Assembleia de eleição de síndico

O que é a assembleia de eleição de síndico

Todo condomínio precisa de um síndico. E todo síndico tem mandato com prazo definido — a lei estabelece até dois anos, renováveis por igual período.^[1] Quando esse prazo chega ao fim, ou quando o síndico renuncia, é afastado ou falece, o condomínio precisa eleger alguém novo. O instrumento formal para isso é a assembleia de eleição.

Ela não é um tipo diferente de assembleia no sentido jurídico — o Código Civil distingue apenas entre AGO (assembleia geral ordinária) e AGE (assembleia geral extraordinária). A "assembleia de eleição de síndico" é uma descrição da pauta principal: quando o objetivo central é eleger o síndico, seja como parte da AGO anual ou como uma AGE convocada para esse fim específico.

O art. 1.347 do Código Civil é claro: a assembleia dos condôminos elegerá o síndico, que poderá não ser condômino, pelo prazo que a convenção fixar — não superior a dois anos, com possibilidade de reeleição.^[1] Isso significa que, por mais que a convenção detalhe o processo, ela não pode estender o mandato além de dois anos nem proibir a reeleição indefinida — essas balizas são da lei.

Um ponto importante: a assembleia de eleição é diferente do processo eleitoral em si. O processo — como abrir candidaturas, o que o candidato precisa apresentar, se há votação secreta ou aberta — é tratado em detalhe no artigo sobre eleição do síndico em assembleia (D1). Este artigo foca na assembleia como tipo: quando convocá-la, quem a conduz e o que a ata precisa registrar.

Quando realizar — na AGO ou como AGE

A eleição do síndico pode acontecer de duas formas principais, e a escolha entre elas depende do momento em que o mandato expira e do que a convenção determina.^[2]

Na AGO anual. A assembleia geral ordinária é obrigatória uma vez por ano e deve, entre outros pontos, eleger o síndico quando o mandato estiver no fim. Se o mandato do síndico atual termina no mesmo período da AGO, a eleição costuma entrar na pauta da própria assembleia anual — o que economiza tempo e evita convocar uma segunda reunião. O art. 1.350 do Código Civil estabelece que a AGO deve se realizar anualmente, incluindo a eleição dos membros do conselho e do síndico quando for o caso.^[1]

Como AGE convocada para esse fim. Quando o mandato expira fora do calendário da AGO — ou em situações de renúncia, destituição ou morte do síndico —, o condomínio precisa convocar uma assembleia extraordinária com a eleição como pauta única ou principal. Não há prazo legal fixo para realizar essa convocação após o término do mandato, mas quanto mais tempo o condomínio fica sem síndico eleito, mais expostos ficam todos os envolvidos: decisões urgentes ficam travadas e a responsabilidade de quem age sem respaldo formal pode gerar discussões depois.

Em condomínios horizontais extensos, a logística de convocação para uma AGE exclusiva pode ser mais trabalhosa — especialmente quando as unidades são casas espalhadas por quadras distintas, o que dificulta a distribuição física de convocatórias. Nesses casos, vale usar todos os canais disponíveis: cartazes nas áreas comuns, mensagens pelo aplicativo condominial, comunicação direta por e-mail e WhatsApp, além do aviso formal exigido pela convenção.

Quem conduz a assembleia sem síndico em exercício

Este é um dos pontos que mais gera dúvida na prática: se o síndico não pode ser reeleito, renunciou ou foi destituído, quem abre e conduz a assembleia para eleger o substituto?

A resposta está em dois lugares: na convenção do condomínio e, na omissão dela, na prática consagrada de mercado.^[2] A maioria das convenções bem redigidas prevê que, na ausência do síndico, o subsíndico assume a condução da assembleia. Se não há subsíndico, o presidente do conselho consultivo ou fiscal pode assumir essa função. Quando nenhuma dessas figuras existe ou está disponível, a própria assembleia elege um presidente de mesa para conduzir os trabalhos — o que é totalmente válido e suficiente para garantir a legitimidade do processo.

O protocolo prático costuma ser o seguinte:

1. A assembleia é aberta pela pessoa que a convocou (síndico em exercício, subsíndico, conselho, ou até um condômino que acionou a convocação nos termos da convenção)
2. A assembleia elege um presidente de mesa — geralmente por aclamação ou levantamento de mão
3. O presidente de mesa conduz os trabalhos: registra presenças, lê a pauta, abre para candidaturas, organiza a votação e declara o resultado
4. Ao final, o presidente de mesa e o secretário da assembleia assinam a ata

O que não pode acontecer é o síndico cujo mandato expirou "conduzir" a eleição do próprio sucessor com poderes de decisão unilateral — isso não é proibido em si, mas cria conflito de interesse e pode ser questionado depois. O mais seguro é garantir que a condução seja feita por alguém que não seja candidato no mesmo ato.

