Cláusulas inválidas: o que não tem validade jurídica

Por que cláusulas inválidas são mais comuns do que se imagina

A maioria das cláusulas inválidas em regimentos condominiais não nasceu de má-fé. Nasceu de uma tentativa bem-intencionada de resolver um problema real com um instrumento inadequado.

O regimento interno é um documento que condôminos redigem — às vezes sem apoio jurídico, às vezes copiando modelos desatualizados, às vezes em assembleias tensas onde o objetivo imediato era resolver um conflito específico. O resultado é que muitos regimentos acumulam, ao longo dos anos, cláusulas que fazem sentido intuitivo para quem as escreveu, mas que não resistem a um exame jurídico mais cuidadoso.^[1]

Há também uma confusão recorrente sobre o que o regimento pode e o que ele não pode fazer. A lei atribui ao regimento uma função específica: detalhar as regras de uso e convivência dentro dos limites estabelecidos pela convenção e pelo Código Civil. O regimento pode restringir, regulamentar e organizar — mas não pode proibir absolutamente direitos garantidos por lei, e não pode criar penalidades além do que a lei permite.

Essa diferença entre "o regimento pode restringir" e "o regimento pode proibir absolutamente" é o ponto onde muitas cláusulas falham. Restringir o uso de áreas comuns em horários determinados é válido. Proibir categoricamente que um condômino use a área comum é, em geral, inválido. Regulamentar como animais de estimação transitam pelas áreas comuns é válido. Proibir a presença de qualquer animal no imóvel, independentemente do porte ou comportamento, tende a não resistir à jurisprudência atual.

Para o síndico, o risco prático é real: aplicar uma cláusula inválida — seja notificando, seja cobrando multa, seja impedindo o uso de alguma área — pode gerar ação judicial individual por danos morais ou materiais. O condomínio pode ser parte do processo, mas o síndico também responde pessoalmente se a aplicação foi sua.^[2]

Categorias de cláusulas que não têm validade jurídica

As cláusulas inválidas em regimentos condominiais se distribuem por algumas categorias bem definidas. Conhecê-las ajuda tanto a identificar problemas no regimento existente quanto a evitar criá-los numa revisão.

1. Cláusulas discriminatórias

Qualquer cláusula que trate condôminos ou moradores de forma diferenciada com base em raça, cor, etnia, religião, orientação sexual, identidade de gênero, nacionalidade, deficiência, idade ou outro critério protegido pela Constituição Federal é inválida.^[1] A proibição não é só moral — é constitucional (art. 5º da CF) e infraconstitucional (Lei Brasileira de Inclusão, Estatuto do Idoso, Estatuto da Criança e do Adolescente).

Exemplos concretos de cláusulas inválidas nessa categoria:

• Proibição de receber hóspedes de determinada origem ou nacionalidade
• Restrição de uso de áreas comuns a crianças ou idosos em horários que não se justificam por segurança
• Qualquer cláusula que impeça ou dificulte o acesso de pessoa com deficiência a áreas comuns acessíveis
• Regras que tratem de forma diferente moradores proprietários e moradores locatários no acesso a áreas comuns

2. Cláusulas que extrapolam a convenção ou o Código Civil

O regimento interno está hierarquicamente abaixo da convenção do condomínio. Cláusulas do regimento que contradizem a convenção são inválidas. Da mesma forma, nenhuma disposição do regimento pode contrariar o Código Civil (Lei 10.406/2002).^[1]

O art. 1.334 do Código Civil estabelece o que a convenção deve conter — e o regimento complementa dentro desse quadro. O art. 1.336 estabelece os deveres dos condôminos. O art. 1.337 trata da conduta antissocial. Nenhum regimento pode criar obrigações além do que essas disposições permitem, nem penalidades superiores às previstas.

3. Multas acima dos limites legais ou não previstas na convenção

O art. 1.336 do Código Civil estabelece multa de até 5 vezes o valor da contribuição condominial por descumprimento de deveres do condômino. Para o caso de conduta antissocial (art. 1.337), o limite é de até 10 vezes o valor da contribuição. Nenhum regimento pode fixar multas acima desses limites, salvo se a convenção — e não apenas o regimento — prever valores específicos.^[1]

Cláusulas que estabelecem multa em valor fixo alto, sem relação com a contribuição condominial, ou que preveem valores proibidamente superiores ao teto legal, são inválidas e inexigíveis.

