Como este tema se aplica no seu condomínio
O quórum exigido para cada decisão é o mesmo em qualquer condomínio — quem fixa é a lei, não o tamanho. O que muda no condomínio pequeno é a dificuldade prática de alcançá-lo: as matérias que exigem dois terços de todas as unidades (alterar a convenção, aprovar uma obra de lazer) costumam travar porque a assembleia esvazia. Com poucas unidades, a ausência de cinco ou seis condôminos já inviabiliza um quórum qualificado.
Os quóruns legais são idênticos, mas a apuração fica mais sensível: com dezenas de unidades e procurações em jogo, conferir se a votação atingiu metade do todo ou dois terços do todo exige controle de presença rigoroso. É o porte em que mais aparece o erro de declarar aprovada uma obra útil com maioria dos presentes, quando a lei pede maioria de todas as unidades.
Mesmos quóruns legais, maior complexidade de apuração. Em condomínios grandes, atingir dois terços de todas as unidades para uma alteração de convenção é o desafio central — daí o uso crescente da sessão permanente, que mantém a assembleia aberta por até 90 dias para colher os votos que faltam. A conferência do quórum por fração ideal, e não por cabeça, torna-se obrigatória quando as unidades têm tamanhos diferentes.
O quórum por tipo de deliberação é a quantidade mínima de votos que a lei ou a convenção exige para que uma decisão tomada em assembleia de condomínio seja válida — e esse mínimo varia conforme a matéria votada. O Código Civil estabelece quatro patamares: maioria dos presentes (maioria simples) para decisões corriqueiras como contas e eleição de síndico; maioria de todas as unidades (maioria absoluta) para obras úteis; dois terços de todas as unidades para alterar a convenção ou aprovar obras de lazer; e, em poucos casos, unanimidade. A convenção do condomínio pode elevar esses quóruns, nunca reduzi-los.
Quórum de instalação x quórum de deliberação
São duas coisas diferentes que costumam ser confundidas: o quórum de instalação diz quantos condôminos precisam estar presentes para a assembleia começar; o quórum de deliberação diz quantos votos cada decisão precisa para ser aprovada. Uma assembleia pode estar regularmente instalada e, ainda assim, não conseguir aprovar uma matéria por falta do quórum de deliberação exigido para aquele assunto específico.
O que é o quórum de instalação
O quórum de instalação é o número de presentes necessário para a assembleia abrir e funcionar. Em primeira convocação, o Código Civil exige a presença de condôminos que representem ao menos metade das frações ideais.[1] Se esse número não comparece, a assembleia não se instala em primeira chamada e segue para a segunda.
O que é o quórum de deliberação
O quórum de deliberação é o número de votos que cada decisão precisa receber para ser aprovada — e ele muda conforme a matéria. Aprovar as contas exige um quórum; alterar a convenção exige outro, muito maior. Por isso uma mesma assembleia, com os mesmos presentes, pode aprovar a prestação de contas e, na sequência, não conseguir aprovar a reforma da fachada que exige dois terços de todas as unidades.
Por que a confusão entre os dois gera anulação
O erro mais comum é declarar aprovada uma matéria de quórum qualificado apenas porque a assembleia estava instalada. A instalação garante que a reunião pode acontecer; não garante que qualquer decisão pode ser tomada com a maioria dos presentes. Quando o síndico aprova uma obra útil ou uma mudança de convenção contando só os presentes, sem verificar se atingiu o percentual sobre o total de unidades, abre espaço para que um condômino contrário entre na Justiça para anular a deliberação.[2]
Os tipos de quórum: simples, absoluto, 2/3 e unanimidade
O Código Civil trabalha com quatro patamares de votação, e a diferença entre eles está na base de cálculo: se conta os presentes ou se conta todas as unidades do condomínio.[2] Entender essa diferença é o que evita a maioria dos erros de apuração.
