Erros comuns na redação do regimento

Os erros mais comuns e por que acontecem

A maioria dos erros em regimentos condominiais não vem de má-fé. Vem de um processo de elaboração que começa errado: alguém baixa um modelo genérico da internet, faz ajustes superficiais, apresenta em assembleia e a maioria dos presentes aprova sem ler com atenção. Seis meses depois, a primeira aplicação da multa gera contestação — e então o regimento vai para a gaveta.^[2]

Os erros mais frequentes identificados na prática do mercado condominial se agrupam em quatro categorias:

1. Linguagem ambígua — cláusulas que admitem mais de uma interpretação e, portanto, não resolvem o conflito que deveriam prevenir
2. Contradição com a convenção — o regimento impõe obrigação ou proibição que a convenção não prevê ou que contraria diretamente o que ela estabelece
3. Procedimentos sem prazo e sem responsável — regras que existem no papel mas não têm mecanismo de aplicação prático
4. Modelo copiado sem adaptação — documento que foi elaborado para outro tipo ou porte de condomínio e não reflete a realidade local

Cada um desses grupos tem consequências diferentes — e formas diferentes de ser corrigido.

Ambiguidade: quando a cláusula não resolve o conflito

Uma cláusula ambígua é pior do que a ausência de cláusula. Ela cria a expectativa de que o assunto está regulado, mas quando o conflito aparece, a regra não entrega a resolução prometida — e o síndico fica exposto a contestações de qualquer decisão que tomar.^[2]

Exemplos concretos de ambiguidade em regimentos reais:

O padrão das cláusulas ambíguas é o uso de termos subjetivos: "razoável", "adequado", "de forma conveniente", "devidamente". Esses termos transferem para o síndico a responsabilidade de definir, caso a caso, o que é adequado — e essa indefinição é justamente o terreno dos conflitos.

Um teste simples: leia a cláusula e pergunte "se dois moradores discordarem sobre o que essa regra exige, qual deles está errado?". Se a resposta depender de interpretação, a cláusula precisa ser reescrita.

Em condomínios horizontais, a ambiguidade sobre uso de vias internas e obras em lotes particulares é especialmente problemática. Cláusulas como "o condômino deve preservar as vias internas" não definem quem responde por buracos, pela varrição ou pelo controle de velocidade — e esse vácuo gera litígios frequentes.

Contradição com a convenção

A convenção está acima do regimento na hierarquia de normas do condomínio. Se o regimento contradiz a convenção, prevalece a convenção — e a cláusula do regimento fica sem efeito, ainda que tenha sido aprovada em assembleia. O problema é que a maioria dos redatores de regimento não lê a convenção antes de escrever o documento.^[2]

As contradições mais comuns entre regimento e convenção:

• Quórum diferente: a convenção exige quórum de 2/3 para aprovação de obras de melhorias, mas o regimento prevê maioria simples — o regimento não pode reduzir o que a convenção exige
• Sanções além do previsto: a convenção define o valor máximo de multa em 5 salários mínimos, e o regimento cria multa de 10 — inválido
• Restrição não prevista na convenção: a convenção não veda animais, mas o regimento proíbe animais de qualquer espécie — esse tipo de restrição de direito exige hierarquia adequada
• Atribuição de poderes que a convenção reserva à assembleia: o regimento autoriza o síndico a contratar obras acima do limite previsto na convenção sem deliberação — inválido

A regra prática: antes de redigir ou revisar o regimento, leia a convenção inteira e mapeie os pontos que ela já trata. O regimento complementa — não pode contrariar nem reduzir direitos que a convenção assegura.

Vale lembrar que a própria convenção pode conter erros ou cláusulas desatualizadas. Nesse caso, o caminho correto não é "corrigir" pela via do regimento, mas convocar assembleia específica para alterar a convenção, com o quórum qualificado que ela exige (em geral, 2/3 dos condôminos, conforme o art. 1.351 do Código Civil).^[1]

Procedimentos sem prazo e sem responsável

Uma cláusula sem prazo e sem responsável definido é uma cláusula morta. Ela pode parecer bem redigida — precisa, sem ambiguidade — mas não tem mecanismo de aplicação. Na prática, ninguém a cumpre porque não há nenhuma consequência objetiva pelo descumprimento.^[2]

Os casos mais frequentes:

• Aplicação de multa sem rito: "O descumprimento desta regra sujeita o condômino a multa" — mas o regimento não define quem notifica, em qual prazo, qual é o prazo de defesa, quem decide e como a multa é cobrada. Sem esse rito, qualquer multa aplicada pode ser contestada com sucesso
• Comunicação de obras sem destinatário: "A obra deve ser comunicada com 5 dias de antecedência" — mas não diz a quem, por qual meio e o que acontece se o prazo não for respeitado
• Previsão de revisão do regimento sem gatilho: "O regimento será revisado periodicamente" — sem definir periodicidade, responsável pela convocação ou quórum necessário
• Regras de CFTV sem tratamento de dados: "O condomínio possui sistema de câmeras para segurança" — sem definir tempo de retenção das imagens, quem tem acesso, como os moradores são informados e como se dá a solicitação de acesso às gravações (exigência decorrente da LGPD — Lei 13.709/2018)

Para cada obrigação que o regimento impõe, há três perguntas a responder antes de redigir a cláusula: Quem faz? Em qual prazo? O que acontece se não for feito? Se o texto não responde às três, a cláusula precisa ser complementada.

