Conteúdo mínimo recomendado do regimento

O que a lei exige no regimento

O Código Civil não lista explicitamente o que o regimento deve conter, mas fornece as bases a partir das quais o documento precisa ser construído. Dois artigos são centrais para isso.^[1]

O art. 1.334 determina que a convenção condominial deve indicar, entre outras matérias, "o regimento interno" — o que significa que o documento é obrigatório e deve existir como parte da organização normativa do condomínio. Já o art. 1.336 relaciona os deveres do condômino, que o regimento deve detalhar e operacionalizar:

• Contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais
• Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação
• Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas
• Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes

Na prática, esses quatro deveres definem o campo mínimo que o regimento precisa cobrir: contribuição financeira, obras e reformas, padrão estético e uso adequado das unidades e das partes comuns. Um regimento que não trata desses temas de forma concreta deixa o síndico sem base para agir quando surgem problemas.

Vale destacar a diferença entre o mínimo legal — o que o Código Civil exige — e o mínimo recomendado para que o regimento funcione na prática. Um regimento pode ser tecnicamente legal e ainda assim insuficiente para resolver os conflitos reais do condomínio.

O que o regimento precisa regular além da lei

Um regimento que funciona na prática vai além do que o Código Civil exige. Os temas abaixo não são impostos por lei de forma explícita, mas sua ausência é a principal causa de conflitos condominiais cotidianos.^[2]

Identificação do condomínio e base legal. O regimento deve abrir com a identificação do condomínio — nome, endereço, número de unidades, CNPJ — e declarar os documentos que lhe servem de base: a convenção condominial e os artigos do Código Civil aplicáveis. Isso parece burocrático, mas é o que dá ao documento sua âncora jurídica e evita questionamentos sobre sua validade.

Uso das unidades autônomas. O regimento precisa definir o que pode e o que não pode dentro das unidades — e fazê-lo de forma concreta. Isso inclui:

• Níveis de ruído e horários de silêncio (o ideal é especificar decibéis ou ao menos faixas de horário — por exemplo, silêncio entre 22h e 8h)
• Atividades incompatíveis com uso residencial (comércio, serviços com atendimento ao público, animais em quantidade incompatível com o espaço)
• Obras internas: quais exigem autorização prévia do síndico, quais devem ser comunicadas, quais são livres — e em que horários obras podem ocorrer

Uso das áreas comuns. Cada espaço coletivo deve ter seu regramento próprio. No mínimo, o regimento deve cobrir: quem pode usar cada área, em quais horários, como funciona a reserva de espaços (salão de festas, churrasqueira, quadra), quais custos ou caução envolvem a reserva, e o que ocorre em caso de dano ao espaço.

Garagem. Vagas de garagem são a segunda maior fonte de conflitos em condomínios, logo após ruído. O regimento deve definir: a quem pertence cada vaga (ou como são atribuídas as rotativas), se é permitido guardar objetos além de veículos, quais tipos de veículos são admitidos, e o que acontece com quem estaciona em vaga de outro.

Mudanças e obras. Horários permitidos, notificação prévia, uso de elevador de serviço, responsabilidade por danos ao condomínio e às áreas comuns durante a mudança. Sem regra clara, mudanças se tornam fonte de desgaste com a vizinhança e de questionamentos para o síndico.

Portaria e controle de acesso. Como funciona a entrada de visitantes, prestadores de serviço, entregadores e veículos. O que a portaria pode e não pode fazer. Como são tratadas as autorizações de acesso e os registros. Em condomínios horizontais, esse ponto costuma ser especialmente detalhado, incluindo regras sobre circulação de veículos nas vias internas.

Multas e processo de aplicação. Este é o ponto mais frequentemente mal tratado nos regimentos. Não basta listar os valores das multas — o regimento precisa descrever o processo: como o síndico identifica a infração, como o condômino é notificado, qual o prazo para defesa, quem decide em casos de contestação e como a multa é cobrada. Um processo vago torna a multa juridicamente frágil.

Vigência e alteração. O regimento deve indicar quando passa a vigorar, como pode ser alterado (quórum necessário, convocação específica) e quem guarda e disponibiliza o documento atualizado aos condôminos.