Maioria simples (maioria dos presentes)
Maioria simples é metade mais um dos condôminos presentes na assembleia, qualquer que seja o número de presentes. É o quórum mais fácil de alcançar e cobre as decisões do dia a dia: aprovação de contas, eleição do síndico, aprovação do orçamento, obras necessárias e alteração do regimento interno.[2] Se vinte pessoas estão na sala, onze votos aprovam.
Maioria absoluta (maioria de todas as unidades)
Maioria absoluta é metade mais um de todas as unidades do condomínio — não apenas das presentes. A diferença é decisiva: num condomínio de 100 unidades, maioria absoluta significa 51 votos, mesmo que só 40 pessoas tenham comparecido. Esse é o quórum das obras úteis, aquelas que aumentam ou facilitam o uso, como individualizar os hidrômetros ou instalar portaria remota.[2]
Dois terços de todas as unidades
O quórum de dois terços incide sobre o total de unidades do condomínio e é o mais exigente entre os de uso frequente. Num condomínio de 90 unidades, são 60 votos necessários. A lei reserva esse patamar para as decisões estruturais: alterar a convenção e aprovar obras voluptuárias — as de lazer, como piscina ou academia, que não aumentam o uso habitual, apenas agregam conforto.[1][2]
Unanimidade
A unanimidade — voto favorável de todas as unidades — é exigida em pouquíssimas hipóteses, ligadas a mudanças que afetam o direito de propriedade de cada um. Historicamente, a mudança de destinação do edifício (transformar residencial em comercial, por exemplo) exigia unanimidade; a legislação reduziu esse caso para dois terços.[2] Na prática, a unanimidade permanece como regra para alterações que mexem na própria estrutura de propriedade das unidades, e raramente aparece na rotina do síndico.
Tabela de quórum por tipo de deliberação
A tabela abaixo resume o quórum legal exigido para cada matéria, com o artigo correspondente do Código Civil. É a referência para conferir, antes de declarar qualquer aprovação, se a votação atingiu o mínimo. Quando a convenção do condomínio fixar quórum maior para alguma dessas matérias, prevalece o da convenção.[1][2]
| Matéria deliberada | Quórum exigido | Base de cálculo | Artigo |
|---|---|---|---|
| Aprovação de contas, orçamento e aumento de taxa | Maioria simples | Presentes (em 2ª convocação) | art. 1.353 |
| Eleição do síndico | Maioria simples | Presentes | art. 1.347 |
| Destituição do síndico | Maioria dos presentes, em AGE convocada por 1/4 das unidades | Presentes | art. 1.349 |
| Obras necessárias (conservação, reparos) | Maioria simples | Presentes | art. 1.341 |
| Obras úteis (aumentam ou facilitam o uso) | Maioria absoluta | Todas as unidades | art. 1.341 |
| Obras voluptuárias (lazer, deleite) | Dois terços | Todas as unidades | art. 1.341 |
| Alteração da convenção | Dois terços | Todas as unidades | art. 1.351 |
| Alteração do regimento interno | Maioria simples | Presentes | art. 1.334 |
| Mudança de destinação do edifício | Dois terços | Todas as unidades | art. 1.351 |
Como ler a coluna "base de cálculo"
A coluna mais importante da tabela é a base de cálculo, porque é ela que separa uma aprovação válida de uma contestável. "Presentes" significa que basta a maioria de quem está na assembleia; "todas as unidades" significa que o percentual incide sobre o total do condomínio, presentes ou não. Confundir as duas é o erro que mais invalida deliberações de obra e de convenção.
Por que contas e obras úteis têm quóruns diferentes
Contas e eleição de síndico são decisões de gestão ordinária — a lei facilita a aprovação para que o condomínio não fique paralisado, por isso bastam os presentes. Obras úteis e alterações de convenção afetam o patrimônio e as regras de todos, inclusive de quem não foi à assembleia, então a lei exige que a maioria do total concorde. O patamar do quórum acompanha o peso da decisão.
