O que mudou para o seu condomínio com a reforma trabalhista
A mudança mais relevante é a segurança jurídica: terceirizar zelador e porteiro — prática já comum antes de 2017 — deixou de ser juridicamente questionável. O condomínio pequeno raramente precisou de assessoria jurídica para interpretar a mudança, mas ela protege contratos que já existiam na prática.
Com portaria e limpeza já terceirizadas na maioria dos casos, a reforma trabalhista de 2017 consolidou juridicamente modelos que o condomínio médio já operava. A atenção passa a ser para o monitoramento dos contratos de terceirização — a responsabilidade subsidiária do condomínio continua valendo.
Com equipes maiores e contratos mais complexos, o condomínio grande ganhou mais flexibilidade para estruturar terceirizações sem receio de questionamento judicial sobre atividade-fim. Ao mesmo tempo, o volume de contratos aumenta a exposição à responsabilidade subsidiária — o que exige monitoramento mais rigoroso de certidões e obrigações trabalhistas das prestadoras.
A reforma trabalhista de 2017 — composta pela Lei 13.429/2017 e pela Lei 13.467/2017 — eliminou a restrição que limitava a terceirização às atividades-meio das empresas e condomínios, permitindo a terceirização irrestrita de qualquer função, inclusive as consideradas atividade-fim. Para os condomínios, isso significou sobretudo segurança jurídica para contratos que já existiam na prática: a dúvida sobre se zelador ou porteiro eram "atividade-fim do condomínio" desapareceu. O que não mudou: a responsabilidade subsidiária do condomínio perante os trabalhadores da prestadora de serviços, consolidada pela Súmula 331 do TST e confirmada pelo próprio texto das novas leis.
O que era a restrição antes de 2017
Antes das leis de 2017, a terceirização no Brasil era regulada pela Lei 6.019/1974 — voltada originalmente ao trabalho temporário — e pela jurisprudência do Tribunal Superior do Trabalho, em especial pela Súmula 331, editada em 1993 e atualizada ao longo dos anos.[4]
O item I da Súmula 331 vedava a formação de vínculo empregatício com empresas de trabalho temporário, com exceções. Já o item III, que ganhou centralidade nos debates sobre terceirização, autorizava a contratação de serviços especializados ligados à atividade-meio do tomador — mas proibia a terceirização da atividade-fim.
Esse limite — atividade-meio versus atividade-fim — era o coração da restrição. O problema prático: a fronteira entre as duas categorias nunca foi definida de forma clara pela lei, ficando a cargo da interpretação judicial caso a caso.
O debate no contexto condominial
Para os condomínios, a distinção gerava uma dúvida específica: portaria e zelaria — as funções mais terceirizadas no mercado condominial — eram atividade-meio ou atividade-fim de um condomínio?
A resposta dependia do intérprete. Parte da doutrina e da jurisprudência trabalhista entendia que o condomínio tem como atividade-fim a administração, conservação e segurança do espaço coletivo — e, portanto, porteiro e zelador exerceriam atividade-fim. Outros entendiam que, por se tratar de uma pessoa jurídica sem fins lucrativos e sem produto final identificável, a lógica de atividade-fim não se aplicava ao condomínio da mesma forma que a uma empresa comercial.
Na prática, a terceirização de portaria e limpeza já era amplamente utilizada nos condomínios brasileiros mesmo antes de 2017. Mas esse estado de incerteza jurídica criava risco de questionamento: contratos de terceirização poderiam ser questionados judicialmente, e o reconhecimento de vínculo empregatício direto entre o trabalhador terceirizado e o condomínio era uma possibilidade real em ações trabalhistas.
O que mudou com a Lei 13.429/2017 e a Reforma Trabalhista
Em 31 de março de 2017, entrou em vigor a Lei 13.429/2017, que alterou dispositivos da Lei 6.019/1974 e introduziu uma seção específica sobre contrato de prestação de serviços a terceiros. Em agosto do mesmo ano, a Lei 13.467/2017 — a Reforma Trabalhista — consolidou e ampliou essas mudanças.[1][2]
A mudança central está no art. 4º-A da Lei 6.019/1974, com redação dada pela Lei 13.429/2017 e confirmada pela Lei 13.467/2017:
"Considera-se prestação de serviços a terceiros a transferência feita pela contratante da execução de quaisquer de suas atividades, inclusive sua atividade principal, à pessoa jurídica de direito privado prestadora de serviços que possua capacidade econômica compatível com a sua execução."
