Aplicação do regimento sem favorecimento

Por que o favorecimento acontece (e nem sempre é intencional)

A maioria dos casos de favorecimento na aplicação do regimento não começa com má-fé. Começa com familiaridade. O síndico morador convive com os condôminos no elevador, na garagem e na academia — e é exatamente essa proximidade que, ao mesmo tempo, o torna mais eficiente na gestão informal e mais vulnerável a pressões pessoais.

Há dois tipos de favorecimento que merecem atenção diferente.

O favorecimento consciente é quando o síndico deliberadamente ignora ou atrasa uma notificação porque a infração foi cometida por amigo, familiar ou por alguém cuja aprovação política lhe importa. É o caso mais grave — e também o que mais frequentemente sustenta pedidos de destituição e ações de dano moral.

O favorecimento inconsciente é mais sutil e, paradoxalmente, mais comum. Acontece quando o síndico, sem perceber, aplica um prazo mais generoso para quem conhece melhor, trata reclamações de moradores mais articulados com mais urgência, ou documenta menos rigorosamente uma infração de "alguém de boa reputação no prédio". Não há intenção, mas o resultado é o mesmo: aplicação desigual do regimento.

Em condomínios horizontais, onde os moradores se veem no dia a dia e as casas são visualmente expostas umas às outras, a percepção de favorecimento se propaga com mais velocidade do que em verticais. Uma advertência não aplicada a um vizinho específico é percebida e comentada antes que o síndico tenha tempo de reagir.

Situações típicas que geram acusações de favorecimento:

• Barulho fora do horário permitido pelo regimento notificado para alguns e tolerado para outros
• Uso indevido de vagas de garagem ou áreas comuns com tratamento diferente por unidade
• Multas aplicadas com atraso para condôminos com relação próxima ao síndico
• Obras ou reformas autorizadas verbalmente para alguns e exigidas por escrito para outros
• Inadimplência tolerada por períodos mais longos para determinados moradores
• Advertências emitidas por reclamação de parte, sem checagem do outro lado

O ponto central que este artigo defende: a percepção de favorecimento é tão danosa quanto o favorecimento real. O síndico precisa agir de forma justa — e de forma visivelmente justa. A transparência do processo é parte da solução.

O dever legal de imparcialidade do síndico

O Código Civil (Lei 10.406/2002) é direto sobre os deveres do síndico. O art. 1.348 estabelece que compete ao síndico "cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia".^[1] Não há margem para discricionariedade pessoal nessa obrigação: o síndico não tem a prerrogativa de escolher para quem o regimento vale.

O art. 1.349 completa o quadro ao estabelecer que o síndico pode ser destituído — por maioria absoluta dos condôminos em assembleia convocada para essa finalidade — quando praticar "irregularidades" ou não cumprir seus deveres.^[1] A aplicação seletiva do regimento pode ser enquadrada como irregularidade para efeitos de destituição.

Além da destituição, a aplicação desigual do regimento expõe o síndico a ações de dano moral movidas pelo condômino que se sentiu prejudicado. O argumento típico nessas ações é simples: "o síndico aplicou a mesma norma para mim, mas não para o vizinho em circunstâncias equivalentes". Quando a documentação do condomínio confirma esse desequilíbrio, a posição jurídica do síndico se torna difícil de defender.

Vale mencionar uma distinção importante: diferenciação legítima não é favorecimento. A lei e as boas práticas reconhecem que condôminos em situações objetivamente diferentes podem receber tratamento adequado às suas circunstâncias. São exemplos de diferenciação legítima:

• Adaptações de acessibilidade para pessoas com deficiência (PCD) — previstas na Lei 13.146/2015 (Estatuto da Pessoa com Deficiência) e na própria ABNT NBR 9050
• Regras distintas para unidades comerciais versus residenciais, quando a convenção assim prevê
• Prazos diferentes para situações de força maior devidamente comprovadas (internação hospitalar, luto, etc.)
• Condições diferenciadas para inadimplência decorrente de situação financeira documentada, desde que deliberadas em assembleia

A chave é que a diferenciação precisa ter base objetiva, previsão na convenção ou deliberação assemblear — não ser produto de laços pessoais.

Como aplicar advertências e multas de forma igualitária

A igualdade de tratamento começa antes da primeira infração: está na clareza com que o regimento define condutas e sanções. Um regimento vago, que deixa ao síndico decidir caso a caso o que configura infração, é um convite ao favorecimento — mesmo sem intenção.^[2]

O protocolo abaixo descreve o fluxo recomendado para aplicar advertências e multas de forma que comprove igualdade de tratamento:

