Como este tema se aplica ao seu condomínio
O quórum legal de três quartos dos condôminos é idêntico para todos os portes — a lei não faz distinção. No entanto, em condomínios pequenos, reunir três quartos das unidades em assembleia costuma ser o maior obstáculo prático. Com 40 unidades, por exemplo, são necessários 30 votos favoráveis. Recomenda-se usar a primeira convocação com quórum qualificado e planejar comunicação intensa antes da assembleia.
Com mais unidades, atingir três quartos exige um esforço proporcional maior em números absolutos — em um condomínio de 100 unidades, são necessários 75 votos. Por outro lado, condomínios médios tendem a ter estrutura de convocação mais organizada (administradora, comunicados formais, portaria) e assembleia híbrida começa a ser viável, o que pode facilitar a participação.
Em condomínios grandes, a logística da assembleia para aplicar multa antissocial é o maior desafio: reunir três quartos de 200 ou 300 unidades exige convocação ativa, reminders e, na prática, assembleia virtual ou híbrida. A assembleia por videoconferência, quando permitida pela convenção e pelo regimento, pode ser decisiva para viabilizar o quórum nesses casos.
O quórum para aplicar multa ao condômino antissocial está fixado no art. 1.337 do Código Civil (Lei 10.406/2002): três quartos dos condôminos restantes para a primeira aplicação da multa, e dois terços dos condôminos restantes para a penalidade por reiteração. Trata-se de quórum qualificado — mais alto do que a maioria simples exigida para deliberações ordinárias em assembleia. A aprovação precisa ocorrer em assembleia convocada com pauta clara sobre o caso. Sem esse rito, a multa é anulável judicialmente.
O que diz o art. 1.337 sobre o quórum
O art. 1.337 do Código Civil estabelece as regras para lidar com o condômino que reiteradamente descumpre os deveres de vizinhança e perturba a harmonia do condomínio. O caput do artigo prevê a multa por comportamento antissocial reiterado, e o parágrafo único vai além, permitindo uma penalidade agravada para casos extremos.[1]
O texto do caput é o seguinte:
"O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurarem."
E o parágrafo único acrescenta:
"O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia, por decisão de dois terços dos demais condôminos."
Dois artigos, dois quóruns distintos, duas situações diferentes. É fundamental não confundir os dois cenários ao preparar a assembleia.[1]
Vale destacar também o que o art. 1.337 não diz: ele não exige que a multa antissocial seja precedida de advertência formal, ao contrário da multa simples do art. 1.336, § 2º. Mas a ausência de advertência prévia, embora não seja exigência legal expressa, pode fragilizar a posição do condomínio em caso de contestação judicial — especialmente se o condômino questionar que não foi informado de que seu comportamento era considerado antissocial.
Primeira aplicação e reiteração: quóruns diferentes
O Código Civil trata duas situações com quóruns distintos. Entender a diferença entre elas é essencial para que o síndico convoque a assembleia certa, com a pauta certa.
| Situação | Fundamento legal | Quórum exigido | Valor máximo da multa |
|---|---|---|---|
| Condômino que reiteradamente descumpre deveres condominiais | Art. 1.337, caput | 3/4 dos condôminos restantes | Até 10× a contribuição mensal |
| Condômino com comportamento antissocial grave que torna a convivência incompatível | Art. 1.337, parágrafo único | 2/3 dos demais condôminos | Até 10× a contribuição mensal (até deliberação posterior da assembleia) |
A distinção prática entre caput e parágrafo único é de grau e de urgência. O caput trata de descumprimento reiterado de deveres — barulho frequente fora do horário, uso indevido de áreas comuns, descumprimento de regras do regimento. O parágrafo único vai um passo além: pressupõe comportamento que torna a convivência incompatível — situações de extrema perturbação, assédio a vizinhos, comportamentos que afetam a saúde ou segurança dos demais condôminos.[2]
Repare que o quórum do parágrafo único é menor (2/3) do que o do caput (3/4). O legislador entendeu que, quanto mais grave o comportamento, menos condôminos devem ser necessários para agir — e também que, nesses casos extremos, a urgência pode justificar a medida com quórum um pouco mais acessível.
Importante: o valor da multa é sempre o mesmo em ambos os casos — até 10 vezes (décuplo) o valor da contribuição mensal. A lei não prevê multa superior a esse teto, e qualquer deliberação que estabeleça valor acima disso contrariaria o dispositivo legal.
Total de condôminos ou presentes? A dúvida prática
A redação do art. 1.337 usa a expressão "três quartos dos condôminos restantes" — e essa frase gera uma dúvida legítima que divide síndicos, administradoras e até advogados: os três quartos são calculados sobre o total de condôminos do condomínio, ou apenas sobre os presentes na assembleia?[2]
A resposta direta é: o entendimento majoritário da doutrina e da prática condominial é que o quórum deve ser calculado sobre o total de condôminos — ou seja, as unidades do condomínio, excluído o próprio condômino que será multado (daí a expressão "restantes").
