Multa de condomínio: paga o inquilino ou o proprietário?

A regra geral: o condomínio cobra do proprietário

Perante o condomínio, quem responde pela multa de uma unidade alugada é o proprietário, qualquer que tenha sido o causador da infração. O condomínio não tem relação jurídica com o inquilino — tem com o condômino, que é o dono do imóvel.^[3]

O fundamento está no art. 1.345 do Código Civil, que trata as obrigações condominiais como obrigações propter rem — uma expressão latina que, na prática, significa que a dívida está vinculada à coisa (a unidade) e não à pessoa que a ocupa.^[1] O artigo é explícito ao dizer que o adquirente de uma unidade responde pelos débitos do antigo dono em relação ao condomínio, "inclusive multas e juros moratórios". Ou seja: a própria lei coloca a multa dentro do conjunto de obrigações que seguem o imóvel.

O que significa a multa ser "propter rem"

Significa que a multa segue a unidade, esteja ela ocupada pelo dono, por um inquilino ou por ninguém. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o tema em recurso repetitivo (Tema 886), firmou que as despesas condominiais são de responsabilidade de quem detém a propriedade da unidade — ou de quem tem relação jurídica direta com o condomínio pela posse e fruição do imóvel.^[4] O inquilino usa o imóvel, mas é o proprietário quem mantém a relação jurídica de condômino. Por isso a cobrança formal corre contra o dono.

Por que o inquilino não é "condômino"

Porque condômino é quem tem a propriedade da unidade, e essa posição não se transfere com o contrato de aluguel. O inquilino é possuidor: ele ocupa, usufrui das áreas comuns e é obrigado a cumprir o regimento — mas não assume o lugar do proprietário perante o condomínio. O Código Civil estende as normas condominiais ao locatário (ele tem de cumpri-las), sem transformá-lo em condômino. É essa distinção que define quem o condomínio aciona quando a multa não é paga.

O inquilino pode pagar a multa diretamente?

Pode, e na prática é o que costuma acontecer: o inquilino que causou a infração paga voluntariamente, muitas vezes junto com o boleto que já administra. Isso resolve a situação sem maior atrito. Mas atenção: o pagamento pelo inquilino é uma conveniência, não uma transferência de responsabilidade. Se ele não pagar, o devedor perante o condomínio continua sendo o proprietário — e é contra o proprietário que a cobrança avança.

Multa por conduta x dívida condominial: a distinção que muda tudo

Nem toda "multa" de condomínio é a mesma coisa, e a diferença importa para quem aluga. Há a multa por atraso no pagamento da taxa (uma penalidade financeira ligada à dívida condominial) e há a multa por infração de conduta (uma penalidade ligada ao comportamento de quem ocupa a unidade). As duas recaem sobre o proprietário perante o condomínio, mas têm origem, base legal e dinâmica de cobrança diferentes.^[2]

O que é multa por atraso na taxa condominial

É a penalidade aplicada quando a contribuição condominial (a taxa mensal) não é paga no vencimento. O art. 1.336, §1º do Código Civil limita essa multa a 2% sobre o débito, além de correção monetária e juros.^[2] Aqui não se discute conduta: discute-se dívida. Em unidade alugada, o pagamento da taxa pode estar contratualmente a cargo do inquilino, mas a inadimplência continua sendo, perante o condomínio, responsabilidade do proprietário.

O que é multa por descumprimento das normas

É a penalidade aplicada quando alguém descumpre os deveres de convivência previstos na convenção ou no regimento — barulho fora de hora, uso indevido de área comum, descumprimento das regras de animais, obra sem aviso. O art. 1.336, §2º do Código Civil permite que essa multa chegue a até cinco vezes o valor da contribuição mensal, conforme previsto na convenção.^[2] Quando o autor é o inquilino, é desta categoria que normalmente se trata.

O que é a multa por comportamento antissocial (art. 1.337)

É a penalidade reservada aos casos mais graves de descumprimento reiterado. O art. 1.337 do Código Civil prevê multa de até cinco vezes a contribuição para quem descumpre seus deveres de forma reiterada, por deliberação de três quartos dos demais condôminos; e, no parágrafo único, multa de até dez vezes a contribuição para o ocupante cujo comportamento antissocial reiterado torne a convivência incompatível.^[2] O texto da lei fala em "condômino ou possuidor" — ou seja, alcança expressamente o inquilino como possuidor. Ainda assim, a cobrança formal, se a multa não for paga, segue contra o proprietário, que depois pode buscar o ressarcimento.

