Hierarquia entre Código Civil, convenção e regimento

A pirâmide normativa do condomínio

Imagine três camadas empilhadas. Na base, o regimento interno. No meio, a convenção do condomínio. No topo, o Código Civil. Cada camada só pode existir dentro dos limites que a camada acima define — e nenhuma pode contrariar a que está acima dela.

Essa estrutura tem um nome na teoria jurídica — hierarquia normativa — mas para o síndico interessa o aspecto prático: quando dois documentos dizem coisas diferentes sobre o mesmo assunto, o documento de nível superior prevalece, e a regra do nível inferior é simplesmente inválida, mesmo que esteja escrita, mesmo que ninguém tenha percebido até hoje.

A pirâmide completa, do mais alto ao mais baixo:

1. Constituição Federal — define direitos fundamentais que se aplicam a todos, inclusive a relações condominiais (direito à moradia, à privacidade, à igualdade)
2. Código Civil — Lei 10.406/2002 — estabelece as regras específicas do condomínio edilício nos arts. 1.331 a 1.358^[1]
3. Outras leis federais aplicáveis — como a LGPD (Lei 13.709/2018) para dados pessoais de moradores, a LBI (Lei 13.146/2015) para acessibilidade, e o ECA (Lei 8.069/1990) quando há restrições relacionadas a crianças
4. Convenção do condomínio — registrada em cartório, vincula todos os condôminos e sucessores (art. 1.333 do Código Civil)^[1]
5. Regimento interno — pode estar dentro da convenção ou ser documento separado; detalha o funcionamento cotidiano do condomínio
6. Deliberações de assembleia — válidas no que não contrariarem os documentos acima

Essa hierarquia não é opcional nem negociável. Ela decorre diretamente do ordenamento jurídico brasileiro. O fato de um condomínio ter uma cláusula na convenção há trinta anos não a torna válida se ela contraria o Código Civil — ela é inválida desde sempre, só ainda não foi questionada.

O que o Código Civil determina e não pode ser alterado

O Código Civil dedica os arts. 1.331 a 1.358 ao condomínio edilício.^[1] Parte dessas regras são imperativas — ou seja, valem independentemente do que a convenção ou o regimento digam. Outras são dispositivas — valem apenas se os documentos do condomínio não dispuserem de forma diferente.

Exemplos de regras imperativas do Código Civil que a convenção não pode afastar:

• O síndico pode ser pessoa física ou jurídica, condômino ou não (art. 1.347) — a convenção não pode exigir que o síndico seja, obrigatoriamente, proprietário de unidade
• O mandato do síndico não pode ser superior a dois anos, renovável (art. 1.347) — a convenção não pode estabelecer mandato de cinco anos
• A fração ideal de cada unidade é proporcional ao terreno e às partes comuns (art. 1.331) — a convenção não pode redistribuir frações de forma arbitrária
• O condômino inadimplente responde por juros moratórios, multa de até 2% sobre o débito e honorários advocatícios (art. 1.336, § 1º) — a convenção não pode estabelecer multa por inadimplência superior a 2%
• As despesas de conservação da edificação serão rateadas entre os condôminos (art. 1.336, I) — o regimento não pode isentar determinada unidade do rateio

Um exemplo concreto de conflito: a convenção de um condomínio estabelece multa de 10% para o condômino inadimplente. A cláusula existe, foi aprovada em assembleia, está registrada em cartório. Mesmo assim, ela é inválida — porque o art. 1.336, § 1º, do Código Civil limita a multa a 2%. O síndico que cobra 10% com base nessa cláusula está exposto a ter de devolver os valores cobrados a mais.

O art. 1.334 do Código Civil lista o que a convenção deve obrigatoriamente conter: a cota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos, a forma de administração, a competência das assembleias, as sanções a que estão sujeitos os condôminos e o regimento interno, quando não constante da própria convenção.^[1] Esses elementos não são facultativos — fazem parte da estrutura mínima obrigatória da convenção.

O que a convenção pode e não pode fazer

A convenção do condomínio é o documento de maior hierarquia dentro do próprio condomínio. Ela é registrada em cartório de registro de imóveis e, uma vez registrada, vincula não apenas os atuais proprietários, mas também todos os futuros adquirentes de unidades — mesmo que eles nunca tenham participado da assembleia que a aprovou (art. 1.333 do Código Civil).^[1]

Dentro dos limites que a lei permite, a convenção tem ampla liberdade. Ela pode:

• Criar órgãos de administração que o Código Civil não exige, como conselho consultivo ou subsíndico
• Estabelecer quóruns mais exigentes do que os previstos em lei para determinadas deliberações
• Definir restrições de uso das unidades — como proibir atividades comerciais em apartamentos residenciais
• Ampliar as penalidades para condutas antissociais, dentro do limite legal (art. 1.337 do Código Civil)^[1]
• Determinar que o regimento interno seja aprovado e alterado em assembleia com quórum específico
• Incorporar o regimento interno como parte integrante de seu próprio texto

O que a convenção não pode fazer:

