Como este tema funciona no seu condomínio
Em condomínios pequenos, o síndico morador conhece pessoalmente os proprietários e costuma ser o primeiro a saber quando um inquilino está causando problemas. O papel do síndico é notificar o proprietário por escrito e, se necessário, documentar as ocorrências para que o dono tome as providências junto ao locatário. Qualquer ação de despejo cabe ao proprietário — não ao condomínio.
Com administradora presente, o fluxo de comunicação é mais formalizado. As notificações ao proprietário devem ser feitas por escrito e registradas pela administradora. Se o comportamento do locatário afeta a coletividade — barulho, uso irregular das áreas comuns, violência —, o condomínio pode aplicar multas ao proprietário condômino e, em casos extremos, acionar o art. 1.337 do Código Civil.
Em grandes condomínios, problemas com locatários são mais frequentes pelo volume de unidades. O síndico profissional e a administradora devem ter protocolo claro: notificação escrita ao proprietário, registro das ocorrências, aplicação de multas e, nos casos mais graves, acionamento judicial. A figura do advogado condominial torna-se relevante para orientar o síndico sobre os limites legais da atuação do condomínio.
A ação de despejo é o instrumento jurídico previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) pelo qual o locador — o proprietário do imóvel — pede ao Judiciário a retomada da posse de unidade locada. O condomínio não é parte nessa relação: quem tem legitimidade para pedir o despejo é o proprietário, não o síndico. O papel do condomínio é notificar o proprietário sobre problemas causados pelo locatário e, quando necessário, aplicar as sanções previstas na convenção e no Código Civil contra o condômino responsável.
O papel do condomínio no despejo: o que o síndico pode e não pode fazer
A confusão mais comum entre síndicos é imaginar que o condomínio pode expulsar um inquilino diretamente. Isso não existe no direito brasileiro. A relação locatícia é exclusivamente entre o proprietário (locador) e o inquilino (locatário), regulada pela Lei 8.245/1991. O condomínio não assina o contrato de locação e, portanto, não tem legitimidade para pedir o despejo em nome próprio.[1]
O que o condomínio pode — e deve — fazer é atuar sobre o proprietário condômino. A taxa condominial é devida pelo proprietário, não pelo inquilino. Se o inquilino causa problemas à coletividade, é o proprietário que responde perante o condomínio pelas infrações cometidas pelo seu locatário, conforme o art. 1.334 do Código Civil.[2]
Na prática, o papel do síndico quando há um inquilino problemático se desdobra em três frentes:
- Notificar o proprietário por escrito sobre as ocorrências envolvendo seu locatário, descrevendo os fatos com data, horário e testemunhas
- Aplicar multas ao proprietário condômino, quando o comportamento do locatário configura infração ao regimento interno ou à convenção
- Orientar o proprietário sobre os instrumentos legais disponíveis para resolver a situação, incluindo a ação de despejo e, futuramente, o procedimento extrajudicial em discussão no Congresso
O síndico não está autorizado a impedir a entrada do inquilino no condomínio, cortar seus serviços, recolher suas chaves ou adotar qualquer medida de força. Essas atitudes configuram exercício arbitrário das próprias razões e expõem o condomínio a ação indenizatória.
A distinção fundamental: quem deve a taxa condominial?
Um ponto que gera confusão frequente: mesmo quando um inquilino ocupa a unidade, a taxa condominial é devida pelo proprietário. A Lei 8.245/1991 permite que, no contrato de locação, o pagamento da taxa seja transferido ao inquilino — mas essa obrigação existe apenas entre locador e locatário. Perante o condomínio, quem responde sempre é o proprietário.[1] Isso significa que, se o inquilino deixar de pagar, a cobrança judicial e a inscrição nos registros de inadimplência recaem sobre o condômino proprietário, não sobre o locatário.
O que é despejo extrajudicial e o que está em discussão no Brasil
O despejo extrajudicial é um procedimento de retomada de imóvel realizado sem necessidade de ação judicial, por meio de cartório de registro de títulos e documentos. No Brasil, essa modalidade ainda não existe como lei vigente — é objeto do Projeto de Lei 3.999/2020, que tramita no Congresso Nacional.[3]
O PL 3.999/2020 foi aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) da Câmara dos Deputados em junho de 2025 e, na data de publicação deste artigo, aguarda análise no Senado Federal antes de seguir para sanção presidencial. Enquanto o projeto não se torna lei, a única via disponível para o proprietário retomar seu imóvel é a ação judicial de despejo, regulada pela Lei 8.245/1991.
