Ação de cobrança de taxa condominial

Quando o condomínio pode entrar na Justiça

O condomínio pode ajuizar ação de cobrança assim que a taxa condominial vencer e não for paga — não há prazo mínimo de espera imposto por lei. Na prática, porém, o ajuizamento imediato raramente faz sentido. A decisão de quando acionar a Justiça é, antes de tudo, uma decisão de gestão.

A legislação que rege as obrigações do condômino é o Código Civil. O art. 1.336, I, estabelece como dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais".^[2] O art. 1.337 prevê sanções para o condômino que descumpra reiteradamente seus deveres — incluindo multa de até cinco vezes o valor da taxa, se assim determinar a convenção ou a assembleia.^[2]

Esses artigos dão ao condomínio o direito de cobrar. O que a lei não diz é quando ajuizar. Isso cabe ao síndico, ao conselho e, em última instância, à política de cobrança aprovada em assembleia.

Sinais práticos de que a via judicial é inevitável

• O condômino acumula dívida superior a seis meses de taxa e não respondeu às notificações extrajudiciais
• Houve tentativa de acordo e o condômino não cumpriu o parcelamento
• O valor já inclui multa, juros e correção monetária — negativação foi aplicada sem resultado
• O condômino comunicou que não tem condições de pagar, mas permanece no imóvel sem qualquer contrapartida
• A convenção ou a política de cobrança aprovada em assembleia prevê prazo máximo antes do ajuizamento

Negociação extrajudicial antes do processo: vale a pena?

Na maioria dos casos, sim. A negociação extrajudicial resolve a inadimplência com menor custo, menor prazo e sem desgaste nas relações com o condômino. Antes de ajuizar, o síndico deve ter esgotado pelo menos as seguintes etapas:

1. Notificação por escrito — carta, e-mail ou mensagem registrada informando o débito, com prazo para pagamento ou contato para acordo
2. Parcelamento — oferecer condições de parcelamento do débito, conforme política aprovada em assembleia ou decisão pontual do síndico dentro das suas atribuições
3. Negativação — inclusão do nome do condômino em serviços de proteção ao crédito, quando a convenção ou a política de cobrança autorizar. Muitos casos se resolvem nessa etapa
4. Notificação com prazo final — comunicação formal informando que, decorrido o prazo, o condomínio ingressará com ação judicial

A etapa extrajudicial não é burocracia: ela produz a documentação que o advogado vai precisar ao ajuizar. Cada notificação enviada, cada proposta de acordo recusada e cada prazo descumprido fortalece a posição do condomínio no processo.

A decisão de pular essas etapas pode parecer eficiente, mas costuma sair mais caro — o processo se prolonga, o condômino apresenta mais contestações e o advogado trabalha com menos documentação.

Ação de cobrança ou execução extrajudicial: qual caminho seguir

O boleto de taxa condominial — quando emitido pela administradora, assinado pelo síndico e acompanhado da convenção e da ata da assembleia que aprovou o valor — pode constituir título executivo extrajudicial, conforme o art. 784, X, do CPC.^[1] Isso significa que o condomínio pode iniciar diretamente a fase de execução, sem precisar ajuizar uma ação de conhecimento para provar que a dívida existe.

Na prática, existem dois caminhos:

A escolha entre os dois ritos é técnica e cabe ao advogado do condomínio, com base na qualidade da documentação disponível. Este artigo foca na ação de cobrança pelo procedimento comum — o rito de execução de título extrajudicial é tratado em artigo dedicado.

O que diz a lei: base legal e prazo prescricional

As bases legais da cobrança condominial estão em dois diplomas principais.

O Código Civil (Lei 10.406/2002) define as obrigações do condômino nos arts. 1.336 e 1.337. O art. 1.336, I, fixa o dever de contribuir para as despesas na proporção da fração ideal. O §1º do mesmo artigo estabelece a multa de até 2% sobre o valor do débito por inadimplência, mais juros de mora de 1% ao mês, salvo disposição diversa na convenção.^[2] O art. 1.337, por sua vez, permite que a assembleia aplique multa de até cinco vezes o valor da taxa ao condômino reiteradamente inadimplente.^[2]

O Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) disciplina o rito processual. O art. 784, X, inclui entre os títulos executivos extrajudiciais "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas".^[1]

Prazo prescricional: três anos

O prazo para ajuizar a ação de cobrança de taxa condominial é de três anos, contados do vencimento de cada parcela não paga. Esse prazo decorre do art. 206-A do Código Civil, inserido pela Lei 14.905/2024, que estabeleceu o prazo geral de três anos para as pretensões pessoais não reguladas por prazo específico.^[2]

Na prática, isso significa que o condomínio perde o direito de cobrar judicialmente parcelas com mais de três anos de vencimento — e que deixar a dívida acumular por anos sem agir pode resultar na prescrição de boa parte do débito. Cada parcela vencida tem seu próprio prazo, contado individualmente.

