Ação de cobrança de taxa condominial: rito

A taxa condominial como título executivo extrajudicial

O marco mais importante para a cobrança judicial de cotas condominiais veio com o CPC de 2015. O art. 784, VIII, incluiu expressamente a "obrigação do condômino de contribuir para as despesas do condomínio" no rol dos títulos executivos extrajudiciais.^[1]

Antes disso, o condomínio precisava percorrer primeiro uma fase de conhecimento — provar em juízo que a dívida existia e esperar uma sentença — para só então executar. Com o reconhecimento como título executivo extrajudicial, a fase de conhecimento foi suprimida: o condomínio parte diretamente para a execução.

O fundamento da obrigação está no Código Civil (Lei 10.406/2002). O art. 1.336, I, estabelece como dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais.^[2] Essa obrigação tem natureza propter rem — acompanha o imóvel, não a pessoa. Quem compra uma unidade com dívidas condominiais em aberto herda a obrigação, ressalvada a responsabilidade solidária do vendedor em certas situações.

Em setembro de 2023, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmou esse entendimento ao confirmar a dispensa de formalidades excessivas para a execução extrajudicial de taxas condominiais. O STJ deixou assentado que bastam a convenção, o instrumento que fixa o valor da cota e a prova do inadimplemento — não é preciso apresentar ata de aprovação por assembleia de cada cobrança individual.^[3]

Ação de cobrança ou execução? Qual rito usar

É comum que síndicos e condôminos confundam "ação de cobrança" com "execução extrajudicial". São dois ritos distintos, com dinâmicas e prazos diferentes. A tabela abaixo resume as diferenças principais:

Na prática, o caminho padrão para cobrança de cota condominial em atraso hoje é a execução extrajudicial. A ação de cobrança pelo rito de conhecimento ainda tem seu lugar — mas em situações específicas.

Exceções: quando a ação de conhecimento ainda é necessária

Alguns cenários tornam a via executiva inadequada ou inviável, e a ação de conhecimento passa a ser o caminho correto:

• Dívida anterior ao CPC de 2015: há discussão doutrinária sobre retroatividade do título executivo. Nesses casos, a orientação do advogado sobre o rito adequado é imprescindível.
• Contestação sobre a regularidade da cobrança: se o condômino alega que a assembleia que aprovou as cotas foi irregular, ou que o valor cobrado é diferente do deliberado, pode ser mais prudente resolver a controvérsia em ação de conhecimento.
• Dívida de natureza incerta: multas, indenizações por danos nas áreas comuns ou cobranças híbridas podem não se enquadrar automaticamente no inciso VIII do art. 784. Nesses casos, o advogado avaliará o rito adequado.

O que o condomínio precisa apresentar para ajuizar

Para instruir a execução extrajudicial de cota condominial, o condomínio precisa reunir um conjunto de documentos que comprovem a existência da obrigação, o valor devido e o inadimplemento. Com base no entendimento do STJ sobre dispensa de formalidades excessivas, os documentos essenciais são:^[3]

1. Convenção de condomínio registrada — é o documento fundante da obrigação. Precisa estar registrada em cartório para ter eficácia perante terceiros.
2. Instrumento que fixa o valor da cota — pode ser ata de assembleia que aprovou o orçamento anual, previsão orçamentária aprovada, ou outro documento que demonstre o valor mensal estabelecido para o período em cobrança.
3. Demonstrativo de débito atualizado — planilha ou extrato que liste os meses em aberto, o valor de cada cota, os encargos aplicados (multa, juros e correção monetária conforme convenção e lei) e o total atualizado.
4. Comprovante de inadimplemento — geralmente os boletos não pagos ou o histórico de pagamentos da unidade, extraído do sistema da administradora.
5. Qualificação do devedor e do imóvel — nome completo, CPF/CNPJ do proprietário, endereço e identificação da unidade (número, bloco, matrícula no cartório de registro de imóveis).

O síndico não entra em juízo sozinho. A execução precisa ser ajuizada por advogado habilitado. O papel do síndico é reunir e entregar esses documentos ao escritório jurídico com agilidade — a demora na entrega do dossiê é uma das causas mais comuns de atraso no ajuizamento.

Uma observação importante: o regramento de multa e juros sobre cotas condominiais está no art. 1.336, § 1º, do Código Civil — multa de até 2% sobre o débito e juros moratórios de 1% ao mês, salvo disposição diversa na convenção.^[2] O demonstrativo de débito deve respeitar esses limites, pois valores calculados em desacordo com a lei ou a convenção podem ser objeto de impugnação pelo devedor.