A expressão "inclusive sua atividade principal" encerrou o debate. A partir de abril de 2017, qualquer atividade — seja ela considerada atividade-meio ou atividade-fim — pode ser legalmente terceirizada no Brasil.[1]
A confirmação pelo STF em 2018
Em 30 de agosto de 2018, o Supremo Tribunal Federal julgou a ADPF 324 e o Recurso Extraordinário 958.252, fixando tese de repercussão geral que consolidou o entendimento:[3]
"É lícita a terceirização ou qualquer outra forma de divisão do trabalho entre pessoas jurídicas distintas, independentemente do objeto social das empresas envolvidas, mantida a responsabilidade subsidiária da empresa contratante."
Sete ministros votaram a favor e quatro contra. O resultado encerrou a discussão no âmbito constitucional: a terceirização de atividade-fim é lícita. A ressalva — "mantida a responsabilidade subsidiária da empresa contratante" — é igualmente importante e será tratada adiante.
| Marco legal | Vigência | Mudança para condomínios |
|---|---|---|
| Súmula 331 do TST (redação original) | 1993–2017 | Terceirização limitada à atividade-meio; dúvida sobre portaria e zelaria |
| Lei 13.429/2017 | Abril 2017 | Terceirização de qualquer atividade expressamente autorizada em lei; responsabilidade subsidiária mantida |
| Lei 13.467/2017 (Reforma Trabalhista) | Novembro 2017 | Consolidou e ampliou as mudanças da Lei 13.429; inseriu regras adicionais sobre quarteirização e grupos econômicos |
| STF — ADPF 324 e RE 958.252 | Agosto 2018 | Declarou constitucional a terceirização irrestrita; manteve responsabilidade subsidiária do tomador |
O que a mudança significa na prática para o condomínio
Para o síndico morador, a principal consequência da reforma trabalhista não foi uma revolução no modelo de gestão — foi a regularização jurídica de práticas que já existiam. A terceirização de portaria, limpeza e zelaria já era a realidade da maioria dos condomínios brasileiros antes de 2017. O que a lei fez foi remover a incerteza sobre a legalidade desses contratos.
Na prática, a mudança abre algumas possibilidades concretas:
- Terceirizar o zelador sem risco jurídico — antes de 2017, havia risco de um tribunal trabalhista entender que o zelador, por exercer a "atividade essencial" do condomínio, deveria ter vínculo direto. Esse risco desapareceu com a nova lei.
- Terceirizar a administração condominial integralmente — contratar uma empresa de gestão condominial para assumir todas as funções administrativas, inclusive as que poderiam ser vistas como atividade-fim, é legalmente seguro.
- Substituir contrato CLT por contrato de prestação de serviços sem exposição adicional — desde que respeitadas as regras de transição e os direitos trabalhistas do empregado que estava sob o regime CLT.
- Contratar portaria virtual ou híbrida — modelos que antes poderiam ser questionados por terceirizar a segurança (atividade essencial do condomínio) ganharam respaldo legal explícito.
Em condomínios pequenos, a terceirização ampla consolidou modelos que já eram a norma: faxina pontual, portaria virtual e zelador terceirizado. O impacto prático da mudança é limitado porque o volume de contratos é pequeno e o risco de ação trabalhista era difuso. A principal vantagem é poder formalizar esses contratos com mais confiança e sem a necessidade de assessoria jurídica cara para cada contratação.
O condomínio médio frequentemente já operava com portaria terceirizada e limpeza por contrato. A reforma trabalhista simplificou a argumentação jurídica nesses contratos e abriu espaço para terceirizar funções antes mantidas em CLT por precaução — como um auxiliar administrativo do síndico. A decisão de manter CLT ou migrar para terceirização, nesse porte, passa a ser principalmente uma análise de custo-benefício, não de legalidade.
Condomínios grandes com equipes internas — zelador, porteiros CLT, auxiliares de manutenção — ganharam a possibilidade de reestruturar o modelo com mais segurança. É possível terceirizar funções antes mantidas em CLT por receio de questionamento judicial, eventualmente reduzindo o passivo trabalhista de longo prazo. Porém, quanto maior o quadro de funcionários próprios, mais complexa é a transição — e mais relevante se torna a atenção à responsabilidade subsidiária sobre os contratos de terceirização já existentes.
