Execução de acordo descumprido

A forma do acordo define o caminho de execução

Quando o condômino inadimplente descumpre o acordo que havia sido firmado com o condomínio, a primeira pergunta não é "o que faço agora?", mas "como esse acordo foi formalizado?". A resposta a essa pergunta define completamente o que está disponível ao condomínio.

Existem três situações possíveis, com consequências jurídicas muito diferentes:

O ponto central: o condomínio não precisa provar tudo de novo se tiver um título. Com título executivo — judicial ou extrajudicial —, pula-se a fase de conhecimento e vai-se direto à satisfação do crédito. Sem título, começa-se do princípio.

Na prática condominial, muitos acordos são firmados informalmente — via mensagem de texto, e-mail sem assinatura, ou decisão oral registrada apenas em ata interna. Esses acordos existem e podem ser respeitados voluntariamente, mas não têm a força de um título executivo se o devedor decidir não pagar.^[3]

Acordo homologado judicialmente: execução imediata

Quando o acordo foi firmado no curso de uma ação judicial e homologado pelo juiz, ele se torna título executivo judicial, nos termos do art. 515, inciso III, do Código de Processo Civil.^[1] Isso significa que, ao primeiro descumprimento, o condomínio não precisa ajuizar nova ação: basta peticionar nos próprios autos da ação original requerendo o cumprimento de sentença (ou cumprimento de acordo homologado).

O procedimento é, em linhas gerais:

1. Identificar o descumprimento com precisão. Qual parcela venceu? Em que data? Qual o valor em aberto, incluindo os encargos previstos no próprio acordo?
2. Comunicar ao advogado condominial imediatamente. É o advogado que peticionará nos autos. O síndico não pode fazer isso diretamente.
3. O juiz intimará o devedor a pagar o valor em aberto acrescido de multa de 10% (CPC art. 523) e honorários advocatícios de 10% sobre o valor, se não houver pagamento em 15 dias.^[1]
4. Se não houver pagamento voluntário, o juiz determina a penhora de bens — podendo incluir a própria unidade condominial do devedor, em alguns casos.

A vantagem do acordo homologado é a velocidade: já há um processo aberto, já há um juiz responsável, e o caminho está pavimentado. O condomínio retoma de onde parou.

Um detalhe relevante: quando o acordo incluir cláusula de vencimento antecipado — que torna toda a dívida exigível ao primeiro descumprimento — o pedido de cumprimento pode incluir não apenas a parcela vencida, mas o saldo integral que ainda estaria parcelado. Essa cláusula precisa ter estado expressa no instrumento do acordo homologado.

Acordo extrajudicial: o que é preciso para executar

Quando o acordo foi firmado fora de um processo judicial — o que é muito comum quando o condomínio negocia diretamente com o condômino, antes de acionar o jurídico —, a situação é mais nuançada.

O art. 784 do CPC lista os títulos executivos extrajudiciais.^[2] Entre eles, o inciso III menciona "o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas". Para que um acordo condominial extrajudicial funcione como título executivo, ele precisa, no mínimo:

• Ser redigido em documento escrito (não basta combinado verbal ou mensagem informal)
• Conter assinatura do devedor
• Conter assinatura de duas testemunhas
• Ser líquido, certo e exigível — ou seja, o valor total da dívida e as condições de pagamento devem estar claros no documento

Importante: mesmo que o documento reúna esses requisitos, a questão de se ele constitui título executivo extrajudicial pode ser discutida pelo devedor em embargos à execução. O advogado condominial deve avaliar o acordo concreto antes de decidir pelo rito executivo ou pela ação de cobrança ordinária.

Quando o acordo extrajudicial não tiver os requisitos formais para ser título executivo, o condomínio tem dois caminhos:

1. Ajuizar ação de execução da dívida original de condomínio, que pode ser título executivo extrajudicial por si mesma (CPC art. 784, VIII — créditos condominiais).^[2] O acordo descumprido pode ser usado como prova do reconhecimento da dívida pelo devedor.
2. Ajuizar ação de cobrança, com o acordo informal servindo como prova do débito reconhecido — o que acelera a fase de conhecimento, mesmo que não dispense ela.

Há um caminho frequentemente subutilizado: o próprio crédito condominial — as cotas inadimplidas — é listado no art. 784, X do CPC como título executivo extrajudicial desde a Lei 13.465/2017.^[2] Se o acordo foi descumprido, o condomínio pode simplesmente retomar a execução da dívida original de condomínio, usando o acordo descumprido como evidência do valor reconhecido pelo devedor.

