Como este tema funciona no seu condomínio
O orçamento enxuto torna a isenção da taxa condominial a forma mais viável de remuneração. A carga de trabalho é real, mas menor em volume — o valor simbólico faz sentido, desde que aprovado formalmente em assembleia e registrado em ata.
Há espaço para ir além da simples isenção. O parâmetro mais útil é a carga de trabalho real estimada em horas semanais — e a comparação com o que um síndico profissional custaria para o mesmo porte.
Definir a remuneração aqui é, na prática, precificar uma função de gestão. O valor se aproxima do mercado para síndico profissional — o que inevitavelmente reabre a discussão: morador ou profissional?
A remuneração do síndico é o valor — em dinheiro, isenção de taxa ou combinação dos dois — aprovado pela assembleia geral como contrapartida pelo exercício do mandato. Não é salário nem vínculo empregatício: é honorário por mandato, fixado pela mesma assembleia que elege o síndico, conforme a Lei 4.591/64 e o Código Civil. A lei não obriga o pagamento, mas permite que a assembleia o decida livremente — e, segundo censo do SíndicoNet com 4.576 síndicos, 86,4% recebem alguma forma de remuneração ou isenção.[1]
Quem define a remuneração do síndico e como
A competência para fixar a remuneração do síndico é exclusiva da assembleia geral dos condôminos. Isso está na Lei 4.591/64 (art. 22, §4º), que determina: "Ao síndico...será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a convenção dispuser diferentemente."[2]
O ponto central é: a remuneração é deliberada coletivamente, não negociada entre o síndico e um grupo reduzido de moradores. Qualquer valor ou benefício definido fora de assembleia formal não tem validade — e pode ser contestado por qualquer condômino a qualquer momento.
A regra prática é verificar primeiro o que diz a convenção do condomínio. Se a convenção estabelece que o síndico não pode ser remunerado, a assembleia pode alterar esse ponto — mas com quórum qualificado de dois terços dos condôminos. Se a convenção é silente, basta deliberação em assembleia ordinária por maioria dos presentes.
Qual o quórum necessário?
Para aprovação ou alteração da remuneração do síndico, o quórum é o mesmo de deliberações ordinárias: maioria dos votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (primeira convocação) ou maioria dos presentes (segunda convocação), conforme o Código Civil. Isso significa que o valor pode ser aprovado com participação relativamente baixa — o que torna ainda mais importante registrar tudo em ata com clareza.
Se a remuneração do síndico precisar ser incluída na convenção (alteração formal), o quórum sobe para dois terços dos condôminos.
Os critérios para chegar a um valor justo
Não existe uma fórmula legal para o valor da remuneração do síndico. O que existe é um conjunto de critérios práticos que a assembleia pode usar para chegar a um número defensável — e que o próprio síndico poderá usar para justificar o que está pedindo, sem precisar "vender a própria candidatura".
Carga de trabalho estimada
O critério mais objetivo e mais respeitado pelos moradores é a estimativa de horas dedicadas por semana. Um conselho que propõe a remuneração pode levantar, com o síndico ou ex-síndico, as atividades recorrentes e o tempo médio de cada uma: atendimento de moradores, reuniões com administradora, acompanhamento de obras, resolução de emergências, assembleias. A carga varia bastante por porte — e esse número fundamenta o valor.
Complexidade e responsabilidade
Condomínios com muitos contratos ativos, inadimplência alta, obras em andamento ou histórico de conflitos demandam mais do síndico. A responsabilidade civil e criminal do síndico também cresce com a complexidade do condomínio — um gestor que responde por uma arrecadação mensal significativa está sujeito a riscos reais.[2] Isso pode justificar um valor acima da referência de condomínios similares por número de unidades.
Referência regional
O mercado de síndicos profissionais oferece uma referência útil: se o condomínio pode contratar um síndico profissional por determinado valor mensal, esse número serve de âncora para a discussão sobre a remuneração do síndico morador. Não se trata de equiparar as duas funções, mas de dar à assembleia um patamar comparativo concreto.
Capacidade do orçamento
A remuneração do síndico é despesa ordinária do condomínio e precisa caber na previsão orçamentária aprovada. Como referência de mercado, administradoras costumam apontar o equivalente a 3% a 5% da arrecadação mensal ordinária como patamar razoável para a remuneração do síndico — mas essa é uma orientação prática de mercado, não um índice oficial. O conselho deve partir do orçamento real do condomínio ao propor valores.
A carga de trabalho costuma ser de 5 a 10 horas semanais em períodos tranquilos. O orçamento enxuto raramente comporta um pró-labore expressivo. A isenção da taxa — que representa a contrapartida mais imediata — frequentemente é toda a remuneração viável. Se há interesse em adicionar um valor em dinheiro, ele tende a ser simbólico. O critério mais honesto: quanto vale para o condomínio ter alguém disponível e responsável pelo cargo?
