NBR 5674: o que diz sobre manutenção predial

O que é a NBR 5674 e por que o síndico precisa conhecê-la

A ABNT NBR 5674 — Manutenção de edificações: requisitos para o sistema de gestão de manutenção — é o documento técnico que organiza como a manutenção de um prédio deve ser planejada, executada e registrada. Ela não é um manual de engenharia: é um guia de gestão.^[1]

A norma existe porque manutenção sem método tende a se tornar manutenção reativa — aquela em que o síndico só age quando algo quebra ou vaza. E manutenção reativa é, sistematicamente, mais cara. Como referência de mercado consolidada entre profissionais do setor, condomínios que adotam a manutenção preventiva estruturada pela NBR 5674 chegam a reduzir de 30 a 40% os custos com consertos em comparação ao modelo reativo.^[1]

O síndico não precisa ser engenheiro para usar a NBR 5674. Precisa entender o que ela exige e garantir que alguém competente — um engenheiro, uma empresa de manutenção, a própria administradora — esteja colocando esses requisitos em prática.

A versão atual da norma

A ABNT NBR 5674 foi publicada em 2012 e atualizada por uma Emenda em 2024, que passou a constituir a versão consolidada vigente. Se o condomínio tem um plano de manutenção elaborado antes dessa data, vale revisar se está alinhado com a versão atual — especialmente nos itens de documentação e registros.

Norma técnica é diferente de lei — mas tem peso jurídico

A NBR 5674 não é lei. Não existe artigo do Código Civil que diga "o síndico deve cumprir a NBR 5674". Mas o Código Civil determina, no art. 1.348, que compete ao síndico "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns".^[2] Quando ocorre um acidente ou dano por falta de manutenção, o síndico pode ser responsabilizado — e uma das primeiras perguntas num processo é se havia plano de manutenção e se foi seguido.

A NBR 5674 funciona, nesse contexto, como parâmetro técnico de referência: se o síndico seguiu as diretrizes da norma, tem evidência de que agiu com diligência. Se não seguiu e houve dano, a ausência do plano pode ser usada como argumento contra ele. Esse é o "peso jurídico" de uma norma técnica — não obrigação direta, mas parâmetro de aferição de conduta.

Em municípios com legislação própria sobre manutenção predial — como São Paulo, que exige inspeção predial periódica — a NBR 5674 é frequentemente citada como referência técnica da lei local. Nesses casos, o cumprimento passa a ser indiretamente obrigatório.

O que a norma exige: os pilares do sistema de manutenção

A NBR 5674 organiza a gestão de manutenção em torno de três pilares principais: o plano de manutenção, o manual da edificação e os registros de manutenção. Os três precisam existir e se alimentar mutuamente.^[1]

Pilar 1 — O plano de manutenção

O plano de manutenção é o documento que define o que será feito em cada sistema da edificação, com que periodicidade e por quem. Ele não é um modelo genérico baixado da internet — deve ser elaborado para aquela edificação específica, levando em conta suas características, uso e localização.

A norma divide as atividades de manutenção entre dois tipos de equipe:^[1]

• Equipe de manutenção local (zelador e funcionários do próprio condomínio): responsável por pequenos testes, planilhas de verificação e intervenções simples do dia a dia
• Empresa ou profissional capacitado: responsável pelos sistemas que exigem habilitação técnica — elevadores, geradores, caldeiras, sistema de combate a incêndio, para-raios, sistemas de gás

Essa divisão tem implicação direta para a gestão do síndico: é um erro — e um risco — atribuir ao zelador serviços que competem a empresa especializada. Além de comprometer a qualidade da manutenção, pode invalidar garantias da construtora e gerar responsabilidade em caso de acidente.

Pilar 2 — O manual da edificação

O manual de uso, operação e manutenção da edificação — entregue pela construtora quando da conclusão da obra, conforme a ABNT NBR 14037 — é o ponto de partida do plano de manutenção. Ele descreve os sistemas instalados, as garantias e as periodicidades recomendadas pelo fabricante para cada componente.

