Multa por morador antissocial: jurisprudência

O que o art. 1.337 diz e o que os tribunais interpretam

O parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil estabelece a multa agravada para o morador antissocial:^[1]

"O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia."

A leitura literal pode sugerir que basta haver conflitos para a multa ser aplicada. Não é o que os tribunais têm entendido. A jurisprudência construiu uma interpretação mais exigente, apoiada em três pilares que se tornaram recorrentes nos acórdãos:

1. Reiteração comprovada: um único episódio, por mais grave que seja, não configura comportamento antissocial para fins do art. 1.337. Os julgados exigem histórico de condutas repetidas, documentadas ao longo do tempo.
2. Direito de defesa do condômino: o procedimento interno precisa dar ao acusado a oportunidade de se manifestar antes de qualquer deliberação em assembleia. A multa aplicada sem contraditório é vulnerável à anulação judicial.
3. Prova robusta: boletins de ocorrência, registros em livro de ocorrências, testemunhos formalizados, imagens de câmeras. A ausência de prova consistente tem levado tribunais a afastar a multa mesmo quando o comportamento era grave.

Esses três elementos — reiteração, contraditório e prova — aparecem com consistência nas decisões dos tribunais estaduais e nas orientações do STJ sobre o tema. O condomínio que aplica a multa sem observar esses requisitos corre risco real de ter a sanção anulada judicialmente.

A diferença entre perturbação e comportamento antissocial

Os tribunais têm distinguido perturbação eventual de comportamento antissocial propriamente dito. A perturbação esporádica — uma festa que extrapolou o horário, uma discussão isolada — pode ensejar multas menores previstas na convenção ou no regimento interno. O art. 1.337, com a multa de até dez vezes a contribuição mensal, é reservado para situações de gravidade e recorrência que comprometem a convivência de forma estrutural.

Essa distinção é relevante na prática: o síndico que aciona diretamente o art. 1.337 sem antes aplicar as sanções convencionais (advertência, multa ordinária) tende a ter a medida questionada judicialmente, tanto pela ausência de progressividade quanto pela dificuldade de demonstrar que o comportamento é genuinamente "reiterado".

Comportamentos que a jurisprudência reconhece como antissociais

Os julgados dos tribunais estaduais e as decisões do STJ permitem mapear os tipos de conduta que têm sido reconhecidos como antissociais para fins de aplicação do art. 1.337. O quadro não é taxativo — a lei não lista comportamentos —, mas a repetição nos julgados cria um padrão orientador.^[2]

Comportamentos reconhecidos com maior frequência nos julgados:

• Perturbação sonora reiterada em horários de silêncio — especialmente festas repetidas, músicas em volume alto de madrugada ou reformas fora do horário permitido que persistem após advertências
• Agressões verbais e ameaças a condôminos, funcionários ou prestadores, quando registradas e repetidas
• Uso inadequado das áreas comuns de forma sistemática — depósito irregular de lixo em áreas de circulação, bloqueio de vagas, uso exclusivo de área de lazer coletiva
• Descumprimento reiterado de decisões assembleares, especialmente quando notificado formalmente e mantendo a conduta
• Ameaças ou agressões físicas a outros moradores ou à equipe do condomínio, com registro de boletim de ocorrência
• Em condomínios horizontais: uso inadequado de ruas internas, descarte irregular em áreas externas, perturbações em limites de lotes que afetam vizinhos de forma contínua

Condutas que os tribunais têm recusado classificar como antissociais:

• Conflito interpessoal isolado, ainda que intenso, sem histórico de repetição
• Discordâncias em assembleia, mesmo acaloradas, quando restritas ao ambiente da reunião
• Acionamento judicial pelo condômino contra o condomínio — a jurisprudência rejeita que o exercício de direito processual configure comportamento antissocial
• Inadimplência no pagamento da contribuição — a lei tem regra própria para isso (art. 1.336, §1º do CC), e os tribunais rejeitam o uso do art. 1.337 para fins de cobrança

A distinção importa: a classificação equivocada da conduta é um dos caminhos mais comuns para anulação da multa no judiciário.

O que os tribunais exigem para validar a multa

A análise dos julgados permite identificar um conjunto de requisitos procedimentais que os tribunais têm considerado necessários para que a multa do art. 1.337 seja mantida. A ausência de qualquer um desses elementos enfraquece — e muitas vezes elimina — a validade da sanção.^[2]

Checklist que os tribunais verificam:

1. Advertência formal prévia: a multa do art. 1.337 pressupõe que o condômino foi previamente advertido — por escrito, com comprovante de recebimento — e manteve o comportamento. A multa aplicada sem advertência anterior tende a ser anulada.
2. Registro sistemático das ocorrências: datas, horários, descrição dos fatos, identificação de testemunhas. O livro de ocorrências preenchido com regularidade é o instrumento mais citado nos julgados como prova de reiteração.
3. Notificação formal ao condômino: o acusado deve ser informado de que seu comportamento está sendo apurado e de que há possibilidade de aplicação da multa agravada. A notificação deve constar por escrito e ter comprovante de envio.
4. Oportunidade de defesa antes da assembleia: o condômino deve ter prazo e condições para apresentar sua versão dos fatos antes de a assembleia deliberar. Esse requisito de contraditório é um dos mais citados nas decisões que anulam multas.
5. Assembleia convocada especificamente para o tema: a deliberação sobre a multa do art. 1.337 deve constar da pauta da convocação. Aprovação de multa em assembleia cuja pauta não mencionava o tema é questionável.
6. Quórum de três quartos dos condôminos: o art. 1.337 é explícito sobre o quórum. Deliberações com quórum inferior invalidam a multa.
7. Prova documental robusta: boletins de ocorrência, imagens de câmera de segurança, e-mails ou mensagens registradas, testemunhos por escrito. Quanto mais consistente o conjunto probatório, menor o risco de anulação.

