Como este tema se aplica ao seu condomínio
Este artigo foi escrito especialmente para você. Em condomínios com 10 a 30 unidades, metade delas desabitada ou com proprietários morando em outra cidade, a segunda chamada pode reunir apenas 2 ou 3 pessoas — e ainda assim ser legalmente válida. O desafio aqui não é engajamento: é presença física mesmo.
Condomínios de veraneio e empreendimentos em fase de entrega entram aqui com frequência. Parte dos proprietários ainda não tomou posse ou mora longe — a assembleia híbrida e o voto antecipado eletrônico são as ferramentas mais eficazes nesse cenário e o tamanho do condomínio já justifica o investimento na plataforma.
Em condomínios grandes, a dificuldade de quórum quase nunca é causada por baixa ocupação — é um problema de engajamento. As estratégias para esse cenário (assembleia híbrida, convocação ativa, múltiplas sessões) são tratadas no artigo sobre assembleia híbrida e voto antecipado. Este artigo foca nos portes pequeno e médio.
Quórum é o número mínimo de condôminos — ou de fração ideal representada — necessário para que uma assembleia se instale e tome decisões válidas. Em condomínios com poucas unidades habitadas, atingir esse número vira um problema prático real: a lei permite o quórum mínimo da segunda chamada, mas não elimina os requisitos de deliberação para matérias qualificadas — e essa distinção é onde a maioria dos síndicos tropeça.
Por que condomínios com baixa ocupação têm dificuldade de quórum
O Código Civil determina que a primeira convocação de uma assembleia condominial instala-se com a presença de condôminos que representem ao menos metade das frações ideais.[1] Para um condomínio de 20 unidades com fração ideal igual para todas, isso significa ter 10 proprietários presentes ou representados. Se apenas 8 unidades são habitadas regularmente, esse quórum já é matematicamente impossível de atingir só com presença física na data marcada.
Esse é o ponto de partida do problema. Mas há mais camadas. Proprietários que moram em outra cidade ou país, unidades em inventário (sem herdeiro definido como responsável), unidades alugadas com inquilinos que não têm procuração e comprador que ainda não assinou a escritura são situações que reduzem ainda mais o universo de quem pode comparecer.
Condomínios horizontais de veraneio — em praias, serras e represas — enfrentam esse problema de forma crônica e estrutural. Fora da temporada, a maioria das unidades fica vazia por meses. Tentar fazer uma AGO em março num condomínio de casas de praia onde 70% dos proprietários só aparecem em dezembro é uma batalha perdida se não houver estratégia por trás da convocação.
Empreendimentos novos ainda em fase de entrega têm um perfil parecido: há proprietários que compraram na planta, tomaram posse recentemente e ainda não se mudaram, além de outros que investiram e pretendem locar a unidade. Para fins de quórum, a presença física desse grupo é imprevisível.
O que a segunda chamada resolve — e o que não resolve
A segunda chamada é a principal ferramenta que o Código Civil oferece para contornar o quórum baixo de instalação. O art. 1.353 prevê que, não havendo quórum na primeira convocação, a assembleia pode ser realizada em segunda convocação com qualquer número de condôminos presentes.[1] Isso significa que, do ponto de vista de instalação, a segunda chamada resolve: a assembleia se instala mesmo com 2 ou 3 pessoas presentes.
Mas há um erro muito comum aqui que pode anular decisões importantes: confundir quórum de instalação com quórum de deliberação. São coisas diferentes.
| O que a segunda chamada resolve | O que a segunda chamada não resolve |
|---|---|
| Instalar a assembleia com qualquer número de presentes | Quórum qualificado para matérias específicas |
| Aprovar matérias ordinárias por maioria dos presentes | Alterar a convenção do condomínio (2/3 dos condôminos) |
| Eleger síndico, conselho e subsíndico | Aprovar obras voluptuárias (2/3 dos condôminos) |
| Aprovar prestação de contas | Destituir síndico (maioria absoluta, art. 1.349) |
| Deliberar sobre assuntos da pauta ordinária | Aprovar obras que alterem a estrutura ou aspecto externo (unanimidade ou 2/3) |
O risco concreto: um condomínio de 20 unidades que reúne 3 pessoas em segunda chamada pode, validamente, eleger síndico e aprovar o orçamento do ano. Mas se essa mesma assembleia aprovar uma reforma na fachada ou alteração de convenção, a deliberação é nula — independentemente de ter sido feita em segunda chamada. Qualquer condômino ausente pode contestar judicialmente depois.[2]
A regra prática: antes de montar a pauta, o síndico deve identificar se há algum item que exige quórum qualificado. Se houver, a segunda chamada não resolve — é preciso garantir as representações necessárias antes da assembleia.