Isso tem consequências importantes. Em um condomínio de 80 unidades, se o condômino multado é o dono de uma delas, os "condôminos restantes" são 79. Três quartos de 79 corresponde a aproximadamente 60 votos favoráveis — e esses 60 votos precisam ser obtidos na assembleia, seja presencialmente ou por procuração. Não basta ter 60 presentes e todos votarem a favor; é necessário que 60 votos favoráveis sejam computados considerando a base total de condôminos.
A controvérsia existe porque a lei não é explícita sobre esse ponto. Alguns autores de direito condominial sustentam que o quórum pode ser calculado sobre os presentes, por analogia com outras deliberações assembleares. Outros — e é a posição mais segura juridicamente — entendem que, tratando-se de penalidade grave, o quórum deve ser qualificado em relação ao total, não apenas aos presentes. Deliberar por 3/4 dos presentes em uma assembleia com baixa participação poderia gerar uma multa aprovada com representatividade insuficiente — e mais facilmente contestada judicialmente.[2]
Para o síndico, a orientação prática é clara: consultar o advogado do condomínio antes da assembleia e adotar o critério mais conservador — três quartos do total de condôminos, excluído o multado. Se a assembleia atingir esse quórum, a deliberação fica muito mais sólida do ponto de vista legal, independentemente de qual interpretação um eventual juiz venha a adotar.
O que são os "condôminos restantes"
A expressão "condôminos restantes" significa os condôminos excluído o próprio infrator. Cada unidade conta como um condômino para fins de cálculo — independentemente de quantas pessoas moram nela. Em condomínios onde um único proprietário tem mais de uma unidade, o entendimento usual é que cada unidade representa um voto, salvo se a convenção dispuser de forma diferente.
O infrator não vota sobre sua própria multa. Isso é tanto uma decorrência da expressão legal quanto um princípio geral de direito: ninguém pode ser juiz no próprio processo. A convenção pode confirmar explicitamente esse impedimento, mas ele decorre da própria lei independentemente de previsão convencional.
O que fazer quando o quórum não é atingido
A realidade de muitos condomínios é que atingir três quartos dos condôminos em assembleia é difícil. Abstencionismo, conflito de agenda, moradores que alugam e têm contato raro com a gestão, proprietários em outra cidade — tudo isso pode comprometer o quórum mesmo quando o caso é grave e o apoio à multa é amplo entre os que participam.
Se o quórum não for atingido, o que ocorre?
- A multa não pode ser aplicada naquela assembleia. Deliberar com quórum inferior ao exigido por lei tornaria a multa anulável — e o condômino multado poderia contestá-la judicialmente com boas chances de êxito.
- A assembleia pode ser encerrada e reconvocada. Diferentemente de algumas deliberações que admitem segunda convocação com quórum reduzido, a multa do art. 1.337 não tem previsão legal de segunda chamada com quórum menor. A segunda convocação precisa atingir o mesmo quórum.
- O síndico deve redobrar a comunicação antes da próxima assembleia. Notificações individuais, comunicado formal em mural e por e-mail, e-mail com aviso de recebimento, uso de procurações — tudo isso pode ser mobilizado para aumentar a participação.
Há estratégias que podem ajudar a viabilizar o quórum sem infringir nenhuma regra:
- Procurações. Condôminos que não podem comparecer podem outorgar procuração a outro condômino ou a terceiro de confiança para votar em seu nome. Verificar na convenção se há restrições para outorga a não condôminos.
- Assembleia virtual ou híbrida. Se a convenção permite (ou se foi alterada para permitir), a assembleia por videoconferência amplia muito a participação — especialmente em condomínios com muitos proprietários não residentes.
- Documentação prévia do caso. Compartilhar com antecedência — por meio de comunicado formal — a documentação das infrações (registros de ocorrência, fotos, atas anteriores) motiva mais condôminos a participar de uma assembleia sobre o tema.
- Horário adequado. Assembleia em horário de maior disponibilidade dos condôminos (sábado pela manhã, por exemplo) aumenta a participação em relação a reuniões em dia útil durante a tarde.
Uma advertência importante: se o quórum não for atingido, o condomínio não deve aplicar a multa de qualquer forma e depois tentar "regularizar" em assembleia posterior. Multa aplicada sem o quórum legal exigido é anulável — e o condômino pode buscar judicialmente a anulação e eventualmente reparação por danos morais se a cobrança for indevida.
Particularidade dos condomínios horizontais
Em condomínios horizontais com moradias espalhadas em lotes grandes, a logística de reunir os condôminos pode ser ainda mais desafiadora do que em verticais. A comunicação presencial — cartazes, comunicados entregues em mãos — muitas vezes não funciona com a mesma eficiência. Condomínios horizontais que ainda não adotaram aplicativo condominial ou lista de e-mails estruturada devem considerar que a convocação para assembleia sobre caso de condômino antissocial exige atenção adicional ao alcance da comunicação.
Aprovação em assembleia: os requisitos do rito
Não basta atingir o quórum. A multa antissocial precisa ser aprovada em assembleia regularmente convocada, com pauta específica e clara sobre o caso. A ausência de qualquer desses elementos pode tornar a deliberação anulável.[2]
Os elementos essenciais para que a deliberação seja juridicamente válida:
- Convocação formal. A assembleia deve ser convocada conforme o prazo e a forma previstos na convenção — normalmente com antecedência mínima de oito dias, por edital em mural e comunicado individual, salvo prazo diferente na convenção.
