Como este tema funciona no seu condomínio
Em condomínios pequenos, a convenção e o regimento frequentemente vivem no mesmo documento ou estão desatualizados — muitas vezes são os originais da incorporadora. Saber distinguir os dois é o primeiro passo para qualquer revisão: alterar uma cláusula da convenção exige quórum de 2/3 das frações ideais, enquanto regras do regimento costumam ser ajustáveis por maioria simples em assembleia. Confundir os dois pode levar o síndico a tentar mudar uma regra pelo caminho errado.
Nesse porte, a separação clara entre convenção e regimento começa a ter impacto prático relevante. Com mais moradores e conflitos pontuais mais frequentes, o regimento interno precisa ser um documento vivo — atualizado conforme novos temas surgem (uso de áreas comuns, animais, delivery, obras). A convenção, mais rígida, é acionada quando há mudança estrutural: inadimplência, fração ideal, governança. O síndico que conhece a hierarquia dos dois documentos responde ao condômino com mais segurança e menos improvisação.
Em condomínios grandes, a distinção é ainda mais crítica: qualquer tentativa de alterar regras estruturais pelo regimento — sem passar pela convenção — pode ser contestada judicialmente por condôminos. Com mais unidades, mais frações ideais em jogo e assembleias mais complexas, o síndico e a administradora precisam ter clareza sobre qual documento sustenta cada decisão. Propostas de mudança que envolvam a convenção exigem planejamento antecipado de quórum — o que em grandes condomínios pode ser trabalhoso.
A convenção condominial é o documento constitutivo do condomínio, registrado em cartório, que define sua estrutura jurídica e econômica. O regimento interno é o documento operacional que disciplina o dia a dia da vida coletiva. Os dois são obrigatórios, complementares e hierarquicamente distintos: a lei prevalece sobre a convenção, e a convenção prevalece sobre o regimento. Nenhum deles pode contrariar o nível acima.
Convenção condominial: o que é e o que regula
A convenção condominial é o ato constitutivo do condomínio. Ela está prevista nos arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil (Lei 10.406/2002)[1] e precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter eficácia perante terceiros — incluindo compradores futuros das unidades.
O art. 1.334 do Código Civil lista o que a convenção deve obrigatoriamente conter:[1]
- A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio
- Sua forma de administração
- A competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações
- As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores
- O regimento interno
Este último ponto é importante: a lei prevê que o regimento interno pode estar incorporado à convenção ou ser um documento apartado. Muitos condomínios mais antigos têm os dois no mesmo instrumento; os mais recentes tendem a separá-los, o que facilita as atualizações.
A convenção trata, portanto, da estrutura permanente do condomínio: como ele é governado, como as despesas são rateadas, quais são as frações ideais de cada unidade, como se convoca e delibera em assembleia, quais as penalidades aplicáveis. São matérias que dificilmente precisam ser alteradas com frequência — e, quando precisam, o processo é mais rigoroso por design.
Quórum para alteração da convenção: o art. 1.351 do Código Civil exige aprovação de 2/3 das frações ideais do condomínio para alterar a convenção.[1] Esse é um quórum alto, propositalmente, para proteger as regras estruturais de mudanças impulsivas. Em condomínios grandes, reunir 2/3 das frações ideais pode exigir meses de articulação.
Em condomínios horizontais, a convenção tende a ser mais detalhada em relação ao uso de vias internas e recuos, matérias que em verticais ficam mais naturalmente no regimento. A lógica é a mesma: o que é estrutural e permanente entra na convenção; o que é operacional e sujeito a ajustes vai para o regimento.
Regimento interno: o que é e o que regula
O regimento interno é o documento operacional do condomínio. Enquanto a convenção estabelece a estrutura jurídica, o regimento disciplina as regras práticas da convivência coletiva — como as áreas comuns são usadas, quais são os horários permitidos para obras, como se comportar em espaços compartilhados, quais são as regras para animais de estimação e assim por diante.[2]
É no regimento que moram as regras que precisam ser ajustadas conforme a vida do condomínio muda. Novas demandas — entrega de aplicativos, recarga de veículos elétricos, uso de bicicletas nas áreas comuns — são incorporadas mais facilmente no regimento do que na convenção, exatamente porque o quórum para alterá-lo é mais flexível.