Multa e juros: o que o síndico pode cobrar sem decisão assemblear

O §1º do art. 1.336 do Código Civil permite que o condomínio cobre, por força de lei:

• Multa de até 2% sobre o valor do débito, salvo disposição mais favorável na convenção
• Juros de mora de 1% ao mês, a partir do vencimento
• Correção monetária, pelo índice previsto na convenção ou, na omissão, pelo IGPM ou INPC

Esses encargos incidem automaticamente, sem necessidade de deliberação assemblear adicional. Para cobrar multa superior a 2%, é necessária previsão expressa na convenção. Para aplicar a multa do art. 1.337 (até cinco vezes o valor da taxa), a assembleia precisa deliberar especificamente.

Passo a passo do ajuizamento: o que o síndico precisa providenciar

Antes de contratar o advogado ou repassar o caso a quem já atende o condomínio, o síndico precisa organizar a documentação. Processo bem documentado é processo mais rápido e com menor margem para contestação.

1. Relatório de débito atualizado — emitido pela administradora, com discriminação de cada parcela vencida, multa, juros e correção. O documento precisa ser claro e auditável
2. Convenção condominial vigente — incluindo os artigos que tratam das obrigações do condômino, encargos por inadimplência e política de cobrança
3. Ata da assembleia que aprovou o orçamento — para os exercícios cobertos pela dívida
4. Comprovantes de notificação extrajudicial — registros das tentativas de contato, propostas de acordo recusadas, prazos descumpridos
5. Qualificação completa do devedor — nome completo, CPF, endereço. Se o condômino mora em outro imóvel, o endereço de citação pode ser diferente do imóvel do condomínio
6. Dados do imóvel — número da unidade, bloco se houver, fração ideal conforme a convenção
7. Boletos ou outros comprovantes de cobrança — especialmente se a intenção for usar a via executiva

Com esses documentos em mãos, o advogado pode elaborar a petição inicial, calcular o valor atualizado da dívida e escolher o rito mais adequado. O síndico não precisa dominar o direito processual — mas precisa entregar documentação organizada e responder com agilidade quando o advogado solicitar informações adicionais.

O papel da assembleia na política de cobrança

A assembleia não precisa ser convocada para autorizar cada ação individual de cobrança — o síndico tem poderes para defender os interesses do condomínio em juízo, conforme o art. 1.348, II, do Código Civil.^[2] O que a assembleia deve aprovar é a política de cobrança: os prazos após os quais cada etapa é acionada, os critérios para parcelamento e os honorários advocatícios que o condomínio está disposto a recuperar. Uma política clara protege o síndico de questionamentos sobre por que ajuizou em determinado caso e não em outro.

Custos do processo e expectativa realista de recebimento

A ação de cobrança tem custos que precisam ser considerados antes da decisão de ajuizar. Os principais são:

• Custas processuais — recolhimento inicial ao ajuizar a ação, cujo valor varia por estado e pelo montante cobrado. Em São Paulo, por exemplo, o recolhimento de preparo em procedimentos de valores baixos pode ser consultado na tabela do Tribunal de Justiça (TJSP)^[3]
• Honorários advocatícios de contratação — dependem do acordo com o advogado: percentual sobre o valor recuperado, valor fixo por processo ou contrato mensal de assessoria
• Honorários de sucumbência — se o condomínio vencer, o juiz pode condenar o devedor a pagar honorários ao advogado do condomínio (art. 85 do CPC), o que reduz o custo líquido da cobrança^[1]

A equação básica que o síndico precisa fazer antes de ajuizar: o valor da dívida compensa os custos do processo e a probabilidade de recebimento? Um débito de R$ 800 dificilmente justifica uma ação — os custos processam mais do que o ganho potencial. Uma dívida de R$ 8.000 acumulada por dois anos já muda o cálculo.

Outro fator importante: processos de cobrança condominial demoram. Em varas cíveis comuns, o prazo entre o ajuizamento e uma sentença de primeiro grau pode variar de 12 a 36 meses, dependendo da comarca e da contestação do réu. A execução da sentença acrescenta mais tempo se o devedor não pagar voluntariamente. O condomínio que ajuíza precisa estar preparado para receber os valores a médio prazo — não imediatamente.