Como este tema funciona no seu condomínio
O split é o modelo padrão para climatizar salão de festas, portaria e academia. A manutenção é simples, mas precisa ser contratada — não pode depender da boa vontade de um morador. O risco maior é deixar a preventiva de lado por falta de orçamento e o equipamento parar justamente no verão.
Com mais áreas comuns climatizadas, o número de equipamentos cresce e a gestão precisa ser centralizada em um contrato único. Dependendo da capacidade instalada total, o PMOC pode se tornar obrigatório — e um contrato guarda-chuva para todos os splits é mais eficiente do que chamados avulsos por espaço.
O volume de splits nas áreas comuns pode ser expressivo. A decisão entre manter splits ou migrar para sistema central deve ser feita com base no custo total de propriedade — não apenas na conta de energia. Quando o número de equipamentos torna a gestão de splits impraticável, a análise de substituição entra em pauta.
O ar-condicionado split nas áreas comuns do condomínio é patrimônio coletivo: sua manutenção não é um favor, é uma obrigação do condomínio — e a responsabilidade de contratar, fiscalizar e documentar os serviços é do síndico.
Splits nas áreas comuns: o básico que todo síndico precisa saber
O modelo split — com unidade evaporadora interna e condensadora externa — é a solução de climatização mais comum nas áreas coletivas de condomínios. A escolha por esse modelo se dá pela instalação relativamente simples, pelo custo acessível e pela manutenção padronizada.
O ponto central: o equipamento instalado na área comum é patrimônio do condomínio, custeado pelo fundo coletivo. A responsabilidade por sua conservação recai sobre a gestão — não sobre quem reservou o salão no último fim de semana. Quando o split da academia para de funcionar no verão, a pergunta correta não é "quem vai ligar para o técnico", mas "por que o contrato preventivo não impediu isso de acontecer".
Quais espaços geralmente têm split nas áreas comuns
Os espaços mais comuns: salão de festas, academia, portaria, coworking, brinquedoteca e hall de entrada em condomínios maiores. Em condomínios horizontais, as áreas fechadas como clube e salão também recebem splits; áreas externas abertas raramente são climatizadas por esse modelo.
Quem paga a manutenção
O custo de manutenção dos splits das áreas comuns é rateado entre todos os condôminos como despesa ordinária. Não existe cobrança específica para quem usa o salão — o equipamento é patrimônio coletivo. Quando a decisão envolve substituição de equipamento ou instalação em novas áreas, a deliberação passa pela assembleia.
PMOC: quando é obrigatório para splits em condomínio
A Lei 13.589/2018 tornou obrigatório o Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC) para todos os edifícios de uso público e coletivo que possuem ambientes climatizados artificialmente.[1] Condomínios residenciais com áreas comuns climatizadas se enquadram nessa obrigação.
O limiar que dispara a obrigatoriedade formal do PMOC é a capacidade térmica instalada igual ou superior a 60.000 BTU/h.[2] Para entender o que isso representa na prática: um split de 18.000 BTU/h em uma academia, mais um de 24.000 BTU/h no salão de festas e mais um de 12.000 BTU/h na portaria somam 54.000 BTU/h — abaixo do limiar. Mas se houver mais um equipamento ou modelos de maior capacidade, a soma ultrapassa os 60.000 BTU/h e o PMOC passa a ser exigido legalmente.
Importante: a obrigatoriedade considera a soma de todos os equipamentos do condomínio que climatizam ambientes de uso coletivo — não o BTU de cada aparelho individualmente.[2]
O que é o PMOC e quem elabora
O PMOC é um documento técnico que descreve procedimentos de manutenção, limpeza, operação e controle de todos os sistemas de climatização do condomínio — com identificação de cada equipamento, cronograma de preventivas e registro de intervenções. Deve ser elaborado por profissional habilitado (engenheiro ou técnico com CREA ou CFT), com anotação de responsabilidade técnica (ART). Os parâmetros seguem a Resolução nº 9/2003 da ANVISA e normas da ABNT.[1]
E quando o condomínio está abaixo de 60.000 BTU/h?
A obrigatoriedade do PMOC formal começa nos 60.000 BTU/h — mas condomínios menores não estão dispensados de toda responsabilidade. A lei exige que todos os edifícios de uso coletivo com ambientes climatizados mantenham os equipamentos em boas condições. Abaixo do limiar, o documento formal pode ser substituído por um plano simplificado, mas o registro das manutenções e a contratação de serviço especializado continuam sendo obrigações do síndico.
Como contratar e cobrar a manutenção
A manutenção dos splits de área comum precisa ser feita por empresa ou profissional especializado — não é tarefa para o zelador, nem para o morador que "sabe mexer". O síndico contrata, fiscaliza e documenta; não executa.