O que a mudança não autoriza
A terceirização ampla não é um salvo-conduto para qualquer modelo de contratação. Algumas limitações continuam valendo e precisam ser conhecidas pelo síndico:
- A empresa prestadora precisa ter capacidade econômica compatível. O art. 4º-A da Lei 6.019/1974 exige que a prestadora "possua capacidade econômica compatível com a sua execução". Um contrato com uma empresa sem estrutura para cumprir as obrigações trabalhistas não é protegido pela lei.[1]
- Não é possível usar trabalhadores terceirizados em atividades diferentes das contratadas. O art. 5º-A da Lei 6.019/1974 proíbe expressamente que a empresa contratante utilize os trabalhadores "em atividades diferentes daquelas que foram objeto do contrato".[1]
- A transição de CLT para terceirização não pode ser usada para burlar direitos adquiridos. Demitir um funcionário CLT para contratá-lo como terceirizado, sem respeitar os direitos rescisórios, é prática que pode ser revertida na Justiça do Trabalho.
O que não mudou: responsabilidades que a reforma não eliminou
Este é o ponto mais importante e mais subestimado da reforma trabalhista para os condomínios. A terceirização ampla não eliminou nem reduziu a responsabilidade subsidiária do condomínio em relação aos trabalhadores da empresa prestadora de serviços.[3][4]
A Súmula 331 do TST, em seu item IV, estabelece:
"O inadimplemento das obrigações trabalhistas, por parte do empregador, implica a responsabilidade subsidiária do tomador dos serviços quanto àquelas obrigações, desde que haja participado da relação processual e conste também do título executivo judicial."
E o próprio STF, ao julgar a ADPF 324 em 2018, incluiu na tese aprovada a manutenção da responsabilidade subsidiária. Ou seja: se a empresa de portaria ou de limpeza não pagar as verbas trabalhistas dos funcionários que prestam serviço no condomínio — salários, férias, 13º, FGTS, indenizações —, o condomínio pode ser chamado a responder por esses valores na Justiça do Trabalho.[3]
O que a responsabilidade subsidiária significa na prática
Responsabilidade subsidiária significa que o condomínio não é o devedor principal — o devedor principal é a empresa prestadora. Mas, se ela não pagar, o credor (o trabalhador) pode cobrar o condomínio. Na prática judicial, isso acontece com frequência: empresas de terceirização de pequeno porte fecham ou ficam inadimplentes, e o trabalhador aciona o tomador de serviços para receber.
A consequência direta para a gestão condominial é que o dever de monitoramento dos contratos de terceirização aumentou, não diminuiu, com a reforma trabalhista. Um condomínio que terceiriza mais funções sem monitorar as prestadoras está ampliando sua exposição à responsabilidade subsidiária.
Com um ou dois contratos de terceirização (geralmente limpeza e portaria virtual), o monitoramento é simples: pedir à prestadora mensalmente a guia de FGTS recolhida, o comprovante de pagamento de salários e a certidão negativa de débitos trabalhistas. É um trabalho de 30 minutos por mês que pode evitar uma execução judicial de anos.
Com mais contratos — portaria, limpeza, manutenção de elevadores, jardinagem — o monitoramento precisa ser sistemático. A administradora pode ser designada para centralizar a coleta de certidões e comprovantes. Vale incluir cláusula contratual prevendo o direito de retenção de pagamento à prestadora caso ela não apresente a documentação trabalhista em dia.
Com múltiplos contratos e valores elevados, o condomínio grande precisa de um protocolo formal de due diligence trabalhista: checklist mensal por prestadora, cláusulas contratuais de retenção, seguro de responsabilidade subsidiária (quando disponível no mercado) e acompanhamento próximo da situação fiscal das prestadoras. Uma ação trabalhista de um porteiro contra uma empresa de portaria que fechou pode resultar em penhora de valores da conta do condomínio.
O dever de fiscalização
Além da responsabilidade subsidiária, a legislação impõe ao tomador de serviços o dever de fiscalizar as condições de trabalho dos terceirizados dentro das suas instalações. O art. 4º-A, §1º da Lei 6.019/1974 estabelece que "a contratante é responsável por garantir as condições de segurança, higiene e salubridade dos trabalhadores, quando o trabalho for realizado em suas dependências ou local previamente convencionado em contrato".[1]
Para o condomínio, isso significa que o síndico tem responsabilidade pelas condições de trabalho do porteiro terceirizado que atua na guarita, do faxineiro que usa produtos químicos nas áreas comuns e do profissional de manutenção que sobe em telhados. EPIs, condições ergonômicas, exposição a riscos — tudo isso é responsabilidade compartilhada entre a prestadora e o condomínio tomador.
A evolução da jurisprudência do TST após a reforma
A Súmula 331 do TST, editada em 1993, passou por revisões ao longo dos anos — em 2000, 2003 e 2011. Com a reforma trabalhista de 2017 e o julgamento do STF em 2018, o cenário jurisprudencial mudou substancialmente, mas a Súmula 331 não foi cancelada: ela continua sendo aplicada nas partes em que não conflita com as novas leis.[4]
O ponto que permanece integralmente válido é o item IV da Súmula 331, que trata da responsabilidade subsidiária. O ponto que foi superado pelas leis de 2017 e pelo STF é a restrição à terceirização de atividade-fim contida no item I e no item III. Na prática, a Súmula 331 continua sendo o principal instrumento de proteção dos trabalhadores terceirizados no que diz respeito a obrigações não cumpridas pelo empregador.