Por que essa diferença muda a cobrança

Porque a natureza da multa influencia como ela é discutida judicialmente. Existe entendimento, em decisões de tribunais, de que a multa por infração de conduta não é despesa condominial ordinária nem extraordinária — é penalidade que visa reprimir o comportamento do infrator.^[3] Esse argumento já foi usado para, em casos específicos, cobrar a multa diretamente de quem cometeu a infração. É uma discussão viva e não pacificada: a maioria das decisões mantém a multa atrelada ao imóvel e, portanto, ao proprietário, mas existem exceções quando cobrar do dono se mostra inviável.

Tabela: quem responde por cada tipo de multa ou débito

A tabela abaixo resume, para cada tipo de multa ou débito gerado por uma unidade alugada, quem responde perante o condomínio e quem responde no fim das contas (depois do direito de regresso do proprietário). A coluna "quem o condomínio cobra" é a que orienta o síndico; a coluna "quem arca no fim" é a relação privada entre dono e inquilino.^[1][2][3]

Como ler a coluna "quem o condomínio cobra"

Essa coluna é a que o síndico precisa olhar: em todos os casos, o condomínio cobra do proprietário. A unidade é a garantia da dívida, e o dono é o titular da relação condominial. Não importa se foi o inquilino quem fez barulho ou quem deixou a taxa atrasar — a cobrança formal, e eventual ação judicial, corre contra quem consta como proprietário.

Como ler a coluna "quem arca no fim"

Essa coluna é a relação privada entre proprietário e inquilino, e é aqui que entra o contrato de locação. Quem causou a infração ou deixou de pagar a taxa que lhe cabia é quem deve, no fim, suportar o custo — mas o condomínio não participa dessa divisão. Se o inquilino não ressarcir, o proprietário paga ao condomínio e depois cobra o inquilino.

O que acontece quando o infrator é o inquilino

Quando quem cometeu a infração é o inquilino, o condomínio segue o mesmo fluxo de sempre: identifica a ocorrência, notifica o proprietário e lança a multa no débito da unidade. O que muda é a recomendação de comunicar também o inquilino, por ser ele o ocupante e o causador.^[3]

1. O condomínio registra a infração conforme o regimento interno, com data, descrição e, se possível, prova (foto, registro de portaria, relato).
2. Aplica a advertência ou multa seguindo o rito previsto na convenção, inclusive o direito de defesa quando exigido.
3. Notifica o proprietário — responsável legal — informando a infração, o dispositivo descumprido e o valor da multa.
4. Notifica o inquilino por cópia — para que ele saiba da multa, cesse a conduta e fique documentada a autoria, o que ajuda o proprietário num eventual regresso.
5. Lança a multa no débito da unidade, integrada ou separada da taxa, sempre em nome do proprietário perante o condomínio.
6. Se não houver pagamento, a cobrança avança contra o proprietário.

A multa deve sair no nome de quem?

A multa deve ser endereçada ao proprietário (condômino), ainda que o inquilino seja avisado por cópia. Toda multa ou advertência está vinculada à unidade condominial, e a relação jurídica do condomínio é com o dono.^[3] Lançar a penalidade exclusivamente no nome do inquilino, ignorando o proprietário, é o erro que mais enfraquece a cobrança: se o inquilino some, o condomínio fica sem o devedor formal a quem recorrer.

E se o inquilino se mudar sem pagar a multa?

O débito permanece com o proprietário, perante o condomínio. A saída do inquilino não altera quem deve ao condomínio — o dono já era o responsável desde o início. O proprietário quita o valor e, se quiser recuperá-lo, busca o antigo inquilino pelas vias cíveis, o que tende a ser mais difícil depois da mudança, especialmente sem cláusula contratual clara ou garantia locatícia que cubra esse tipo de despesa.

Existe responsabilidade solidária entre dono e inquilino?

