Honorários advocatícios condominiais

O que são honorários advocatícios e quais os tipos

Quando o condomínio contrata um advogado para cobrar um condômino inadimplente — ou para qualquer outra demanda judicial —, surgem dois tipos de honorários que seguem lógicas distintas.^[1]

O honorário sucumbencial está regulado pelo art. 85 do CPC. O percentual é fixado pelo juiz entre 10% e 20% do valor da condenação, levando em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado e o tempo exigido pelo processo.^[1] Esse honorário pertence ao advogado — não ao condomínio — e é autônomo em relação ao honorário contratual. Portanto, mesmo que o condomínio vença a ação e o condômino pague os honorários sucumbenciais, isso não quita automaticamente o honorário contratual que o condomínio deve ao advogado.

O honorário contratual é o valor acertado diretamente entre o condomínio e o escritório de advocacia. Pode ser por ato (uma taxa por cada ação proposta), mensal fixo (avença) ou por êxito (percentual sobre o valor recuperado). A tabela de honorários da OAB serve como referência de mercado, mas o contrato é o que prevalece entre as partes.

Honorários sucumbenciais: quem paga quando o condomínio ganha

Quando o condomínio entra com ação de cobrança de taxas condominiais e vence, o juiz condena o condômino inadimplente a pagar os honorários sucumbenciais ao advogado do condomínio. Esses honorários integram a condenação e são cobrados junto com a dívida principal, os juros e a correção monetária.^[1]

O art. 85, § 2º, do CPC estabelece que os honorários serão fixados entre 10% e 20% sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa. Para condomínios, o mais comum é o cálculo sobre o valor da condenação — ou seja, a dívida do condômino acrescida de multa, juros e correção.

Dois pontos práticos que o síndico precisa conhecer:

1. Se o condomínio perder a ação, é o condomínio que pagará honorários sucumbenciais ao advogado do condômino. Isso é relevante: entrar com ações frágeis ou mal documentadas pode gerar custo ao próprio condomínio.
2. O honorário sucumbencial pertence ao advogado, não ao condomínio. O valor entra no cálculo da execução, mas é repassado diretamente ao profissional — o condomínio não pode utilizar esse valor para compensar os honorários contratuais pagos.

Na prática condominial, os juízes costumam fixar o percentual próximo do mínimo (10% a 12%) em ações de cobrança de taxas, por se tratar de causas relativamente simples e de valor determinado. Mas isso varia conforme o juízo e a complexidade de cada caso — é o advogado do condomínio quem melhor pode estimar o resultado esperado.

Honorários contratuais: o condomínio pode cobrar do devedor?

Essa é a pergunta que mais gera dúvida entre síndicos. A resposta é: depende — e depende de dois fatores combinados: o que diz a convenção do condomínio e o que está previsto no contrato com o advogado.

O fundamento legal para cobrar os honorários contratuais do devedor está nos arts. 389 e 395 do Código Civil (Lei 10.406/2002).^[2] O art. 389 estabelece que, no inadimplemento das obrigações, o devedor responde por perdas e danos, juros, atualização monetária e honorários de advogado. O art. 395 reforça que a mora sujeta o devedor a indenizar o credor pelos danos causados — e o custo do advogado é um dano decorrente direto da necessidade de cobrar judicialmente.

Na prática, contudo, a cobrança dos honorários contratuais do inadimplente enfrenta algumas condições para ser reconhecida:

• Previsão na convenção: a convenção precisa autorizar expressamente a cobrança dos honorários contratuais do condômino devedor, além dos honorários sucumbenciais. Sem essa previsão, há risco de o juiz não reconhecer a transferência do custo.
• Valor razoável e documentado: o percentual ou valor dos honorários contratuais precisa constar de contrato escrito com o advogado. Valores excessivos ou sem contrato formal têm menor chance de ser reconhecidos pelo juízo.
• A cobrança deve ocorrer em juízo: o reconhecimento da obrigação de pagar honorários contratuais depende de pedido expresso na inicial e de apreciação pelo juiz. Não é automático.

O STJ tem admitido, em caráter geral, a imputação dos honorários contratuais ao devedor com base nos arts. 389 e 395 do Código Civil, mas a análise é caso a caso — e o número de acórdão específico não deve ser citado sem verificação prévia no portal do tribunal. O advogado do condomínio é quem pode orientar sobre a viabilidade concreta em cada situação.

O que a convenção pode prever sobre honorários de cobrança

A convenção do condomínio é o instrumento mais importante para disciplinar como os honorários advocatícios serão tratados na política de cobrança. Uma convenção bem redigida nesse ponto reduz litígios internos e aumenta as chances de recuperação integral dos custos com advogado.

O que a convenção pode — e deve — prever:^[3]

• Autorização expressa para incluir honorários contratuais na cobrança judicial do condômino inadimplente, com indicação de percentual máximo ou referência à tabela OAB
• Autorização para incluir honorários de cobrança extrajudicial na boleta de cobrança após determinado prazo de inadimplência — geralmente após o envio de notificação formal
• Fluxo de cobrança e prazos antes do encaminhamento ao advogado, para que o condômino saiba em que ponto da régua a cobrança jurídica se inicia
• Percentual de honorários extrajudiciais admitido (tipicamente entre 10% e 20% da dívida) para cobrança antes do ajuizamento

Uma ressalva importante: a convenção não pode fixar honorários advocatícios extrajudiciais em valor abusivo ou desproporcional à dívida. Cláusulas com percentuais excessivos podem ser questionadas judicialmente e declaradas nulas. O critério é a razoabilidade — o honorário deve representar o custo real do serviço de cobrança, não uma sanção adicional.

Se a convenção atual do condomínio não trata do tema ou foi redigida há muitos anos, vale incluir o assunto na pauta da próxima assembleia geral extraordinária para atualização. Uma cláusula clara sobre honorários de cobrança pode economizar anos de discussão em processo.

Como o síndico controla os custos com advogado

O honorário preventivo costuma ser mais barato do que o sucumbencial perdido. Essa é a lógica de gestão que todo síndico deve ter em mente ao estruturar a relação com o advogado do condomínio.

Algumas práticas que fazem diferença na gestão de custos jurídicos:

• Avença mensal vs. honorário por ato: para condomínios com volume regular de cobranças, um contrato de assessoria jurídica com avença mensal fixa tende a ser mais econômico do que pagar por ação ajuizada. A avença cobre consultas preventivas, notificações extrajudiciais e o ajuizamento das ações dentro do valor combinado.
• Régua de cobrança formalizada: estabelecer em assembleia uma política de cobrança com prazos claros (quando notificar, quando negativar, quando acionar o advogado) reduz inadimplência prolongada e padroniza o processo — o que facilita o trabalho do advogado e diminui o custo por caso.
• Aprovação em assembleia da política de cobrança: quando os condôminos aprovam formalmente a régua e os honorários previstos para cada etapa, o síndico tem amparo para aplicar as medidas sem risco de questionamento interno.
• Acompanhamento do orçamento jurídico: o conselho fiscal deve monitorar os gastos com advogado como linha separada na prestação de contas. Honorários que crescem sem recuperação correspondente de dívidas indicam que a estratégia de cobrança precisa ser revisada.
• Análise de viabilidade antes de ajuizar: nem toda dívida pequena justifica uma ação judicial. O síndico deve pedir ao advogado uma análise de custo-benefício antes de ajuizar — o valor a recuperar precisa superar o custo do processo, incluindo o risco de honorários sucumbenciais no caso de perda.