Para o síndico, o cenário atual é mais claro do que antes de 2017: a terceirização é livre, mas a responsabilidade subsidiária é certa. Esse equilíbrio é o estado atual do direito — e deve ser tratado como tal na gestão dos contratos do condomínio.
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Perguntas frequentes
O que a reforma trabalhista mudou para os condomínios?
A reforma trabalhista de 2017 — composta pela Lei 13.429/2017 e pela Lei 13.467/2017 — permitiu a terceirização de qualquer atividade, incluindo a chamada atividade-fim. Para os condomínios, a principal mudança prática foi a segurança jurídica: terceirizar porteiro, zelador e equipe de limpeza, que já era comum na prática, passou a ter amparo legal explícito. O que não mudou: a responsabilidade subsidiária do condomínio pelos direitos trabalhistas dos funcionários das prestadoras de serviços.
Condomínio pode terceirizar qualquer função depois da reforma trabalhista?
Sim. A partir da Lei 13.429/2017, confirmada pela Lei 13.467/2017 e pelo STF em 2018 (ADPF 324), não há mais restrição sobre quais funções podem ser terceirizadas. Portaria, zeladoria, administração, manutenção, limpeza — todas são passíveis de terceirização. A exigência legal é que a prestadora de serviços tenha capacidade econômica compatível com o contrato e que os trabalhadores só executem as atividades previstas no contrato.
O que é responsabilidade subsidiária e por que ela importa para o síndico?
Responsabilidade subsidiária significa que, se a empresa prestadora de serviços (de portaria, limpeza, zelaria etc.) não pagar as verbas trabalhistas devidas aos seus funcionários, o condomínio pode ser acionado judicialmente para cobrir esses valores. O condomínio não é o devedor principal — mas pode ser chamado a pagar se a prestadora não cumprir. A reforma trabalhista não eliminou essa responsabilidade: ela foi mantida expressamente tanto nas leis de 2017 quanto na decisão do STF de 2018.
A Lei 13.429/2017 se aplica a condomínios?
Sim. A Lei 13.429/2017 e a Lei 13.467/2017 se aplicam a qualquer pessoa jurídica de direito privado que contrate prestação de serviços, incluindo condomínios edilícios. O condomínio, ainda que não seja uma empresa com fins lucrativos, é uma pessoa jurídica para fins de direito — e os contratos de terceirização que celebra são regidos pelas mesmas regras que se aplicam às empresas em geral.
Como o condomínio se protege da responsabilidade subsidiária?
A principal proteção é o monitoramento sistemático dos contratos de terceirização. O condomínio deve exigir mensalmente das prestadoras: comprovante de pagamento de salários, guia de recolhimento do FGTS e certidão negativa de débitos trabalhistas. Vale incluir no contrato de prestação de serviços cláusula que permita reter o pagamento à empresa caso ela não apresente a documentação em dia. Em condomínios grandes, esse monitoramento deve ser formalizado como protocolo e pode ser delegado à administradora.
A mudança de funcionário CLT para terceirizado precisa de aprovação em assembleia?
A legislação trabalhista não exige aprovação em assembleia para que o condomínio mude de modelo CLT para terceirização. Mas a mudança envolve rescisão de contrato de trabalho — com todos os direitos rescisórios devidos — e alteração no orçamento do condomínio. Na prática, uma mudança relevante como essa deve ser comunicada ao conselho e, dependendo do impacto orçamentário, pode ser objeto de deliberação em assembleia. Verifique o que estabelece a convenção do condomínio.
Fontes e referências
- Brasil. Lei 13.429, de 31 de março de 2017 — altera dispositivos da Lei 6.019/1974 e dispõe sobre trabalho temporário e prestação de serviços a terceiros. Planalto.gov.br.
- Brasil. Lei 13.467, de 13 de julho de 2017 — Reforma Trabalhista — altera a Consolidação das Leis do Trabalho (CLT). Planalto.gov.br.
- STF. STF decide que é lícita a terceirização em todas as atividades empresariais — julgamento da ADPF 324 e RE 958.252. Portal STF. 2018.
- TST. Súmula 331 — Contrato de prestação de serviços — responsabilidade subsidiária do tomador de serviços. Tribunal Superior do Trabalho.