Eleição do síndico em assembleia

Quando e como se convoca a eleição do síndico

A eleição do síndico acontece, em regra, na Assembleia Geral Ordinária (AGO), que ocorre uma vez por ano. O art. 1.350 do Código Civil determina que é o síndico em exercício quem convoca a AGO — e que, se ele não o fizer, um quarto dos condôminos pode convocá-la.^[1]

A eleição pode ocorrer em Assembleia Geral Extraordinária (AGE) quando o mandato do síndico termina antes do prazo (renúncia, afastamento) ou quando é necessário eleger um novo síndico fora do ciclo anual. Nesse caso, qualquer quarto dos condôminos também pode convocar a AGE.^[2]

O prazo de convocação

A convenção do condomínio define o prazo mínimo entre a convocação e a assembleia. Quando a convenção for omissa, o prazo de referência da prática de mercado é de oito dias (herança da Lei 4.591/64). Se houver condôminos morando em outro estado ou fora do país, convocações com menos de dez a quinze dias podem fragilizar a assembleia.^[2]

O ponto crítico é a comprovação: todos os condôminos — moradores e não moradores — precisam ser convocados, e precisa ser possível comprovar isso depois. Um único condômino não convocado pode pedir a impugnação de todas as decisões tomadas na assembleia.^[2]

O que deve constar na convocação

A convocação para eleição do síndico precisa deixar explícito, na pauta, que haverá votação — não apenas "discussão". Se o item da pauta diz apenas "síndico", sem mencionar eleição, um condômino insatisfeito pode questionar que houve votação sem pauta clara. O modelo básico da pauta inclui:

1. Verificação do quórum de instalação
2. Eleição do síndico (e, se for o caso, subsíndico e conselho consultivo) para o mandato de [período]
3. Outros assuntos da AGO — prestação de contas, previsão orçamentária

Se for uma AGE exclusivamente para eleição (por vacância do cargo), a pauta pode ser simples: eleição do síndico para mandato complementar ou para novo mandato completo.

Quem pode convocar e como convocar

A convocação é feita normalmente pelo síndico ou pela administradora, por procuração formal do síndico. Quando a administradora convoca sem procuração, a assembleia pode ser impugnada. Quando o síndico não age, um quarto dos condôminos pode assinar a convocação coletivamente.^[2]

A forma de entrega (edital no quadro de avisos, entrega com protocolo, e-mail com confirmação, WhatsApp com leitura confirmada) deve estar prevista na convenção. Quando a convenção for omissa, a prática recomendada é entregar com protocolo de recebimento para moradores e enviar via correio para não moradores.

O quórum necessário para eleger

O quórum para eleição do síndico funciona em dois momentos: o quórum de instalação (número mínimo de condôminos presentes para que a assembleia possa começar) e o quórum de deliberação (votos necessários para validar a eleição). Os dois são definidos pela convenção — e, quando ela for omissa, a referência é o Código Civil.^[3]

Na prática, a primeira chamada raramente alcança maioria absoluta em condomínios médios e grandes. A segunda chamada, com maioria simples dos presentes, é onde a eleição se decide. Por isso, o intervalo entre a primeira e a segunda chamada (definido pela convenção) precisa estar correto na convocação — um detalhe que, se errado, pode derrubar toda a assembleia.^[3]

Votos proporcionais ou por unidade?

O Código Civil estabelece, no art. 1.352, que "os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio".^[3] Na prática, muitas convenções adotam o critério de uma unidade, um voto — o que simplifica a contagem. Quando a convenção for omissa nesse ponto, vale o critério da fração ideal do Código Civil.

Assembleia em sessão permanente

A Lei 14.309/2022 trouxe uma alternativa útil para condomínios com dificuldade de quórum: a assembleia pode ser mantida em sessão permanente por até 90 dias para pautas que exigem quórum especial. No caso da eleição do síndico — que usa maioria absoluta em primeira chamada e maioria simples em segunda —, a sessão permanente pode ajudar quando a segunda chamada também não reúne condôminos suficientes para uma deliberação tranquila. A sessão permanente precisa ser autorizada pela maioria dos condôminos presentes.^[3]

Como funciona a votação

Com a assembleia instalada e o quórum confirmado, a votação para síndico segue um rito simples — mas que precisa ser conduzido com clareza para não gerar contestações depois.

Candidaturas

O Código Civil não define como as candidaturas devem ser apresentadas. A convenção pode exigir inscrição prévia, ou as candidaturas podem ser abertas no momento da assembleia. O ponto importante é que o síndico eleito seja legitimado pela eleição — não por indicação, sorteio ou rodízio informal. Sorteio e indicação não têm valor legal.^[1]

A eleição por chapa (síndico + subsíndico + conselho votados em conjunto) é permitida quando a convenção autoriza ou quando a assembleia delibera por esse formato. Em condomínios em que o corpo diretivo costuma trabalhar junto, a chapa simplifica a eleição. Quando há candidatos avulsos e chapas disputando, a convenção ou a própria assembleia precisam definir as regras antes de votar.

A contagem dos votos

Em votação por unidade (uma unidade, um voto), a mesa conta os votos declarados presencialmente, por cédula ou por plataforma digital. Em votação por fração ideal, cada condômino vota com o peso proporcional à sua fração. Qualquer que seja o critério, a ata precisa registrar o resultado final com clareza: nome do eleito, votos recebidos (ou frações que representa), votos dos demais candidatos e abstenções.