No caso específico de multas, o rito mínimo deve incluir: notificação formal do infrator com descrição da infração, prazo razoável para defesa (em geral 5 a 10 dias), análise da defesa pelo síndico ou pelo conselho, decisão fundamentada e forma de cobrança. Sem esse rito, a aplicação da multa fica vulnerável a contestação judicial.^[2]

Modelo copiado sem adaptação: os riscos

O regimento copiado da internet é o cenário mais comum — e o mais arriscado. Não porque os modelos disponíveis sejam necessariamente ruins, mas porque um modelo genérico foi escrito para um condomínio hipotético que não tem elevador, CFTV, salão de festas específico, regras sobre estacionamento de visitantes nem as particularidades do prédio em questão.^[2]

Riscos concretos do modelo copiado sem revisão:

• Referências a estruturas inexistentes: o modelo menciona "piscina" e "quadra de tênis" — o condomínio não tem nenhum dos dois. As cláusulas ficam soltas no documento e criam confusão
• Ausência de regras sobre estruturas existentes: o condomínio tem um espaço coworking e uma brinquedoteca que o modelo não previu — e não há regra alguma sobre o uso dessas áreas
• Valoresde multa descolados da realidade local: o modelo usa valores em reais que estão defasados ou que contradizem o que a convenção do condomínio estabelece
• Referências a leis revogadas ou desatualizadas: modelos antigos podem citar a Lei 4.591/1964 em pontos que já foram modificados pelo Código Civil de 2002 ou por legislação posterior
• Ausência de cláusulas sobre temas contemporâneos: LGPD, aplicativo condominial, recarga de veículo elétrico, delivery e acesso de terceiros — temas que modelos de cinco anos atrás não contemplam

O modelo genérico pode ser um bom ponto de partida para a estrutura do documento. O erro é usá-lo como produto final sem revisão item a item, confrontando cada cláusula com a realidade do condomínio e com o que a convenção já estabelece.

Em condomínios horizontais, a cópia de modelos de condomínio vertical é particularmente problemática: regras de elevadores, halls de entrada, corredores e fachadas são substituídas por vias internas, lotes, muros divisórios e áreas permeáveis — e o modelo vertical simplesmente não trata disso.

Checklist: como revisar a redação do seu regimento

A revisão do regimento não exige um advogado em cada passo — exige método. O processo abaixo pode ser conduzido pelo síndico com apoio da administradora, reservando a assessoria jurídica para os pontos que gerarem dúvida sobre validade legal.^[2]

Passo 1 — Leia a convenção antes de abrir o regimento. Mapeie os pontos que a convenção já trata: quórum, multas, atribuições do síndico, regras de uso das áreas comuns. O regimento não pode contrariar nenhum desses pontos.

Passo 2 — Varra o regimento em busca de termos subjetivos. Palavras como "razoável", "adequado", "devidamente", "de forma conveniente" e "em tempo hábil" são sinais de ambiguidade. Cada ocorrência precisa ser substituída por critério objetivo (prazo, horário, quantidade, procedimento).

Passo 3 — Para cada multa prevista, verifique o rito completo. Identifique se o regimento define: quem notifica, em qual prazo, qual o prazo de defesa do condômino, quem decide, o que acontece com a defesa e como a multa é cobrada. Se qualquer um desses elementos estiver ausente, a cláusula precisa ser complementada.

Passo 4 — Verifique as cláusulas sobre dados pessoais. Se o condomínio possui CFTV, cadastro de moradores, cadastro de visitantes, acesso por biometria ou qualquer sistema que colete dados pessoais, o regimento deve prever: finalidade do tratamento, prazo de retenção, quem tem acesso e como o morador pode solicitar informações. Isso decorre da LGPD (Lei 13.709/2018) e se aplica independentemente do porte do condomínio.^[3]

Passo 5 — Confirme que o regimento cobre as áreas e estruturas reais do condomínio. Liste todas as áreas comuns existentes e verifique se cada uma tem regras de uso no regimento. Áreas sem regras são potencial de conflito.

Passo 6 — Verifique se há cláusula sobre revisão e alteração do regimento. O regimento deve prever como ele mesmo pode ser alterado: por deliberação em assembleia, com qual quórum, por iniciativa de quem. A ausência dessa cláusula cria insegurança sobre o processo de atualização.

Passo 7 — Remova cláusulas que o condomínio não tem condições de aplicar. Uma cláusula inaplicável é pior do que a ausência de cláusula — ela desmoraliza o regimento inteiro quando o descumprimento é tolerado por impossibilidade prática.

Passo 8 — Antes da assembleia, circule o texto revisado. Envie o texto com antecedência mínima de 10 dias. Cláusulas que nunca foram discutidas têm chance muito maior de gerar problemas depois da aprovação do que cláusulas que os moradores puderam questionar antes da votação.