Valor máximo da multa simples

O que diz o art. 1.336 §2º do Código Civil

O Código Civil, em seu art. 1.336, lista os deveres do condômino — entre eles, não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não alterar a fachada e não usar sua unidade de forma a prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos. O §2º desse artigo fixa diretamente a consequência do descumprimento:^[1]

"O condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV perderá o direito à utilização das partes comuns, poderá ser obrigado pelo condomínio, por decisão de três quartos dos condôminos restantes, a contratar seguro de incêndio ou a pagar as despesas de reparação, se causar dano às coisas comuns, e ficará sujeito a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa."

Duas regras fundamentais emergem desse texto:

1. O teto é de 5 vezes a contribuição mensal — esse é o limite absoluto que o Código Civil impõe. Nenhuma convenção, regimento ou decisão de assembleia pode ultrapassá-lo.
2. Se a convenção for omissa, a assembleia delibera — mas com quórum específico: pelo menos dois terços dos condôminos restantes (excluído o infrator). Sem essa deliberação, a multa não tem base legal para ser cobrada.

O dispositivo também é claro ao dizer que a multa é independente de perdas e danos. Isso significa que, se o descumprimento causou dano concreto ao condomínio ou a outro condômino, a multa pode ser cobrada em conjunto com a indenização pelo dano — são penalidades de natureza diferente e não se excluem.

Multa simples e multa ao condômino antissocial: base legal distinta

É fundamental não confundir o art. 1.336 §2º com o art. 1.337 do mesmo Código Civil. O art. 1.337 trata especificamente do condômino antissocial — aquele que, por seus atos ou omissões, causa reiterado constrangimento aos demais moradores ou inviabiliza a convivência.^[1] Esses dois artigos têm tetos e aplicações distintos, como explicado em seção específica adiante.

Como se calcula o valor máximo da multa

O cálculo do teto da multa simples é direto: o valor máximo permitido é 5 vezes a contribuição condominial do condômino infrator. A fórmula é:

Multa máxima = 5 × contribuição condominial mensal do condômino

Exemplo didático: se a taxa condominial de determinada unidade é X reais por mês, a multa máxima que o condomínio pode cobrar por uma infração às normas é de 5X reais. Se a convenção fixar o teto em 3X, esse é o limite aplicável naquele condomínio — a convenção pode restringir, mas não ampliar o teto legal.

O que entra na "contribuição condominial" para efeito do cálculo

O Código Civil usa a expressão "contribuições mensais" como base de cálculo — mas não define exatamente o que compõe esse valor. Na prática, o entendimento dominante no mercado condominial é que a base de cálculo é a taxa condominial ordinária — o valor que o condômino paga mensalmente para custear as despesas comuns do condomínio.^[2]

Há divergência sobre se taxas extras e fundo de reserva entram na base de cálculo. A posição mais conservadora — e mais segura juridicamente — é usar apenas a taxa ordinária como referência. Isso porque:

• A taxa extra tem caráter eventual e pode variar de mês para mês
• O fundo de reserva é uma poupança coletiva, não uma despesa de custeio corrente
• Em caso de questionamento judicial, o cálculo mais conservador tende a ser menos vulnerável a contestação

A convenção pode — e deve — especificar qual é a base de cálculo da multa. Quanto mais precisa essa definição, menor o risco de disputas sobre o valor cobrado.

Multa acima do teto legal: o que acontece

Se a convenção, o regimento interno ou uma deliberação de assembleia previr multa superior a 5 vezes a contribuição mensal, essa previsão é nula de pleno direito — não produz efeito jurídico. Não é preciso de decisão judicial para reconhecer a nulidade: ela existe desde o momento em que o valor ultrapassa o teto legal.^[2]

Na prática, isso significa que o condômino autuado com multa acima do teto pode questionar o valor — inclusive judicialmente — e o condomínio tem grande chance de sair perdedor. Pior: dependendo da situação, a cobrança indevida pode gerar obrigação de restituição dos valores já pagos e, eventualmente, discussão sobre danos morais.

O síndico que aplica multa acima do teto legal não está apenas cometendo um erro formal — está expondo o condomínio a ação judicial com resultado previsível.

A convenção pode fixar um teto diferente?

Sim — mas apenas para baixo. A convenção pode estabelecer um teto menor que o previsto em lei, mas não pode superá-lo. O Código Civil fixa um limite máximo que funciona como teto absoluto; a convenção opera dentro desse espaço.^[1]

Três cenários possíveis na prática:

O terceiro cenário — convenção omissa — é o mais arriscado. Sem previsão expressa na convenção e sem deliberação de assembleia, qualquer multa cobrada carece de base legal e pode ser contestada com facilidade.

Quando a convenção é antiga e o valor parece defasado

Muitas convenções antigas fixam a multa em termos nominais ou em múltiplos de salário mínimo — referências que podem ter se tornado inadequadas ou juridicamente problemáticas. Se a convenção usa salário mínimo como base de referência para multas, vale consultar um advogado especializado: há decisões judiciais entendendo que tal indexação é vedada pela legislação.^[2]

A atualização da convenção para adequar o valor das multas ao que o art. 1.336 §2º permite é uma medida preventiva importante. Essa atualização exige assembleia com quórum qualificado — geralmente 2/3 dos condôminos, conforme a convenção vigente — e não pode, evidentemente, resultar em teto superior ao limite legal.

Multa simples vs multa ao condômino antissocial: tetos distintos

O Código Civil trata de dois tipos de multa condominial com lógicas e tetos distintos. Confundi-los gera erros graves na aplicação das penalidades.^[1]

O ponto mais importante dessa distinção: a multa de até 10 vezes prevista no art. 1.337 só se aplica ao condômino antissocial e apenas na hipótese de reiteração. Não é possível aplicar a multa de 10 vezes a uma infração isolada — mesmo que grave — com base nesse dispositivo.

Na prática, o caminho correto é: se a infração é isolada, aplica-se a multa do art. 1.336 §2º, respeitando o teto de 5 vezes. Se o condômino já foi notificado e multado pelo mesmo tipo de comportamento e continua reiterando, aí abre-se caminho para enquadramento no art. 1.337, com quórum específico de 3/4 para deliberação e possibilidade de multa maior na reiteração.

O entendimento do STJ sobre a base de cálculo

O Superior Tribunal de Justiça tem se manifestado sobre questões relativas a multas condominiais em diversas oportunidades. O entendimento consolidado do STJ aponta que o art. 1.336 §2º deve ser interpretado de forma a proteger o condômino de cobranças abusivas — o teto legal existe precisamente para isso.^[2]

Sobre a base de cálculo, prevalece o entendimento de que a "contribuição mensal" referida no Código Civil corresponde ao valor que o condômino efetivamente paga a título de taxa condominial ordinária. Cobrar multa com base em taxa extraordinária ou fundo de reserva tem menor sustentação jurídica e é mais vulnerável a contestação.

Vale reforçar: a ausência de número de acórdão específico neste artigo é intencional — citar números de julgados sem confirmação do teor exato é uma prática que induz o leitor ao erro. O que se pode afirmar com segurança é que o STJ tem reafirmado a validade do teto legal e a necessidade de as convenções respeitarem o limite do Código Civil.