O que pode e o que não pode constar no regimento

O que o regimento pode regular

O Código Civil, em seu art. 1.334, autoriza o regimento interno a regulamentar o uso das coisas comuns e a forma de administração do condomínio.^[1] Na prática, isso cobre um campo amplo de matérias — desde que as regras sejam razoáveis, não discriminatórias e estejam em linha com a convenção aprovada em assembleia.

O que o regimento pode — e deve — regular:

• Uso das áreas comuns: horários de funcionamento da piscina, academia, salão de festas, churrasqueira e demais espaços; número máximo de pessoas; regras de reserva; uso prioritário por moradores em relação a visitantes
• Barulho e perturbação do sossego: faixas de horário para obras nas unidades, mudanças, uso de instrumentos musicais e festas; o regimento pode adotar horários mais restritivos do que a legislação municipal, desde que sejam razoáveis
• Animais de estimação: pode estabelecer regras de circulação nas áreas comuns (coleira obrigatória, latido em horários noturnos, uso de elevador de serviço), mas não pode proibir a criação em termos absolutos — veja mais na seção sobre temas sensíveis
• Obras nas unidades: horários permitidos para trabalho de pedreiro, marceneiro e outros profissionais; obrigação de proteger as áreas comuns durante a obra; comunicação prévia ao síndico
• Mudanças e entregas de grande volume: dias e horários autorizados; uso obrigatório do elevador de serviço; proteção das paredes e piso das áreas comuns
• Segurança e acesso: controle de entrada de visitantes, prestadores e entregadores; registro de veículos; uso das câmeras de segurança; comunicação de situações suspeitas à portaria
• Multas: valores, escalonamento por reincidência, processo de notificação e defesa — dentro dos limites legais (ver adiante)
• Vigência e revisão do próprio regimento: o documento pode prever como e quando será atualizado, com que quórum e periodicidade

Em condomínios horizontais, o regimento pode ainda detalhar regras específicas para o uso de ruas internas, manutenção de muros e cercas dos lotes, controle de pragas em áreas de jardim individual, e horários para uso de equipamentos ruidosos como roçadeiras e sopradores — matérias que não têm paralelo no condomínio vertical.

A lógica é simples: o regimento pode restringir, limitar horários, exigir comunicação prévia e estabelecer consequências para o descumprimento. O que ele não pode fazer é suprimir direitos ou criar categorias de moradores com tratamento diferenciado.^[1]

O que o regimento não pode proibir

Existem matérias em que o regimento — mesmo aprovado em assembleia com quórum adequado — não tem validade jurídica. Cláusulas nessas áreas podem ser contestadas judicialmente e declaradas nulas, independentemente de quantos condôminos tenham votado a favor.^[2]

O que o regimento não pode fazer:

• Discriminar por raça, etnia, religião, deficiência, orientação sexual ou qualquer outra característica protegida pela Constituição Federal: nenhuma cláusula que restrinja o acesso a áreas comuns ou crie tratamento diferenciado com base nessas características tem validade. A proteção do art. 5º da Constituição Federal de 1988 não pode ser afastada por deliberação condominial.^[2]
• Proibir a presença de crianças em áreas comuns: restringir o uso da piscina, playground ou jardim exclusivamente a adultos ou limitar o acesso de crianças a horários específicos viola direitos constitucionais. O regimento pode estabelecer regras de uso e de comportamento, mas não pode excluir crianças.
• Proibir absolutamente a criação de animais: a jurisprudência do STJ, consolidada no REsp 1.783.076, entende que a proibição absoluta de animais no regimento é inválida quando o animal não representa risco ou incômodo comprovado aos demais condôminos. O que o regimento pode fazer é regulamentar — não proibir de forma geral e irrestrita.^[3]
• Impor multas acima do limite legal: o Código Civil estabelece limites objetivos. O art. 1.336, §1º fixa a multa moratória em até 2% do débito por atraso no pagamento da taxa condominial. O art. 1.337 permite multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal para descumprimento das normas do condomínio, e até dez vezes em caso de condômino reiteradamente antissocial. Qualquer valor acima desses tetos no regimento não tem respaldo legal.^[1]
• Restringir direitos de uso da unidade privativa sem base legal: o condômino tem o direito de usar, fruir e dispor de sua unidade, dentro dos limites da lei e da convenção (art. 1.335 do Código Civil). O regimento pode regulamentar o impacto do uso sobre as áreas comuns, mas não pode ditar como o morador usa o interior de sua própria unidade.
• Criar regras que contrariem a convenção: o regimento está hierarquicamente abaixo da convenção. Uma cláusula do regimento que contradiga a convenção é inválida — prevalece o que está na convenção. Da mesma forma, uma convenção que contradiga o Código Civil é inválida — prevalece a lei.
• Aplicar sanção sem processo mínimo de defesa: a aplicação de multa sem notificação prévia, sem prazo para manifestação do condômino e sem deliberação adequada viola o princípio do devido processo legal. Um regimento que preveja multa automática sem qualquer rito de defesa gera risco jurídico ao condomínio.

Um ponto que merece atenção especial: a invalidade de uma cláusula não depende de ela ser maliciosa. Muitos regimentos contêm cláusulas inválidas que foram redigidas de boa-fé, com intenção de proteger a convivência — mas que ultrapassam os limites do que a lei permite. O problema não é a intenção; é o efeito jurídico.

Temas sensíveis: animais, Airbnb, festas e barulho

Alguns temas concentram a maior parte das dúvidas e dos conflitos sobre o que o regimento pode ou não pode conter. Cada um tem uma resposta diferente — e alguns têm respostas que ainda estão em construção na jurisprudência.