A dedicação semanal costuma ficar entre 10 e 20 horas, especialmente quando há obras ou contratações em andamento. Aqui vale a pena construir o valor a partir das horas estimadas: propor um valor por hora compatível com a responsabilidade assumida e multiplicar pela estimativa mensal. Isso transforma a discussão de "quanto o vizinho vai ganhar" em "quanto custa cada hora de gestão deste condomínio".
A dedicação pode superar 20 horas semanais, aproximando-se de meio período. O ponto de referência aqui é inevitavelmente o custo de um síndico profissional para o mesmo porte. Se a diferença for pequena, a assembleia tem uma decisão real a tomar: o síndico morador agrega valor pela proximidade e pelo interesse no patrimônio, mas o síndico profissional traz disponibilidade e expertise específica. Reconhecer isso publicamente não é fraqueza — é clareza.
Formatos de remuneração: isenção, pró-labore e o modelo misto
Existem três formatos possíveis de remuneração do síndico, cada um com implicações práticas e tributárias diferentes.[2] A assembleia precisa deliberar explicitamente sobre qual modelo adotar — uma decisão vaga ("fica isento") sem especificação pode gerar dúvidas no futuro.
| Formato | Como funciona | Quando faz mais sentido |
|---|---|---|
| Isenção da taxa (remuneração indireta) | O síndico fica desobrigado do pagamento da taxa condominial ordinária durante o mandato | Condomínios pequenos ou com orçamento apertado; síndico que valoriza mais a isenção do que um valor em dinheiro |
| Pró-labore (remuneração direta) | Pagamento mensal em dinheiro, registrado como honorário; o síndico continua pagando a taxa normalmente | Quando a taxa do condomínio é baixa e não representa compensação adequada; síndico profissional ou com muita dedicação |
| Modelo misto | Combinação de isenção parcial ou total da taxa com um valor em dinheiro adicional | Condomínios médios e grandes onde a isenção já não é suficiente mas o pró-labore puro também não reflete o esforço |
O impacto do INSS: um detalhe que a assembleia precisa conhecer
Qualquer forma de remuneração — inclusive a isenção da taxa — gera obrigação de contribuição previdenciária. A Previdência Social classifica o síndico como contribuinte individual quando remunerado ou isento, e o condomínio deve recolher 20% sobre o valor como INSS patronal.[1] O síndico contribui com alíquota mínima de 11% sobre o valor recebido.
Isso significa que o valor deliberado em assembleia é o valor bruto — e o impacto no orçamento do condomínio é o valor bruto mais os 20% de INSS patronal. A assembleia precisa ter isso claro ao votar, para não aprovar um valor que depois surpreende no balancete.
Faixas de referência por porte do condomínio
A lei não estabelece faixas de valor — e este artigo não vai inventar números que dependem de região, mercado local e particularidades do condomínio. O que é possível afirmar, a partir de referências de mercado amplamente praticadas por administradoras brasileiras:
Como referência de mercado, a isenção da taxa condominial costuma ser a totalidade ou a maior parte da remuneração. Em condomínios com taxa mensal baixa, pode-se adicionar um valor simbólico em dinheiro. O critério mais relevante é a taxa representar pelo menos o equivalente ao que o síndico dedicaria como horas de trabalho, valorizadas por uma referência de mercado local para serviços de gestão.
Como referência de mercado, condomínios desse porte tipicamente combinam isenção da taxa com um pró-labore que reflete as horas dedicadas. A comparação mais útil para a assembleia é o custo de um síndico profissional para o mesmo porte na mesma região — e verificar se o valor proposto para o síndico morador é coerente com esse parâmetro, para cima ou para baixo, e por quê.
Como referência de mercado, condomínios grandes com síndico morador tendem a remunerar de forma próxima ao valor de mercado para síndico profissional no mesmo porte — sem necessariamente igualá-lo, mas reconhecendo que a dedicação exigida é próxima do tempo integral. A isenção da taxa perde peso relativo quando a taxa é pequena em relação à carga de trabalho real.
Condomínio horizontal: um ajuste necessário
Em condomínios horizontais (casas em "fechados"), a carga de gestão de áreas externas — jardinagem extensa, segurança perimetral, rondas, múltiplos acessos — costuma ser superior à de um condomínio vertical com o mesmo número de unidades. Essa complexidade adicional pode justificar um valor de remuneração acima da referência do mesmo número de unidades em vertical. A assembleia deve avaliar e registrar esse critério na ata.
