Multas por descumprimento de obras

Quais obras precisam de aprovação no condomínio

Nem toda reforma dentro de uma unidade exige aprovação formal do condomínio. Confundir isso é erro frequente — tanto do condômino que reforma sem comunicar nada, quanto do síndico que tenta vetar obras que não dependem de aprovação. O Código Civil traça a distinção no art. 1.341.^[1]

Essa classificação se refere a obras nas partes comuns do condomínio. Para obras dentro de uma unidade privativa, o regime é diferente: o condômino tem direito de realizar reformas em sua propriedade, desde que não afete a estrutura do edifício, não prejudique as partes comuns, não cause dano a outros condôminos e não viole as regras da convenção e do regimento.^[1]

Na prática, as infrações mais frequentes em obras envolvem:

• Barulho fora dos horários definidos no regimento (ex: trabalhos antes das 8h ou após as 18h em dias úteis; obras aos domingos)
• Início de reforma sem aviso prévio à administração
• Reforma estrutural sem apresentação de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), conforme exige a NBR 16280^[2]
• Descarte irregular de entulho em áreas comuns ou fora dos locais e horários estabelecidos
• Dano causado à área comum durante a execução da obra
• Acesso de prestadores sem identificação ou fora dos procedimentos do regimento

A NBR 16280 merece atenção especial. Ela exige que reformas em edificações que afetem elementos estruturais, instalações ou fachada sejam precedidas de um plano de reforma e acompanhadas de profissional habilitado com ART ou RRT. O condomínio tem o direito — e o dever — de exigir esse documento antes do início da obra. A ausência da ART/RRT em reforma estrutural não é apenas uma infração regimental: é descumprimento de norma técnica que pode gerar responsabilidade civil em caso de acidente.^[2]

Em condomínios horizontais, obras nos lotes incluem muros, garagens, coberturas, piscinas e ampliações que podem afetar a estética do conjunto ou o escoamento de águas. A convenção costuma ter regras específicas sobre padrão visual e alinhamento — infrações a essas regras também podem fundamentar multa.

A base legal para multar obra irregular (art. 1.336 e art. 1.341)

A multa por descumprimento de regras de obras tem dois fundamentos principais no Código Civil, que se aplicam a situações distintas.^[1]

O art. 1.336 estabelece os deveres do condômino, incluindo não realizar obras que coloquem em risco a segurança da edificação e não alterar a forma e a cor da fachada, bem como das partes e esquadrias externas. O §2º do mesmo artigo prevê que o condômino que descumprir os deveres previstos nos incisos II a IV está sujeito ao pagamento de multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais.

Já o art. 1.337 trata da reiteração de comportamento antissocial ou de descumprimento reiterado de deveres — prevendo multa de até dez vezes o valor da contribuição mensal, deliberada por três quartos dos condôminos em assembleia.

O art. 1.341, por sua vez, regula especificamente o regime de obras nas partes comuns, definindo quórum para aprovação de obras úteis e voluptuárias, além de prever que obras necessárias urgentes podem ser realizadas pelo síndico sem autorização assemblear, com posterior comunicação.

Dois pontos merecem atenção prática:

1. O teto legal da multa está no art. 1.336 §2º: até cinco vezes a contribuição mensal para infrações ao dever de conservação. Para reiteração, o art. 1.337 permite até dez vezes, mas exige deliberação assemblear qualificada. O regimento não pode fixar multa acima desses limites.
2. A previsão no regimento é condição: a multa deve estar prevista na convenção ou no regimento. Aplicar multa sem base regimental é irregular e abre caminho para contestação. Se o regimento não prevê multa por determinada infração, o síndico deve primeiro propor a alteração em assembleia.

Importante: a multa por barulho fora do horário e a multa por obra estrutural sem ART têm bases distintas. A primeira é infração ao regimento (perturbação do sossego); a segunda é infração ao dever de não colocar em risco a segurança da edificação. Dependendo do regimento, podem gerar multas separadas. O síndico deve identificar qual regra foi violada antes de notificar.

O que o síndico pode fazer diante de uma obra irregular

A descoberta de uma obra irregular exige resposta rápida, mas não precipitada. O síndico tem ferramentas disponíveis — e limites que não podem ser ignorados.