1. Receba ou identifique a infração. Anote data, horário, local, natureza da infração e qual norma do regimento foi descumprida. Se a infração foi relatada por outro morador, registre também quem reportou — mas verifique os fatos antes de agir.
2. Colete a prova disponível. Imagem de câmera de segurança, foto do local, print de mensagem no aplicativo do condomínio ou testemunha presencial. Sem prova, a notificação fica vulnerável a contestação. A LGPD exige cautela: imagens de câmeras não devem ser enviadas a todos os moradores — use apenas no processo interno, preservando a privacidade de todos os envolvidos.
3. Emita a notificação escrita. Sempre por escrito — aplicativo condominial, e-mail com confirmação de leitura ou carta com aviso de recebimento. Notificação verbal não deixa rastro e não comprova nada. O texto deve identificar a norma descumprida, a data e o prazo para regularização ou defesa.
4. Aguarde o prazo de defesa. O regimento deve prever prazo para o condômino apresentar sua versão dos fatos antes da aplicação da multa. Respeitar esse prazo é obrigatório para a validade do processo — e é igualmente obrigatório para todos.
5. Aplique a sanção se confirmada a infração. A multa prevista no regimento deve ser aplicada no mesmo valor e nas mesmas condições para infrações equivalentes, independentemente de quem as cometeu.
6. Registre tudo em livro ou sistema. O histórico de notificações e multas deve ser acessível ao conselho fiscal e, quando solicitado, à assembleia. Esse registro é a prova de que o tratamento foi uniforme ao longo do tempo.

Um ponto prático relevante: em condomínios que utilizam aplicativo de gestão condominial, o fluxo digital gera automaticamente um registro com data e hora de cada comunicação. Isso facilita a demonstração de igualdade de tratamento — e reduz a possibilidade de omissão não intencional.

Como documentar a aplicação do regimento

A documentação adequada serve a dois propósitos simultâneos: protege o síndico de acusações infundadas de favorecimento e, se houver irregularidade real, deixa o histórico visível para o conselho e a assembleia.

O síndico que documenta bem a aplicação do regimento não está apenas se protegendo juridicamente — está construindo uma gestão transparente que reduz o espaço para rumores e disputas políticas.

Checklist: como o síndico garante imparcialidade na prática

• Toda infração registrada por escrito, com data, norma descumprida e prova anexada
• Toda notificação emitida com canal rastreável (app, e-mail com leitura confirmada ou AR)
• Prazo de defesa respeitado antes de aplicar multa — sem exceção, inclusive para reincidentes
• Multas aplicadas no valor previsto no regimento, sem variação por morador
• Histórico de infrações por unidade acessível para consulta interna (conselho, assembleia)
• Nomes de condôminos envolvidos em infrações mencionados apenas em fórum restrito (conselho, síndico, administradora) — não em comunicados a todos os moradores (LGPD)
• Diferenciações aplicadas somente quando a base objetiva está documentada (laudo de acessibilidade, deliberação assemblear, etc.)
• Processo de aplicação discutido pelo menos uma vez por ano com o conselho para verificar consistência

Sobre a LGPD e nomes em comunicados: o art. 7º da Lei 13.709/2018 regula o tratamento de dados pessoais.^[3] Na prática condominial, isso significa que o nome de um condômino infrator não deve aparecer em comunicados circulares para todos os moradores. A infração pode ser comunicada ao conjunto ("houve infração de barulho no dia X, no andar Y") sem identificar o autor. O nome fica restrito ao processo interno: notificação individual, registro interno, conselho fiscal e assembleia quando necessário.

O papel do conselho na fiscalização da imparcialidade

O conselho fiscal — ou consultivo, dependendo da estrutura prevista na convenção — tem papel fundamental como testemunha institucional do processo de aplicação do regimento. Sua presença transforma o que seria uma decisão unilateral do síndico em um processo com supervisão de pares eleitos pelos próprios moradores.^[2]

Na prática, o conselho pode contribuir para a imparcialidade de duas formas:

Como observador do processo: o síndico pode compartilhar periodicamente com o conselho o registro de notificações e multas aplicadas, sem identificar nomes quando desnecessário. Essa revisão regular permite que o conselho confirme a consistência do processo — e que o síndico tenha um grupo de moradores capaz de atestar, se necessário, que o tratamento foi uniforme.

Como instância de recurso: algumas convenções preveem que o condômino que se sente prejudicado por uma notificação pode recorrer ao conselho antes de levar o caso à assembleia. Quando esse mecanismo existe e funciona, reduz tanto o volume de conflitos que chegam à assembleia quanto a percepção de que o síndico é juiz e parte ao mesmo tempo.

É importante delimitar: o conselho não aplica advertências, não decide sobre multas e não substitui o síndico na gestão do regimento. O síndico tem o dever legal de fazer cumprir a convenção e o regimento — o conselho é parceiro nesse processo, não substituto.

Em condomínios que não têm conselho constituído ou onde o conselho é inativo, o síndico fica mais exposto. Nesse cenário, é recomendável que o síndico documente ainda com mais cuidado cada passo do processo — e, em casos de infração que possam gerar contestação, consulte a administradora ou um advogado especializado antes de agir.

O síndico morador que age de forma imparcial e documenta bem tem na aplicação consistente do regimento uma de suas maiores proteções políticas dentro do condomínio. O histórico fala por si.