Reajuste e revisão do honorário

Reajuste e revisão: conceitos diferentes no contrato

Quando o conselho recebe um comunicado do síndico profissional dizendo que "o honorário vai ser reajustado", a primeira coisa a fazer é perguntar: de qual tipo de ajuste se trata?

O reajuste automático é uma cláusula que já está no contrato assinado. Ela diz, por exemplo, que o valor do honorário será corrigido todo ano pelo IPCA, ou pelo IGP-M, ou por outro índice acordado entre as partes. Quando o prazo chega, o cálculo é feito e o novo valor passa a valer — sem necessidade de aprovação em assembleia, porque a assembleia já aprovou quando o contrato foi assinado.^[2]

A revisão do honorário é outra coisa. É quando o síndico quer um valor diferente do que resultaria do reajuste automático — seja porque o escopo de trabalho mudou, seja porque o mercado mudou, seja porque o contrato não previu reajuste e o valor nunca foi atualizado. Aqui não há cláusula automática funcionando: há uma proposta de mudança contratual, e mudança contratual em condomínio passa pela assembleia.

Essa distinção importa porque as regras e os riscos são diferentes para cada caminho. Tratar uma revisão como se fosse reajuste — ou o contrário — é o tipo de erro que cria conflito entre o conselho e o síndico, e eventualmente chega à assembleia de forma mal preparada.

Como o reajuste automático deve funcionar

O reajuste automático funciona exatamente como descrito no contrato — não mais, não menos. Por isso, a qualidade da cláusula de reajuste determina a qualidade da relação com o síndico profissional nos anos seguintes à contratação.

Uma cláusula de reajuste bem redigida tem três elementos: o índice de correção escolhido, a periodicidade do reajuste (geralmente anual, com data-base definida) e a regra de como o cálculo é feito e comunicado. Quando qualquer um desses elementos está ausente ou é vago, o espaço para interpretações diferentes — e conflito — cresce.

A escolha do índice

Os índices de correção monetária mais usados em contratos de serviços no Brasil são o IPCA e o IGP-M. A escolha entre eles não é neutra: cada um tem um comportamento diferente, e o contrato vai carregar essa escolha pelo período inteiro do vínculo.

O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) é calculado pelo IBGE e é o índice oficial de inflação do governo federal brasileiro.^[3] Ele mede a variação de preços de uma cesta de produtos e serviços consumidos por famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos. Para contratos de prestação de serviços continuados, o IPCA tende a refletir de forma mais fiel o custo de vida do prestador.

O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é calculado pela FGV e incorpora variação de preços no atacado, ao consumidor e na construção civil.^[3] Por incluir commodities e insumos da cadeia produtiva, é mais sensível à variação cambial — o que pode gerar oscilações maiores do que a inflação ao consumidor, tanto para cima quanto para baixo.^[4]

Outros índices como INPC, IPC-FIPE e IGP-DI também são admitidos contratualmente — o que importa é que o índice seja oficial, publicado regularmente e compreendido por ambas as partes antes da assinatura.^[4]

Como referência de mercado, contratos de serviços condominiais continuados têm migrado progressivamente para o IPCA como indexador — especialmente após períodos em que o IGP-M acumulou variações muito superiores ao custo de vida. Mas não há uma regra legal que obrigue essa escolha: ela é contratual.

Periodicidade e data-base

A periodicidade mais comum em contratos de síndico profissional é anual, com data-base vinculada ao início do contrato ou à data de eleição. Contratos sem cláusula de reajuste — ou com periodicidade indefinida — criam uma zona cinzenta que frequentemente termina em pedido de revisão antes do prazo esperado.

Um ponto frequentemente negligociado: se o contrato não tiver sido renovado ainda e o reajuste da data-base chegou, ele deve ser aplicado mesmo assim — não há necessidade de nova assembleia, porque a cláusula já foi aprovada. O conselho precisa saber isso para não contestar um reajuste legítimo como se fosse uma revisão arbitrária.

Irredutibilidade dos honorários

Dentro do mesmo mandato, os honorários do síndico profissional são irredutíveis sem sua concordância.^[1] Isso significa que o condomínio não pode unilateralmente reduzir o valor acordado durante o período de vigência do mandato — assim como o síndico não pode exigir aumento fora das cláusulas contratuais. A estabilidade funciona nos dois sentidos.

Quando e como o síndico pode pedir revisão do honorário

O síndico profissional pode pedir revisão do honorário — isso é legítimo e previsível em contratos de longa duração. O que não é automaticamente legítimo é exigir que o conselho aprove a revisão sem passar pela assembleia, ou pressionar por mudança no meio do mandato sem uma justificativa que sustente a renegociação.

Os motivos mais comuns que levam um síndico a pedir revisão são: ampliação real do escopo de trabalho (novas obras, novos contratos, mudança na estrutura do condomínio), ausência de reajuste por um período longo, defasagem em relação ao mercado local de síndicos profissionais, ou mudanças na carga horária acordada em contrato.