• Reduzir direitos que o Código Civil garante a todos os condôminos — como o direito de votar nas assembleias ou de usar as áreas comuns
• Criar regras que violem direitos fundamentais — como proibir a presença de pessoas com determinada característica pessoal (raça, religião, orientação sexual)
• Contrariar normas de ordem pública, como as regras de acessibilidade da LBI ou as obrigações da LGPD
• Estabelecer multa por inadimplência superior a 2% (art. 1.336, § 1º)^[1]
• Impedir o condômino inadimplente de participar das assembleias — a lei permite restringir o voto do inadimplente, mas não a participação

A convenção também tem uma particularidade importante em relação à alteração: o Código Civil exige o voto de dois terços dos condôminos para modificá-la (art. 1.351).^[1] Trata-se de quórum elevado, que reflete a estabilidade que o documento precisa ter. Convenções só mudam quando há consenso sólido entre os condôminos — não basta maioria simples.

Condomínios horizontais: uma particularidade da convenção

Em condomínios horizontais, a convenção frequentemente absorve matérias que em verticais ficariam no regimento — como regras sobre manutenção de jardins individuais, circulação de veículos nas vias internas e uso de espaços entre as casas. A hierarquia entre os documentos é a mesma, mas a convenção tende a ser mais extensa e detalhada nesses casos, justamente porque o condomínio horizontal tem mais pontos de interface entre a área privativa e a área comum.

O papel do regimento na base da pirâmide

O regimento interno é o documento de menor hierarquia — mas nem por isso é o menos importante no dia a dia. É nele que estão as regras que os moradores encontram com mais frequência: horários de uso da piscina, normas para uso do salão de festas, procedimentos para obras nas unidades, regras de convivência nos corredores e garagens.

Exatamente por isso, o regimento precisa existir e precisa funcionar. Um condomínio sem regimento — ou com regimento desatualizado — deixa o síndico sem base para cobrar comportamentos cotidianos dos moradores.

O que o regimento pode fazer dentro de sua competência:

• Detalhar e operacionalizar o que a convenção estabelece em termos gerais — como definir os horários exatos de silêncio, se a convenção apenas proibiu "barulho excessivo"
• Criar regras para situações que a convenção não previu — como procedimentos para recebimento de encomendas ou uso de aplicativos de transporte
• Estabelecer processos administrativos — como o trâmite para solicitação de obras e reformas nas unidades
• Definir penalidades para infrações cotidianas, desde que dentro dos limites que a convenção e a lei estabelecem

O que o regimento não pode fazer:

• Contrariar qualquer cláusula da convenção — se a convenção permite animais de estimação, o regimento não pode proibi-los
• Criar obrigações financeiras que a convenção não prevê — como uma taxa específica para uso de determinada área comum, sem respaldo na convenção
• Restringir direitos que o Código Civil garante — como proibir o condômino de alugar sua unidade
• Criar penalidades mais severas do que as previstas na convenção e nos limites legais

A alteração do regimento costuma ser mais simples do que a da convenção — geralmente basta maioria simples dos presentes em assembleia, salvo se a convenção exigir quórum diferente. Isso dá ao condomínio agilidade para adaptar as regras cotidianas sem precisar mobilizar dois terços dos condôminos a cada atualização.

Quando os documentos conflitam: qual prevalece?

Conflitos entre documentos são mais comuns do que parecem. Muitas vezes existem há anos, silenciosamente, até que alguém os aponta em uma assembleia ou diante de uma situação concreta. A regra é sempre a mesma: prevalece o documento de hierarquia superior.

Alguns exemplos concretos para ilustrar como isso funciona na prática:

Para o síndico, a consequência prática é direta: antes de aplicar qualquer penalidade ou cobrar qualquer valor, verifique se o documento que embasa sua decisão é compatível com todos os documentos acima dele na hierarquia. Uma multa aplicada com base em cláusula do regimento que contraria a convenção pode ser contestada e anulada. Uma cobrança baseada em cláusula da convenção que viola o Código Civil idem.

O que o síndico deve fazer quando identifica um conflito

O primeiro passo é reconhecer que o problema existe. Muitos síndicos aplicam regras inválidas simplesmente porque nunca ninguém questionou — mas isso não significa que a regra seja válida.

Quando o conflito é identificado:

1. Não aplique a regra inválida. Mesmo que esteja no regimento ou na convenção, aplicar uma regra que contraria norma superior expõe o síndico a responsabilidade.
2. Documente o conflito. Registre formalmente que a cláusula X do documento Y está em conflito com a norma Z — isso protege o síndico de acusações de arbitrariedade quando deixar de aplicar a regra.
3. Leve à assembleia para regularização. O caminho correto é convocar uma assembleia para alterar o documento inferior e eliminar o conflito. Para o regimento, basta maioria simples (salvo previsão diferente na convenção). Para a convenção, são necessários dois terços dos condôminos.
4. Consulte um advogado especializado em condomínios quando o conflito for relevante. Conflitos com implicações financeiras ou que envolvam direitos fundamentais dos condôminos justificam assessoria jurídica antes de qualquer decisão.