Na prática, muitos manuais entregues por construtoras são genéricos e não refletem com precisão as características da edificação específica. O ideal é que um engenheiro revise o manual e adapte o plano de manutenção à realidade do prédio — identificando o que realmente existe e em que condição está.^[3]

Quando o condomínio não tem manual (edificações antigas, por exemplo), a saída é fazer um mapeamento inicial dos sistemas antes de elaborar o plano. Esse mapeamento pode ser feito pelo zelador com apoio do síndico, ou por uma empresa especializada em inspeção predial.

Pilar 3 — Os registros de manutenção

Tão importante quanto fazer a manutenção é registrar que ela foi feita. A NBR 5674 exige que cada equipamento ou sistema tenha arquivo dos documentos e informações comprobatórias dos serviços realizados, mantido com o responsável legal pela edificação — no caso do condomínio, o síndico.^[1]

Esses registros servem para três finalidades concretas:

1. Histórico de manutenção: quando algo quebra, o histórico permite identificar quando foi feita a última manutenção preventiva e se ela seguiu o prazo recomendado
2. Inspeção predial: o profissional que realiza a inspeção usa o histórico como base de análise — economizando tempo e aumentando a precisão do diagnóstico
3. Garantia da construtora: o síndico que comprova o cumprimento das manutenções nas condições exigidas tem mais respaldo para exigir reparos dentro do prazo de garantia

O formato dos registros pode variar — planilha, aplicativo, software de gestão predial — mas a exigência de que existam é firme. Um síndico que não tem registros não tem evidência de que a manutenção foi feita, independentemente de ela ter sido ou não.

Documentação obrigatória: o que guardar e por quê

A documentação é a materialização da gestão de manutenção. Sem documentos, a gestão mais cuidadosa não deixa rastro — e rastro é o que protege o síndico em caso de sinistro, reclamação de morador ou troca de gestão.^[1]

A norma não define uma lista exaustiva de documentos, mas a prática consolidada do mercado condominial indica os seguintes como essenciais:

Todos esses documentos devem ser mantidos pelo síndico e transferidos ao sucessor quando houver troca de gestão. Um síndico que assume um condomínio sem documentação de manutenção organizada fica exposto: não sabe o que foi feito, quando foi feito nem se foi feito corretamente.

Por quanto tempo guardar

A NBR 5674 não fixa prazos de guarda específicos para os registros. Como referência de mercado, a prática consolidada é manter os documentos por no mínimo cinco anos — prazo que coincide com o ciclo de renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e com prazos prescricionais comuns. Documentos referentes a sistemas estruturais e impermeabilização devem ser guardados por prazos mais longos, dada a natureza dos problemas que podem surgir após anos de uso.

Norma técnica tem peso jurídico? O que isso muda para o síndico

A NBR 5674 não é lei. Mas isso não significa que o síndico pode ignorá-la sem consequência. O peso jurídico de uma norma técnica vem de como ela é usada como parâmetro de conduta em disputas legais e em processos de responsabilização.

O Código Civil, no art. 1.348, atribui ao síndico a obrigação de conservar e guardar as partes comuns da edificação.^[2] Quando esse dever não é cumprido e há dano — um vazamento que prejudica unidades inferiores, um portão automático que cai sobre um veículo, uma área comum que desaba —, a questão que se coloca é: o síndico agiu com a diligência que se espera?

A NBR 5674 entra aqui como o parâmetro técnico dessa diligência. Num laudo pericial ou numa ação judicial, a norma pode ser usada para demonstrar o que seria esperado de uma gestão responsável. O síndico que tinha plano de manutenção, seguia as periodicidades e mantinha registros tem evidência de que cumpriu seu papel. O síndico sem plano, sem registros e com manutenção apenas reativa fica em posição de vulnerabilidade.

Dois pontos práticos merecem atenção especial:

A NBR 5674 pode se tornar obrigação indireta por lei municipal. Cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte têm legislação própria sobre inspeção predial periódica que cita normas técnicas ABNT como referência. Nessas cidades, cumprir os requisitos da NBR 5674 é, na prática, condição para estar em conformidade com a lei local.