Temas polêmicos que não podem ficar de fora

Três temas concentram uma parcela desproporcional dos conflitos condominiais no Brasil. Deixá-los de fora do regimento — ou tratá-los de forma vaga — é uma das principais causas de desgaste na gestão.^[2]

Animais de estimação. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que condomínios não podem proibir genericamente a criação de animais nas unidades — a vedação total é inválida. Isso não significa, porém, que o regimento não pode regular o tema. Pode e deve: porte adequado ao espaço da unidade, trânsito em áreas comuns (coleira, focinheira quando necessário, uso do elevador), manejo de resíduos nas áreas externas, e procedimento para tratar casos em que o animal cause perturbação comprovada a outros moradores. Um regimento que simplesmente diz "é proibido ter animais" está desatualizado e inaplicável; um que diz "animais são permitidos, desde que..." tem muito mais utilidade.

Coleta seletiva e descarte de resíduos. Com a Política Nacional de Resíduos Sólidos em vigor (Lei 12.305/2010) e a crescente exigência municipal de coleta seletiva, o regimento deve indicar onde ficam os pontos de descarte, quais materiais são separados, os horários para disposição dos sacos e as regras para descarte de itens especiais (eletrônicos, móveis, óleo de cozinha). A ausência dessa regulamentação gera conflitos com a administradora e descumprimento de normas municipais.

Uso de espaços por não moradores. Namorados, companheiros não registrados, empregados domésticos, cuidadores — o regimento precisa indicar quem tem acesso a quais áreas, em quais condições e com qual nível de supervisão do morador responsável. Esse tema é especialmente relevante em condomínios com áreas de lazer amplas, onde o risco de uso excessivo por não residentes é real.

Condomínio horizontal: vias internas e áreas externas. Em condomínios horizontais, o regimento costuma precisar incluir cláusulas que não existem em verticais: velocidade máxima nas vias internas, obrigação de manutenção de lotes e jardins individuais dentro de padrões mínimos, regras sobre construções ou reformas externas visíveis da rua, e controle de acesso perimetral. Esses itens raramente são necessários em verticais, mas são centrais para a boa gestão do horizontal.

Regimento enxuto ou detalhado: os riscos de cada caminho

Há dois erros opostos que os condomínios cometem ao redigir o regimento. Entender os riscos de cada um ajuda a calibrar o documento na medida certa.

Regimento excessivamente enxuto. Um documento de três páginas pode ser tecnicamente válido, mas deixa o síndico sem base para agir. Quando surgem conflitos — ruído fora de horário, animal que incomoda, obra sem comunicação prévia —, o síndico não tem como aplicar multa ou exigir conduta sem uma regra clara. O resultado é que a gestão fica dependente de acordos informais, que são difíceis de sustentar ao longo do tempo e variam com cada síndico. Condomínios com regimentos muito curtos tendem a acumular conflitos não resolvidos.

Regimento excessivamente detalhado. O caminho oposto também tem riscos. Um regimento de cinquenta páginas com regras para cada situação imaginável é difícil de ler, difícil de lembrar e difícil de aplicar com consistência. Quando as regras são em demasia, os próprios moradores deixam de levá-las a sério — e o síndico fica em posição incômoda, pois aplicar seletivamente um regimento extenso gera acusação de arbitrariedade.

O equilíbrio está em cobrir todos os temas relevantes com clareza e concisão. Uma boa regra de ouro: para cada tema, o regimento deve responder três perguntas — o que é permitido ou proibido, o que acontece se a regra for descumprida, e quem decide em caso de dúvida. Se o documento responde essas três perguntas para cada tema que cobre, provavelmente está no ponto certo.

Checklist: seu regimento está completo?

Use este checklist para avaliar o regimento do seu condomínio. Os itens marcados como "obrigatório" correspondem ao mínimo necessário para que o documento funcione na prática; os marcados como "recomendado" são aqueles que, em sua ausência, costumam gerar conflito.

Se o seu regimento cobre todos os itens "obrigatório" com regras claras e processo de aplicação definido, já está acima da média dos condomínios brasileiros. A ausência de qualquer item desse grupo é o que mais frequentemente gera litígios e decisões judiciais desfavoráveis ao condomínio.^[2]