Convocação para alteração da convenção

O quórum qualificado para alterar a convenção

O Código Civil é claro e direto neste ponto. O art. 1.351 estabelece que a alteração da convenção depende da aprovação de dois terços dos condôminos, calculados pelas frações ideais.^[1]

Duas palavras desta frase merecem atenção especial: "todos os condôminos" — não apenas os presentes na assembleia, mas o total de frações ideais do condomínio. Isso significa que, se metade dos condôminos não comparecer e não enviar procuração, a aprovação pode ficar impossível de atingir mesmo que todos os presentes votem a favor.

Por que a lei exige tanto? A convenção é o documento fundamental do condomínio — define direitos, deveres, a forma de cobrar taxas, as regras de uso das áreas comuns e até como as decisões são tomadas. Ela está acima do regimento interno em hierarquia. Exigir 2/3 das frações ideais garante que uma alteração desse peso não seja imposta por uma minoria ativa enquanto a maioria silenciosa fica de fora.

Vale notar uma distinção importante: o regimento interno do condomínio tem quórum mais baixo para alteração — geralmente maioria simples dos presentes, conforme a própria convenção estabelecer. Se o que precisa mudar está apenas no regimento, o processo é mais simples. Se está na convenção, o caminho é mais longo e exige muito mais planejamento.^[2]

Uma ressalva importante: qualquer alteração que contrarie normas do próprio Código Civil é inválida mesmo que aprovada. A convenção não pode, por exemplo, criar penalidades fora das previstas em lei ou restringir direitos que o Código assegura individualmente a cada condômino. A alteração precisa ser compatível com a legislação vigente — e quando há dúvida sobre isso, o caminho é buscar orientação jurídica especializada antes de ir à assembleia.

O que o edital precisa indicar na convocação

Aqui está um dos pontos mais críticos — e mais frequentemente negligenciados — em assembleias de alteração de convenção: o edital precisa indicar especificamente quais artigos ou cláusulas serão modificados.^[2]

Não é suficiente convocar uma assembleia com a pauta "Discussão e aprovação de alterações na convenção do condomínio". Essa redação genérica deixa os condôminos sem condições de decidir se querem comparecer, se precisam enviar procuração, ou o que devem votar. Se a alteração for votada com uma convocação vaga assim, ela pode ser questionada e invalidada — mesmo que o quórum tenha sido atingido.

O edital precisa informar, no mínimo:

• Os números dos artigos ou cláusulas que serão alterados (ex: "Arts. 12, 15 e 23 da Convenção")
• O tema de cada alteração de forma compreensível (ex: "regras de uso das vagas de garagem", "critério de rateio para obras de manutenção")
• A indicação de onde os condôminos podem consultar a minuta antes da assembleia (portaria, administradora, aplicativo do condomínio, e-mail)
• A data, hora e local da assembleia — e o horário da segunda convocação, caso a primeira não atinja quórum

Para alterações de convenção, o critério sobre prazo de envio da convocação é o que estiver estabelecido na própria convenção do condomínio. Se ela for omissa neste ponto, a prática de mercado recomenda envio com pelo menos dez dias de antecedência — prazo suficiente para que todos tomem conhecimento e decidam se comparecem ou enviam procuração.^[2]

Em condomínios horizontais, onde os proprietários frequentemente têm rotinas diferentes e menor contato diário entre si, garantir que o edital chegue a todos os proprietários — incluindo os não residentes — é especialmente importante. Uma convenção que regula uso de solo ou construção no interior de um horizontal é tema que interessa a todos os proprietários, estejam eles morando lá ou não.

O texto da alteração precisa circular antes da assembleia

Convocar a assembleia sem disponibilizar a minuta do texto alterado é um erro que compromete a qualidade da deliberação — e pode gerar questionamentos sobre a validade da votação. Um condômino que chega à assembleia sem nunca ter visto o texto que vai votar não está em condições de decidir com consciência.^[3]

A boa prática — e o que está consolidado na experiência do mercado condominial — é que a minuta da alteração seja disponibilizada no momento em que o edital é enviado, ou poucos dias depois, mas sempre com antecedência suficiente para leitura e análise.

Um processo bem conduzido geralmente segue este caminho:

1. Elaboração da minuta inicial. O síndico, junto com o conselho ou um advogado especializado em condomínios, redige a proposta de alteração, identificando claramente o texto atual e o texto proposto para cada artigo.
2. Circulação prévia para sugestões. Antes de convocar a assembleia, muitos condomínios abrem um período de consulta — seja pelo aplicativo do condomínio, por e-mail, ou pelo quadro de avisos — para que os condôminos façam sugestões. Essa etapa não é obrigatória por lei, mas melhora muito a qualidade final do texto e reduz resistências na assembleia.
3. Versão final para aprovação. Com ou sem o período de sugestões, a versão que será votada na assembleia precisa estar disponível para todos os condôminos antes da data da reunião.
4. Envio junto com o edital. A forma mais segura é enviar o texto da alteração anexo ao edital de convocação, seja fisicamente (quando os editais são entregues em mãos ou colocados nas caixas de correspondência) ou por e-mail ou aplicativo.

