Modelo de regimento interno comentado

Como usar este modelo

Este modelo é dividido em cinco capítulos com comentário pedagógico após cada cláusula. Os comentários estão em texto comum; o texto do modelo aparece em blockquote. Os campos entre colchetes — como [NOME DO CONDOMÍNIO] ou [NÚMERO DE DIAS] — devem ser preenchidos com os dados reais do seu condomínio antes de qualquer aprovação.

Antes de submeter à assembleia, recomenda-se revisão jurídica especializada em direito condominial. O regimento aprovado em assembleia passa a ter força normativa para todos os condôminos e usuários, inclusive locatários.^[1] O quórum para aprovação do regimento interno é de maioria simples dos presentes na assembleia, salvo se a convenção exigir quórum diferente.

Dois alertas antes de começar:

• Não copie multas de outros condomínios sem verificar. Valores precisam ser razoáveis e proporcionais, e a forma de cobrança deve estar alinhada ao que a convenção autoriza.
• Regimento não pode contrariar convenção. Se houver conflito entre os dois documentos, prevalece a convenção. Verifique antes de redigir cada cláusula.

Capítulo I: Identificação e disposições gerais

Este capítulo cumpre uma função cartorial: identifica o condomínio, define os sujeitos que o regimento alcança e estabelece o objetivo do documento. Parece burocrático, mas é necessário — sem isso, qualquer condômino pode questionar se o regimento se aplica a ele ou a determinada situação.

Art. 1º. O presente Regimento Interno regula o uso das áreas comuns, as normas de convivência e as penalidades aplicáveis no Condomínio [NOME COMPLETO DO CONDOMÍNIO], inscrito no CNPJ sob o nº [CNPJ], situado à [ENDEREÇO COMPLETO].

Art. 2º. As disposições deste Regimento aplicam-se a todos os condôminos, locatários, ocupantes, visitantes e prestadores de serviço que utilizem as dependências do condomínio, independentemente de título ou vínculo.

Art. 3º. O descumprimento das normas deste Regimento sujeita o infrator às penalidades previstas no Capítulo IV, sem prejuízo das medidas cabíveis na convenção condominial e na legislação vigente.

Por que o art. 2º importa: locatários frequentemente alegam que não são "condôminos" e que o regimento não os vincula. O art. 2º encerra essa discussão antes que ela comece: o regimento vale para todos que usam o espaço. O art. 1.334, § único, do Código Civil confirma que o regimento obriga locatários.^[1]

Por que o art. 3º importa: remeter expressamente ao Capítulo IV e à convenção evita que uma infração fique "sem base legal" para aplicação de multa. O síndico precisa de amparo escrito para agir.

Capítulo II: Uso das unidades autônomas

Este capítulo regula o que acontece dentro e ao redor das unidades — obras, animais, destinação do imóvel. É uma das seções que mais geram conflito porque afeta diretamente o cotidiano de cada morador.

Art. 4º. As unidades autônomas destinam-se exclusivamente ao uso residencial, salvo disposição contrária da convenção condominial ou deliberação de assembleia.

Art. 5º. São permitidos animais de estimação nas unidades, desde que:
I — não perturbem o sossego dos demais condôminos com latidos ou outros ruídos persistentes;
II — sejam conduzidos sempre com coleira e sob supervisão nas áreas comuns;
III — o condômino responsabilize-se por danos materiais ou físicos causados pelo animal a terceiros ou ao patrimônio comum.

Art. 6º. Obras ou reformas nas unidades autônomas ficam sujeitas às seguintes regras:
I — comunicação prévia ao síndico com antecedência mínima de [NÚMERO DE DIAS] dias, informando natureza da obra, empresa executora e prazo estimado;
II — execução somente em dias úteis, das [HORÁRIO INÍCIO] às [HORÁRIO FIM];
III — entulho removido em até [NÚMERO DE DIAS] dias após o encerramento dos serviços, por conta do condômino;
IV — obras que envolvam estrutura, impermeabilização ou instalações hidráulicas dependem de ART ou RRT de responsável técnico habilitado.