Como conduzir a discussão em assembleia
A discussão sobre remuneração do síndico tem uma particularidade que a distingue das demais pautas: o principal interessado está presente na sala. Isso cria um constrangimento real — o síndico-candidato fica numa posição delicada, e os moradores podem hesitar em debater abertamente. A forma de conduzir a pauta faz toda a diferença.
Passo a passo para uma deliberação limpa
- O conselho prepara a proposta antes da assembleia. Quem propõe o valor não deve ser o próprio síndico-candidato — é papel do conselho fiscal ou de um grupo de condôminos fazer a pesquisa de referências, preparar uma proposta fundamentada (com critérios explícitos) e incluí-la na convocação da assembleia.
- A pauta inclui remuneração explicitamente na convocação. Não como item genérico "assuntos gerais" — a remuneração precisa constar como ponto específico da pauta para que os condôminos saibam previamente que o tema será votado e possam comparecer ou enviar procuração.
- O síndico-candidato se ausenta durante a deliberação. Não é obrigação legal, mas é uma boa prática que reduz o constrangimento e protege o processo: a deliberação acontece entre os condôminos, sem a presença de quem vai se beneficiar diretamente do resultado.
- O conselho apresenta os critérios, não apenas o número. "Propomos X porque estimamos Y horas semanais de dedicação, baseados na experiência dos últimos meses e na referência de mercado para condomínios de porte similar" — essa argumentação torna o número menos pessoal e mais técnico.
- A votação é aberta e contabilizada por fração ideal. O resultado — favorável, contrário ou aprovado com condições — é registrado imediatamente pelo secretário da assembleia.
- Se houver discordância sobre o valor, a assembleia pode votar alternativas. Não há problema em a pauta apresentar dois ou três cenários (apenas isenção, isenção mais pró-labore de valor A, isenção mais pró-labore de valor B) e a assembleia escolher um deles.
Com poucos condôminos, a discussão tende a ser mais direta e informal — mas o risco de confundir o voto com a relação pessoal é maior. Ter um texto preparado que explique brevemente o critério adotado ajuda a despersonalizar o debate. Em condomínios pequenos, muitas vezes a ausência de candidatos ao cargo é o maior problema: o síndico aceita qualquer condição por falta de alternativa, o que não é sustentável.
O conselho fiscal tem um papel importante aqui: preparar a proposta, apresentá-la e defender os critérios. Com mais condôminos presentes, a discussão pode ser mais longa — ter um tempo máximo para o debate (10 a 15 minutos) antes da votação evita que o item consuma a assembleia toda.
Em condomínios grandes, a remuneração do síndico frequentemente já está no contrato do síndico profissional ou no histórico de mandatos anteriores. Se é síndico morador, o conselho deve apresentar o valor com comparativo explícito ao custo de um síndico profissional — isso situa o debate num terreno objetivo e facilita a aprovação.
O que registrar em ata
A ata de assembleia é o único documento que dá validade e rastreabilidade à deliberação sobre remuneração. Uma ata imprecisa é a principal causa de reabrir o mesmo debate no ano seguinte — ou de conflitos quando o síndico reivindica um benefício que ninguém lembra ter aprovado.
O checklist do que precisa constar explicitamente na ata:
- O formato de remuneração aprovado: isenção, pró-labore ou misto — sem ambiguidade
- O valor exato (em R$) ou, no caso de isenção, a confirmação de qual taxa está sendo isenta (somente taxa ordinária, ou também taxas extraordinárias)
- A vigência: a remuneração vale para o mandato inteiro, ou pode ser revisada na próxima AGO?
- O critério de reajuste, se aprovado: índice (IPCA, IGPM, salário mínimo) ou deliberação a cada assembleia — sem isso, o síndico não tem base para pedir reajuste e os moradores não têm parâmetro para avaliar
- O resultado da votação: número de votos favoráveis, contrários e abstenções, com as frações ideais correspondentes
- O nome do síndico eleito e o período do mandato ao qual a remuneração se refere
- Se o síndico se ausentou durante a deliberação (boa prática — registrar se ocorreu)
Uma ata completa nesse ponto evita a pergunta mais irritante de qualquer assembleia seguinte: "mas quanto foi mesmo que aprovamos no ano passado?"
A remuneração pode ser alterada durante o mandato?
Não unilateralmente. A remuneração aprovada em assembleia tem caráter de honorários fixados por mandato — e o princípio da irredutibilidade protege o síndico: o valor não pode ser reduzido durante o mandato sem a concordância do próprio síndico. Para aumentar, é necessária nova deliberação em assembleia.
Essa proteção funciona nos dois sentidos: o síndico não pode reivindicar aumento no meio do mandato sem nova assembleia, e a assembleia não pode cortar o valor já aprovado sem o consentimento de quem foi eleito com aquelas condições.