Estratégias para atingir quórum mesmo com poucos moradores presentes
Há quatro caminhos principais que podem ser combinados. Nenhum é milagroso — cada um tem custo, prazo ou exigência própria. O conjunto deles é mais eficaz do que apostar em apenas um.
1. Procuração: simples e subestimada
A procuração é o instrumento mais acessível para ampliar a representatividade de uma assembleia. Um condômino que mora em outro estado pode outorgar procuração a outro morador, a um familiar ou até ao síndico — salvo se a convenção proibir o síndico de acumular procurações. A procuração pode ser simples, por instrumento particular, e não precisa de reconhecimento de firma quando a convenção não exige.
O síndico que deseja atingir quórum tem papel ativo aqui: identificar quais proprietários moram fora, entrar em contato com antecedência, explicar a pauta e facilitar o envio da procuração. Isso costuma elevar a representação de forma significativa sem custo adicional para o condomínio.
2. Voto antecipado: a ferramenta da Lei 14.309/2022
A Lei 14.309/2022 regulamentou a possibilidade de voto antecipado em assembleias condominiais.[3] O condômino que não pode comparecer pode votar antes da assembleia — presencialmente na administradora, por correspondência registrada ou por meio eletrônico, dependendo do que a convenção e o edital de convocação previrem.
É importante entender o que o voto antecipado faz e o que não faz em relação ao quórum: o voto antecipado computa para o quórum de deliberação, mas não necessariamente para o quórum de instalação (a lei e a convenção de cada condomínio podem tratar isso de forma diferente — verifique o que sua convenção prevê). Na prática, ele permite que proprietários distantes participem das decisões sem precisar se deslocar.
3. Assembleia híbrida: presença e conexão simultâneas
A mesma Lei 14.309/2022 regulamentou as assembleias híbridas — aquelas em que parte dos condôminos participa presencialmente e outra parte por videoconferência, em tempo real.[3] Para um condomínio de veraneio onde a maioria dos proprietários está em São Paulo e o imóvel fica no litoral, isso transforma radicalmente o que é possível: a assembleia ocorre no local de costume, mas proprietários distantes participam online com direito a voto.
A assembleia virtual pura — sem nenhum núcleo presencial — também é permitida pela lei, desde que a convenção autorize. Se a sua convenção foi elaborada antes de 2022, vale verificar se precisa de atualização para incorporar essas modalidades.
4. Convocação estratégica: data, horário e canal
A convocação feita no prazo mínimo (geralmente 10 dias, conforme a convenção) na data errada é sabotagem silenciosa. Um condomínio de veraneio que convoca assembleia para o mês de novembro, fora da temporada, vai continuar sem quórum mesmo com todas as ferramentas acima.
A data ideal para condomínios com baixa ocupação é aquela em que o maior número de proprietários está fisicamente próximo — alta temporada para condomínios de lazer, período pós-férias para empreendimentos residenciais urbanos com muitos proprietários que moram fora. Esse ajuste simples de calendário pode ser mais eficaz do que qualquer ferramenta tecnológica.
Com poucos proprietários, o contato direto é o caminho mais eficiente. O síndico pode ligar ou enviar mensagem individual para cada proprietário ausente, explicar a pauta e facilitar o envio de procuração. A procuração em lote — onde um morador recebe 4 ou 5 autorizações de vizinhos que moram fora — é prática comum e legalmente válida, salvo restrição na convenção. Nesse porte, a assembleia híbrida é viável tecnicamente com qualquer plataforma de videoconferência que o condomínio já use, sem necessidade de contratar um serviço especializado.
Aqui o contato individual ainda é viável, mas começa a exigir estrutura. Uma administradora competente pode coordenar o envio de convocações com dois canais simultâneos (e-mail + WhatsApp) e a plataforma de voto antecipado eletrônico já se justifica financeiramente nesse porte. O investimento em um sistema de gestão condominial com módulo de assembleias — que permite voto antecipado digital e transmissão ao vivo — costuma ser proporcional ao tamanho do condomínio e reduz o esforço de cada ciclo de assembleia.