Manutenção preventiva: o que inclui e com que frequência
A manutenção preventiva de um split de área comum cobre, no mínimo, os seguintes procedimentos:
- Limpeza dos filtros da unidade evaporadora: a Resolução 9/2003 da ANVISA, seguida pela ABRAVA como referência de mercado, estabelece frequência mínima de 30 dias para filtros permanentes em ambientes de uso coletivo.[3] Filtros sujos reduzem a eficiência do equipamento, aumentam o consumo de energia e podem dispersar partículas e microrganismos no ar do ambiente.
- Higienização da bandeja de drenagem: acúmulo de água parada na bandeja favorece o crescimento de fungos e bactérias. A frequência recomendada é mensal.
- Limpeza do trocador de calor (evaporador e condensador): recomendada a cada seis meses, ou com maior frequência em ambientes com alto fluxo de pessoas ou exposição a poeira.
- Verificação da carga de gás refrigerante: baixa carga de gás reduz a capacidade de resfriamento e sobrecarrega o compressor. A verificação deve ser feita pelo técnico a cada visita semestral.
- Verificação da drenagem: mangueira de drenagem entupida causa infiltração e danos ao teto ou piso.
- Verificação elétrica: conexões, tensão e corrente nos componentes principais.
A frequência recomendada para uma visita de manutenção preventiva completa é semestral como mínimo, e trimestral para equipamentos em uso intensivo (academia com funcionamento diário ou salão com reservas frequentes).
Contrato de manutenção: o que exigir
Para condomínios com três ou mais splits nas áreas comuns, um contrato de manutenção periódica é mais eficiente do que chamados avulsos. O contrato deve especificar: relação dos equipamentos cobertos, cronograma de visitas preventivas, prazo de resposta para chamados corretivos, emissão de relatório técnico a cada visita e habilitação do responsável técnico (CREA ou CFT). O relatório de cada visita é o documento que protege o síndico diante de questionamentos de moradores ou de órgãos fiscalizadores.
Chamados avulsos parecem suficientes quando há poucos equipamentos — mas sem cronograma, a preventiva não acontece. O split do salão precisa de visita agendada, não apenas de chamado quando para.
Um contrato guarda-chuva cobre todos os splits em um único instrumento: uma empresa, um cronograma, uma nota fiscal. Evita que a manutenção de um espaço específico fique esquecida por meses e simplifica a prestação de contas.
O volume justifica exigir SLA contratual para chamados corretivos (tipicamente 4 a 8 horas úteis para equipamentos em uso contínuo) e PMOC formal com responsável técnico, já que a capacidade instalada quase sempre ultrapassa 60.000 BTU/h.
Registro e documentação: o que guardar
A Lei 13.589/2018 exige que o síndico mantenha registro de todos os procedimentos de manutenção realizados nos últimos 12 meses, disponível para inspeção dos órgãos competentes.[2] O conjunto mínimo inclui: contrato com a empresa de manutenção (com escopo e cronograma), relatórios técnicos de cada visita, PMOC com ART quando obrigatório, e notas fiscais dos serviços. Uma pasta digital por equipamento e por ano é suficiente — o ponto crítico não é o formato, é que o registro exista e esteja acessível.
Problemas com ar-condicionado nas áreas comuns geram dois tipos de questionamento: dos moradores (por que parou?) e dos órgãos fiscalizadores (o PMOC está sendo cumprido?). Um síndico com relatórios técnicos, contrato ativo e PMOC assinado está em posição defensável diante de ambos. Sem documentação, não é possível demonstrar que a obrigação foi cumprida — mesmo que as manutenções tenham ocorrido.
Gestão por porte do condomínio
O orçamento enxuto é o principal obstáculo para uma manutenção preventiva bem feita. O risco concreto é adiar a visita semestral para "economizar" e depois gastar três vezes mais em reparo corretivo — ou ter o salão de festas sem ar no verão, justamente quando há mais reservas. A decisão correta é incluir a manutenção preventiva no orçamento anual como linha fixa, não como despesa eventual.
A gestão centralizada dos contratos de manutenção começa a fazer diferença real aqui. Com 5 a 15 splits espalhados pelas áreas comuns, manter contratos separados por espaço é ineficiente e dificulta o controle. Um contrato guarda-chuva com cronograma único e relatório consolidado simplifica a administração e a prestação de contas. Atenção ao limiar de 60.000 BTU/h: nesse porte, a capacidade instalada frequentemente ultrapassa o limiar e o PMOC formal se torna obrigatório.
Quando o número de splits nas áreas comuns é alto, surge a questão: faz sentido manter a lógica de múltiplos splits, ou migrar parte das áreas para sistema central (fancoil, VRF ou similar)? Essa análise precisa considerar custo total de propriedade — instalação, manutenção, consumo energético e vida útil — e não apenas o valor da conta de energia de um mês. A decisão de migrar para sistema central é de assembleia, dado o impacto no orçamento coletivo.