O quórum para alterar o regimento interno é definido pela própria convenção do condomínio. Na ausência de previsão específica, a prática consolidada e aceita pela doutrina é a maioria simples dos presentes em assembleia devidamente convocada. Isso significa que o regimento pode ser atualizado com maior agilidade — o que é uma vantagem quando o tema exige resposta rápida.
Exemplos de matérias típicas do regimento interno:
- Horários de funcionamento de piscina, academia, salão de festas e churrasqueira
- Regras para mudanças e reformas nas unidades (horários, aviso prévio, proteção de áreas comuns)
- Uso e reserva de vagas de garagem de visitantes
- Regras para animais de estimação nas áreas comuns
- Procedimentos para recebimento de encomendas e acesso de prestadores de serviço
- Regras de silêncio e comportamento em áreas coletivas
- Uso de bicicletas, patinetes e outros equipamentos nas áreas comuns
Nenhuma dessas regras altera a estrutura jurídica do condomínio — o que as coloca confortavelmente no terreno do regimento. Alterá-las é mais simples e pode ser feito sempre que a necessidade surgir, desde que respeitado o quórum definido pela convenção.
As diferenças principais entre os dois documentos
A forma mais direta de entender a diferença entre convenção e regimento é compará-los lado a lado. A tabela abaixo resume os principais pontos de contraste:[1][2]
| Aspecto | Convenção condominial | Regimento interno |
|---|---|---|
| Natureza | Documento constitutivo — define a estrutura jurídica do condomínio | Documento operacional — disciplina a convivência cotidiana |
| Base legal | Arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil | Previsto no art. 1.334, inc. V, do Código Civil (pode ser parte da convenção ou documento apartado) |
| Registro | Obrigatório no Cartório de Registro de Imóveis para ter eficácia perante terceiros | Não exige registro em cartório |
| O que regula | Fração ideal, forma de administração, rateio de despesas, quórum de assembleias, penalidades | Uso de áreas comuns, horários, regras de convivência, obras, animais, acesso de terceiros |
| Frequência de alteração | Raramente — estrutura permanente | Conforme necessário — documento vivo |
| Quórum para alteração | 2/3 das frações ideais (art. 1.351 do Código Civil) | Definido pela convenção — geralmente maioria simples dos presentes em assembleia |
| Hierarquia | Prevalece sobre o regimento | Não pode contrariar a convenção nem a lei |
Uma forma prática de distinguir o que vai em cada documento: se a regra define a estrutura do condomínio e muda raramente, é matéria de convenção. Se a regra define como a vida coletiva funciona no dia a dia e pode precisar de ajuste com o tempo, é matéria de regimento.
O que acontece quando os dois conflitam
O conflito entre convenção e regimento é mais comum do que parece — especialmente em condomínios com documentos antigos que foram atualizados de forma parcial ao longo dos anos. Quando isso acontece, a solução é direta: a convenção prevalece sobre o regimento.[2]
Isso decorre da hierarquia das normas condominiais: lei federal (Código Civil) > convenção condominial > regimento interno. O regimento não pode criar obrigações que a convenção não autoriza, nem suprimir direitos que a convenção garante. Se houver contradição entre os dois documentos, a cláusula do regimento que contrariar a convenção é simplesmente inválida.
Exemplos concretos de situações de conflito e como resolver:
- O regimento proíbe animais de estimação, mas a convenção não menciona o assunto: a proibição do regimento pode ser contestada, pois restrições ao direito de propriedade exigem previsão na convenção ou em lei. A tendência jurisprudencial atual é no sentido de que a vedação total a animais pelo regimento não prevalece quando a convenção é silente.
- A convenção prevê multa de um salário mínimo para infrações, mas o regimento estabelece valor diferente: prevalece o valor da convenção. O regimento pode detalhar o procedimento de aplicação, mas não pode alterar o valor fixado pela convenção.
- O regimento estabelece quórum diferente para determinada deliberação em assembleia: se a convenção fixou o quórum, o regimento não pode alterá-lo. Se a convenção delegou ao regimento a definição de determinados quóruns, aí o regimento pode legislar.
Quando o síndico se deparar com um conflito entre os dois documentos, o caminho seguro é sempre verificar o que diz a convenção. Se a dúvida persistir, consultar um advogado especializado em direito condominial antes de tomar a decisão é a medida mais prudente — especialmente quando a questão envolve penalidades ou restrições a condôminos.