O que o PL 3.999/2020 propõe, em linhas gerais:
- O proprietário solicita ao cartório a notificação do inquilino inadimplente
- O locatário tem 15 dias corridos para pagar a dívida ou desocupar voluntariamente o imóvel
- Se não houver pagamento nem desocupação, o proprietário pode retomar a posse sem processo judicial
- A notificação pode ser feita eletronicamente, se o contrato previr esse meio
- O procedimento se aplicaria a casos de falta de pagamento — não a todos os motivos de despejo
Para o síndico, o ponto relevante é o mesmo, independente de o projeto se tornar lei: o procedimento cabe ao proprietário, não ao condomínio. O que muda, quando aprovado, é a velocidade com que o proprietário poderá resolver a situação — potencialmente sem a demora de uma ação judicial, que hoje pode levar de seis meses a mais de dois anos.
Despejo judicial vs extrajudicial: como escolher
Enquanto o procedimento extrajudicial não se torna lei, o proprietário tem apenas o despejo judicial. A tabela abaixo compara as duas vias — a atual e a proposta:
| Critério | Despejo judicial (vigente) | Despejo extrajudicial (PL 3.999/2020 — proposta) |
|---|---|---|
| Base legal | Lei 8.245/1991 | Alteração da Lei 8.245/1991 — ainda não vigente |
| Onde tramita | Vara cível / vara locatícia | Cartório de registro de títulos e documentos |
| Prazo estimado | 6 meses a 2+ anos | Potencialmente 30 a 60 dias (proposta) |
| Custo | Honorários de advogado + custas judiciais | Emolumentos de cartório + honorários (estimativa) |
| Liminar possível | Sim, em casos específicos (art. 59, §1º) | Não prevista no PL |
| Motivos aplicáveis | Todos os previstos nos arts. 9º a 13 da Lei 8.245/1991 | Falta de pagamento (proposta inicial do PL) |
| Contestação pelo inquilino | Ação de embargos / contestação no processo | Oposição no cartório dentro do prazo de notificação |
A decisão entre as duas vias — quando o procedimento extrajudicial se tornar lei — caberá ao proprietário e seu advogado, considerando o motivo do despejo, o valor da dívida e a existência de garantias contratuais. Para a inadimplência pura, a via extrajudicial tende a ser mais rápida. Para desfazimento do contrato por infração a cláusulas, necessidade do imóvel ou outros motivos, o caminho judicial continua sendo o único disponível.
Quando o comportamento do inquilino afeta o condomínio
Há situações em que o comportamento do locatário vai além da relação contratual com o dono e afeta diretamente a coletividade condominial. Nesses casos, o condomínio tem instrumentos próprios para agir — sem precisar esperar que o proprietário tome providências judiciais.
Infrações ao regimento e à convenção
O inquilino que ocupa a unidade está sujeito às mesmas regras do regimento interno que qualquer condômino. Se o locatário viola o regimento — barulho em horário proibido, uso indevido das áreas comuns, depósito irregular de lixo, obstrução de vagas —, o condomínio pode aplicar a advertência e, na reincidência, a multa prevista na convenção. Essa multa é cobrada do proprietário, que tem o direito de repassá-la ao inquilino com base no contrato de locação.
Comportamento antissocial: art. 1.337 do Código Civil
Para situações mais graves — violência, ameaças, perturbação reiterada da tranquilidade, uso da unidade para fins ilícitos —, o Código Civil prevê, no art. 1.337, a possibilidade de aplicar ao condômino (e, por extensão, ao seu locatário) uma multa de até 10 vezes o valor da contribuição mensal, mediante deliberação de assembleia em votação de três quartos dos condôminos.[2]
Esse instrumento é distinto do despejo. O art. 1.337 não retira o locatário do imóvel — aplica uma sanção financeira pesada ao condômino proprietário, criando um incentivo econômico forte para que o dono tome as providências cabíveis com seu inquilino. Em casos extremos, a jurisprudência tem admitido que o condomínio proíba o acesso do condômino antissocial às áreas comuns, mas essa é uma medida excepcional e sujeita a decisão judicial.