O quórum necessário para a eleição

O Código Civil não fixa quórum específico para a eleição do síndico — o que abre espaço para que a convenção de cada condomínio defina esse critério. Por isso, a regra de ouro aqui é: leia sua convenção antes de qualquer coisa.^[1]

Na ausência de previsão específica na convenção, a eleição do síndico segue a regra geral de aprovação por maioria simples dos presentes — ou seja, mais da metade dos condôminos que comparecerem à assembleia. O quórum de instalação (número mínimo para abrir a assembleia) também varia: muitas convenções permitem instalar em primeira convocação com maioria absoluta das frações ideais, e em segunda convocação com qualquer número de presentes.

Alguns pontos práticos que merecem atenção:

• Candidato presente pode votar em si mesmo — a lei não proíbe, e é prática aceita, salvo se a convenção vedar
• Procurações são válidas — condôminos que não podem comparecer podem se fazer representar por procuração, nos termos da convenção
• Unidades inadimplentes — a convenção pode prever restrição de voto para condôminos em atraso. Verifique o que a sua diz
• Em caso de empate — a convenção deve prever o desempate. Onde não prevê, a prática comum é repetir a votação ou recorrer a critério de desempate como maior fração ideal

Não trate quórum como absoluto sem verificar a convenção: o que vale em um condomínio pode não valer no vizinho.

O que registrar na ata da eleição

A ata da assembleia de eleição de síndico é o documento que torna a eleição oficial. Sem ata válida, o mandato fica vulnerável a questionamentos — e situações como essa costumam aparecer justamente quando há conflito entre o síndico eleito e algum condômino insatisfeito com o resultado.^[2]

Uma ata bem lavrada precisa conter, no mínimo:

• Data, horário e local da assembleia — incluindo se foi em primeira ou segunda convocação
• Lista de presença assinada — com nome completo e unidade de cada condômino presente ou representado por procuração
• Pauta declarada na convocação — reproduzida na íntegra ou com referência à convocação arquivada
• Nome do presidente de mesa e do secretário — eleitos no início da assembleia
• Candidaturas apresentadas — com nome completo de cada candidato e, quando exigido pela convenção, confirmação de que é condômino ou não (o síndico pode ser externo)
• Forma de votação utilizada — aberta, secreta, por aclamação
• Resultado da votação — número de votos por candidato, abstenções e votos nulos, quando for o caso
• Declaração do eleito — nome completo, CPF, e confirmação de que aceita o cargo
• Prazo do mandato — data de início e data de término
• Assinaturas — do presidente de mesa, do secretário, e do síndico eleito ao aceitar o cargo

Um detalhe que evita problemas futuros: o síndico eleito deve assinar a própria ata declarando que aceita o cargo. Essa assinatura é o que formaliza o início do mandato e evita a situação embaraçosa de alguém ser eleito na ausência e depois recusar o cargo.

A ata deve ser registrada no livro de atas do condomínio e, dependendo da convenção e do estado, pode precisar de registro em cartório. Consulte a administradora para verificar as exigências locais.

E se não houver candidato? Caminhos práticos

Acontece com mais frequência do que se imagina: a assembleia é convocada, os condôminos comparecem, e ninguém se candidata ao cargo de síndico. É uma situação incômoda, mas tem saída.

O primeiro caminho é o síndico atual aceitar a reeleição, mesmo que não fosse o plano original. Uma reeleição por mais um mandato é melhor do que deixar o condomínio sem gestão formal.

O segundo caminho é contratar um síndico profissional — alguém de fora do condomínio, com experiência em gestão condominial, remunerado para o cargo. O art. 1.347 do Código Civil permite expressamente que o síndico não seja condômino.^[1] Em condomínios médios e grandes onde nenhum morador quer assumir a responsabilidade, essa costuma ser a solução mais prática.

O terceiro caminho é encerrar a assembleia sem eleição e reagendá-la para uma data próxima, dando tempo para que moradores conversem entre si e alguém se disponha a candidatar. Isso prolonga a instabilidade, mas é preferível a pressionar alguém a aceitar o cargo contra a vontade — síndico sem motivação tende a gestão negligente.

O que o condomínio não pode fazer é simplesmente funcionar indefinidamente sem síndico eleito. Além dos riscos práticos — quem assina contratos, quem representa o condomínio? —, a ausência de síndico regularmente eleito pode ser questionada judicialmente em caso de litígio.