Como saber em qual documento uma regra deve entrar
Essa é uma das dúvidas mais frequentes ao atualizar os documentos do condomínio. A lógica de classificação segue dois critérios principais: permanência e natureza jurídica.[2]
Perguntas que ajudam a decidir:
- Essa regra define a estrutura do condomínio ou apenas como ele funciona no dia a dia? Estrutura vai na convenção; funcionamento vai no regimento.
- Ela precisa valer contra quem comprar uma unidade no futuro? Regras que precisam ser oponíveis a terceiros exigem convenção registrada em cartório.
- Ela pode mudar conforme as necessidades evoluem? Se sim, é melhor no regimento — mais fácil de alterar.
- Ela envolve direito de propriedade ou obrigações financeiras dos condôminos? Geralmente é matéria de convenção.
A tabela abaixo apresenta exemplos concretos para guiar a decisão:
| Regra ou matéria | Vai na convenção ou no regimento? |
|---|---|
| Fração ideal de cada unidade | Convenção |
| Forma de eleição e mandato do síndico | Convenção |
| Quórum para aprovação de obras extraordinárias | Convenção |
| Valor ou forma de cálculo da multa por infração | Convenção |
| Horário de funcionamento da piscina | Regimento |
| Regras para reserva do salão de festas | Regimento |
| Procedimento para recebimento de encomendas | Regimento |
| Regras de silêncio e horários para obras | Regimento |
| Autorização para animais de estimação nas áreas comuns | Regimento (se a convenção não veda) |
| Proibição total de animais no condomínio | Convenção (tema sujeito a contestação judicial) |
Uma atenção especial: quando a convenção do condomínio foi elaborada há muitos anos e a linguagem já não é clara, é recomendável que a revisão seja feita por um advogado especializado em direito condominial. A separação incorreta das matérias nos documentos é uma das principais fontes de conflitos jurídicos nos condomínios.
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Perguntas frequentes
Qual a diferença entre convenção e regimento interno de condomínio?
A convenção condominial é o documento constitutivo do condomínio — define sua estrutura jurídica e econômica (frações ideais, forma de administração, rateio de despesas, penalidades). O regimento interno é o documento operacional — disciplina a convivência cotidiana (uso de áreas comuns, horários, obras, animais). Os dois são obrigatórios e complementares. A hierarquia é clara: a lei prevalece sobre a convenção, e a convenção prevalece sobre o regimento.
Convenção ou regimento: qual vale mais?
A convenção vale mais do que o regimento. Se houver conflito entre os dois documentos, prevalece o que está na convenção. E nenhum dos dois pode contrariar o Código Civil ou outra lei federal. A hierarquia é sempre: lei > convenção > regimento.
O regimento pode contradizer a convenção?
Não. O regimento interno não pode contrariar a convenção condominial nem criar obrigações que ela não autoriza. Qualquer cláusula do regimento que conflitar com a convenção é inválida. Se o condomínio precisar alterar uma regra que está na convenção, é necessário convocar assembleia com quórum de 2/3 das frações ideais para aprovar a mudança — não basta alterar o regimento.
Posso mudar a convenção pelo regimento?
Não. Convenção e regimento são documentos distintos e não se substituem. Para alterar a convenção, é necessário aprovação de 2/3 das frações ideais do condomínio em assembleia (art. 1.351 do Código Civil). O regimento pode ser alterado com quórum mais simples — definido pela própria convenção — mas isso não afeta o conteúdo da convenção.
Preciso dos dois documentos?
Sim. A convenção é obrigatória e deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O regimento interno também é obrigatório — o art. 1.334 do Código Civil exige que ele esteja previsto na convenção ou seja um documento apartado. Na prática, todo condomínio deve ter os dois, ainda que em muitos condomínios mais antigos os dois estejam incorporados em um único instrumento.
Quem pode alterar o regimento interno do condomínio?
A alteração do regimento interno é feita em assembleia geral de condôminos, com o quórum definido pela própria convenção. Na ausência de previsão específica, a prática aceita é maioria simples dos presentes em assembleia devidamente convocada. O regimento não pode ser alterado unilateralmente pelo síndico — a decisão é sempre coletiva e precisa ser formalizada em ata.