A diferença entre as duas situações merece atenção do síndico:
| Situação | Instrumento | Quem aciona |
|---|---|---|
| Infração ao regimento (barulho, vaga, lixo) | Advertência + multa da convenção | Síndico |
| Comportamento antissocial grave e reiterado | Multa qualificada — art. 1.337 do CC | Assembleia (3/4 dos condôminos) |
| Retomada da unidade por inadimplência | Ação de despejo — Lei 8.245/1991 | Proprietário locador |
| Retomada por infração grave ao contrato | Ação de despejo por infração contratual | Proprietário locador |
O condomínio como parte interessada em ação de despejo
Em situações excepcionais, quando o comportamento do locatário provoca dano ao condomínio como instituição — não apenas ao proprietário —, o condomínio pode ingressar como assistente em ação de despejo proposta pelo proprietário, ou ajuizar ação indenizatória independente pelos danos causados. Isso, porém, exige orientação jurídica específica e é diferente de propor o despejo diretamente.
Decisão de gestão: como o síndico deve conduzir o caso
Do ponto de vista da gestão condominial, o síndico que recebe uma reclamação sobre um inquilino problemático deve seguir um roteiro claro e documentado. Improvisar pode gerar omissão (se o problema persistir sem resposta formal) ou excesso (se o síndico adotar medidas fora de suas competências).
Passo 1 — Registrar a ocorrência. Qualquer reclamação sobre comportamento do locatário deve ser registrada por escrito, com data, descrição dos fatos, nome do reclamante e número da unidade envolvida. Se houver evidências (fotos, vídeos, registros de câmera), elas devem ser preservadas.
Passo 2 — Notificar o proprietário por escrito. A primeira medida do síndico é sempre comunicar formalmente o proprietário da unidade. A notificação deve descrever os fatos, indicar quais dispositivos do regimento ou da convenção foram infringidos, e estabelecer prazo para que o condômino tome providências. Guarde o comprovante de entrega.
Passo 3 — Aplicar as sanções da convenção, se cabível. Se o comportamento configura infração ao regimento, o síndico aplica advertência e, na reincidência, a multa prevista. A multa é lançada contra o proprietário, que tem o direito de acionar o locatário no âmbito do contrato de locação.
Passo 4 — Escalar para assembleia, quando necessário. Situações de comportamento antissocial grave e reiterado que não se resolvem com as medidas anteriores devem ser levadas à assembleia. É nesse foro que os condôminos deliberam sobre a aplicação da multa do art. 1.337 do CC e, eventualmente, autorizam o síndico a buscar orientação jurídica para medidas adicionais.
Passo 5 — Orientar o proprietário sobre seus instrumentos. O síndico pode — e deve — informar ao proprietário que, como locador, ele tem os instrumentos da Lei 8.245/1991 para resolver a situação: ação de despejo por infração contratual, por falta de pagamento ou por outras hipóteses previstas em lei. Isso não é papel do condomínio fazer por ele, mas o síndico pode facilitar o entendimento do proprietário sobre seus direitos.
Particularidades em condomínios horizontais
Em condomínios horizontais, o impacto de um locatário problemático costuma ser mais difuso — a proximidade entre casas, as áreas de jardim compartilhadas e o acesso perimetral tornam as infrações mais visíveis para os vizinhos. O síndico de um condomínio horizontal deve estar especialmente atento à documentação das ocorrências, já que a ausência de registro pode comprometer a aplicação de sanções e a eventual ação judicial pelo proprietário.
Sinais de que o condomínio precisa agir com mais rigor
Se o condomínio se reconhece em três ou mais situações abaixo, o processo de gestão de conflitos com locatários precisa ser revisado:
- O síndico recebe reclamações sobre o mesmo locatário há meses sem ter notificado formalmente o proprietário
- As notificações ao proprietário são feitas verbalmente ou por mensagem de WhatsApp, sem registro formal
- O condomínio nunca aplicou uma multa ao proprietário por infração cometida pelo seu locatário
- O síndico não sabe distinguir o que cabe ao condomínio fazer e o que cabe exclusivamente ao proprietário
- Há unidades com locatários reiteradamente problemáticos sem que a assembléia tenha sido convocada para tratar do assunto
- O síndico já tentou impedir o acesso de um inquilino ao condomínio sem respaldo jurídico ou decisão judicial
- A convenção do condomínio não prevê explicitamente as multas por infração ao regimento ou está desatualizada
Caminhos para resolver conflitos com locatários em condomínio
Dois caminhos podem ajudar o síndico a estruturar a atuação do condomínio em situações envolvendo locatários problemáticos.
Para a maioria dos casos de infração ao regimento, o condomínio resolve internamente com os instrumentos da convenção, apoiado pela administradora para registro e notificação formal.