Passo a passo do rito de execução extrajudicial

Depois de reunido o dossiê e contratado o advogado, o rito da execução extrajudicial de cota condominial segue etapas relativamente definidas pelo CPC:^[1]

1. Petição inicial e distribuição. O advogado elabora a petição inicial, instrui com os documentos do dossiê e distribui a ação no juízo competente. Em geral, a execução tramita no Juizado Especial Cível (quando o valor é de até 40 salários mínimos) ou na vara cível comum.
2. Despacho do juiz e citação do devedor. O juiz recebe a petição e determina a citação do executado. O devedor é citado para pagar o valor total atualizado da dívida em 3 dias úteis, ou oferecer bens à penhora — ou, ainda, apresentar embargos à execução no prazo de 15 dias úteis.
3. Pagamento, acordo ou penhora. Se o devedor pagar nos 3 dias, a execução é extinta com o pagamento dos honorários sucumbenciais. Se não pagar e não embargar, o juiz decreta a penhora de bens suficientes para cobrir o débito atualizado, os honorários e as custas.
4. Embargos à execução (se apresentados). O devedor pode oferecer embargos para discutir a existência da dívida, o valor cobrado ou vícios no título. Os embargos têm efeito suspensivo se o juiz assim decidir. O condomínio, por meio do advogado, apresenta impugnação aos embargos.
5. Avaliação e leilão (se necessário). Se a penhora recaiu sobre bem imóvel ou de maior valor, o oficial de justiça faz a avaliação. Em seguida, o bem pode ir a leilão judicial. O produto do leilão quita a dívida e o saldo, se houver, é devolvido ao devedor.
6. Extinção da execução. Com o pagamento — voluntário ou forçado pelo leilão — a execução é encerrada. O juiz profere o despacho de extinção e o advogado providencia o levantamento dos valores depositados.

Os prazos reais de tramitação variam muito conforme o estado, a comarca e o volume de processos do juízo. Não há prazo legal fixo para a conclusão da execução — o que há são prazos específicos para cada ato processual. Estimar quanto tempo levará é tarefa do advogado com base no histórico da comarca onde a ação será distribuída.

O que acontece se o devedor não pagar nem embargar

Quando o devedor citado não paga nos 3 dias, não oferece bens à penhora e não apresenta embargos, a execução segue automaticamente: o juiz determina a penhora de bens do devedor em valor suficiente para cobrir a dívida, os honorários do advogado do condomínio e as custas processuais.^[1]

A penhora pode recair sobre diferentes tipos de bens, em ordem de preferência definida pelo CPC:

• Dinheiro em conta corrente ou investimento (via bloqueio eletrônico — sistema BacenJud/Sisbajud)
• Imóveis
• Veículos automotores
• Outros bens móveis ou direitos

O bloqueio eletrônico de valores em conta bancária tende a ser o desfecho mais rápido, quando o devedor tem saldo disponível. O bloqueio pode ser realizado pelo sistema eletrônico do Poder Judiciário sem necessidade de diligências adicionais.

Uma pergunta frequente de síndicos: o devedor pode perder o apartamento do condomínio por dívida condominial?

A resposta é sim — mas com restrições. O art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990 (Lei do Bem de Família) prevê que a impenhorabilidade do bem de família não se aplica a dívidas condominiais. Isso significa que, em tese, a unidade pode ser penhorada e levada a leilão para quitar a dívida condominial, ainda que seja o único imóvel do devedor.^[4] Na prática, esse desfecho é menos comum — muitos devedores regularizam a situação antes de chegar ao leilão do imóvel — mas é juridicamente possível.

Outro ponto relevante: a responsabilidade pela dívida condominial acompanha o imóvel (propter rem). O adquirente de uma unidade com dívidas em aberto responde pelas cotas anteriores à compra. Isso reforça o incentivo para que compradores verifiquem a situação condominial antes de fechar o negócio — e para que o condomínio mantenha seus registros de inadimplência atualizados.

Exposição do nome do devedor: o que é permitido

Uma dúvida recorrente entre síndicos: é possível divulgar o nome dos inadimplentes para pressionar o pagamento antes da ação judicial?

A resposta exige cuidado. O STJ entende que a exposição do nome do inadimplente em murais, elevadores, grupos de WhatsApp do condomínio ou qualquer lista pública pode configurar exposição vexatória e gerar dano moral. A cobrança por mensagem deve ser feita diretamente ao devedor — nunca em grupos com outros condôminos.

Em assembleia, o nome pode ser mencionado, pois o ambiente é restrito aos condôminos e o tema é de interesse coletivo legítimo. Esse é o limite: assembleia restrita sim, exposição pública não.