4. Restrições absolutas ao direito de propriedade e uso pacífico do imóvel

O condômino tem direito de usar sua unidade de forma pacífica, desde que não cause perturbação aos demais e respeite as normas legais. Cláusulas que restrinjam esse uso de forma absoluta — sem que haja justificativa em segurança, salubridade ou convivência — tendem a ser contestadas com sucesso.^[2]

O regimento pode regulamentar horários de obras, circulação em áreas comuns, uso de churrasqueira e salão de festas. Não pode, em geral, proibir que o condômino exerça direitos que a lei lhe garante dentro da própria unidade.

5. Cláusulas que violam normas especiais de proteção

Além do Código Civil e da Constituição, o regimento não pode contrariar legislação específica de proteção a grupos vulneráveis. A Lei Brasileira de Inclusão (Lei 13.146/2015) garante acessibilidade e proíbe qualquer discriminação por deficiência. O Estatuto do Idoso (Lei 10.741/2003) proíbe discriminação por idade e garante atendimento prioritário. O Estatuto da Criança e do Adolescente (Lei 8.069/1990) protege o melhor interesse da criança. Qualquer cláusula que contrarie essas normas é inválida, independentemente de quantos condôminos a aprovaram em assembleia.

Animais, Airbnb e multas: os casos mais debatidos

Três temas concentram a maior parte das disputas atuais sobre cláusulas condominiais inválidas. Cada um tem nuances importantes que merecem tratamento separado.

Animais de estimação

A proibição absoluta de animais de estimação em unidades condominiais é o tema mais litigado — e a jurisprudência do STJ tem caminhado consistentemente no sentido de relativizar cláusulas proibitivas genéricas quando o animal não causa incômodo comprovado aos demais condôminos.^[2]

A posição que tem prevalecido é a seguinte: o regimento pode regulamentar o convívio com animais — exigir vacinação, restringir o acesso em determinadas áreas comuns, estabelecer obrigações de limpeza — mas a proibição absoluta de manter qualquer animal na unidade, sem distinção de espécie, porte ou comportamento, tende a não ser mantida pelos tribunais quando o animal não causa perturbação concreta.

O que o regimento pode validamente fazer: exigir que animais transitem pela área comum com guia e sob controle do responsável, proibir o acesso de animais a áreas de uso coletivo como piscina e playground, estabelecer responsabilidade do condômino por danos causados pelo animal. O que gera controvérsia: proibir categoricamente animais de qualquer espécie ou porte, inclusive os que não causam nenhum tipo de incômodo.

Uma cláusula bem redigida sobre animais regulamenta o comportamento esperado e as consequências do descumprimento — sem tentar proibir o que a jurisprudência tem entendido como direito do condômino no uso de sua propriedade.

Locação por temporada (Airbnb e similares)

Este é o tema em que a jurisprudência ainda está em formação, e é importante ser honesto sobre isso: não existe, neste momento, uma posição consolidada e definitiva sobre o assunto.^[2]

Há decisões nos dois sentidos. Parte da jurisprudência entende que o condomínio pode proibir a locação por temporada por meio de deliberação em assembleia, com quórum qualificado, pois a destinação residencial do imóvel estaria sendo desvirtuada. Outra corrente entende que o proprietário tem o direito de usar seu imóvel da forma que lhe aprouver, desde que dentro dos parâmetros legais, e que uma proibição absoluta viola o direito de propriedade.

O que é seguro afirmar: cláusulas que regulamentam a locação por temporada — exigindo cadastro de hóspedes, estabelecendo responsabilidade do proprietário pelos ocupantes, definindo procedimentos de acesso — têm base mais sólida do que aquelas que simplesmente proíbem qualquer locação de curta duração. A vedação absoluta sem amparo em convenção e sem quórum adequado é a mais exposta a contestação.

Multas com valores abusivos

Uma cláusula que estabelece multa de valor fixo alto — por exemplo, R$ 5.000 por infração a qualquer regra do regimento — é inválida se ultrapassar os limites do Código Civil. O art. 1.336 fixa o teto em 5 vezes o valor da contribuição mensal para descumprimento de deveres; o art. 1.337 permite até 10 vezes para conduta antissocial. Valores além disso, estabelecidos apenas no regimento (e não na convenção), são inexigíveis.^[1]

Outro ponto de atenção: a multa precisa ter base na infração corretamente descrita. Cobrar multa por conduta não prevista expressamente no regimento, ou por infração que não foi notificada previamente, também pode ser questionado com êxito.