Se o texto for extenso — como numa revisão completa da convenção — pode ser prático enviar um resumo das principais mudanças junto com o edital, indicando onde o documento completo pode ser consultado. O importante é que nenhum condômino chegue à assembleia dizendo que não sabia o que seria votado.

Como conduzir a votação — artigo por artigo ou texto completo?

Esta é uma pergunta prática que surge com frequência quando a alteração envolve vários artigos: a assembleia vota cada artigo separadamente ou aprova o novo texto da convenção como um bloco único?

A lei não determina o formato da votação — ela só exige o quórum. A prática mais adotada varia conforme a extensão e a natureza das alterações:

• Quando as alterações são pontuais (dois ou três artigos específicos, cada um com um tema bem definido), votar artigo por artigo permite que os condôminos aprovem o que concordam e rejeitam o que discordam, sem precisar reprovar tudo por causa de um ponto divergente. Este formato é mais transparente e reduz o risco de impugnação.
• Quando é uma revisão completa (atualização de toda a convenção, substituição do documento inteiro), votação do texto como um todo é mais comum. Neste caso, é ainda mais importante que a minuta tenha circulado com antecedência, pois os condôminos não terão a oportunidade de aprovar partes separadas.

Independentemente do formato escolhido, algumas práticas tornam a votação mais segura e menos sujeita a questionamentos posteriores:

• O secretário da assembleia deve registrar na ata o resultado de cada votação (ou de cada artigo votado separadamente), com o número de votos favoráveis, contrários e abstenções, expressos em frações ideais — não apenas em número de condôminos presentes.
• Condôminos que votaram por procuração devem ter seus votos computados e registrados da mesma forma que os presentes.
• Se um artigo não atingiu o quórum necessário, ele deve ser registrado como não aprovado — e isso não invalida os demais artigos que foram aprovados com quórum suficiente.

Uma dúvida frequente: condôminos inadimplentes podem votar? O Código Civil (art. 1.335, III) veda o voto do condômino em débito com o condomínio. Isso se aplica também às assembleias de alteração de convenção — a restrição não é suspensa pelo fato de a pauta ser mais importante.^[1]

Após a aprovação: registro em cartório

A aprovação na assembleia é um passo fundamental — mas não é o último. A convenção alterada só tem plena eficácia perante terceiros (outros condôminos que comprarem unidades no futuro, por exemplo) depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis onde o condomínio está matriculado.^[2]

Entre a assembleia e o registro, o processo envolve algumas etapas práticas:

1. Lavratura da ata. A ata da assembleia precisa ser redigida, assinada pelo presidente e pelo secretário da reunião, e registrada em Cartório de Registro de Títulos e Documentos (em alguns casos — consulte o cartório para verificar se é necessário neste passo).
2. Consolidação do texto da convenção. O texto aprovado precisa ser organizado na forma final — pode ser um documento que atualiza apenas os artigos alterados, ou a convenção inteira reescrita com as alterações incorporadas.
3. Levantamento dos documentos exigidos. O Cartório de Registro de Imóveis exigirá, em geral: requerimento assinado pelo síndico (com firma reconhecida), ata da assembleia que elegeu o síndico atual, edital de convocação da assembleia de alteração (assinado pelo síndico, com firma reconhecida), ata da assembleia que aprovou a alteração, e o novo texto da convenção. Os requisitos exatos variam de cartório para cartório — consulte antes de montar o dossiê para evitar ir e voltar.^[4]
4. Protocolo e registro. Com a documentação completa, o síndico (ou a administradora) protocola o pedido de averbação no cartório. Após a análise e o pagamento dos emolumentos, a alteração é registrada.

Uma orientação prática valiosa: antes de iniciar todo o processo de convocação e assembleia, vale uma visita ou ligação ao Cartório de Registro de Imóveis para perguntar exatamente o que será necessário para o registro. Cada cartório pode ter exigências específicas — e descobrir isso depois da assembleia, quando algum documento está faltando, atrasa todo o processo.

Enquanto o registro não é feito, a alteração aprovada em assembleia é válida entre os condôminos que participaram, mas não tem eficácia plena perante terceiros. Por isso, não deixe o registro como uma tarefa "para depois".