Não há, como regra geral, solidariedade automática entre proprietário e inquilino perante o condomínio: o devedor é o proprietário, e o inquilino responde no plano da relação locatícia. A "solidariedade" que às vezes se menciona costuma se referir a cláusulas contratuais (entre dono e inquilino, e eventualmente fiador) ou a situações específicas decididas caso a caso na Justiça. Para o síndico, a orientação prática permanece: cobrar do proprietário. Querer transformar o inquilino em codevedor direto do condomínio, sem base na convenção ou na lei, abre flanco para questionamento.

O papel do contrato de locação

O contrato de locação é o instrumento que organiza, entre proprietário e inquilino, quem suporta cada custo — inclusive multas. Ele não vincula o condomínio, mas é decisivo na relação privada que define quem "arca no fim". A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) já estabelece a base; o contrato pode detalhar.^[5]

O que a Lei do Inquilinato já obriga

A Lei 8.245/1991, no art. 23, inciso X, obriga o locatário a "cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos".^[5] Ou seja, o inquilino tem dever legal de seguir as normas condominiais independentemente do que diga o contrato. Esse dever é a base para o proprietário cobrar do inquilino a multa gerada por uma infração de conduta: o locatário descumpriu uma obrigação que a própria lei lhe impõe.

Quais cláusulas costumam tratar de multas

O contrato pode ir além da lei e prever expressamente como tratar multas condominiais. As cláusulas mais comuns são:

• Repasse da multa: se a multa resultar de ato do inquilino, ele ressarce o proprietário. Cláusula válida e frequente, ajuste interno da locação.
• Responsabilidade pela taxa e seus encargos: o contrato atribui ao inquilino o pagamento da taxa condominial e, com ela, da multa de 2% por atraso, quando o atraso for dele.
• Comunicação de notificações: o inquilino se obriga a avisar o proprietário de qualquer notificação do condomínio, para que o dono acompanhe e atue a tempo.
• Garantia locatícia: caução, fiador ou seguro-fiança que possam cobrir multas e débitos deixados pelo inquilino.

O síndico precisa conhecer o contrato de locação?

Não. Não é papel do síndico analisar contratos de locação para decidir quem paga a multa. O síndico cobra do proprietário — e pronto. O que o proprietário combinou com o inquilino é uma relação privada que não interfere na gestão condominial. Pedir cópia do contrato ou condicionar a cobrança ao que ele diz só cria trabalho e confusão.

Como o proprietário recupera do inquilino: o direito de regresso

Quando o proprietário paga uma multa causada pelo inquilino, ele pode buscar o ressarcimento — é o chamado direito de regresso. Em decisões sobre o tema, reconhece-se que o proprietário obrigado a pagar tem o direito de regresso contra o ocupante que deu causa ao débito.^[3]

O que é o direito de regresso

É o direito de quem foi obrigado a pagar uma dívida de recuperar o valor de quem realmente causou o prejuízo. No condomínio, funciona assim: o dono paga a multa ao condomínio (porque é o responsável perante ele) e, em seguida, cobra do inquilino que cometeu a infração. A cobrança pode ser amigável (desconto na próxima parcela, acordo) ou judicial, normalmente nos juizados especiais cíveis para valores menores.

Que documentos sustentam o regresso

Para a cobrança do inquilino ter solidez, o proprietário deve reunir:

• Comprovante do pagamento da multa ao condomínio
• Cópia da notificação do condomínio identificando o inquilino como autor da infração
• Cláusula contratual de repasse, quando existir — fortalece a posição, embora não seja indispensável diante do dever legal do art. 23
• Qualquer registro da infração: ata, ocorrência de portaria, fotos, relatos

Quando cobrar direto do inquilino é possível

Em situações específicas, decisões judiciais admitiram cobrar a multa de conduta diretamente de quem a causou, sob o argumento de que a multa é penalidade pelo comportamento e não despesa condominial comum.^[3] É o que ocorreu, por exemplo, em caso julgado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo em que a cobrança contra o espólio do proprietário (falecido) foi afastada e direcionada ao ocupante infrator. Trata-se, porém, de exceção ligada às circunstâncias do caso — a regra que orienta o síndico continua sendo cobrar do proprietário, deixando o regresso para a relação entre dono e inquilino.