Animais de estimação

Este é o tema mais frequente. A posição consolidada pelo STJ é que o regimento pode regulamentar, mas não pode proibir absolutamente a criação de animais que não representem risco ou incômodo real.^[3] Na prática, isso significa que o regimento pode exigir coleira nas áreas comuns, proibir acesso de animais à piscina, determinar o uso do elevador de serviço, estabelecer horários para passeio nas áreas externas e exigir que o proprietário limpe dejetos imediatamente. O que o regimento não pode fazer é dizer simplesmente "animais de qualquer espécie são proibidos neste condomínio".

Raça não é critério válido para proibição, segundo a orientação predominante na jurisprudência. O critério deve ser o comportamento do animal e o incômodo real causado — não a espécie ou a raça.

Locação por temporada (Airbnb e similares)

Este é o tema com a jurisprudência mais instável no momento. Há decisões judiciais em sentidos opostos — parte entende que o condomínio pode proibir, parte entende que o proprietário tem direito de usar sua unidade como quiser, inclusive para locação de curta duração. Ainda não existe posição definitiva do STJ sobre o tema.^[4]

O que se pode dizer com segurança: o regimento pode estabelecer regras de acesso e registro de hóspedes, exigir que o proprietário se responsabilize pelo comportamento dos locatários e prever multas por descumprimento. Se o condomínio quiser ir além e proibir completamente a locação por temporada, o caminho mais seguro é fazê-lo por meio de cláusula expressa na convenção — não apenas no regimento — e com quórum de dois terços dos condôminos, dada a relevância da matéria. Mesmo assim, a questão pode ser contestada judicialmente.

Festas e uso do salão de festas

O regimento pode regulamentar amplamente o uso do salão de festas: horário máximo de encerramento, número de convidados, obrigação de limpeza após o evento, taxas de reserva e de limpeza, antecedência mínima para agendamento e responsabilidade do condômino pelos danos causados durante o evento. O que o regimento não pode fazer é impedir que condôminos adimplentes usem o espaço sem justificativa razoável.

Barulho e perturbação do sossego

O regimento tem ampla margem para regular o tema do barulho. Pode estabelecer horários de silêncio mais restritivos do que a lei municipal (mas não mais permissivos), pode definir decibéis máximos se o condomínio tiver equipamento de medição, e pode prever multas escalonadas para reincidentes. O que precisa de cuidado é distinguir "silêncio absoluto" de "nível razoável" — um regimento que proíba qualquer som nas unidades em horário comercial normal, por exemplo, seria desproporcional e contestável.

Cláusulas comuns que não têm validade jurídica

Alguns tipos de cláusulas aparecem em regimentos de condomínio com frequência — e, com a mesma frequência, não têm validade jurídica. Identificá-las é importante tanto para quem está elaborando ou revisando o regimento quanto para o condômino que questiona uma regra que considera injusta.^[4]

Cláusulas inválidas não desaparecem sozinhas do regimento. Elas continuam lá até que alguém as questione — e podem ser aplicadas por síndicos que não sabem que a cláusula não tem respaldo legal. Por isso, uma revisão periódica do regimento com apoio jurídico especializado não é excesso de cautela: é gestão.

Como equilibrar restrição e direitos dos moradores

Um bom regimento não é aquele que tem mais regras — é aquele que tem as regras certas, aplicadas de forma justa e previsível. A tensão entre a necessidade de disciplinar a convivência e o respeito aos direitos individuais dos moradores é real, e não há fórmula única para resolvê-la. Mas há princípios que ajudam.^[4]

Regulamentar é diferente de proibir. Essa distinção é central. O regimento tem muito mais validade jurídica — e muito mais eficácia prática — quando regula o como do que quando proíbe o quê. "Animais devem circular nas áreas comuns sempre com coleira e guia curta, de no máximo 1,5 metro" tem mais chance de ser cumprida e sustentada do que "animais são proibidos".

A proporcionalidade importa. Uma multa de R$ 500,00 para a primeira vez que um morador deixa de registrar um visitante pode ser desproporcional ao ponto de ser contestável. O escalonamento de multas — aviso por escrito na primeira ocorrência, multa menor na segunda, multa maior nas seguintes — é juridicamente mais sólido e, na prática, mais eficaz para mudar comportamentos.

O processo de aplicação da multa precisa estar no regimento. Não basta prever a multa. O regimento deve descrever como ela é aplicada: quem notifica o infrator, em que prazo, como o condômino pode apresentar defesa, quem julga a defesa e em que prazo decide. Sem esse rito mínimo, qualquer multa pode ser contestada com sucesso.

O regimento precisa de legitimidade — e legitimidade vem da assembleia. Um regimento elaborado apenas pelo síndico e pela administradora, sem ampla consulta aos moradores, tende a gerar resistência desde o primeiro conflito. Regras que os moradores ajudaram a construir têm mais adesão do que regras que foram impostas. Isso não é apenas pragmatismo: é também exigência legal — o regimento é parte integrante da convenção ou é aprovado em assembleia, e sua legitimidade depende desse processo.

Para condomínios que identificam cláusulas problemáticas no regimento atual, o caminho é a convocação de uma assembleia específica para revisão. Não é necessário aprovar um regimento inteiramente novo — é possível propor a revogação ou substituição das cláusulas que geram mais conflito, com a maioria simples dos presentes na assembleia (salvo se a convenção exigir quórum específico para alteração do regimento).