Alteração do regimento: processo e quórum

O regimento pode ser alterado? O que diz a lei

Sim — o regimento interno pode e deve ser alterado quando as regras não correspondem mais à realidade do condomínio. A lei não proíbe nem restringe a frequência dessas alterações. O que a lei faz é separar claramente o regimento da convenção e atribuir a cada um exigências distintas.^[1]

O art. 1.334 do Código Civil estabelece que as normas de convivência podem constar do regimento interno, documento elaborado em assembleia. O regimento é parte da convenção quando integrado a ela — mas muitos condomínios o mantêm como documento separado, aprovado e alterado por assembleia com quórum próprio.

A distinção prática mais importante é esta:

Um ponto de atenção: se o regimento não for documento separado, mas estiver incorporado ao texto da convenção, alterar qualquer cláusula dele pode exigir o quórum da convenção — os 2/3 do art. 1.351. Por isso, antes de qualquer convocação, o síndico precisa verificar como o regimento do condomínio está estruturado e o que a convenção determina sobre sua alteração.^[1]

Outro ponto importante: o síndico não pode alterar o regimento por portaria, circular ou decisão própria. Qualquer mudança exige deliberação em assembleia. Condomínios onde o síndico edita o regimento unilateralmente estão sujeitos a contestações judiciais.

Quórum para alteração: o que seu regimento diz

Aqui está o ponto mais crítico — e o que mais gera erro de processo. O quórum correto para alterar o regimento depende do que o próprio regimento (ou a convenção) determina. Não existe um número único aplicável a todos os condomínios.^[2]

O síndico deve, obrigatoriamente, ler o texto do regimento vigente antes de convocar qualquer assembleia de alteração. As situações possíveis são:

• O regimento define o próprio quórum de alteração. Exemplo: "este regimento poderá ser alterado por deliberação de maioria absoluta dos condôminos presentes em assembleia especialmente convocada para este fim." Nesse caso, esse quórum é vinculante.
• A convenção define o quórum para alterar o regimento. Se a convenção tiver cláusula específica sobre isso, ela prevalece — inclusive podendo exigir um quórum mais alto do que a maioria simples.
• Nenhum dos dois define o quórum. Na omissão, o entendimento predominante na prática condominial é que a alteração do regimento (como documento separado da convenção) pode ser aprovada por maioria simples dos presentes em assembleia regularmente convocada — o que é distinto do quórum mais rigoroso exigido para alterar a própria convenção.^[2]

Convocar uma assembleia com quórum errado é um dos erros mais comuns nesse processo. Se o regimento exige maioria absoluta e a assembleia aprova com maioria simples dos presentes, a alteração pode ser contestada judicialmente por qualquer condômino. O custo de refazer o processo — nova convocação, nova assembleia — supera em muito o tempo investido numa leitura cuidadosa do documento antes de começar.

Em condomínios horizontais, é comum que a convenção e o regimento tenham sido elaborados há muitas décadas, com cláusulas de quórum redigidas de forma ambígua. Nesses casos, vale consultar um especialista em direito condominial antes de convocar a assembleia, para ter clareza sobre o quórum exigível e evitar uma alteração que possa ser questionada depois.

Como propor uma alteração antes da assembleia

A assembleia não é o ponto de partida — é o ponto de chegada de um processo que começa semanas antes. Alterações que chegam à assembleia sem preparação prévia costumam gerar confusão, debate excessivo e, muitas vezes, reprovação por falta de apoio suficiente. O trabalho anterior à assembleia é o que determina o resultado dela.^[2]

O passo a passo a seguir é um guia prático para o síndico ou para o condômino que deseja propor uma alteração:

1. Leia o regimento vigente e mapeie o que precisa mudar. Identifique o artigo ou cláusula exata que está desatualizado ou gerando conflito. Tenha em mãos o texto atual e a redação proposta. Propostas vagas ("melhorar as regras da piscina") não funcionam em assembleia — a votação precisa ser sobre um texto concreto.
2. Verifique o quórum necessário. Leia a convenção e o regimento para identificar o quórum exigido. Se houver ambiguidade, resolva antes, não durante a assembleia.
3. Discuta informalmente com condôminos-chave. Conversar com moradores antes de lançar a convocação ajuda a identificar resistências e chegar à assembleia com apoio já construído.
4. Elabore a proposta por escrito. Apresente o texto atual e o texto proposto lado a lado. Documentos confusos geram debates intermináveis em assembleia.
5. Divulgue a proposta com antecedência. A proposta deve acompanhar a convocação — não ser revelada apenas no dia da reunião. A antecedência mínima recomendada pela prática de mercado é de 5 a 10 dias.^[2]