Voto por procuração

A procuração é amplamente usada em assembleias condominiais e permite que um condômino vote — e até seja votado — sem estar presente fisicamente. Não há vedação legal ao uso de procuração na eleição do síndico, mas a convenção pode proibir ou restringir esse uso. Antes da assembleia, vale verificar o que a convenção estabelece sobre procurações para não ter votos impugnados na contagem.^[4]

O voto do condômino inadimplente

O Código Civil, no art. 1.335, inciso III, é claro: o condômino inadimplente não pode participar das votações da assembleia. Ele pode comparecer, acompanhar e se manifestar, mas não tem direito a voto enquanto estiver com taxa condominial em atraso. Isso vale para a eleição do síndico. O inadimplente pode, contudo, portar procuração de um condômino adimplente — nesse caso, está representando os interesses de outrem, não os seus próprios.^[3]

O registro da eleição na ata

A ata da assembleia é o documento que dá legitimidade ao síndico eleito. Sem ela — ou com ela preenchida de forma incorreta —, o síndico não consegue assinar contratos, abrir contas bancárias em nome do condomínio nem representá-lo legalmente. A ata é o único "título" do cargo.^[5]

O que a ata da eleição deve registrar

A estrutura básica de toda ata de assembleia inclui:^[5]

1. Abertura: data, hora, local, identificação do condomínio
2. Escolha da mesa: nome do presidente e do secretário eleitos para conduzir a reunião
3. Quórum: número de unidades presentes ou representadas, e se a assembleia abriu em primeira ou segunda chamada
4. Ordem do dia: transcrição da pauta conforme a convocação
5. Candidaturas: nome de todos os candidatos ao cargo de síndico
6. Resultado da votação: votos recebidos por cada candidato (ou fração ideal que representam), abstenções, votos nulos
7. Eleição declarada: nome do síndico eleito, número de votos, período do mandato (data de início e término)
8. Encerramento: hora de encerramento e assinaturas do presidente e secretário da mesa

A ata deve ser fiel ao que aconteceu. Quem a assina como secretário ou presidente responde pessoalmente pela veracidade do documento — e registrar deliberações que não ocorreram, ou omitir votações que ocorreram, configura falsidade ideológica.^[5]

Registro em cartório

O Código Civil não exige que atas condominiais sejam registradas em cartório. No entanto, a ata da eleição do síndico é o documento que habilita o síndico a agir em nome do condomínio perante bancos, cartórios e terceiros. Na prática de mercado, o registro em Cartório de Títulos e Documentos é recomendado — ele dá fé pública ao documento e evita questionamentos futuros sobre a legitimidade do mandato. Muitas administradoras já incluem esse registro no fluxo padrão pós-assembleia. O prazo para divulgar a ata aos condôminos, segundo a Lei 4.591/64, é de até oito dias após a assembleia.^[5]

Passo a passo resumido: da convocação à ata

1. Definir a data e a pauta — verificar o prazo mínimo exigido pela convenção
2. Convocar todos os condôminos — com comprovante de recebimento para cada um
3. Abrir a assembleia — conferir quórum de instalação (1ª ou 2ª chamada)
4. Eleger a mesa — presidente e secretário escolhidos pelos presentes
5. Identificar inadimplentes — removê-los da lista de votantes
6. Abrir candidaturas — conforme a convenção (prévia ou na hora)
7. Votar — pelo método definido (voz, cédula ou plataforma digital)
8. Apurar e declarar o eleito — com o resultado registrado publicamente
9. Encerrar a assembleia — e colher assinaturas na lista de presença
10. Lavrar e distribuir a ata — em até 8 dias, e registrar em cartório se for prática do condomínio

O que fazer quando ninguém quer ser síndico

É uma situação mais comum do que parece — especialmente em condomínios pequenos ou em contextos em que o último mandato foi desgastante. A assembleia está instalada, o item da pauta chegou, e não há candidatos. O que fazer?

Opções práticas, em ordem de facilidade

1. Síndico profissional. Contratar alguém de fora do condomínio para exercer a função é totalmente legal — o art. 1.347 do Código Civil permite que o síndico não seja condômino.^[1] O síndico profissional cobra honorários mensais e, em geral, assume também a coordenação da administradora. É a saída mais usada em condomínios médios e grandes onde nenhum morador tem disponibilidade.

2. Incentivo ao síndico morador. A convenção pode prever — ou a assembleia pode deliberar — isenção ou desconto na taxa condominial, reembolso de despesas e até remuneração para o síndico morador. Isso não existe por padrão; precisa ser votado em assembleia. Uma vez aprovado, pode tornar o cargo mais atraente.

3. Reeleição com prazo curto. Se o síndico atual está disposto a continuar por mais seis meses ou um ano enquanto o condomínio busca alternativas, a assembleia pode votar um mandato complementar mais curto do que o usual.

4. Síndico judicial. Em último caso, quando a assembleia não consegue eleger ninguém e o condomínio fica sem síndico, qualquer condômino pode pedir ao juiz que nomeie um. O processo é moroso e o síndico nomeado judicialmente não precisa ser condômino nem atender aos interesses específicos do condomínio — é a saída menos desejável.

O risco de ficar sem síndico

Um condomínio sem síndico fica sem representação legal: não pode assinar contratos, emitir boletos (em autogestão), movimentar contas bancárias nem responder a notificações de órgãos públicos. O síndico anterior, cujo mandato expirou, continua respondendo pessoalmente se assinar documentos fora do prazo — o que gera risco jurídico para ele. A ausência de síndico não é "neutro": é uma situação de irregularidade com consequências reais para todos os condôminos.