Destituição do síndico antes do fim do mandato

Quando a destituição do síndico é cabível

Destituir o síndico é um instrumento legítimo de governança condominial — não uma punição pessoal nem um recurso de última instância para conflitos de convivência. A lei é precisa sobre quando ele pode ser acionado.

O art. 1.349 do Código Civil estabelece três situações que autorizam a destituição:^[1]

Vale destacar o que não configura motivo de destituição por si só: desentendimentos pessoais com o síndico, discordância com decisões tomadas em assembleia (que foram validamente aprovadas), ou simplesmente a preferência por outro condômino no cargo. A destituição sem fundamento nos três motivos legais é juridicamente frágil e pode ser contestada.

O conselho fiscal tem papel importante nessa avaliação. Antes de iniciar o processo de destituição, é prudente que o conselho documente formalmente as evidências — balancetes não apresentados, obras paralisadas, contratos questionáveis — para sustentar a pauta em assembleia.

O que diz o art. 1.349 do Código Civil

O texto do art. 1.349 do Código Civil é a base legal de toda destituição de síndico no Brasil. Conhecê-lo — e entender sua interpretação pelo Superior Tribunal de Justiça — é essencial para que o processo seja válido.^[1]

O artigo dispõe que a assembleia, especialmente convocada para esse fim, poderá, "pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio".

A questão do quórum e o entendimento do STJ

A expressão "maioria absoluta de seus membros" gerou durante anos uma divergência jurisprudencial relevante: seria a maioria absoluta de todos os condôminos do condomínio, ou apenas dos condôminos presentes à assembleia?

Em 2015, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão no julgamento do REsp 1266016. O relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, entendeu que "maioria absoluta de seus membros" faz referência ao sujeito da frase — ou seja, à própria assembleia — e não ao total de condôminos do condomínio.^[2]

Na prática: o quórum para destituir é a maioria simples dos presentes à assembleia especialmente convocada para esse fim (50% mais um dos presentes). O STJ destacou ainda que, antes do Código Civil de 2002, a lei anterior exigia dois terços dos presentes — quórum mais alto que se justificava porque a destituição podia ser imotivada. Com a exigência de justificativa introduzida pelo Código Civil, a redução do quórum é coerente com a lógica do sistema.^[2]

Atenção à convenção do condomínio: a convenção pode estabelecer quórum diferente — inclusive mais alto do que o interpretado pelo STJ. Quando a convenção for mais restritiva, o critério dela prevalece. Antes de convocar a assembleia, verifique o que a convenção do seu condomínio estabelece para a destituição.

O passo a passo da destituição

O processo de destituição tem etapas definidas. Cada uma delas tem consequências jurídicas se for omitida ou executada incorretamente — e a principal causa de anulação judicial de uma destituição é falha no rito, não no mérito.

1. Reunir evidências e documentar

Antes de qualquer convocação, o conselho — ou os condôminos que pretendem iniciar o processo — deve reunir documentação que sustente os motivos. Não basta a percepção de que a gestão está ruim: é necessário ter evidências objetivas.

Evidências comuns incluem: balancetes não apresentados ou com irregularidades, registros fotográficos de manutenção negligenciada, contratos assinados sem aprovação em assembleia, comunicados não respondidos, documentos retidos sem justificativa. Tudo isso deve ser organizado antes da convocação e apresentado durante a reunião.

2. Reunir as assinaturas para a convocação

Se o síndico não convocará a assembleia por iniciativa própria — o que seria incomum nessa situação —, a convocação pode ser feita por um quarto dos condôminos, conforme o art. 1.355 do Código Civil.^[1]

Isso significa que em um condomínio de 40 unidades, são necessárias pelo menos 10 assinaturas de condôminos com as obrigações em dia (sem inadimplência). Em um condomínio de 120 unidades, pelo menos 30. O edital de convocação deve conter as assinaturas dos condôminos que o subscrevem.

3. Redigir a convocação com pauta clara

O edital de convocação precisa indicar explicitamente que a assembleia tem como objeto a destituição do síndico. Uma pauta genérica como "assuntos gerais" não é suficiente para sustentar uma votação de destituição.^[3]

Uma pauta bem estruturada pode seguir esta sequência, conforme orientação de especialistas em direito condominial:^[3]

1. Apresentação dos motivos que fundamentam a convocação
2. Solicitação de explicações ao síndico sobre os pontos questionados
3. Possibilidade de renúncia do síndico
4. Deliberação sobre a destituição
5. Eleição do novo síndico e corpo diretivo (se incluída na pauta)

A convocação deve respeitar os prazos estabelecidos na convenção do condomínio — geralmente entre 8 e 10 dias de antecedência, mas verifique o que a sua convenção determina.

4. Realizar a assembleia com direito de defesa assegurado

Este é o ponto mais crítico do processo. O síndico tem direito de se defender antes da votação — e a ausência desse direito de defesa é a principal causa de anulação judicial de destituições.^[3]

Na prática: o condômino que apresentou os motivos da destituição os expõe à assembleia; o síndico tem a palavra para responder; somente após essa troca é que se abre a votação. O síndico não precisa estar presente para que a votação ocorra — mas é obrigação do condomínio garantir que ele foi notificado e teve a oportunidade de comparecer e se defender.