O que incluir no acordo para facilitar a execução se for descumprido

O momento certo para pensar na execução de um acordo descumprido é antes de assinar o acordo. Um acordo bem redigido reduz drasticamente o esforço judicial se o devedor não pagar. As cláusulas abaixo devem estar presentes em qualquer acordo condominial formalizado:^[3]

• Identificação precisa da dívida: período de referência, cotas vencidas, encargos de mora e multa já incididos, valor total da dívida que está sendo parcelada
• Reconhecimento expresso da dívida pelo devedor: uma frase simples como "o(a) condômino(a) reconhece dever ao condomínio o valor total de R$ X, discriminado no Anexo I" elimina discussões futuras sobre a existência do débito
• Condições de pagamento detalhadas: valor de cada parcela, data de vencimento, forma de pagamento, conta bancária
• Encargos de mora: multa e juros que incidirão sobre parcelas pagas em atraso — sem essa previsão, o condomínio fica sem proteção financeira no atraso
• Multa por descumprimento: percentual sobre o saldo devedor em caso de inadimplência (prática comum: 2% a 10% do saldo — mas o percentual deve constar do acordo, não ser inventado depois)
• Cláusula de vencimento antecipado: "o inadimplemento de qualquer parcela torna imediatamente exigível o saldo total da dívida, acrescido dos encargos contratuais" — essa cláusula é a peça-chave para executar tudo de uma vez, sem esperar o vencimento das demais parcelas
• Honorários advocatícios extrajudiciais: previsão de que, em caso de inadimplência, o devedor arcará também com honorários do advogado do condomínio
• Assinatura do devedor, do síndico (representando o condomínio) e de duas testemunhas
• Data e local

Esses elementos transformam um simples combinado em um instrumento robusto. O advogado condominial pode — e deve — ser acionado para redigir ou revisar o modelo de acordo que o condomínio adota. Não é necessário chamar o advogado a cada novo acordo; basta ter um modelo revisado e aplicá-lo consistentemente.

Primeiros passos após o descumprimento

Uma parcela do acordo venceu e não foi paga. O que fazer nas primeiras 48 horas?

1. Confirme o descumprimento. Verifique o extrato bancário ou o sistema da administradora para confirmar que o pagamento de fato não ocorreu. Aguarde, no máximo, 2 a 3 dias úteis após o vencimento antes de qualquer ação formal — é possível que tenha havido atraso bancário.
2. Localize o instrumento do acordo. Recupere o documento assinado — ou o e-mail/ata onde o acordo foi registrado, se informal. Você precisará dele em mão para qualquer passo seguinte.
3. Verifique se há cláusula de vencimento antecipado. Se sim, o saldo integral pode ser cobrado desde já. Se não, apenas a parcela vencida está em aberto até o momento.
4. Notifique o devedor por escrito. Envie notificação formal — preferencialmente por e-mail com confirmação de leitura, carta com AR (aviso de recebimento) ou aplicativo de gestão condominial que registra entrega. A notificação deve indicar: qual parcela não foi paga, o valor em aberto com os encargos previstos no acordo, e um prazo para regularização (5 a 10 dias úteis é razoável). Essa notificação documenta que o condomínio agiu prontamente.
5. Acione o advogado condominial. Não aguarde nova inadimplência. Com o descumprimento confirmado e a notificação enviada, encaminhe o caso ao advogado com cópia do acordo, do histórico de pagamentos e da notificação enviada. O advogado avaliará qual rito usar (cumprimento de sentença, execução extrajudicial ou ação de cobrança) e os prazos aplicáveis.
6. Registre tudo internamente. Anote no livro de ocorrências ou no sistema de gestão a data do descumprimento, a data da notificação e o encaminhamento ao advogado. Essa documentação protege o síndico e o condomínio em qualquer discussão futura.

Um ponto que merece atenção especial: o condomínio não precisa negociar novamente depois do descumprimento. O acordo foi feito, as condições foram aceitas pelo devedor, e ele não cumpriu. O síndico pode oferecer uma nova conversa se quiser, mas não está obrigado a isso — e muitas vezes uma segunda rodada de negociação apenas posterga o inevitável e aumenta o saldo devedor.

Se o condomínio decidir renegociar após o descumprimento, o novo acordo deve ser formalizado da mesma forma que o anterior — de preferência com o advogado envolvido, dado o histórico de inadimplência do devedor.

Prazo para agir: a prescrição importa

As cotas condominiais têm prazo prescricional de 5 anos, conforme o art. 206, § 5º, inciso I do Código Civil (dívida líquida constante de instrumento público ou particular).^[4] O acordo descumprido não suspende nem interrompe a prescrição da dívida original automaticamente — o que interrompe a prescrição, em regra, é o ato de citação do devedor em juízo ou o reconhecimento da dívida por ele (o que o acordo formalizado pode caracterizar, dependendo da sua redação). O advogado deve ser consultado para garantir que a prescrição não esteja correndo sem que o condomínio perceba.