Em condomínios grandes (151+ unidades), a dificuldade de quórum raramente decorre de baixa ocupação — o problema estrutural é outro, tratado no artigo sobre assembleia híbrida e voto antecipado.
Cuidados ao deliberar com quórum mínimo
Realizar uma assembleia válida com apenas 2 ou 3 condôminos presentes é legalmente possível — mas exige cuidados específicos na condução e na documentação. Uma assembleia mal registrada, mesmo que legalmente instalada, é vulnerável a contestação.
O que registrar em ata para blindar a assembleia
A ata é o documento de defesa da assembleia. Ela deve registrar, com precisão:
- Data, horário e local exatos (ou plataforma, para assembleias virtuais)
- Número de unidades convocadas e número de unidades presentes ou representadas — com o percentual de fração ideal que isso representa
- Modalidade da convocação (se houve segunda chamada, declarar expressamente)
- Identificação das procurações recebidas: nome do outorgante, nome do procurador, data da procuração
- Para cada deliberação: os votos favoráveis, contrários e abstenções, com identificação de quem votou como
- Para cada deliberação: a base legal ou convencional do quórum exigido e o percentual atingido
Esse último ponto é frequentemente omitido e é exatamente onde começa a contestação. Se a ata registra apenas "aprovado por unanimidade dos presentes" sem indicar quantas frações ideais estavam representadas e qual o quórum exigido para aquela matéria específica, qualquer condômino pode questionar a validade da deliberação — e com razão.[2]
O que não deliberar quando o quórum é mínimo
Quando a assembleia reúne poucos condôminos — especialmente em segunda chamada com presença mínima —, a recomendação prática é limitar a pauta a matérias que não exigem quórum qualificado. Matérias como alteração de convenção, aprovação de obras voluptuárias, ou qualquer item que exija votação por fração ideal de condôminos devem ser adiadas para uma assembleia com representação adequada.
Deliberar matérias qualificadas com quórum mínimo não é apenas arriscado juridicamente: é injusto com os condôminos ausentes. Uma decisão de R$ 50.000 para uma obra de embelezamento aprovada por 3 pessoas num condomínio de 20 unidades cria conflito real quando os outros 17 proprietários ficarem sabendo — independentemente de a ata estar correta.
Em condomínios muito pequenos, o quórum mínimo da segunda chamada pode resultar em uma situação extrema: 2 ou 3 pessoas decidindo por todos. Além de registrar cuidadosamente em ata, o síndico deve considerar enviar comunicado formal a todos os proprietários após a assembleia, informando o que foi deliberado e o percentual de representação atingido. Isso não é obrigação legal, mas é gestão preventiva de conflito — e demonstra boa-fé em casos onde a validade da assembleia for questionada.
Nesse porte, com maior volume financeiro e mais contratos em jogo, a exposição a contestações é proporcionalmente maior. Vale considerar a consultoria de um advogado especialista em direito condominial antes de realizar assembleias que deliberem matérias de impacto alto com presença reduzida — não para criar insegurança, mas para estruturar a convocação e a condução de forma que a ata seja sólida.
Sinais de que a estratégia de quórum precisa de revisão
Se você reconhecer três ou mais dessas situações no seu condomínio, vale repensar como as assembleias estão sendo organizadas:
- A segunda chamada já foi usada consecutivamente por 2 ou mais anos — e o número de presentes continua caindo
- A convocação é enviada apenas no canal mínimo exigido pela convenção, sem reforço por WhatsApp ou contato direto
- As datas das assembleias não levam em conta quando os proprietários estão mais presentes no condomínio
- Nenhum proprietário foi abordado individualmente para enviar procuração nos últimos ciclos
- A convenção não menciona voto antecipado nem assembleia híbrida — e nunca foi atualizada desde 2022
- A ata não registra o percentual de fração ideal representado nem a base legal do quórum para cada deliberação
- Matérias de quórum qualificado foram aprovadas em segunda chamada com presença mínima sem registro adequado
Caminhos para resolver o problema de quórum de forma estruturada
Dois caminhos complementares para condomínios que enfrentam esse desafio de forma recorrente.
Usar as ferramentas já ao alcance para o próximo ciclo de assembleia, sem investimento adicional.