Um pedido de revisão bem-feito por parte do síndico inclui: a justificativa objetiva (o que mudou desde o valor atual), a proposta de novo valor ou de nova fórmula de cálculo, e o momento adequado — preferencialmente próximo à renovação do mandato ou à assembleia ordinária, não no meio de uma crise de gestão.

O conselho precisa distinguir dois tipos de situação: o síndico que pede revisão de forma planejada e documentada, com antecedência, é diferente do síndico que anuncia um novo valor unilateralmente e cobra o diferencial sem aprovação assemblear. O primeiro está negociando; o segundo está criando um problema jurídico para si mesmo — e para o condomínio.

Segundo a análise jurídica sobre contratos de síndico profissional, o vínculo entre condomínio e síndico nasce da assembleia, não do contrato em si — e qualquer alteração substantiva nas condições financeiras do mandato precisa passar novamente pela instância que o originou.^[5]

Como o condomínio responde a um pedido de revisão

Quando o síndico profissional apresenta um pedido formal de revisão do honorário, o papel do conselho é conduzir o processo — não decidir sozinho. A decisão final sobre o valor do honorário pertence à assembleia, e o conselho é o intermediário entre o pedido do síndico e a deliberação dos condôminos.^[2]

Passo a passo para o conselho

1. Registrar o pedido formalmente. Um e-mail ou comunicado escrito com o valor proposto e a justificativa. Evitar acordos verbais sobre honorários.
2. Analisar o contrato vigente. Verificar se há cláusula de revisão, se há prazo de carência, e qual o procedimento previsto para negociação.
3. Fazer uma avaliação de mercado. Pesquisar os valores praticados por síndicos profissionais em condomínios de porte similar na mesma região. Sem esse referencial, o conselho negocia às cegas.
4. Deliberar internamente. O conselho pode recomendar aprovação, contraproposta ou rejeição — mas não pode homologar o novo valor sem assembleia.
5. Convocar assembleia específica ou incluir na pauta da AGO. A alteração de honorário é matéria de assembleia. O quórum é o estabelecido pela convenção para assuntos de administração.
6. Registrar a decisão em ata. O novo valor — aprovado ou rejeitado — precisa estar documentado. Se aprovado, o contrato deve ser aditado com o novo valor e a nova data-base.

O que o condomínio não pode fazer

O condomínio não pode recusar unilateralmente um reajuste que estava previsto em contrato — isso seria descumprir o que foi acordado e expõe o condomínio a inadimplência contratual.^[2] O reajuste automático não é uma proposta — é uma obrigação contratual já aprovada em assembleia de eleição.

Já para a revisão negociada, o condomínio tem plena liberdade de não aprovar o valor proposto — mas deve fazê-lo pela via correta: assembleia, votação e registro em ata. Uma recusa informal comunicada pelo conselho sem deliberação assemblear cria insegurança jurídica para os dois lados.

Negociação equilibrada

Revisões de honorário são momentos de negociação, e negociação pressupõe que as partes cheguem a um acordo. O conselho entra com a defesa do orçamento do condomínio; o síndico entra com a proposta e a justificativa. O resultado pode ser o valor pedido, um valor intermediário, uma mudança na estrutura do honorário (fixo + variável por obra, por exemplo), ou a decisão de não renovar o contrato na próxima eleição.

O que não funciona é tratar revisão de honorário como uma ameaça de destituição — nem pelo síndico ("aumento ou saio"), nem pelo conselho ("não aprovamos e veremos o que acontece"). Quando a negociação chega nesse ponto, o relacionamento já está comprometido, e a assembleia vai decidir em clima de conflito.

O que fazer quando não há acordo sobre o valor do honorário

Quando condomínio e síndico não chegam a um acordo sobre revisão de honorário, há basicamente três caminhos.

O primeiro é adiar a decisão para a próxima eleição. Se o mandato do síndico está próximo do fim, o condomínio pode manter o valor vigente até a renovação e nesse momento renegociar as condições do novo contrato — ou abrir processo para contratar outro profissional. É o caminho mais seguro quando o impasse não é urgente.

O segundo é a mediação entre as partes. Administradoras de condomínios, advogados especializados em direito condominial ou entidades do setor podem atuar como mediadores em negociações de honorário quando o diálogo direto travou. Não é o caminho mais comum, mas é uma alternativa quando a relação com o síndico é boa e o impasse é apenas sobre o valor.

O terceiro é a destituição seguida de nova eleição. A assembleia pode destituir o síndico profissional a qualquer tempo, nas hipóteses legais, convocando nova assembleia para eleger um substituto.^[5] É o caminho mais drástico, e deve ser considerado apenas quando o impasse sobre honorário é sintoma de um problema maior na relação de gestão — não como resposta a uma negociação difícil mas legítima.

Uma observação importante sobre cláusulas rescisórias: contratos de síndico profissional por vezes incluem cláusula de multa por rescisão antecipada. Segundo a análise jurídica mais recente sobre o tema, cláusulas que criem "efeito dissuasório ao exercício do direito de destituição" pelo condomínio têm validade questionável — porque a assembleia tem o poder legal de destituir o síndico, e esse poder não pode ser limitado contratualmente de forma desproporcional.^[5] O conselho deve verificar esse ponto antes de assinar um novo contrato.