Como contar os votos: número de unidades ou fração ideal
A regra geral é que cada voto é proporcional à fração ideal da unidade, e não simplesmente uma unidade igual a um voto.[2] A fração ideal é a parcela do terreno e das áreas comuns que pertence a cada unidade — em condomínios com apartamentos de tamanhos diferentes, ela varia de unidade para unidade. Só quando as frações são iguais é que contar por cabeça e contar por fração dão o mesmo resultado.
O que é fração ideal e onde ela está registrada
Fração ideal é o percentual de cada unidade sobre o todo do condomínio, definido na convenção e na matrícula do imóvel. Uma cobertura grande tem fração ideal maior do que um apartamento de fundos pequeno — e, na contagem proporcional, pesa mais na votação. O síndico encontra esse percentual na convenção do condomínio, que deve trazer o quadro de frações ideais de todas as unidades.
Quando a votação é por unidade e quando é por fração
O Código Civil determina que os votos sejam proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção.[2] Ou seja: muitas convenções estabelecem "um voto por unidade", e nesse caso vale a convenção. Antes de apurar qualquer quórum qualificado, o síndico precisa saber qual critério a sua convenção adota — porque o resultado da mesma votação pode mudar conforme se conte por cabeça ou por fração.
O cuidado extra nos condomínios horizontais
Em condomínios horizontais — de casas ou lotes — os quóruns legais são exatamente os mesmos, mas a apuração da maioria por fração ideal merece atenção redobrada. Lotes de metragens diferentes têm frações ideais diferentes, e é comum a convenção desses empreendimentos detalhar o peso de cada lote. Conferir a fração de cada unidade antes de somar os votos evita declarar aprovada uma matéria que, no peso correto, não atingiu o quórum.
Quórum em segunda chamada da assembleia
A segunda chamada existe justamente para destravar o quórum de instalação: se a assembleia não reúne, em primeira convocação, condôminos que representem metade das frações ideais, ela pode deliberar em segunda convocação com qualquer número de presentes.[1] Mas essa flexibilização vale para a instalação e para as matérias de maioria simples — não dispensa os quóruns qualificados.
O que a segunda chamada flexibiliza
A segunda chamada permite instalar a assembleia e aprovar, por maioria dos presentes, as matérias que a lei sujeita a maioria simples: contas, orçamento, eleição de síndico, obras necessárias.[1] Por isso a maioria das assembleias condominiais acontece, na prática, em segunda convocação, marcada para trinta minutos ou uma hora após a primeira.
O que a segunda chamada não dispensa
Os quóruns de maioria absoluta e de dois terços continuam exigindo o percentual sobre o total de unidades, mesmo em segunda chamada. A segunda convocação não transforma dois terços em "dois terços dos presentes" — alterar a convenção continua exigindo dois terços de todas as unidades, esteja a assembleia em primeira ou segunda chamada. Esse é um ponto em que muitos síndicos escorregam, achando que a segunda convocação reduz qualquer quórum.
A sessão permanente para alcançar quórum qualificado
Quando uma matéria exige quórum especial e ele não é atingido na assembleia, a Lei 14.309/2022 permite converter a reunião em sessão permanente, mantida aberta por até 90 dias para colher os votos que faltam.[3] Os votos já dados na primeira sessão permanecem válidos. É o recurso mais usado por condomínios grandes para aprovar alterações de convenção, que dificilmente reúnem dois terços numa única noite. A conversão em sessão permanente precisa ser autorizada pela maioria dos presentes.[2]
Quando a convenção exige quórum maior
A convenção do condomínio pode elevar os quóruns legais, e quando o faz, é o quórum da convenção que prevalece. A lei estabelece o piso — o mínimo de votos para cada matéria; a convenção pode tornar uma decisão mais difícil de aprovar, exigindo mais votos, mas nunca menos do que a lei determina.
