aprovou o orçamento e fixou as cotas, constitui esse título executivo. O processo segue o rito dos arts. 824 e seguintes do Código de Processo Civil (CPC).^[1]

No início da execução, o devedor é citado para pagar o débito atualizado ou nomear bens à penhora no prazo de três dias. Se não pagar nem nomear bens, cabe ao exequente — no caso, o condomínio — indicar bens à constrição. O imóvel que gerou a dívida é o bem mais natural a ser indicado, e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reforçado consistentemente a possibilidade dessa penhora.

A penhora é registrada na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis. Esse registro produz dois efeitos imediatos: publicidade — qualquer interessado em adquirir o imóvel passa a ter conhecimento da constrição — e indisponibilidade relativa, dificultando a transferência do bem enquanto a dívida não for resolvida. O condômino pode continuar morando no imóvel penhorado enquanto o processo tramita.

É importante que o síndico compreenda o caminho completo antes de iniciar o processo. Penhora não é garantia de recebimento: o leilão pode não alcançar o valor necessário para cobrir a dívida e as custas processuais, e o processo pode se estender por meses ou anos. A decisão de ajuizar deve ser tomada com orientação jurídica — de preferência de advogado especializado em direito condominial ou em execuções cíveis.

O papel do síndico no processo

O síndico tem legitimidade ativa para ajuizar a ação em nome do condomínio, independentemente de autorização prévia em assembleia para casos individuais — a autorização geral para cobrar dívidas condominiais em juízo já está implícita no mandato. Recomenda-se, porém, que o regimento interno ou uma deliberação assemblear autorize expressamente a contratação de advogado para cobranças judiciais, inclusive com critérios de quando a execução deve ser iniciada (por exemplo, após determinado número de meses de inadimplência).

Antes de iniciar o processo, o síndico deve reunir a documentação essencial: matrícula atualizada do imóvel (para identificar o proprietário atual e eventuais ônus já existentes), histórico completo dos débitos com memória de cálculo, notificações enviadas ao devedor e a convenção do condomínio.

A exceção ao bem de família: dívida condominial do próprio imóvel

Este é o ponto que mais gera dúvida entre síndicos e condôminos: o imóvel pode ser penhorado mesmo sendo a única residência do devedor — o chamado bem de família?

A resposta é sim, quando a dívida for condominial do próprio imóvel. A Lei 8.009/1990, que protege o bem de família da penhora, traz em seu art. 3º, inciso IV, uma exceção expressa:^[2]

"A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: [...] IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar."

A dívida condominial se enquadra nessa exceção porque é uma obrigação vinculada ao próprio imóvel — uma contribuição devida em razão da unidade autônoma e de sua fruição das áreas comuns. O STJ consolidou esse entendimento em múltiplos julgados: a proteção do bem de família não afasta a penhora quando a dívida decorre do próprio imóvel que se pretende proteger.^[3]

A lógica é coerente: seria contraditório que o imóvel se beneficiasse dos serviços do condomínio — segurança, limpeza, manutenção das áreas comuns — enquanto o proprietário se esquivasse do pagamento invocando a impenhorabilidade do mesmo bem que se beneficia desses serviços.

O que pode e o que não pode ser penhorado na execução condominial

Obrigação propter rem: o novo dono também responde

A natureza jurídica da dívida condominial é chamada de propter rem — expressão latina que significa "em razão da coisa". Isso significa que a obrigação de pagar as cotas condominiais acompanha o imóvel, não a pessoa. O fundamento está no art. 1.345 do Código Civil:^[4]

"O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios."

Na prática, isso tem uma consequência direta e muitas vezes surpreendente para quem compra um imóvel: se o vendedor tinha dívidas condominiais em aberto, o comprador passa a responder por elas automaticamente, a partir do momento em que se torna proprietário — mesmo que não soubesse da existência da dívida no momento da compra.

Por isso, a diligência antes da compra de qualquer unidade é fundamental. O comprador deve exigir a certidão negativa de débitos condominiais, emitida pela administradora ou pelo síndico, antes de assinar qualquer instrumento de transferência de propriedade. A ausência desse documento é um sinal de alerta.

Implicação para o condomínio

O STJ já decidiu que o imóvel pode ser penhorado pelo débito condominial mesmo que o atual proprietário não tenha figurado na ação de cobrança originalmente ajuizada contra o ex-dono.^[5] A lógica é a mesma: a obrigação segue o bem. Se o imóvel foi transferido durante o curso do processo de execução, o condomínio pode requerer a penhora mesmo sem necessidade de ajuizar nova ação contra o novo proprietário — embora o advogado do condomínio deva avaliar a situação concreta para definir a estratégia mais adequada.

