Como este tema funciona no seu condomínio
A necessidade de revisar a convenção diante de mudanças legais vale para todos os portes. No pequeno, a convenção costuma ser mais simples — mas convenções antigas, muitas vezes da época da construção, são as que mais precisam de atenção.
Mesma regra. Com mais moradores e assembleias mais disputadas, pontos como quórum, procurações e sanções ganham peso prático — e são justamente os que estão em discussão na atualização do Código Civil.
Idêntico juridicamente. A complexidade da convenção é maior, então a revisão tende a envolver mais itens e, em geral, apoio jurídico. O esforço de planejar a alteração compensa para evitar decisões contestadas.
Está em tramitação no Congresso uma proposta de atualização do Código Civil (o PL 4/2025) que, entre muitos temas, altera pontos do direito condominial — quóruns, sanções ao morador antissocial, limite de procurações em assembleia, assembleias virtuais e a personalidade jurídica do condomínio.[1] Para o síndico, o valor prático não é decorar o projeto, e sim revisar a convenção para que ela não fique em conflito com a lei quando (e se) a reforma for aprovada. Importante: trata-se de proposta em discussão — nada disso está em vigor.
A reforma do Código Civil e por que ela importa para o condomínio
O Código Civil é a espinha dorsal do direito condominial: define quóruns, deveres dos condôminos, poderes do síndico e regras de convivência. Uma atualização dessa base tende a repercutir diretamente na convenção e no regimento de cada condomínio.
A proposta em tramitação (PL 4/2025) foi analisada por uma comissão temporária do Senado, com previsão de parecer final da comissão e votação ao longo de 2026; depois, ainda seguirá para o plenário do Senado e para a Câmara dos Deputados.[1][2] Ou seja: é um processo em andamento, sujeito a mudanças no texto. O papel do síndico agora é se preparar, não reagir no susto.
O que está em discussão (e ainda não é lei)
Entre os pontos que afetam condomínios na proposta de atualização, destacam-se:
- Destituição do síndico: discussão sobre reduzir o quórum exigido, tornando o processo menos travado.
- Sanções ao morador antissocial: previsão expressa de multa por conduta antissocial, com teto elevado.
- Limite de procurações por pessoa nas assembleias, para coibir concentração de votos.
- Assembleias virtuais e documentos digitais: reforço da validade desses instrumentos.
- Personalidade jurídica do condomínio: faculdade de o condomínio adquirir personalidade jurídica.
Como o texto ainda pode mudar, o correto é tratar esses pontos como tendências prováveis, e não como regras vigentes. A convenção não deve ser reescrita "colando" o projeto; ela deve ser revisada para identificar onde há risco de conflito.
Checklist: o que revisar na convenção
Independentemente do desfecho da reforma, vale passar os olhos na convenção agora, com atenção especial aos pontos em discussão:
- Multas e sanções: como estão previstas as penalidades, inclusive por conduta antissocial, e se respeitam o direito de defesa.
- Quóruns de deliberação: para eleição, destituição, obras e alteração da própria convenção.
- Procurações: se há (ou não) limite de representação por pessoa em assembleia.
- Assembleia virtual e híbrida: se a convenção autoriza e como regula esse formato.
- Representação do condomínio em atos civis.
Convenção antiga: riscos de decisões anuladas
Convenções antigas, redigidas há décadas, costumam trazer quóruns e regras defasados. O risco não é abstrato: uma multa aplicada sem o rito adequado ou uma deliberação tomada com quórum incompatível com a lei podem ser anuladas na Justiça. Quando a base legal muda, esse descompasso aumenta.
Por isso a revisão preventiva vale a pena. Mapear os pontos sensíveis antes de uma eventual mudança legal permite ao condomínio planejar com calma a assembleia de alteração da convenção, em vez de correr atrás depois.
Como planejar a assembleia de alteração da convenção
Alterar a convenção exige quórum qualificado e cuidado formal. O caminho prático é: levantar os pontos a revisar, consolidar uma minuta com apoio jurídico, comunicar os moradores com antecedência e pautar a alteração em assembleia específica, respeitando o quórum exigido. Fazer isso de forma planejada — e não sob pressão de um prazo legislativo — reduz o risco de contestação.
Os pontos da convenção mais sensíveis à mudança
Nem toda cláusula tem o mesmo risco de ficar desatualizada. Vale concentrar a revisão onde a reforma mais mexe.
Multas e conduta antissocial
A previsão de sanção ao morador antissocial, com teto elevado, é um dos pontos em discussão. Convenções que preveem multas de forma vaga ou sem garantir o direito de defesa são as mais expostas a ter penalidades questionadas. Revisar como a multa é prevista e aplicada é prioridade.
Quóruns de deliberação
Eleição e destituição do síndico, obras e alteração da própria convenção dependem de quórum. Se a proposta de reduzir o quórum de destituição avançar, convenções com regras antigas podem ficar em descompasso. Mapear os quóruns atuais é passo essencial.
Procurações em assembleia
O limite de procurações por pessoa busca coibir a concentração de votos. Convenções silentes sobre isso podem precisar de ajuste para acompanhar a regra, caso ela seja aprovada.
Assembleia virtual e documentos digitais
O reforço à validade das assembleias virtuais e de documentos digitais recomenda que a convenção autorize e discipline esses formatos. Convenções que sequer mencionam o tema tendem a gerar insegurança sobre a validade das decisões tomadas online.
Convenção, regimento e Código Civil: quem manda em quê
Revisar a convenção exige entender a hierarquia entre os instrumentos que regem o condomínio. Confundi-los é fonte comum de decisões anuladas.
