Convocação para venda de área comum

O condomínio pode vender área comum? O que diz a lei

Sim, é possível — mas com condições muito mais rígidas do que uma deliberação comum. A maioria das decisões em assembleia, como aprovação de obras ou contratação de fornecedores, segue quóruns relativamente acessíveis. A alienação de partes comuns é diferente: ela muda permanentemente a composição física e jurídica do condomínio.

O art. 1.351 do Código Civil é a referência central para esse tema:^[1]

"Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do condomínio, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos."

A alienação de área comum — quando envolve alteração da destinação ou da estrutura do condomínio — enquadra-se no requisito mais restritivo: unanimidade. Na prática, isso significa que todos os condôminos precisam concordar com a venda. A convenção pode ser ainda mais exigente; o Código Civil funciona como piso, não como teto.

Por que a lei é tão rigorosa? Porque uma área comum não pertence ao condomínio como pessoa jurídica — ela pertence a todos os condôminos de forma indivisível, na proporção das frações ideais de cada um. Vender essa área significa, na prática, retirar de cada condômino uma parcela do que é seu. Sem unanimidade, essa retirada forçada não é juridicamente possível.

O que é considerado área comum?

Área comum é tudo aquilo que não é unidade autônoma (apartamento, vaga de garagem privativa, depósito). O Código Civil lista as partes comuns nos artigos 1.331 e seguintes:^[1] o solo, a estrutura do prédio, o telhado, as fundações, os corredores, as escadas, os elevadores, o salão de festas, a piscina, a academia, o jardim e todas as áreas de uso coletivo.

Nem toda área comum pode ser vendida com igual facilidade. Áreas estruturais — fundações, pilares, laje — não podem ser alienadas nem que todos concordem: sua venda comprometeria a segurança do edifício. Já áreas de lazer, terrenos excedentes ou faixas de solo em condomínios horizontais são as que costumam ser objeto das discussões de venda.

Condomínios horizontais e mistos: particularidades

Em condomínios horizontais (casas em condomínio fechado), a venda de área comum pode envolver terrenos ou faixas de solo com implicações no IPTU e nos projetos urbanísticos da prefeitura. A aprovação da prefeitura pode ser necessária antes da assembleia, dependendo do município e da natureza da área.

Em condomínios de uso misto — residencial e comercial no mesmo empreendimento —, a negociação pode envolver a parte comercial do condomínio como possível compradora ou parte interessada. Essa complexidade adicional precisa ser gerida antes da convocação da assembleia, sob risco de a pauta chegar à votação com interesses mal alinhados.

O quórum necessário e por que é tão alto

O patamar de unanimidade previsto no Código Civil para alienação de área comum é intencionalmente elevado. A lógica é simples: qualquer condômino que discorde da venda tem o direito de não ter sua propriedade alterada sem seu consentimento.

Na prática, três cenários são possíveis:

1. Unanimidade dos condôminos: todos concordam, inclusive os ausentes — que precisam manifestar concordância expressa. Esse é o cenário exigido pelo Código Civil para alienações que envolvam mudança de destinação.
2. Quórum especial fixado na convenção: algumas convenções estabelecem um quórum qualificado para alienações de partes comuns — frequentemente dois terços ou três quartos dos condôminos. Se a convenção for mais restritiva que o Código Civil, prevalece a convenção. Se for mais permissiva, o Código Civil prevalece como piso mínimo.
3. Ausência de previsão na convenção: aplica-se integralmente o Código Civil, com exigência de unanimidade.

Antes de qualquer convocação, a primeira providência é ler cuidadosamente a convenção do condomínio para identificar qual quórum ela determina para alienação de partes comuns — e consultar um advogado especializado para interpretar esse dispositivo em relação à legislação vigente.

Por que um único condômino pode barrar a venda

Se o quórum exigido for unanimidade e um único condômino se opuser, a venda não pode acontecer. Não existe mecanismo legal no direito condominial brasileiro para forçar um condômino a vender sua fração de área comum. Essa é uma diferença fundamental em relação a outros tipos de deliberação assemblear.

Isso não significa que a situação seja permanente. O condômino pode mudar de posição em assembleia futura, ou o condomínio pode negociar com ele individualmente. Mas enquanto houver discordância, o ato jurídico da venda não pode ser consumado.

O que o edital precisa indicar para essa pauta

Em qualquer assembleia, o edital de convocação precisa descrever com clareza as pautas a serem discutidas. Para a venda de área comum, essa exigência é ainda mais crítica: a vagueza no edital pode invalidar a deliberação ou abrir espaço para contestação judicial.^[2]

O edital para essa pauta específica deve conter:

• Identificação precisa da área: qual é a área em questão (ex: "terreno lateral com área de 320 m² identificado na planta como área A-7"), com referência ao registro de imóveis quando aplicável
• O valor proposto: se já existe proposta de compra ou laudo de avaliação, o valor precisa constar no edital ou ser disponibilizado previamente para consulta pelos condôminos
• A quem será vendida: se há comprador identificado, identificá-lo no edital — venda para condômino, para terceiro ou para a própria administradora são situações com implicações diferentes
• Destinação dos recursos: o que será feito com o valor obtido — fundo de obras, redução de taxa condominial, obras específicas — é informação essencial para que cada condômino decida seu voto
• O quórum necessário: indicar claramente qual quórum será exigido para aprovação, com base na convenção e no Código Civil
• Prazo para consulta de documentos: os condôminos têm direito de consultar a documentação relevante antes da assembleia — o edital deve indicar onde e quando essa consulta é possível

Uma pauta de venda de área comum em que o edital apenas diz "discussão sobre alienação de parte do terreno" não atende ao princípio da informação plena. Condôminos que não se sentirem suficientemente informados podem contestar a validade da assembleia posteriormente.