- Pauta explícita. A pauta da assembleia precisa indicar claramente que o objeto é a aplicação de multa ao condômino antissocial, identificando o caso. Convocação com pauta genérica ("assuntos gerais") não é suficiente para validar uma deliberação dessa gravidade.
- Individualização do caso. O condômino infrator deve saber, antes da assembleia, que é o objeto da deliberação. Embora o Código Civil não exija expressamente a notificação prévia do infrator, a ausência dessa comunicação enfraquece o processo e pode ser apontada como violação ao contraditório em eventual contestação judicial.
- Quórum atingido e registrado. A ata da assembleia deve registrar o número de condôminos presentes, o total de condôminos do condomínio e o quórum atingido — deixando claro que o mínimo legal foi alcançado.
- Ata assinada. A ata deve ser assinada pelos presentes (ou pelo número mínimo exigido pela convenção) e registrada conforme a prática do condomínio.
O condomínio que segue esse rito com rigor fica muito mais protegido diante de uma eventual contestação judicial do que aquele que aplica a multa informalmente ou em assembleia com convocação imprecisa.
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Aplicar a multa do art. 1.337 exige rito preciso — convocação adequada, pauta clara, quórum atingido e ata bem lavrada. Erros no processo tornam a multa anulável. O oHub conecta condomínios a advogados e consultorias especializadas em direito condominial para apoiar desde a documentação do caso até a condução da assembleia.
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Perguntas frequentes
Qual é o quórum para aplicar multa ao condômino antissocial?
O art. 1.337 do Código Civil estabelece dois quóruns diferentes conforme a situação. Para o condômino que reiteradamente descumpre deveres condominiais (caput), exige-se deliberação de três quartos dos condôminos restantes. Para o condômino com comportamento antissocial grave que torna a convivência incompatível (parágrafo único), o quórum é de dois terços dos demais condôminos. Em ambos os casos, o condômino infrator não participa do cômputo nem do voto.
O quórum da multa antissocial é calculado sobre o total de condôminos ou sobre os presentes na assembleia?
Esse é o ponto mais controvertido na interpretação do art. 1.337. O entendimento majoritário da doutrina é que os três quartos devem ser calculados sobre o total de condôminos do condomínio — excluído o infrator —, não apenas sobre os presentes na assembleia. Trata-se de quórum qualificado que exige representatividade ampla, justamente porque a sanção é grave. Adotar o critério mais conservador (total de condôminos) protege o condomínio de contestação judicial.
O quórum da multa antissocial é diferente do quórum da multa simples?
Sim, são completamente diferentes. A multa simples por descumprimento do regimento (art. 1.336, § 2º do Código Civil) é aplicada pelo síndico, sem necessidade de assembleia ou quórum especial — basta que a convenção ou o regimento preveja a penalidade. A multa antissocial do art. 1.337 exige deliberação qualificada em assembleia (três quartos dos condôminos restantes para o caput, dois terços para o parágrafo único). São instrumentos distintos para situações distintas.
O que acontece se o quórum não for atingido na assembleia?
A multa não pode ser aplicada. Deliberar com quórum inferior ao exigido pelo art. 1.337 tornaria a sanção anulável judicialmente. A assembleia pode ser encerrada e reconvocada, mas a nova assembleia precisará atingir o mesmo quórum — não há previsão legal de segunda convocação com quórum reduzido para esse tipo de deliberação. O caminho é mobilizar mais condôminos: procurações, assembleia híbrida ou virtual (se permitida pela convenção), comunicação mais eficaz antes da reconvocação.
A convenção do condomínio pode reduzir o quórum da multa antissocial?
Não. O quórum do art. 1.337 é definido por lei federal — é norma cogente, ou seja, não pode ser afastada por convenção condominial. A convenção pode estabelecer regras adicionais sobre o rito (como exigir notificação prévia do infrator), mas não pode reduzir o quórum legal. Uma convenção que preveja quórum menor do que três quartos para aplicar multa antissocial contraria o Código Civil e, em caso de contestação, prevalece a lei.
Qual é o valor máximo da multa antissocial?
O art. 1.337 estabelece que a multa pode corresponder ao décuplo (dez vezes) o valor da contribuição mensal do condômino para as despesas condominiais. Esse é o teto legal — a assembleia pode deliberar valor inferior, mas não pode fixar multa acima desse limite. A lei também menciona que o valor pode variar "conforme a gravidade das faltas e a reiteração", o que dá à assembleia alguma margem para calibrar a penalidade dentro do teto legal.
A multa antissocial pode ser contestada judicialmente pelo condômino multado?
Sim. O condômino que receber a multa pode questionar judicialmente a deliberação com base em vícios de procedimento — quórum insuficiente, convocação irregular, pauta imprecisa ou ausência de individualização do caso na convocação. Por isso, o rito deve ser seguido com rigor: convocação formal com pauta clara, quórum atingido e registrado em ata, e ata bem lavrada. Cada falha no processo é um argumento para a contestação.