A hierarquia entre as normas
O Código Civil é a lei e prevalece sobre tudo. A convenção vem em seguida e não pode contrariar a lei. O regimento interno detalha o cotidiano e não pode contrariar nem a lei nem a convenção. Quando a lei muda, é essa cadeia que precisa ser reconferida de cima para baixo.
O que só a convenção pode tratar
Temas estruturais — critério de rateio, quóruns, direitos e deveres, forma de administração — pertencem à convenção e exigem quórum qualificado para mudar. Tentar resolvê-los por regimento ou por decisão simples de assembleia é uma fonte clássica de nulidade.
O que o regimento resolve
Regras de convivência, uso de áreas comuns, horários e procedimentos cabem no regimento, de alteração mais simples. Boa parte das demandas do dia a dia se resolve aqui, sem mexer na convenção.
Cuidados ao alterar
Alterar a convenção exige o quórum previsto em lei e na própria convenção, além de registro. Fazer a mudança sem respeitar esse rito é o caminho mais curto para ver a alteração contestada. Por isso a revisão preventiva e o apoio jurídico compensam.
Como conduzir a revisão sem gerar conflito entre os moradores
Mexer na convenção mobiliza interesses e desconfianças. A forma de conduzir a revisão importa tanto quanto o conteúdo.
Comunique o porquê antes do quê
Antes de propor mudanças, explique aos moradores por que a revisão é necessária — adequação à lei, correção de regras defasadas, redução de risco de decisões anuladas. Quando o motivo é claro, a resistência diminui.
Separe adequação legal de mudança de mérito
Ajustar a convenção à lei é diferente de aproveitar a revisão para mudar regras polêmicas de convivência. Misturar as duas coisas costuma travar a aprovação. Tratar primeiro a adequação técnica facilita o consenso.
Trabalhe com uma minuta e prazo para leitura
Disponibilize a minuta com antecedência e um canal para dúvidas. Moradores que puderam ler e questionar antes da assembleia chegam mais preparados e menos reativos.
Respeite o quórum e o registro
A alteração só vale se aprovada com o quórum exigido e devidamente registrada. Pular essa etapa é o caminho mais curto para ver a nova convenção contestada — e desperdiçar todo o esforço da revisão.
Sinais de que a convenção do seu condomínio precisa de revisão
Se você se reconhece em três ou mais situações abaixo, vale programar uma revisão da convenção.
- A convenção é antiga e nunca foi atualizada desde a construção do prédio.
- Há dúvida sobre o quórum correto para destituir o síndico ou aprovar obras.
- A convenção não trata de assembleia virtual ou híbrida.
- Não há limite de procurações por pessoa nas assembleias.
- As regras de multa não deixam claro o direito de defesa do morador.
- Já houve decisão de assembleia questionada por vício de quórum ou de forma.
Caminhos para revisar a convenção
O levantamento inicial pode ser interno; a redação da minuta e a validação jurídica pedem apoio especializado.
Síndico e conselho mapeiam os pontos sensíveis e organizam a pauta da revisão.
- Perfil necessário: síndico e conselho com leitura atenta da convenção atual.
- Tempo estimado: 1 a 2 meses para o levantamento.
- Faz sentido quando: o objetivo é diagnosticar o que precisa mudar.
- Risco principal: redigir alterações sem segurança jurídica e gerar novo conflito.
Assessoria jurídica condominial redige a minuta e conduz a alteração com segurança.
- Tipo de fornecedor: Assessoria jurídica condominial.
- Vantagem: minuta tecnicamente correta e alinhada à lei vigente.
- Faz sentido quando: a convenção é complexa ou está muito defasada.
- Resultado típico: convenção revisada e aprovada com quórum adequado.
Precisa revisar a convenção do seu condomínio com segurança jurídica?
Se atualizar a convenção é prioridade, a oHub conecta você gratuitamente a assessorias jurídicas especializadas em condomínios, em menos de 3 minutos e sem compromisso.
Encontrar fornecedores de Condomínios no oHub
Sem custo, sem compromisso. Você recebe propostas e decide se e com quem avançar.
Perguntas frequentes
A reforma do Código Civil já está valendo para os condomínios?
Não. A atualização do Código Civil (PL 4/2025) está em tramitação no Congresso. Passou por uma comissão temporária do Senado e ainda deve seguir para o plenário e para a Câmara. Até a eventual aprovação e vigência, as regras atuais permanecem valendo. O momento é de preparação, não de mudança consumada.
Preciso mudar a convenção do condomínio por causa da reforma?
Ainda não por obrigação, já que a reforma não está em vigor. Mas vale revisar a convenção de forma preventiva, sobretudo pontos como quóruns, procurações, sanções e assembleia virtual — que são os temas em discussão. Convenções antigas são as que mais tendem a ficar em conflito com a lei.
O que a reforma pode mudar para o síndico?
Entre os pontos em discussão estão a possível redução do quórum para destituir o síndico, a previsão expressa de multa por conduta antissocial com teto elevado, o limite de procurações por pessoa em assembleia, o reforço das assembleias virtuais e a faculdade de o condomínio adquirir personalidade jurídica. Como o texto ainda pode mudar, são tendências prováveis, não regras vigentes.
Convenção antiga continua valendo depois de uma mudança na lei?
A convenção continua válida, mas as cláusulas que contrariem a lei perdem eficácia frente a ela. Por isso decisões tomadas com base em quóruns ou regras defasados podem ser questionadas. Revisar a convenção reduz o risco de decisões anuladas.