Passo a passo para a obra irregular

1. Identificar e documentar a infração. Antes de qualquer ação, registrar: qual regra foi descumprida, quando foi identificada, por quem, e com que evidências (fotos, relatos, comparação com o regimento). Sem documentação, o processo não se sustenta.
2. Notificar o condômino por escrito. A notificação formal é o passo seguinte. Deve especificar a infração, a regra violada e o prazo para regularização ou cessação. A notificação por meio da administradora ou por carta com aviso de recebimento produz prova do recebimento.
3. Aguardar o prazo de defesa. O condômino tem direito de apresentar defesa antes da aplicação da multa. O regimento deve prever esse prazo — geralmente de 5 a 15 dias. Multa aplicada sem oportunidade de defesa pode ser contestada.
4. Aplicar a multa com deliberação fundamentada. Após o prazo de defesa, o síndico analisa as justificativas apresentadas e decide pela aplicação ou não da multa. A decisão deve ser registrada e comunicada ao condômino por escrito, com base regimental citada.
5. Registrar tudo em ata ou livro de ocorrências. O histórico de notificações e multas aplicadas protege o síndico em caso de contestação futura — especialmente se o condômino levar o caso à justiça.

O embargo da obra: medida extrema

O embargo administrativo de uma obra exige cautela. O síndico não tem poder de polícia e não pode embargar obras por autoridade própria sem base regimental expressa. Para que o embargo seja juridicamente sustentável, é preciso que a convenção ou o regimento preveja expressamente essa possibilidade, ou que o síndico obtenha medida judicial (tutela de urgência) determinando a suspensão. Embargar sem amparo legal ou regimental expõe o condomínio a ação de indenização.^[3] Diante de recusa do condômino, o caminho correto é buscar medida judicial liminar — especialmente quando há risco comprovado à estrutura ou à segurança dos moradores.

A NBR 16280 e a responsabilidade técnica em reformas

A NBR 16280 (Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas — Requisitos) é a norma técnica da ABNT que regula o que deve ocorrer antes, durante e após uma reforma em edificações.^[2] Ela não é lei, mas é referência adotada por peritos e tribunais em disputas envolvendo obras em condomínios.

O ponto central: reformas que afetam estrutura, instalações (elétrica, hidráulica, gás) ou fachada devem ser precedidas de plano de reforma elaborado por profissional habilitado, com ART (CREA) ou RRT (CAU). O condomínio tem o direito — e a responsabilidade — de exigir esses documentos antes do início da obra. Se uma reforma estrutural causa dano e não havia ART, a responsabilidade recai sobre o condômino; se o síndico permitiu a obra sem exigir a documentação, pode recair também sobre o condomínio.

Na prática, o fluxo recomendado é: o condômino comunica o início da reforma à administração com antecedência mínima definida no regimento; para obras estruturais, entrega cópia da ART/RRT antes do início; a administradora arquiva os documentos e fiscaliza o cumprimento dos horários e das regras de descarte. Condomínios que formalizam esse fluxo no regimento reduzem conflitos — as regras ficam claras antes que a obra comece, não depois.

Obra que danifica área comum: além da multa

Quando uma obra em unidade privativa causa dano à área comum — infiltração, trinca em parede estrutural, dano ao revestimento do corredor, entulho que obstrui circulação — a situação vai além da multa por infração ao regimento.

O Código Civil é direto: quem causa dano a outrem é obrigado a reparar o prejuízo (art. 927). No caso de obra que danifica área comum, o condômino responsável deve arcar com o custo integral do reparo — independentemente de ser ou não multado pela infração.^[1] O síndico deve documentar o dano com fotos, obter ao menos dois orçamentos, notificar o condômino responsável e fixar prazo para ressarcimento. Se não houver acordo, a cobrança pode ser feita judicialmente. A multa e o ressarcimento são cumuláveis — não se excluem.

Em condomínios horizontais, danos por obras são mais variados: obras de ampliação que afetam a drenagem do lote vizinho, muros que avançam sobre a área de recuo ou alteram o fluxo de água no terreno. Nesses casos, o dano pode atingir outro condômino individualmente — o que desloca o conflito para o âmbito civil entre as partes, com o condomínio atuando como intermediário na identificação do responsável.