Por que a convenção prevalece sobre o quórum legal
A convenção é o contrato interno do condomínio, aprovado por dois terços das unidades, e a própria lei autoriza que ela discipline o processo de votação de forma mais rígida. Se a convenção diz que obra de fachada exige unanimidade, é unanimidade que vale, ainda que o Código Civil peça dois terços para alterações de fachada. O síndico precisa ler a convenção antes de cada assembleia importante: o quórum aplicável é sempre o mais exigente entre o legal e o convencional.
Convenção pode reduzir o quórum da lei?
Não. A convenção nunca pode fixar quórum menor do que o mínimo legal para uma matéria. Uma cláusula que dissesse "a convenção pode ser alterada por maioria simples" seria inválida, porque a lei exige dois terços para essa matéria. O quórum legal funciona como um piso de proteção dos condôminos minoritários, e a convenção só pode caminhar para cima dele.
Convenção x regimento interno: não confundir os quóruns
Alterar a convenção exige dois terços de todas as unidades; alterar o regimento interno exige apenas maioria simples dos presentes. São documentos diferentes com quóruns diferentes, e a confusão entre eles gera deliberações inválidas. A convenção trata da estrutura — frações ideais, destinação, regras de votação; o regimento interno trata da convivência — horário do salão de festas, uso da piscina, regras de barulho. Mudar uma regra de convivência não exige o quórum pesado da convenção.
Sinais de que o quórum da sua assembleia pode estar errado
Antes de declarar qualquer matéria aprovada, passe por esta lista. Cada item é um ponto onde a deliberação pode se tornar contestável:
- Uma obra útil ou de fachada foi aprovada contando apenas os presentes, sem verificar o percentual sobre o total de unidades
- A alteração de convenção foi declarada aprovada em segunda chamada "por maioria dos presentes", e não por dois terços de todas as unidades
- O síndico não conferiu, na convenção, se a votação é por unidade ou por fração ideal antes de apurar
- A ata não registra o quórum atingido em cada votação que exigia quórum qualificado
- A pauta misturou alteração de convenção com alteração de regimento interno, aplicando o mesmo quórum às duas
- A destituição do síndico foi votada sem que a AGE tivesse sido convocada por ao menos um quarto das unidades
- Um quórum qualificado não foi atingido e a assembleia foi simplesmente encerrada, sem tentar a sessão permanente
- A convenção exige quórum maior do que a lei para certa matéria, e a assembleia aplicou o quórum legal, menor
Caminhos para apurar o quórum com segurança
Dois caminhos práticos para síndicos que querem deliberações que não corram risco de anulação por quórum.
Estruturar a conferência de quórum com checklist e os documentos que o condomínio já tem em mãos.
- Antes da assembleia: separar a convenção e o quadro de frações ideais, e marcar na pauta qual quórum cada matéria exige
- Durante a assembleia: conferir a lista de presença e somar os votos pela base de cálculo correta — presentes ou total de unidades — antes de declarar a aprovação
- Na ata: registrar o quórum atingido em cada votação de matéria qualificada, para comprovar depois
- Faz sentido quando: as matérias são de rotina ou de maioria simples, e a convenção é clara sobre o critério de votação
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- Tipo de suporte: Consultoria Jurídica Condominial (disponível no oHub) para revisar pauta, base de cálculo e apuração antes da assembleia
- Vantagem: conferência do critério de votação na convenção, orientação sobre sessão permanente e respaldo documentado para decisões polêmicas
- Faz sentido quando: a assembleia vai votar alteração de convenção, obra de grande valor, mudança de destinação ou destituição de síndico
- Resultado típico: deliberação com quórum corretamente apurado e menor risco de impugnação judicial
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Perguntas frequentes
Qual o quórum para cada decisão em assembleia de condomínio?