Art. 7º. É vedado depositar móveis, objetos ou qualquer material nas áreas de circulação, escadas, corredores e hall de elevadores, ainda que em caráter temporário.

Por que regular animais: a lei não proíbe animais em condomínios, mas o condomínio pode regular o modo de uso. O STJ consolidou que proibição genérica de animais é abusiva; regras de conduta são legítimas. O art. 5º adota essa linha: permite, mas com responsabilidade.^[2]

Por que o art. 6º precisa de prazos reais: os campos entre colchetes são intencionais. Condomínios com perfil familiar podem tolerar obras até as 17h; prédios com maioria de home office têm razão para restringir mais. O síndico precisa preencher esses campos com o consenso da assembleia — não há prazo universal.

Por que o art. 7º é necessário: objetos em corredores são causa frequente de autuação pelo Corpo de Bombeiros e de acidentes. Uma cláusula explícita dá base para o síndico pedir a remoção sem depender da boa vontade do morador.

Capítulo III: Áreas comuns

As regras de áreas comuns regulam os espaços que todos dividem: salão de festas, piscina, academia, playground, garagem e demais dependências. A maioria dos conflitos condominiais tem origem aqui — e a maioria poderia ser evitada com regras claras escritas antes do conflito, não depois.

Art. 8º. O uso do salão de festas e demais espaços de lazer sujeita-se a reserva prévia junto ao síndico ou à administradora, obedecida a ordem cronológica de solicitação. Apenas condôminos em dia com as obrigações condominiais podem realizar reservas.

Art. 9º. O condômino responsável pela reserva responde pelos danos causados pelos seus convidados ao espaço reservado e às demais dependências do condomínio durante o evento.

Art. 10. O uso da piscina e da academia observa os seguintes horários: das [HORÁRIO INÍCIO] às [HORÁRIO FIM]. O acesso de crianças menores de [IDADE] anos à piscina exige acompanhamento de adulto responsável.

Art. 11. As garagens individuais destinam-se exclusivamente ao estacionamento de veículos automotores. É vedado o uso para depósito, oficina, lavagem comercial ou qualquer atividade que prejudique o trânsito interno.

Art. 12. Fica proibido estacionar nas vagas de visitantes por período superior a [NÚMERO DE HORAS] horas contínuas. O síndico notificará o infrator para retirada do veículo no prazo de [NÚMERO DE HORAS] horas, sob pena de acionamento das autoridades competentes.

Art. 13. O silêncio deve ser observado entre [HORÁRIO] e [HORÁRIO] em todos os dias da semana. Ruídos perturbadores fora desse intervalo também são vedados, se causarem incômodo comprovável a vizinhos.

Por que vincular reserva à adimplência (art. 8º): o condômino inadimplente não perde a propriedade nem o acesso às áreas comuns para fins de locomoção — mas pode ter suspenso o direito de uso de espaços recreativos. O STJ admite essa restrição como legítima.^[2]

Por que o art. 9º é a cláusula mais importante do capítulo: sem ela, o condomínio fica dependente de boa vontade do morador para ressarcir danos causados por convidados. Com ela, a responsabilidade está expressa — o que facilita a cobrança e serve de base para retenção da caução, se o regimento a previr.

Por que o art. 13 menciona o período de silêncio mas não define valores de decibéis: definir decibéis em regimento é tecnicamente correto, mas inaplicável na prática sem equipamento de medição. A cláusula com referência a "incômodo comprovável" é mais honesta e igualmente válida — o síndico pode documentar o incômodo com o relato de dois ou mais moradores.