Condomínios horizontais: particularidade sobre manutenção de áreas privativas

Em condomínios horizontais, aparecem com frequência cláusulas que obrigam o condômino a manter jardins e fachadas dos lotes em padrão estético determinado pelo regimento. Essas cláusulas são válidas quando têm fundamento na convenção e visam preservar a harmonia visual do empreendimento — mas se tornarem excessivamente onerosas ou definirem padrões desproporcionais sem respaldo técnico, podem ser questionadas quanto à razoabilidade e proporcionalidade.

O que acontece quando o condomínio aplica uma cláusula inválida

A aplicação de uma cláusula inválida não é apenas um erro formal — pode gerar consequências concretas para o condomínio e, em especial, para o síndico.

A multa aplicada com base em cláusula inválida é inexigível. O condômino que receber uma notificação ou cobrança baseada em cláusula contrária à lei pode contestar administrativamente e, se necessário, judicialmente. A multa não tem base legal e não pode ser executada.

O síndico responde pessoalmente. O síndico que aplica cláusula inválida — notificando, cobrando multa ou impedindo o uso de algum serviço — pode ser acionado individualmente por danos morais ou materiais causados ao condômino. A responsabilidade do condomínio como pessoa jurídica não exclui a responsabilidade pessoal do administrador que agiu em desconformidade com a lei.^[2]

A decisão da assembleia não valida a cláusula inválida. Este ponto é frequentemente mal compreendido: aprovar uma cláusula em assembleia com 100% dos votos não a torna válida se ela contrariar norma de ordem pública. Direitos constitucionais e previstos em lei especial não podem ser suprimidos por deliberação condominial — o quórum, por mais alto que seja, não tem o poder de derrogar a Constituição ou o Código Civil.

A nulidade pode ser declarada a qualquer tempo. Diferente de vícios formais que podem ser sanados ou que têm prazo de questionamento, cláusulas que violam norma de ordem pública são nulas de pleno direito e podem ser questionadas a qualquer momento — não há prazo para o condômino alegar a nulidade.

Como identificar e remover cláusulas inválidas do regimento

A revisão do regimento com foco em cláusulas inválidas é uma das tarefas mais valiosas que uma gestão condominial pode realizar — e também uma das mais negligenciadas.

Passo 1: Leitura completa com olhar crítico

O primeiro passo é ler o regimento integralmente, prestando atenção especial a qualquer cláusula que:

• Imponha proibição absoluta sem justificativa baseada em segurança, salubridade ou convivência
• Trate categorias de pessoas (idosos, crianças, pessoas com deficiência, locatários) de forma diferenciada sem respaldo legal
• Estabeleça multas em valor fixo sem referência ao valor da contribuição condominial
• Pareça resolver um conflito específico da época em que foi escrita, sem levar em conta o quadro jurídico atual
• Use linguagem vaga ou excessivamente ampla ("é proibido qualquer comportamento que o síndico considere inadequado")

Passo 2: Verificar a hierarquia com a convenção

Cada cláusula do regimento deve ser confrontada com a convenção do condomínio. Se o regimento prevê algo que contradiz a convenção, a cláusula do regimento é inválida — a convenção prevalece.^[1] Se a convenção também apresenta problema, a revisão precisa incluir os dois documentos.

Passo 3: Consulta jurídica antes da assembleia

A alteração do regimento exige assembleia com quórum específico. Antes de convocar essa assembleia, o síndico ou o conselho deve ter uma lista clara de quais cláusulas serão modificadas e por quê, com a redação alternativa proposta. Submeter à assembleia um texto já revisado juridicamente — mesmo que de forma simples — reduz o risco de aprovar novas cláusulas problemáticas no lugar das antigas.

Passo 4: Aprovação em assembleia com quórum adequado

A alteração do regimento depende do quórum definido na convenção. Em geral, exige maioria dos presentes em assembleia regularmente convocada. O texto final aprovado deve ser registrado em ata e o regimento atualizado deve estar disponível para todos os condôminos.^[1]

Enquanto a revisão não acontece: como o síndico deve agir

Uma cláusula inválida no regimento não precisa esperar uma revisão formal para deixar de ser aplicada. Se o síndico identifica — por conhecimento próprio ou por questionamento de um condômino — que determinada cláusula é contrária à lei, a decisão correta é não aplicá-la, comunicar o conselho fiscal e colocar a revisão na pauta da próxima assembleia. Continuar aplicando uma cláusula sabidamente inválida, sob o argumento de que ela "ainda está no regimento", não é defesa jurídica sustentável.