Para o síndico, isso significa que a venda de uma unidade inadimplente não encerra automaticamente o problema: a dívida permanece vinculada ao imóvel. A orientação ao comprador potencial — ou ao vendedor, para que quite a dívida antes de vender — é uma forma de resolver a inadimplência sem necessidade de execução judicial.

Condomínios horizontais

Em condomínio horizontal, o imóvel penhorado é a casa — não o apartamento. O procedimento judicial é exatamente o mesmo, aplicando-se a mesma lógica propter rem e a mesma exceção ao bem de família. A diferença prática pode estar no valor do imóvel: casas em condomínios horizontais, dependendo da localização, podem ter valores mais elevados, o que afeta o cálculo de viabilidade do leilão e a estratégia de cobrança.

Penhora de imóvel com alienação fiduciária

Uma das questões mais debatidas recentemente envolvia imóveis ainda financiados pelo sistema de alienação fiduciária — o modelo mais comum de financiamento imobiliário no Brasil. Nesse regime, o comprador não é o proprietário pleno do imóvel enquanto o financiamento não é quitado: o banco (credor fiduciário) mantém a propriedade resolúvel do bem até o pagamento integral.

A dúvida era: se o imóvel ainda está "no nome do banco", pode o condomínio penhorá-lo por dívida condominial do morador?

Em setembro de 2023, a Quarta Turma do STJ admitiu a penhora de imóvel financiado com alienação fiduciária na execução de cotas condominiais.^[3] O entendimento é que a penhora recai sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante — ou seja, o direito que o comprador tem de se tornar o proprietário pleno ao terminar de pagar o financiamento — e não sobre a propriedade plena que o banco detém.

Na prática, o que é penhorado é o "direito de compra" do condômino sobre o imóvel. Se o imóvel for levado a leilão, o arrematante assume a posição do devedor no financiamento: passa a pagar as prestações do banco até quitar o financiamento e adquirir a propriedade plena. Esse mecanismo aumentou significativamente as possibilidades de cobrança em um cenário em que boa parte dos imóveis ainda está financiada.

Vale destacar que a efetividade prática dessa penhora depende da situação específica do financiamento — valor do débito condominial em relação ao valor do imóvel e ao saldo devedor do financiamento, interesse de terceiros em arrematar, entre outros fatores. Novamente, a orientação de advogado especializado é indispensável.

O que acontece depois da penhora: o caminho até o leilão

A penhora é um meio, não um fim. Depois que o imóvel é penhorado e o registro é feito na matrícula, o processo segue o rito dos arts. 879 a 903 do CPC para a fase de expropriação.^[1] O caminho até o leilão tem etapas definidas:

1. Avaliação do bem penhorado: o juiz nomeia um avaliador para determinar o valor do imóvel. Essa avaliação serve de base para o preço mínimo de arrematação no leilão.
2. Oportunidade de pagamento: durante todo o processo, o devedor pode quitar a dívida — corrigida com juros, multas e honorários advocatícios — e evitar o leilão. Na prática, muitas execuções se resolvem nessa fase, quando o proprietário, diante da iminência do leilão, regulariza a situação.
3. Publicação do edital: o leilão é publicado em edital com antecedência mínima definida pelo CPC. A publicidade é condição de validade do leilão.
4. Leilão judicial: realizado por leiloeiro público ou, cada vez mais, de forma eletrônica. No primeiro leilão, o lance mínimo é o valor da avaliação. Se não houver interessados, realiza-se um segundo leilão, em que o lance mínimo pode ser inferior — mas não pode haver preço vil (CPC, art. 891).
5. Arrematação e pagamento: o arrematante paga o valor e o produto é destinado a quitar a dívida condominial e as custas processuais. Se sobrar valor após a quitação, o saldo é devolvido ao devedor.
6. Carta de arrematação: documento que formaliza a transferência do imóvel ao arrematante, registrado no cartório de imóveis.

Atenção: o leilão pode não cobrir o débito

O síndico não deve iniciar uma execução com a certeza de que o leilão resolverá o problema. Se o valor da dívida condominial for pequeno em relação ao valor do imóvel, o produto do leilão cobre com sobra. Mas se a dívida acumulou por anos, se o imóvel está em estado ruim ou se o mercado imobiliário local está deprimido, o valor do leilão pode ser menor do que o esperado.

Além disso, as custas processuais — honorários advocatícios, taxa do leiloeiro, eventuais perícias — reduzem o valor líquido que o condomínio recebe. Uma avaliação prévia de viabilidade com o advogado, antes de iniciar o processo, é uma precaução razoável.

Durante o processo, o devedor continua usando o imóvel?

Sim. A penhora não expulsa o morador. O devedor — e sua família, se for o caso — pode continuar residindo no imóvel penhorado até o momento em que o arrematante, após a carta de arrematação, tomar as medidas para imitir-se na posse. O processo de desocupação, se o devedor resistir, pode exigir ação judicial adicional.