Capítulo IV: Multas e penalidades

Este é o capítulo que mais provoca questionamentos jurídicos — e que mais precisa de precisão. Multas sem valor definido ou sem procedimento claro são ineficazes e podem ser contestadas. O modelo abaixo adota estrutura gradual: advertência antes de multa, com escalada para reincidência.

Art. 14. O descumprimento das normas deste Regimento sujeita o infrator às seguintes penalidades, aplicadas pelo síndico após notificação:
I — advertência escrita, para infrações leves cometidas pela primeira vez;
II — multa de [VALOR EM REAIS] ou [X]% do valor da contribuição condominial vigente, para infrações leves reiteradas ou infrações de média gravidade;
III — multa de até cinco vezes o valor da contribuição condominial, para infrações graves ou reiteração de infrações já penalizadas, conforme autoriza o art. 1.337 do Código Civil.^[1]

Art. 15. Consideram-se infrações leves: descumprimento de horário de obras, uso indevido de área de circulação por período curto e estacionamento irregular por tempo limitado.

Art. 16. Consideram-se infrações de média gravidade: perturbação do sossego após horário, acesso de animais a áreas proibidas com incidente, danos a equipamentos de uso coletivo.

Art. 17. Consideram-se infrações graves: dano doloso ao patrimônio comum, reincidência em infração de média gravidade no mesmo período de [NÚMERO DE MESES] meses, ou conduta que comprometa a segurança de moradores.

Art. 18. O condômino notificado tem o prazo de [NÚMERO DE DIAS] dias para apresentar defesa ao síndico. A multa será lançada na próxima fatura condominial após o encerramento do prazo de defesa ou após a análise da defesa apresentada.

Art. 19. Em casos de convivência considerada antissocial — que comprometa a convivência pacífica ou implique reiterado descumprimento das normas —, a assembleia poderá, pelo voto de três quartos dos condôminos, deliberar a aplicação de multa correspondente a até dez vezes o valor da contribuição condominial, conforme previsto no art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil.^[1]

Por que escalonar as penalidades (art. 14): a advertência antes da multa não é obrigatória por lei, mas reduz contestações. O condômino que recebe uma multa sem advertência prévia tende a questionar a proporcionalidade. O escalonamento também documenta o histórico de infrações — o que é necessário para aplicar os percentuais maiores do art. 1.337 do Código Civil.

Por que usar percentual da contribuição em vez de valor fixo (art. 14, inciso II): valores fixos envelhecem mal. Em dois anos sem revisão, uma multa de R$ 50 pode deixar de ter poder dissuasório. O percentual da contribuição se ajusta automaticamente às correções da taxa condominial.

Por que o art. 18 (direito de defesa) é essencial: sem previsão de defesa, a multa pode ser questionada judicialmente com mais chances de êxito para o condômino. Garantir o contraditório — mesmo em prazo curto — torna o processo mais robusto e evidencia boa-fé da gestão.

Atenção ao art. 19 (comportamento antissocial): a multa de até dez vezes a contribuição requer deliberação de assembleia com quórum de três quartos. O síndico não pode aplicá-la sozinho. Essa cláusula deve ser usada apenas em casos extremos e documentados — e nunca como instrumento político.

Capítulo V: Proteção de dados e vigência

A proteção de dados pessoais de moradores e funcionários tornou-se uma obrigação legal com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD — Lei 13.709/2018). O condomínio é um controlador de dados: coleta nome, CPF, telefone, e-mail, imagem de câmeras e outros dados de condôminos, locatários, visitantes e prestadores. Uma cláusula básica de LGPD no regimento documenta a intenção de conformidade e orienta condôminos sobre seus direitos.

Art. 20. O condomínio coleta e trata dados pessoais de condôminos, locatários, visitantes e prestadores de serviço estritamente para fins de administração condominial, segurança patrimonial e cumprimento de obrigações legais, na forma da Lei 13.709/2018 (LGPD).