Sinais de que o condomínio precisa estruturar melhor esta deliberação
Se você se reconhece em três ou mais situações abaixo, vale revisar como o condomínio trata a remuneração do síndico:
- A remuneração atual nunca foi formalmente votada em assembleia — foi "combinada" informalmente ou está em prática por tradição sem registro
- A ata não especifica o valor nem o formato (isenção ou pró-labore), apenas diz "o síndico fica isento"
- O condomínio reabriu a discussão sobre remuneração na segunda ou terceira assembleia seguida, sem chegar a uma decisão clara
- Não há critério de reajuste aprovado, e o assunto gera tensão a cada renovação de mandato
- O síndico morador dedica um volume significativo de horas ao condomínio e nunca recebeu qualquer remuneração ou isenção — o que torna a renovação do mandato cada vez mais difícil
- Moradores com posições contrárias à remuneração e o síndico em exercício têm conversas diretas sobre o tema fora de assembleia
- O valor aprovado nunca foi incluído na previsão orçamentária — o que cria problemas no balancete
Caminhos para conduzir esta deliberação com mais segurança
Dois caminhos complementares ajudam o conselho e a assembleia a tomar essa decisão com critério e sem desgaste desnecessário.
O conselho fiscal ou um grupo de condôminos prepara a proposta com critérios explícitos e a conduz na assembleia.
- Perfil necessário: conselho fiscal ativo e pelo menos um condômino disposto a pesquisar referências de mercado
- Tempo estimado: 2 a 4 semanas para pesquisa, proposta e convocação
- Faz sentido quando: o condomínio tem conselho ativo e histórico de assembleias bem conduzidas
- Risco principal: proposta mal fundamentada que gera debate improdutivo ou votação inconclusiva
A administradora ou uma consultoria condominial orienta o conselho na preparação da proposta e conduz a assembeia com neutralidade.
- Tipo de fornecedor: Administradora de Condomínios ou Consultoria em Gestão Condominial (categorias disponíveis no oHub)
- Vantagem: a proposta chega com referências de mercado, o debate é mediado por alguém sem interesse pessoal no resultado
- Faz sentido quando: o tema está gerando conflito entre moradores ou quando não há conselho ativo para preparar a proposta
- Resultado típico: deliberação encerrada em uma única assembleia, com ata completa e critérios documentados
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Perguntas frequentes
Quanto pagar para um síndico?
Não há valor legal fixo. A remuneração deve ser definida pela assembleia com base em critérios concretos: horas semanais estimadas de dedicação, complexidade do condomínio, capacidade do orçamento e referência regional de mercado. Como orientação prática, administradoras costumam apontar 3% a 5% da arrecadação mensal ordinária como patamar de referência — mas o valor final é sempre deliberado pela assembleia, não imposto por tabela.
A remuneração do síndico é votada em assembleia?
Sim. A Lei 4.591/64 (art. 22, §4º) determina que a remuneração é fixada pela mesma assembleia que elege o síndico, salvo disposição diferente na convenção. Qualquer benefício — isenção da taxa, pró-labore ou modelo misto — precisa ser deliberado formalmente e registrado em ata para ter validade.
Como definir o valor da remuneração do síndico?
O caminho mais defensável é partir dos critérios: estimativa de horas semanais dedicadas ao condomínio, complexidade da gestão, comparação com o custo de um síndico profissional para o mesmo porte e capacidade do orçamento do condomínio. O conselho fiscal ou um grupo de condôminos prepara a proposta com esses critérios explicitados, e a assembleia delibera sobre ela — o que torna o debate mais técnico e menos pessoal.
Qual o valor da remuneração de síndico morador?
Varia conforme o porte do condomínio, a região e o formato adotado. Em condomínios pequenos (até 50 unidades), a isenção da taxa costuma ser toda a remuneração viável. Em médios (51 a 150 unidades), é comum combinar isenção com um pró-labore. Em grandes (151+ unidades), o valor tende a se aproximar do mercado para síndico profissional. Não há tabela oficial — o parâmetro é sempre a referência regional e a capacidade do orçamento.
Como justificar o valor da remuneração do síndico?
A melhor justificativa é descritiva: apresentar à assembleia a estimativa de horas semanais, as responsabilidades concretas do cargo (contratos ativos, número de funcionários, complexidade das obras em andamento) e a referência de mercado para o mesmo porte na região. Isso transforma a conversa de "quanto o vizinho vai ganhar" em "quanto vale a hora de gestão deste condomínio".
A remuneração do síndico pode ser reajustada?
Sim, mas apenas por nova deliberação em assembleia. A remuneração aprovada não pode ser reduzida durante o mandato sem a concordância do síndico, mas pode ser aumentada por nova votação. Para evitar a discussão a cada ano, o ideal é incluir na ata o critério de reajuste (por exemplo, IPCA anual) no momento da aprovação inicial.