Penhora de unidade: passo a passo

Quando a penhora de unidade se torna possível

A penhora não é o primeiro recurso disponível ao condomínio — é o resultado de um processo de cobrança que não foi resolvido por negociação ou por pagamento espontâneo. Para que ela se torne possível, duas condições precisam estar presentes:

1. Existência de uma execução judicial em curso. O condomínio precisa ter ajuizado uma ação de cobrança (ordinária ou monitória) que resultou em sentença condenatória, ou ter iniciado diretamente uma execução de título extrajudicial — quando a dívida está documentada de forma suficiente para esse caminho.
2. Inadimplência relevante e documentada. A dívida precisa estar constituída, com memória de cálculo, extratos de inadimplência e histórico de notificação ao condômino. Sem documentação adequada, o processo judicial começa mal.

Uma dúvida frequente de síndicos: o condomínio pode requerer a penhora antes de obter a sentença? Em regra, não — a penhora é ato de cumprimento de decisão judicial. Mas há casos em que o juiz pode deferir uma medida cautelar de arresto sobre o imóvel antes da sentença, quando há risco de dilapidação do patrimônio. Esse é um caminho mais complexo e exige análise jurídica caso a caso.

Em condomínios horizontais, vale atenção extra: a unidade penhorada pode ser a única moradia do devedor — e a questão do bem de família, tratada na seção seguinte, ganha ainda mais relevância nesses casos.

Bem de família e dívida condominial: o que diz a lei

Este é o ponto de maior dúvida — e também o mais importante para síndicos e condôminos entenderem antes de qualquer decisão.

A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família de penhora para pagamento de dívidas. A regra geral é clara: o bem de família não pode ser penhorado. Mas a própria lei cria exceções expressas. O art. 3º, inciso IV da Lei 8.009/1990 estabelece que a impenhorabilidade do bem de família não se aplica quando a dívida decorre de obrigações condominiais.^[1]

Em termos práticos: mesmo que o apartamento seja o único imóvel do devedor e sua moradia principal, ele pode ser penhorado se a dívida for de condomínio. Essa é uma exceção legal clara e consolidada.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem posição consolidada nesse sentido. A Súmula 549 do STJ estabelece: "É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação." Mais do que isso, a jurisprudência do STJ reafirma, de forma sistemática, que dívidas condominiais permitem a penhora do imóvel residencial do devedor — exatamente por força do art. 3º, IV da Lei 8.009/1990.^[2]

Por que a lei abre essa exceção? A lógica é que as despesas condominiais são necessárias para a conservação e funcionamento do próprio imóvel. Quem deixa de pagar o condomínio se beneficia do serviço às custas dos demais condôminos. A exceção é uma forma de equilibrar esse desequilíbrio — e de garantir que o instrumento de cobrança seja eficaz.

Isso não significa, porém, que a penhora será automática ou que o devedor não possa contestar. O processo judicial permite que ele apresente defesa, questione o valor, proponha acordo ou requeira prazo adicional para pagamento. A exceção ao bem de família elimina um obstáculo legal — não elimina o processo.

Passo a passo: da execução à penhora

O caminho do condomínio até a penhora efetiva da unidade passa por cinco etapas principais, todas regidas pelo CPC (Lei 13.105/2015). O tempo de tramitação varia por comarca, pela carga do juízo e pela conduta do devedor — não há prazo único. O que segue é o fluxo processual típico.^[3]

1. Ação de cobrança (ou execução direta)
   O condomínio, representado pelo síndico com autorização da convenção ou assembleia, ajuíza a ação de cobrança por dívida condominial. Dependendo da documentação disponível, pode ser ação ordinária de cobrança, ação monitória ou execução de título extrajudicial (quando a convenção tem força executiva reconhecida). É essencial que a petição inicial já traga a memória de cálculo detalhada — cotas em atraso, encargos, multas e honorários.
2. Sentença condenatória
   Na ação de cobrança ou monitória, o juiz profere sentença condenando o devedor ao pagamento do valor apurado. Após o trânsito em julgado (ou após o prazo de cumprimento espontâneo), abre-se a fase de cumprimento de sentença. Se o devedor não pagar voluntariamente no prazo fixado pelo CPC (15 dias na fase de cumprimento), incide multa de 10% sobre o valor (art. 523 do CPC) e honorários adicionais.
3. Requerimento de penhora
   Frustrado o pagamento voluntário, o condomínio (por seu advogado) requer ao juízo a penhora de bens do devedor. O CPC estabelece uma ordem preferencial de bens a penhorar (art. 835), e o imóvel aparece nessa ordem — mas o credor pode indicar o bem e requerer a penhora diretamente sobre a unidade condominial. O juiz defere o pedido e expede o mandado de penhora e avaliação.
4. Avaliação do imóvel
   O oficial de justiça (ou perito nomeado pelo juízo) realiza a avaliação do imóvel para determinar o valor de mercado — base para o leilão. O laudo é juntado aos autos e o devedor pode impugná-lo se discordar do valor atribuído. Após a avaliação, a penhora é averbada na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis — a partir daí, qualquer transferência do imóvel é ineficaz perante o credor.
5. Leilão judicial
   Se não houver pagamento, acordo ou embargos suspensivos, o juiz designa leilão público. O imóvel vai primeiro a primeiro leilão (com valor mínimo de mercado apurado na avaliação) e, se não houver arrematante, a segundo leilão (com lance mínimo reduzido, vedada a arrematação por valor vil — abaixo de 50% do valor de avaliação, segundo o art. 891 do CPC). O produto da arrematação quita a dívida, encargos e honorários; eventual saldo remanescente é devolvido ao devedor.