Art. 21. As imagens capturadas pelo sistema de câmeras de segurança destinam-se exclusivamente à proteção patrimonial do condomínio, sendo armazenadas por [NÚMERO DE DIAS] dias e acessíveis apenas ao síndico, à administradora e, quando solicitado, às autoridades competentes.

Art. 22. O condômino ou ocupante pode, a qualquer tempo, solicitar ao síndico informações sobre os dados pessoais que o condomínio mantém a seu respeito e requerer a correção de dados incorretos.

Art. 23. O presente Regimento Interno entra em vigor na data de sua aprovação em assembleia geral, revogando normas internas anteriores que lhe sejam contrárias. As disposições aqui constantes poderão ser alteradas a qualquer tempo por deliberação de assembleia geral, pelo quórum previsto na convenção condominial.

Art. 24. Os casos omissos serão resolvidos pelo síndico, ouvido o conselho fiscal quando disponível, com base na convenção condominial, no Código Civil e na legislação aplicável, podendo ser submetidos à assembleia quando sua relevância assim recomendar.

Por que incluir a cláusula de LGPD (arts. 20 a 22): o condomínio que não documenta sua política de tratamento de dados está exposto a sanções da Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD). A cláusula acima é mínima — condomínios grandes com sistema biométrico, app de gestão e câmeras com reconhecimento facial devem ampliar esse capítulo e considerar a designação de um encarregado de dados (DPO).

Por que o art. 24 (casos omissos) é necessário: nenhum regimento prevê todas as situações. Sem essa cláusula, o síndico que age em um caso não previsto expressamente pode ser questionado por exceder suas competências. A previsão de resolução por critério hierárquico — regimento, convenção, Código Civil — dá amparo à decisão administrativa.

Como adaptar o modelo ao seu condomínio

Adaptar um modelo genérico é mais difícil do que parece. Três erros são comuns nessa etapa, e todos custam caro depois da aprovação em assembleia.

Erro 1: Preencher os campos entre colchetes e achar que está pronto. O modelo é estrutura, não conteúdo completo. Horários de obras, valores de multa, prazo de armazenamento de imagens — tudo isso precisa refletir decisões reais do condomínio, não estimativas de quem redigiu o modelo.

Erro 2: Ignorar a convenção ao redigir o regimento. Se a convenção diz que obras só podem ser feitas em dias úteis "das 8h às 17h", o regimento não pode ampliar esse horário. A convenção prevalece. Antes de redigir cada artigo, verifique o que a convenção já estabelece sobre aquele tema.

Erro 3: Criar regras inaplicáveis. Multas que ninguém cobra, horários que ninguém cumpre, proibições que o síndico não consegue fiscalizar — regras que existem no papel mas não na prática corroem a legitimidade do regimento como um todo. Prefira menos regras claras e aplicáveis a um texto extenso que ninguém leva a sério.

O caminho recomendado para aprovação do regimento revisado tem quatro passos: (1) comparar o modelo com a convenção vigente e identificar conflitos; (2) submeter uma minuta para comentários do conselho fiscal e de moradores interessados; (3) incluir a pauta na convocação da assembleia com antecedência suficiente para que todos leiam; (4) aprovar, registrar em ata e distribuir cópia a todos os moradores e locatários.

Cláusulas adicionais para condomínio horizontal

Condomínios horizontais têm especificidades que este modelo genérico não cobre integralmente. As mais relevantes:

• Uso de vias internas: velocidade máxima, circulação de ciclistas e crianças em bicicleta, parada de veículos de carga
• Manutenção de lotes e jardins: altura máxima de vegetação junto ao muro, responsabilidade por calçadas internas, retirada de resíduos de poda
• Garagens descobertas: uso da vaga para lavagem doméstica (se permitida), armazenamento de equipamentos, eventual cobertura por conta do condômino
• Segurança perimetral: regras sobre câmeras individuais voltadas para área comum, sensores de movimento em divisa, instalação de cerca elétrica na unidade