Tudo isso deve ser registrado na ata: os motivos apresentados, a fala de defesa do síndico (ou a ausência justificada), o resultado da votação e os votos individuais, se a convenção exigir.

5. Votação e registro

Com os motivos apresentados e a defesa registrada, a assembleia vota. O quórum mínimo é a maioria dos presentes — mas verifique a convenção, que pode estabelecer exigência mais alta.^[2]

O resultado deve ser formalmente registrado na ata, que precisa ser assinada pelo presidente da mesa, pelo secretário e, idealmente, por condôminos presentes como testemunhas. A ata é o documento que formaliza a destituição e serve de base para qualquer providência subsequente.

6. Eleição do sucessor e transição de gestão

Veja a seção seguinte para o detalhamento desta etapa.

O direito de defesa do síndico

O direito de defesa não é uma formalidade burocrática — é a garantia que protege o processo de destituição de contestação judicial. Condomínios que pularão essa etapa ou a realizaram de forma precária descobriram isso da pior forma: com a assembleia anulada na Justiça e o síndico reintegrado ao cargo.

O direito de defesa abrange três aspectos:

• Notificação prévia: o síndico deve ser notificado com antecedência sobre a pauta, de forma que possa se preparar para responder
• Acesso às acusações: os motivos que fundamentam o pedido de destituição devem ser comunicados ao síndico antes da assembleia — não apenas anunciados na reunião
• Direito à fala: na assembleia, o síndico (ou seu representante) tem o direito de se manifestar antes da votação

A inclusão dos motivos na pauta da convocação — enviada a todos os condôminos com a antecedência exigida pela convenção — já funciona como notificação prévia. Mas para reforçar a segurança jurídica, especialmente em situações de conflito mais intenso, é recomendável notificar o síndico também por escrito (carta registrada ou e-mail com confirmação de recebimento) com os motivos detalhados.

Vale lembrar: a defesa do síndico não impede a votação. Ela apenas garante que o processo foi conduzido com fairness. Os condôminos continuam livres para votar pela destituição mesmo após ouvir o síndico.

Depois da destituição: a eleição do sucessor

A destituição remove o síndico do cargo, mas não resolve automaticamente quem assume a gestão. Esse ponto precisa ser planejado antes da assembleia.

Quando a eleição do sucessor está na pauta

Se o edital de convocação incluir a eleição de novo síndico como item de pauta, a própria assembleia de destituição já elege o substituto. Essa é a solução mais eficiente: o condomínio sai da reunião com gestão definida e sem lacuna de governança.^[3]

Para que isso seja possível, candidatos precisam se apresentar antes ou durante a assembleia. Se o conselho já tem um nome de consenso, a pauta pode prever a eleição diretamente. Se há disputa entre candidatos, a assembleia vota normalmente.

Quando a eleição não está na pauta

Se a convocação não incluiu a eleição do sucessor — o que é um erro de planejamento, mas acontece —, o subsíndico assume o cargo interinamente. O que acontece em seguida depende da convenção:^[3]

• Em algumas convenções, o subsíndico assume pelo restante do mandato
• Em outras, o subsíndico é obrigado a convocar nova assembleia de eleição em prazo definido

Se não houver subsíndico — situação comum em condomínios pequenos — o conselho fiscal pode assumir interinamente a gestão enquanto convoca nova eleição. Verifique o que a convenção estabelece para esse caso.

A transição de gestão

Com o novo síndico eleito, o síndico destituído tem a obrigação de entregar toda a documentação, chaves, cartões bancários e ativos do condomínio. Essa entrega deve ser formalizada em termo de transferência assinado por ambas as partes, preferencialmente na presença do conselho.^[3]

Se o síndico destituído se recusar a entregar os documentos, o condomínio pode notificá-lo extrajudicialmente e, se necessário, ajuizar ação de busca e apreensão. A recusa de entrega pode gerar ainda obrigação de indenização por prejuízos causados ao condomínio.

Destituição do síndico profissional

Quando o síndico é um profissional contratado — e não um condômino eleito —, a destituição tem uma camada adicional: além da deliberação assemblear, há a rescisão do contrato de prestação de serviços.

Na prática de mercado, quando o conselho decide encerrar o vínculo com o síndico profissional, o caminho usual é solicitar a carta de renúncia. Contratos de síndico profissional frequentemente preveem aviso prévio de ambas as partes. A assembleia, nesse caso, ratifica a saída do profissional e elege ou homologa o substituto.^[3]

O procedimento assemblear de destituição motivada pelo art. 1.349 também se aplica ao síndico profissional — mas a rescisão sem justa causa pode ensejar indenização contratual, dependendo do que o contrato prevê. Para situações de conflito com síndico profissional, o apoio de assessoria jurídica especializada em condomínios é recomendável antes de qualquer decisão.

Erros que anulam a destituição

A destituição é anulada na Justiça com mais frequência por falhas de processo do que por falta de fundamento. Conhecer os erros mais comuns é a melhor forma de evitá-los.