- Ponto de partida: levantar quais proprietários moram fora e entrar em contato direto antes de qualquer convocação formal
- Ação concreta: preparar um modelo de procuração simples para enviar por e-mail e facilitar o retorno
- Calendário: ajustar a data da assembleia para o período de maior presença dos proprietários
- Faz sentido quando: o problema é pontual e o condomínio tem síndico morador com tempo e energia para o contato direto
Para condomínios onde o problema de quórum é crônico ou onde a convenção precisa de atualização.
- Tipo de apoio: Administradora com módulo de assembleia digital (voto antecipado + assembleia híbrida) ou Consultoria Jurídica Condominial para atualização da convenção
- Vantagem: a plataforma de assembleia digital resolve tecnicamente o problema de presença para proprietários distantes; a atualização da convenção habilita legalmente as novas modalidades
- Faz sentido quando: a situação se repete há mais de dois anos ou quando há deliberações importantes na pauta que exigem quórum qualificado
- Resultado típico: convenção atualizada + processo de assembleia com voto antecipado digital, que eleva consistentemente a participação
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Perguntas frequentes
Como fazer assembleia quando poucos moradores estão presentes?
A segunda chamada permite realizar a assembleia com qualquer número de condôminos presentes, conforme o art. 1.353 do Código Civil. Para isso, a convocação precisa prever expressamente a segunda chamada, com horário diferente da primeira (geralmente 30 minutos depois, mas verifique o que sua convenção determina). Na prática, aumentar a participação via procuração, voto antecipado e assembleia híbrida é mais seguro do que depender do quórum mínimo — especialmente quando há matérias importantes na pauta.
Assembleia pode ser válida com 2 ou 3 condôminos presentes?
Sim, em segunda chamada a lei permite instalação com qualquer número de presentes. Mas a validade das deliberações depende do tipo de matéria. Matérias ordinárias podem ser aprovadas por maioria dos presentes. Matérias que exigem quórum qualificado — como alteração de convenção (2/3 dos condôminos) ou obras voluptuárias — continuam exigindo o percentual sobre o total de condôminos, não sobre os presentes. Aprovar matéria qualificada com 3 pessoas em condomínio de 20 unidades é nulo, independentemente de a assembleia ter sido regularmente instalada em segunda chamada.
O que fazer quando ninguém aparece para a assembleia?
Se nem a segunda chamada consegue reunir ao menos uma pessoa, a assembleia não pode ocorrer. Nesse caso, o síndico deve registrar a tentativa, lavrar uma ata de assembleia não realizada por falta de quórum e reagendar com nova convocação. Antes do próximo ciclo, vale acionar proprietários individualmente para entender o motivo da ausência e coletar procurações. Se o problema for estrutural — muitos proprietários distantes e desengajados —, a implementação de voto antecipado e assembleia híbrida é o caminho de médio prazo.
Condomínio de veraneio: como convocar proprietários ausentes?
A convocação deve ser feita nos canais previstos na convenção (correspondência no endereço de correspondência de cada condômino ou por meios eletrônicos se a convenção permitir), com prazo mínimo respeitado. Na prática, em condomínios de veraneio é essencial ter o cadastro atualizado com o endereço permanente e o e-mail de cada proprietário — muitos não atualizam quando mudam de endereço. Além da convocação formal, o contato direto por WhatsApp ou e-mail para relembrar a data e facilitar procuração ou voto antecipado costuma aumentar significativamente a participação.
Voto por correspondência ou antecipado ajuda a atingir quórum?
Sim, desde que a convenção do condomínio preveja essa modalidade — o que, para convenções anteriores à Lei 14.309/2022, pode exigir atualização. O voto antecipado permite que proprietários distantes ou impossibilitados de comparecer participem da deliberação sem presença física. Dependendo do que a convenção e o edital de convocação estabelecerem, esse voto pode ser computado para o quórum de deliberação — o que amplia diretamente a base de participantes para fins de aprovação de matérias.
Fontes e referências
- Brasil. Código Civil — Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, art. 1.352 e 1.353 (quórum de instalação e deliberação em assembleias condominiais). Planalto.gov.br.
- SíndicoNet. Condomínio não consegue quórum para assembleia: o que fazer? SíndicoNet.
- Brasil. Lei 14.309, de 8 de março de 2022 (regulamenta assembleias condominiais, voto antecipado e assembleia híbrida). Planalto.gov.br.