Um aspecto prático que síndicos frequentemente subestimam: a penhora averbada na matrícula já produz efeito imediato sobre a negociabilidade do imóvel. Muitos devedores, ao perceberem que a unidade está onerada e não pode ser vendida com facilidade, buscam quitação ou acordo nesse momento — antes mesmo do leilão ser designado.

O que acontece depois da penhora: arrematação e outros desfechos

A penhora não equivale à perda imediata do imóvel. Entre a averbação da penhora e a saída efetiva do devedor do apartamento, há um intervalo longo — e vários desfechos possíveis.^[3]

Pagamento espontâneo. O devedor quita a dívida (principal, encargos, honorários e custas) antes do leilão. A penhora é levantada, a averbação cancelada e o processo encerrado. Este é o desfecho mais comum depois que a penhora é concretizada — ela funciona como forte incentivo ao pagamento.

Acordo com parcelamento. O devedor e o condomínio podem firmar acordo a qualquer momento do processo. O juiz homologa o parcelamento e a penhora pode ser mantida como garantia até a quitação total. O acordo precisa ser aprovado pela assembleia ou estar dentro dos limites de poderes do síndico previstos na convenção.

Arrematação por terceiro. No leilão, um terceiro compra a unidade pelo maior lance acima do mínimo. O adquirente recebe o imóvel livre das dívidas condominiais anteriores à arrematação (que são quitadas com o produto do leilão). O devedor perde o imóvel e tem direito ao saldo remanescente, se houver.

Adjudicação pelo credor. O condomínio pode, em vez de aguardar o leilão, requerer a adjudicação do imóvel pelo valor da avaliação (art. 876 do CPC). É uma opção pouco comum na prática condominial, já que o condomínio não é um investidor imobiliário — mas é um instrumento previsto em lei.

O que acontece com o morador após a arrematação. O condômino que perde a unidade em leilão não sai imediatamente. O arrematante precisará, se necessário, ajuizar ação de imissão na posse para retomar o imóvel. Esse processo adicional pode levar meses. Durante esse período, o morador permanece no imóvel — mas sem título de propriedade e sem relação jurídica com o condomínio como condômino.

Decisão de gestão: vale levar até a penhora?

A penhora é um instrumento legal legítimo — mas a decisão de levá-la até o fim é, antes de mais nada, uma decisão de gestão. O síndico que trata a penhora como "o máximo que podemos fazer" ou como "lição para os inadimplentes" confunde instrumento com objetivo. O objetivo é recuperar o crédito do condomínio.

Algumas considerações práticas para essa avaliação:

• Custo jurídico do processo. Uma execução judicial até o leilão pode levar anos e envolver honorários advocatícios, custas processuais e despesas com perito. Em dívidas pequenas, o custo do processo pode superar o valor a recuperar. A viabilidade econômica precisa ser calculada antes do ajuizamento.
• Solidez da documentação. Processos com documentação fraca — boletos sem recibo, ausência de notificação prévia, memória de cálculo imprecisa — geram impugnações que atrasam o processo e podem resultar em redução do valor cobrado.
• Situação do devedor. Há casos em que a dívida condominial resulta de perda de emprego ou crise financeira temporária. Um acordo parcelado, devidamente garantido, pode ser mais eficiente — para o condomínio e para o devedor — do que cinco anos de processo.
• Impacto político e na convivência. Síndico e conselho devem ter clareza de que a decisão de prosseguir até o leilão produz consequências além dos autos processuais. A comunicação com os demais condôminos sobre o andamento (sem expor indevidamente o devedor) é parte da gestão do processo.

A recomendação consolidada no mercado condominial é que a penhora seja buscada quando: (a) a dívida é relevante em valor absoluto, (b) as tentativas de acordo foram esgotadas, (c) há orientação jurídica favorável à viabilidade do processo, e (d) a assembleia ou o síndico, dentro de seus poderes, deliberou por esse caminho.

Penhora não é punição. É recuperação de crédito com respaldo legal — e deve ser tratada como tal.