- Ponto de partida: verificar o que a convenção prevê sobre infrações, multas e procedimentos de notificação
- Apoio disponível: administradora condominial para formalizar notificações e manter o registro de ocorrências
- Faz sentido quando: as infrações são pontuais, o proprietário é acessível e há perspectiva de resolução sem escalada
- Risco principal: informalidade no registro das ocorrências, o que enfraquece a posição do condomínio em caso de necessidade de ação judicial futura
Para situações de comportamento antissocial grave, proprietário omisso ou dano ao condomínio, a orientação de um advogado especializado em direito condominial é o caminho mais seguro.
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- Vantagem: delimitação precisa dos instrumentos legais do condomínio, redução do risco de excesso ou omissão do síndico, orientação sobre a conveniência de assembleia extraordinária
- Faz sentido quando: o problema é reiterado e grave, o proprietário não responde às notificações, ou o condomínio cogita acionar o art. 1.337 do CC
- Resultado típico: protocolo claro de atuação, notificações extrajudiciais com respaldo jurídico e, se necessário, ingresso do condomínio como parte em ação judicial
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Perguntas frequentes
O condomínio pode expulsar um inquilino inadimplente ou perturbador?
Não. O condomínio não tem legitimidade para pedir o despejo de um locatário. Quem tem esse direito é o proprietário do imóvel, com base na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). O condomínio pode notificar o proprietário sobre os problemas causados pelo seu locatário, aplicar multas ao condômino responsável e, em casos graves, acionar o art. 1.337 do Código Civil em assembleia. Mas a retirada do inquilino do imóvel depende de ação judicial movida pelo dono.
O que é despejo extrajudicial e como funciona em condomínio?
O despejo extrajudicial é um procedimento que permite ao proprietário retomar o imóvel por meio de cartório, sem ação judicial. No Brasil, essa modalidade ainda não é lei — é objeto do PL 3.999/2020, aprovado pela CCJ da Câmara dos Deputados em 2025 e em tramitação no Senado. Quando for aprovado, o procedimento continuará sendo exclusivo do proprietário locador: o condomínio não passa a ter poderes de despejo extrajudicial.
O síndico pode pedir o despejo de um locatário problemático?
O síndico não tem legitimidade para propor ação de despejo. Ele pode — e deve — notificar formalmente o proprietário sobre os problemas causados pelo locatário e aplicar as sanções previstas na convenção ao condômino responsável. Em situações graves, o síndico pode orientar o proprietário sobre seus instrumentos legais e, quando autorizado pela assembleia, contratar assessoria jurídica para orientar o condomínio sobre as medidas que a coletividade pode tomar.
Quando o condomínio tem legitimidade para agir diretamente?
O condomínio age diretamente por meio das sanções previstas na convenção (advertência e multa) e, para casos graves de comportamento antissocial, pela aplicação da multa qualificada do art. 1.337 do Código Civil, deliberada em assembleia com três quartos dos condôminos. Além disso, se o comportamento do locatário causar dano direto ao condomínio como instituição, este pode ajuizar ação indenizatória própria — o que é diferente de uma ação de despejo.
O que mudou com o PL 3.999/2020 sobre despejo extrajudicial?
O PL 3.999/2020, aprovado pela CCJ da Câmara em 2025 e em tramitação no Senado, propõe criar um procedimento de retomada de imóvel por cartório, sem necessidade de ação judicial. O locador notificaria o inquilino inadimplente pelo cartório, que teria 15 dias para pagar ou desocupar. Se aprovado, o procedimento aceleraria a retomada de imóvel em casos de inadimplência, mas não altera em nada o papel do condomínio — a legitimidade para acionar o mecanismo continuaria sendo exclusiva do proprietário locador.
O proprietário precisa avisar o condomínio antes de pedir o despejo?
Não há obrigação legal de o proprietário comunicar o condomínio antes de ingressar com ação de despejo. Na prática, muitos proprietários informam o síndico quando a situação está em vias de ser judicializada — especialmente quando o comportamento do locatário é o motivo do despejo —, mas isso não é um requisito legal. O síndico deve manter o proprietário informado sobre as infrações registradas, pois essa documentação pode ser útil ao locador no processo judicial.
Fontes e referências
- Brasil. Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991 — Lei do Inquilinato. Planalto.gov.br.
- Brasil. Código Civil — Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (arts. 1.334 e 1.337). Planalto.gov.br.
- Câmara dos Deputados. Comissão de Constituição e Justiça aprova proposta que prevê despejo extrajudicial por atraso de aluguel. 2025. Camara.leg.br.