Condomínios que documentam as etapas acima — e mantêm registro formal de cada passo — têm condições significativamente melhores de sustentar a multa caso ela seja contestada judicialmente.

A multa agravada de 10x: quando é mantida

A multa de até dez vezes o valor da contribuição mensal é a sanção mais severa prevista no Código Civil para conflitos de convivência em condomínio. Os tribunais têm sido criteriosos ao avaliar sua manutenção.^[2]

Quando a multa de 10x tende a ser mantida:

• Comportamento antissocial grave e prolongado, com histórico documentado de múltiplas ocorrências ao longo de semanas ou meses
• Existência de boletins de ocorrência policial registrados pelo condomínio ou por outros condôminos
• Advertências formais anteriores que foram ignoradas pelo condômino
• Procedimento assemblear correto: pauta clara, quórum de três quartos, oportunidade de defesa
• Prova documental consistente — câmeras, registros escritos, testemunhos formalizados

Quando a multa de 10x tende a ser anulada ou reduzida:

• Aplicação sem advertência prévia ou sem oportunidade de defesa
• Prova insuficiente ou apoiada apenas em declarações informais sem registro
• Quórum incorreto na deliberação assemblear
• Confusão entre comportamento antissocial e inadimplência ou divergência política com o síndico
• Pauta da assembleia que não indicava expressamente a deliberação sobre a multa do art. 1.337

Vale notar que, embora o art. 1.337 mencione "até o décuplo", a deliberação pode fixar valor inferior. Os tribunais têm aceito que a assembleia aplique a multa em valor proporcional à gravidade do caso — sem necessidade de sempre chegar ao máximo legal. A proporcionalidade é, inclusive, um elemento favorável à manutenção da sanção quando contestada judicialmente.

Sobre acórdãos do STJ com número de processo verificável: o STJ tem se pronunciado sobre o tema — inclusive reconhecendo a possibilidade de exclusão do condômino antissocial em casos extremos, em interpretação construtiva do art. 1.337 —, mas os números de processo específicos devem ser consultados diretamente no portal de jurisprudência do tribunal (jurisprudencia.stj.jus.br), onde a pesquisa pelo art. 1.337 do CC retorna os julgados atualizados. Não indicamos números de acórdão sem verificação direta para evitar erros de citação.

Como o síndico constrói um processo à prova de contestação

A solidez do processo administrativo interno é o que separa uma multa do art. 1.337 que resiste ao judiciário de uma que é anulada por vício de forma. O síndico não precisa ser advogado — mas precisa documentar cada etapa com cuidado.^[2]

Passo a passo para o síndico:

1. Registre cada ocorrência no momento em que acontece. Data, horário, descrição objetiva dos fatos, testemunhas presentes. O livro de ocorrências — ou sistema digital equivalente — deve ser preenchido de forma contemporânea ao fato, não semanas depois.
2. Emita advertência formal por escrito. Notificação com descrição da conduta, fundamento na convenção ou regimento, prazo para cessação do comportamento e aviso de que a reincidência poderá ensejar multa. Envie com comprovante de entrega — carta com AR ou e-mail com confirmação de leitura.
3. Documente a reincidência. Se o comportamento continua após a advertência, registre as novas ocorrências com o mesmo rigor. Esse histórico é o que demonstrará a reiteração exigida pelo art. 1.337.
4. Notifique o condômino sobre a possibilidade de aplicação da multa agravada. Dê prazo razoável — entre 10 e 15 dias, como referência de mercado — para que ele apresente sua defesa por escrito.
5. Colha o boletim de ocorrência quando cabível. Para comportamentos que configurem perturbação da paz, ameaça ou agressão, o BO registrado na delegacia ou pelo aplicativo da Secretaria de Segurança Pública agrega peso probatório relevante.
6. Convoque assembleia com pauta explícita. A convocação deve mencionar expressamente a deliberação sobre aplicação de multa por comportamento antissocial ao condômino identificado, com fundamento no art. 1.337 do CC.
7. Garanta o contraditório na assembleia. O condômino deve ter a oportunidade de se manifestar. Se ele não comparecer após notificado, registre isso na ata — a ausência voluntária não invalida o procedimento, desde que a notificação tenha sido feita corretamente.
8. Delibere com quórum correto. Três quartos dos condôminos — não do quórum presente, mas do total de condôminos do condomínio. Confirme esse número antes da assembleia.
9. Formalize a ata com detalhamento. A ata deve descrever o histórico de ocorrências, as advertências emitidas, a notificação para defesa, a manifestação (ou ausência) do condômino e o resultado da votação com o quórum alcançado.

Um dossiê completo — com todas essas etapas documentadas — não garante que o condômino não contestará a multa na justiça. Garante que, se contestar, o condomínio terá condições reais de sustentá-la.