O condomínio que segue a norma protege as garantias da construtora. Construtoras frequentemente recusam reparos dentro do prazo de garantia alegando que a manutenção não foi feita como exigido. Ter o plano de manutenção documentado e os registros em dia é a defesa do condomínio nessa situação.

Como usar a NBR 5674 como ferramenta de gestão

A NBR 5674 não precisa ser lida integralmente pelo síndico para ser útil. O documento técnico completo tem dezenas de páginas técnicas destinadas a engenheiros e empresas de manutenção. O papel do síndico é garantir que os três pilares estejam em funcionamento — e usar a norma como argumento de gestão quando necessário.

Como implantar o sistema de manutenção na prática

1. Levante o que existe. Liste todos os sistemas e equipamentos do condomínio: elevadores, bombas, geradores, sistema de combate a incêndio, para-raios, portões, piscina, academia, instalações de gás. Este é o inventário base do plano.
2. Resgate o manual da construtora. O manual de áreas comuns entregue na inauguração é o ponto de partida. Se o condomínio é antigo e não há manual, registre isso e parta do inventário para elaborar um plano do zero.
3. Contrate um engenheiro ou empresa especializada para elaborar o plano de manutenção com as periodicidades corretas para cada sistema. Não use modelos genéricos da internet como plano definitivo — use como referência inicial para discussão com o profissional.
4. Defina responsáveis. Para cada item do plano, quem executa: zelador, empresa especializada ou ambos. Documente isso no próprio plano.
5. Crie o sistema de registros. Pode ser uma planilha simples, um aplicativo de gestão condominial ou o módulo de manutenção da administradora. O que importa é que cada manutenção realizada gere um registro com data, serviço, executor e comprovante.
6. Revise anualmente. O plano de manutenção não é estático. Cada ano, revise o que foi feito, o que ficou para trás e ajuste as prioridades para o próximo ciclo.

A NBR 5674 como argumento na assembleia

Uma das situações mais comuns enfrentadas por síndicos é a resistência dos moradores a despesas com manutenção preventiva — especialmente quando o prédio "parece estar funcionando bem". A norma é um aliado nessa conversa.

Apresentar o plano de manutenção em assembleia com base na NBR 5674 comunica que as despesas propostas não são iniciativa pessoal do síndico — são o cumprimento de um padrão técnico reconhecido. Isso reduz a percepção de que o gestor está "gastando à toa" e desloca a discussão para um terreno mais objetivo: o que a norma exige, o que está sendo feito e o que está pendente.

Manutenção preventiva, corretiva e preditiva: o que a norma contempla

A NBR 5674 não usa a palavra "preventiva" como o único tipo de manutenção aceitável. Ela estrutura o sistema de manutenção para acomodar os três tipos, com ênfases diferentes:^[3]

• Manutenção preventiva: ações planejadas para evitar falhas, feitas com base em periodicidades definidas. É o foco principal do plano de manutenção da norma.
• Manutenção corretiva: ações para corrigir falhas já ocorridas. A norma não proíbe — é inevitável —, mas o sistema de gestão deve minimizá-la.
• Manutenção preditiva: ações baseadas em monitoramento do comportamento dos sistemas para antecipar falhas antes que ocorram. É mais avançada e mais comum em sistemas críticos como elevadores e geradores.

Um condomínio que só tem manutenção corretiva não está cumprindo o espírito da NBR 5674 — mesmo que, eventualmente, conserte tudo que quebra. O plano estruturado de manutenção preventiva é o que diferencia gestão de apagar incêndio de gestão proativa.

NBR 5674 e outras normas relacionadas

A NBR 5674 não funciona sozinha. Ela é a norma de gestão — define como o sistema deve funcionar. Outras normas técnicas definem os padrões técnicos específicos de cada sistema ou atividade. Conhecer as principais conexões ajuda o síndico a entender quando cada norma entra em cena.

A diferença entre NBR 5674 e NBR 16280 costuma gerar dúvidas. A NBR 5674 trata da manutenção preventiva dos sistemas existentes — o que já existe no prédio e precisa ser conservado. A NBR 16280 trata de reformas — alterações nos sistemas ou elementos da edificação, seja em área comum ou em unidade. São situações diferentes que exigem tratamentos diferentes.