A convocação da assembleia deve ser específica. A pauta precisa indicar claramente que o objetivo é a alteração do regimento — e, preferencialmente, qual artigo ou tema será tratado. Uma convocação genérica ("assuntos gerais") não serve como base legal para aprovar alteração de regimento.

Como conduzir a assembleia de alteração

A assembleia de alteração do regimento segue o mesmo rito de qualquer assembleia geral extraordinária (AGE). O que muda é a pauta específica e o cuidado com o registro do que foi deliberado.

Checklist de condução:

• Verificar o quórum de instalação. A assembleia só se instala com o número mínimo de condôminos exigido pela convenção. Se não houver quórum na primeira chamada, aguardar o prazo previsto para a segunda chamada — geralmente 30 minutos. Confirme o procedimento na convenção do condomínio.
• Nomear o secretário da assembleia. O secretário registra os presentes, lavra a ata e documenta os votos. Não deixar esse papel implícito.
• Ler o texto atual e o texto proposto. Antes da votação, ambos os textos devem ser lidos em voz alta para os presentes, ou projetados para visualização de todos. Votar sobre um texto que ninguém ouviu é falha de processo.
• Abrir para discussão com tempo controlado. Permitir manifestações, mas com tempo definido. Em assembleias sem limite de tempo para falas, a discussão se prolonga e condôminos vão embora antes da votação, comprometendo o quórum.
• Registrar a votação de forma clara. A ata deve registrar: quantos presentes, quantos votaram a favor, quantos contra, quantas abstenções. Não basta escrever "aprovado por maioria" — o número exato é o que garante que o quórum foi atingido.
• Ler a ata em assembleia ou encaminhá-la para aprovação posterior. A prática mais segura é aprovar a ata na mesma assembleia, com assinatura dos presentes. Alguns condomínios fazem isso por circular posterior — qualquer que seja o método, ele deve estar previsto na convenção.

Em condomínios horizontais, as assembleias de alteração do regimento relacionadas ao uso de vias internas, áreas verdes e regras de reformas nas fachadas tendem a gerar mais debate. O síndico deve estar preparado para mediar opiniões divergentes — especialmente quando a alteração afeta diretamente o cotidiano externo das unidades.

O que a ata deve registrar

A ata da assembleia de alteração do regimento é o documento que formaliza juridicamente a mudança. Uma ata incompleta ou mal redigida pode tornar a alteração contestável, mesmo que o processo tenha sido conduzido corretamente.^[2]

A ata deve conter obrigatoriamente:

• Data, horário de início e local da assembleia
• Forma de convocação — como os condôminos foram notificados e com qual antecedência
• Lista de presentes com suas respectivas unidades — ou referência à lista de presença assinada, anexada à ata
• Verificação do quórum de instalação — se foi instalada em primeira ou segunda chamada e com quantos presentes
• Pauta lida e aprovada pelos presentes
• Texto exato do artigo ou cláusula alterado — tanto a redação anterior quanto a nova redação aprovada
• Resultado da votação — número de votos a favor, contra e abstenções, com confirmação de que o quórum necessário foi atingido
• Assinaturas — síndico, secretário e, dependendo da convenção, membros do conselho fiscal e outros presentes

Um erro frequente: a ata que diz apenas "os presentes aprovaram a alteração do artigo X do regimento" sem transcrever o texto aprovado. Se surgir dúvida sobre qual foi a redação aprovada, não há como provar apenas pela ata. O texto novo deve estar na ata — ou como anexo expressamente referenciado nela.

Após a assembleia, o regimento atualizado deve ser distribuído aos condôminos e a administradora deve manter a versão vigente em seus sistemas. Se a assembleia rejeitou parte da proposta ou aprovou com modificações, a ata deve refletir exatamente o que aconteceu — inclusive os trechos rejeitados, para evitar interpretações futuras de que "toda a proposta foi aprovada".