Sinais de que a manutenção dos splits precisa de atenção
Se você reconhece duas ou mais situações abaixo, vale revisar o que está sendo feito:
- Não há contrato ativo de manutenção preventiva para os splits das áreas comuns
- A última limpeza dos filtros foi há mais de 3 meses
- Não existem relatórios técnicos das últimas manutenções
- O condomínio não sabe se a capacidade instalada ultrapassa 60.000 BTU/h
- O PMOC é obrigatório, mas não foi elaborado por responsável técnico
- Os chamados são sempre corretivos — o técnico é chamado quando quebra, não antes
Caminhos para regularizar a manutenção dos splits
Dois caminhos para avançar, dependendo da situação atual do condomínio.
Estruturar a manutenção antes de contratar: levantar todos os splits (espaço, BTU/h, data da última manutenção), somar a capacidade instalada para verificar se 60.000 BTU/h é atingido, e incluir a preventiva semestral no orçamento como linha fixa.
Contratar empresa de manutenção de ar-condicionado com experiência em condomínios, exigindo responsável técnico habilitado, relatório por visita e PMOC quando a capacidade instalada exigir. Resultado: cronograma estruturado e documentação em dia.
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Perguntas frequentes
O condomínio é obrigado a ter PMOC para os splits das áreas comuns?
Depende da capacidade térmica total instalada. A Lei 13.589/2018 exige PMOC formal em edifícios de uso público e coletivo com ambientes climatizados artificialmente cuja capacidade instalada seja igual ou superior a 60.000 BTU/h. Condomínios residenciais com áreas comuns climatizadas se enquadram nessa obrigação quando atingem esse limiar — que é a soma da capacidade de todos os equipamentos, não o BTU de cada aparelho individualmente. Abaixo de 60.000 BTU/h, o PMOC formal não é exigido, mas a manutenção preventiva e o registro das intervenções continuam sendo responsabilidade do síndico.
Com que frequência deve ser feita a limpeza dos filtros do split da área comum?
A frequência mínima recomendada para filtros permanentes em ambientes de uso coletivo, conforme a Resolução 9/2003 da ANVISA e referências da ABRAVA, é de 30 dias. Em espaços com alto fluxo de pessoas — academia com uso diário, salão com muitas reservas — a frequência pode ser ainda menor. Filtros sujos reduzem a eficiência do equipamento, aumentam o consumo de energia e podem comprometer a qualidade do ar do ambiente.
Quem paga a manutenção do ar-condicionado das áreas comuns?
A manutenção dos splits das áreas comuns é custeada pelo condomínio — ou seja, rateada entre todos os condôminos como qualquer outra despesa ordinária. Não existe cobrança específica para quem usa o salão ou a academia: o equipamento é patrimônio coletivo e sua conservação é obrigação da gestão condominial. Quando a despesa envolve substituição de equipamento ou investimento relevante, a deliberação passa pela assembleia.
O zelador pode fazer a manutenção do split da área comum?
Não. A manutenção deve ser feita por profissional especializado com habilitação técnica. O zelador pode reportar problemas visíveis, mas não deve executar serviços técnicos como limpeza do trocador de calor ou verificação de carga de gás. Execução por profissional não habilitado pode invalidar a garantia do equipamento e gerar responsabilidade para o síndico.
O que acontece se o condomínio não tiver PMOC e for fiscalizado?
O descumprimento da Lei 13.589/2018 sujeita o condomínio a sanções que incluem advertência, multa administrativa e interdição parcial. O síndico pode ser responsabilizado pessoalmente. As multas variam conforme grau de risco e recorrência.
Split ou sistema central: como decidir para as áreas comuns?
A decisão depende do número de equipamentos, do perfil de uso e do custo total de propriedade — instalação, manutenção e energia ao longo de 10 a 15 anos. Splits são adequados quando os espaços climatizados são poucos e o uso intermitente. Sistemas centrais tendem a ser mais eficientes quando há muitas áreas em uso simultâneo ou os splits atuais estão próximos do fim da vida útil. A análise comparativa deve ser apresentada à assembleia.
Fontes e referências
- Brasil. Lei 13.589, de 4 de janeiro de 2018. Dispõe sobre a manutenção de instalações e equipamentos de sistemas de climatização de ambientes. Presidência da República.
- Barreto, E. Ar Condicionado em Condomínios: Lei 13.589/2018 e a Obrigatoriedade do PMOC. 2023. Infoclima.
- ABRAVA — Associação Brasileira de Refrigeração, Ar Condicionado, Ventilação e Aquecimento. Lei 13.589: benefícios e responsabilidades legais na aplicação do PMOC. Revista ABRAVA Climatização.