O Código Civil fixa o quórum conforme a matéria. Maioria simples (metade mais um dos presentes) aprova contas, orçamento, eleição do síndico, obras necessárias e alteração do regimento interno. Maioria absoluta (metade mais um de todas as unidades) é exigida para obras úteis, como individualizar hidrômetros ou instalar portaria remota. Dois terços de todas as unidades são necessários para alterar a convenção, aprovar obras de lazer e mudar a destinação do edifício. A unanimidade fica reservada a poucas hipóteses que afetam o direito de propriedade. A convenção do condomínio pode exigir quórum maior, nunca menor.
Quantos votos precisa para aprovar uma obra no condomínio?
Depende do tipo de obra. Obras necessárias — conservação e reparos, como impermeabilizar um vazamento — exigem maioria simples dos presentes (art. 1.341). Obras úteis, que aumentam ou facilitam o uso, exigem maioria absoluta, ou seja, metade mais um de todas as unidades do condomínio. Obras voluptuárias, as de lazer como piscina ou academia, exigem dois terços de todas as unidades. A diferença está em quem usa a base de cálculo: nas obras úteis e voluptuárias o percentual incide sobre o total de unidades, não apenas sobre os presentes.
Qual a maioria necessária para alterar a convenção?
Alterar a convenção do condomínio exige a aprovação de dois terços de todas as unidades, conforme o art. 1.351 do Código Civil. É um dos quóruns mais difíceis de alcançar, porque conta sobre o total do condomínio e não sobre os presentes na assembleia. Para viabilizar essa votação, a Lei 14.309/2022 permite converter a assembleia em sessão permanente, mantida aberta por até 90 dias para colher os votos que faltam, com validade dos votos já dados. A alteração do regimento interno, que não se confunde com a convenção, exige apenas maioria simples dos presentes.
Qual o quórum para destituir o síndico?
A destituição do síndico ocorre em assembleia geral extraordinária especialmente convocada para esse fim, normalmente por iniciativa de pelo menos um quarto das unidades, e é aprovada pela maioria dos condôminos presentes (art. 1.349). Não é necessário esperar o fim do mandato: comprovadas irregularidades, falta de prestação de contas ou má gestão, a maioria presente na assembleia convocada para a destituição já basta para afastar o síndico.
O quórum conta por unidade ou por fração ideal?
A regra geral do Código Civil é que os votos sejam proporcionais à fração ideal de cada unidade, salvo disposição diversa da convenção (art. 1.352, parágrafo único). A fração ideal é a parcela do terreno e das áreas comuns que pertence a cada unidade, e varia quando os apartamentos têm tamanhos diferentes. Na prática, muitas convenções adotam o critério de um voto por unidade — e, nesse caso, vale a convenção. Por isso o síndico deve verificar, antes de apurar qualquer quórum qualificado, qual critério a convenção do seu condomínio estabelece.
O que é quórum de maioria simples e maioria absoluta?
Maioria simples é metade mais um dos condôminos presentes na assembleia, qualquer que seja o número de presentes — basta vencer entre quem está na sala. Maioria absoluta é metade mais um de todas as unidades do condomínio, presentes ou não. A diferença é decisiva: num condomínio de 100 unidades, maioria simples pode ser alcançada com 11 votos entre 20 presentes, enquanto maioria absoluta exige sempre 51 votos do total. Decisões de rotina usam maioria simples; decisões que afetam o patrimônio de todos, como obras úteis, exigem maioria absoluta.
Fontes e referências
- Brasil. Código Civil — Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, arts. 1.334, 1.341, 1.343, 1.347, 1.349, 1.351, 1.352 e 1.353 (condomínio edilício — quóruns de deliberação, instalação em 1ª e 2ª convocação e voto proporcional à fração ideal). Planalto.gov.br.
- SíndicoNet. Quóruns de assembleias de condomínios: lista completa com as votações mínimas necessárias para cada tipo de votação. SíndicoNet.
- Brasil. Lei 14.309, de 8 de março de 2022 (assembleias e deliberações condominiais por meios eletrônicos e sessão permanente para alcance de quórum especial). Planalto.gov.br.