O prazo de convocação segue as regras gerais da convenção — normalmente oito a dez dias de antecedência. Para uma pauta tão relevante, o ideal é extrapolar o prazo mínimo e convocar com pelo menos quinze dias de antecedência, dando tempo para que os condôminos se informem adequadamente.

As etapas após a aprovação em assembleia

A aprovação em assembleia é apenas o início do processo. A venda de área comum envolve etapas jurídicas e registrais que precisam ser concluídas para que a operação seja válida e a propriedade efetivamente transferida.^[2]

1. Lavratura da ata: a ata da assembleia que aprovou a venda precisa ser lavrada com precisão — registrando o quórum alcançado, os votos a favor, os votos contrários (se houver) e os ausentes. Ausentes que concordaram precisam ter sua manifestação documentada de forma adequada.
2. Registro da ata: a ata precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Esse registro é o que confere eficácia jurídica à decisão perante terceiros.
3. Escritura pública de compra e venda: a transferência da área comum exige escritura pública lavrada em cartório. O condomínio, representado pelo síndico, é a parte vendedora. A escritura deve incorporar a ata registrada e descrever com precisão a área alienada.
4. Averbação e atualização das frações ideais: com a venda concluída, as frações ideais de todos os condôminos são alteradas. Essa alteração precisa ser averbada na matrícula de cada unidade no Cartório de Registro de Imóveis — um processo que pode ser demorado e tem custo relevante.
5. Alteração da convenção: se a venda alterar a destinação ou a composição de partes comuns previstas na convenção, a própria convenção precisa ser atualizada e o texto alterado precisa ser registrado em cartório.
6. Tratamento tributário: a venda pode gerar obrigações tributárias para o condomínio — incluindo ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e eventualmente outros tributos dependendo da natureza da operação. O contador do condomínio e o advogado especializado devem orientar sobre esse ponto antes da conclusão da venda.

A duração de todo esse processo varia, mas raramente é rápida. Entre a aprovação em assembleia e a conclusão do registro cartorial, é comum que o processo leve vários meses — especialmente se houver necessidade de atualização das frações ideais de todas as unidades.

Quando a venda não é recomendada — riscos e alternativas

A venda de área comum é irreversível. Uma vez concluída, o condomínio perde definitivamente aquele espaço. Por isso, antes de avançar para a convocação da assembleia, vale examinar com honestidade se a venda é a melhor alternativa disponível.

Situações que aumentam o risco da operação

• Valor de mercado subestimado: sem laudo de avaliação independente, há risco de a área ser vendida abaixo do valor real. Um condômino que perceber isso anos depois pode contestar a operação.
• Comprador com conflito de interesse: vender para o próprio síndico, para a administradora ou para um condômino com influência desproporcional na gestão gera risco reputacional e pode motivar questionamentos jurídicos.
• Destinação dos recursos mal definida: se o produto da venda não for aplicado de forma clara e transparente, surgem desconfianças que podem contaminar assembleias futuras.
• Área com valor futuro não precificado: em regiões em desenvolvimento urbano, uma área que hoje parece inutilizada pode valorizar significativamente nos próximos anos. A venda prematura é uma perda que todos os condôminos atuais e futuros absorvem.
• Impacto em segurança ou infraestrutura: áreas que servem de recuo, circulação de serviços, acesso a equipamentos ou reserva técnica nunca devem ser vendidas sem análise técnica prévia — a engenharia tem que confirmar que a alienação não compromete a operação do edifício.

Alternativas à venda

Se a motivação para vender a área é financeira — levantar recursos para obras ou cobrir déficit —, há alternativas que preservam o patrimônio do condomínio:

• Locação da área comum: alugar o espaço para uso temporário (antena de telefonia, estacionamento rotativo, evento externo) gera receita recorrente sem alienação permanente — e pode ser revertido a qualquer momento
• Cessão de uso temporária: modelo similar à locação, com condições negociadas em assembleia e prazo definido
• Taxa extraordinária: quando o objetivo é financiar uma obra específica, uma taxa extra deliberada em assembleia com quórum menor pode ser mais eficiente do que uma operação imobiliária complexa
• Fundo de obras: provisionar ao longo do tempo evita a necessidade de alienar patrimônio para cobrir despesas pontuais

A decisão de vender ou não é dos condôminos — e este artigo não tem posição sobre ela. O ponto é que a decisão precisa ser informada: os condôminos precisam saber o que estão abrindo mão, quanto receberão, e se há caminhos alternativos.